Зачастую квартира либо дом принадлежат нескольким лицам на праве общедолевой собственности. И в ситуации, когда один из совладельцев лишен возможности полноценно пользоваться своей частью, он вправе потребовать от других предоставления справедливой денежной компенсации.
Соответствующая норма прописана в п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса (ГК РФ). При ее применении возникает много нюансов, с которыми вынуждены разбираться суды.
В частности, важно определиться с моментом, с которого необходимо начислять компенсацию за невозможность пользования квартирой. Здесь возможны разные варианты. В качестве иллюстрации сказанному стоит привести спор, рассмотренный Челябинским областным судом в рамках апелляционного производства.
Денежная компенсация за невозможность пользования жилым помещением
Гражданин В. в статусе опекуна подал исковое заявление к Н. в интересах недееспособной Т. В нем ставился вопрос о взыскании денежной компенсации за пользование ½ части квартиры, принадлежащей Т. Требование мотивировано тем, что принятым ранее судебным решением Т. было отказано во вселении в спорное жилое помещение и определении режима его использования.
Ленинский районный суд Магнитогорска оставил иск без удовлетворения. Один из аргументов состоял в том, что Т. и В. на протяжении 20 лет не предпринимали никаких попыток по вселению в объект недвижимости, не требовали от Н. передачи ключей. Кроме того, не было представлено каких-либо доказательств создания препятствий в использовании жилплощади.
Челябинский областной суд частично отменил решение первой инстанции. Апелляционным определением, вынесенным 1 марта 2022 года по делу № 11-2742/2022 с ответчика взыскана денежная компенсация в сумме 24 974 рублей, права на которую возникли с момента подачи иска с целью вселения.
Доводы вышестоящей инстанции
Прежде всего, было отмечено, что одним из оснований для отказа в иске о вселении стала невозможность проживания Т. в квартире по состоянию здоровья без опекуна. В свою очередь сам В. никаких прав на оспариваемое жилое помещение не имеет. А раз так, то возникли объективные препятствия, делающие невозможным пользование недвижимостью.
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ каждый субъект долевой собственности вправе настаивать на получение в свое владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. В случае если это не представляется возможным, заинтересованная сторона не лишена права требовать от других совладельцев денежного возмещения.
По своему правовому смыслу данная норма выступает в качестве компенсации убытков, возникающих при объективной невозможности реализации лицом его прав, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю.
В такой ситуации ограниченный в своих правах участник общедолевой собственности может поставить вопрос о денежной выплате. При этом, само по себе неиспользование жилого помещения по назначению не является достаточным основанием для взыскания с других совладельцев соответствующей компенсации за невозможность пользования квартирой.
Поэтому Челябинский областной суд согласился с первой инстанцией в части отсутствия каких-либо оснований для взыскания с ответчика компенсации за период до подачи иска о вселении.
Немного информации из законодательства
Зачастую дом, квартира, иное жилое помещение принадлежит нескольким лицам в формате общедолевой собственности. Типичный пример – недвижимость, приобретенная за материнский капитал. Она разбивается на доли между родителями и детьми. При разводе такое имущество не делится в общем порядке.
Каждый из совладельцев имеет право распорядиться своей частью с учетом следующих особенностей. Так, согласно ст. 250 ГК РФ в случае, если кто-либо решит продать свою долю, другие участники имеют преимущественное право на ее покупку.
При отсутствии согласия в течение месяца с момента поступления письменного предложения доля может быть отчуждена без ограничений. Тут есть важный момент: при дарении механизм преимущественного права не работает. Поэтому такой прием часто берут на вооружение мошенники.
Когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, на ее продажу требуется согласие органа опеки. Получить его проблематично, в силу объективных причин. Как правило разрешение на сделку предоставляется лишь при открытии специального счета на имя ребенка, либо выделении доли в равноценном жилом помещении, которое планируется приобрести.
В случае с продажей любой доли договор требует нотариального удостоверения. Без него не удастся провести регистрацию перехода прав.
Рассматриваемая ситуация в данном материале, возникает вследствие невозможности пользоваться долей в квартире по объективным причинам. В таком случае ставится вопрос о взыскании денежной компенсации. Существую разные механизмы ее определения.
В данном конкретном споре суд взял за основу месячный размер арендной платы за долю, принадлежащую истцу за разные промежутки времени. Для этого у экспертов заказывалась специальная справка.
Автор: Росляков Олег Владимирович, источник: chel-oblsud.ru.
