В каких случаях можно изменить целевое назначение садового участка

Многие граждане имеют в своем распоряжении земельные участки, представленные для садоводства. Помимо растений, деревьев на них могут быть размещены легкие домики и небольшие хозяйственные постройки для хранения различного инвентаря.

Вместе с тем присутствует соблазн возвести на земле и капитальный дом. После изменений в законодательство, начиная с 1 января 2019 года изменение целевого назначения садовых участков допустимо лишь после вывода их из товарищества.

Но какие правила действовали до этой даты? Ответ на этот вопрос дал Челябинский областной суд. Его мнение впоследствии было последовательно поддержано кассационной инстанцией, а также Верховным Судом РФ.

Причина отказа в регистрации изменений разрешенного использования садового участка

Гражданин А. подал административный иск к управлению Росреестра по Челябинской области. В нем он просил признать незаконным отказ изменить в ЕГРН разрешенное использование земельного участка с садоводства на строительство торгового объекта.

Районный суд не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. В его решении озвучены следующие доводы.

А. на основании договора купли-продажи приобрел участок в СНТ изначально для ведения садоводства. Опираясь на постановление Челябинской областной администрации от 24.12.2018 г. А. получил разрешение на использовании земли в категории «объекты капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой деятельности».

19 сентября гражданин обратился к ответчику о внесении соответствующих изменений в ЕГРН, но получил отказ. Он был мотивирован тем, что 30 сентября 2019 года государственный учет изменений был приостановлен по причине того, что в соответствии с положениями закона № 66-ФЗ изменение разрешенного использования участков, предназначенных для садоводства, возможно только с одновременным исключением их из состава садового товарищества.

Досудебный порядок урегулирования спора ни к чему не привел. Кроме того, апелляционная комиссия в решении по результатам рассмотрения жалобы указала, что администрацией был представлен проект постановления «Об отмене постановления от 24 декабря 2018 года».

Решением от 31 декабря 2019 года А. было отказано в государственном кадастровом учете изменений ввиду невозможности изменения разрешенного вида использования земельного участка, а также наличия сведений об отмене постановления администрации от 24 декабря 2018 года. При этом А. был поставлен в известность о том, что он не лишен права вновь подать заявление об осуществлении государственного кадастрового учета в случае устранения причин для отказа.

Апелляционный суд Челябинской области своим определением по делу № 11а-4089/2021 решение первой инстанции отменил и иск удовлетворил. Этот судебный акт оставлен в силе кассационными определениями Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88а-12665/2021 от 25.08.2021 г. и Верховного Суда РФ № 48-КАД21-23-К7 от 14.03.2022 г.

Доводы апелляционной инстанции

В соответствии с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор в процессе выполнения своих функций проводит правовую экспертизу поданных материалов на предмет соответствия закона формы, содержания.

Изучается и наличие полномочий у лица, издавшего документ. Одновременно у регистратора отсутствуют полномочия давать оценку законности действий органа, в чьей компетенции находится распоряжение земельными участками.

В рамках данного конкретного спора государственный регистратор, приостанавливая, а затем отказывая в осуществлении кадастрового учета сведений об изменении режима использования земельного участка по мотиву возможности этого после исключения земельных участков из территории СНТ вышел за рамки компетенции.

При этом вступившим в законную силу решением районного суда от 3 июля 2020 года постановление «Об отмене постановления от 24 декабря 2018 года» признано недействительным. Каких-либо действий по отмене постановления администрации от 24 декабря 2018 года в дальнейшем не предпринималось.

В свою очередь Верховный Суд добавил, что в соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ лицо вправе получить согласование на разрешенное использование для земельного участка по решению местного органа власти.

Закон № 217-ФЗ о ведении садоводства, огородничества ограничивающий изменение порядка использования земли вступил в силу с 1 января 2019 г. До этой даты действовал Закон № 66-ФЗ, который не вводил каких-либо особенностей в части целевого назначения земли. Соответственно, если акт местной администрации был издан до 1 января 2019 года, отсутствуют какие-либо препятствия для замены соответствующих данных в ЕГРН.

Краткий комментарий

До 1 января 2019 года можно было поменять порядок использования земли, отведенной под садовый участок. Для этого достаточно было получить разрешения от местного органа власти, уполномоченного решать данный вопрос.

После указанной даты правила игры поменялись. Изменить установленное разрешенное использование земли под садоводство можно. Однако для этого необходимо предварительно вывести участок из садового товарищества. А с этим могут возникнуть проблемы.

Что же касается отказа Росреестра внести изменения в ЕГРН, он оспаривается посредством подачи административного иска. Его рассмотрение проходит по правилам КАС РФ.

Автор: Росляков Олег Владимирович, источник: chel-oblsud.ru.

Сhel-oblsud.ru