Можно ли продать земельный пай сельхозназначения?

Отмена моратория на продажу земли. Полезно знать

Верховная Рада планирует отменить мораторий на продажу земли. Параллельно президент Владимир Зеленский предложил парламенту до 1 декабря 2019 года принять закон «О рынке земель сельскохозяйственного назначения».

В связи с запланированными нововведениями возникает ряд вопросов. О продаже какой земли идет речь? Кто ее сможет продавать и покупать? По какой предположительно цене?

Какой земли касается отмена моратория?

Самое главное – речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Такая земля находится в собственности:

• государства;
• бывших колхозников (после образования независимого украинского государства земля, которая принадлежала колхозам, была распределена между колхозниками в виде земельных паев).

Земельных участков под строениями, дачных участков и прочих ни сам мораторий, ни его отмена не касаются.

Что такое земельные паи, кому они достались?

Понятие «земельный пай» появилось в 1994 году, когда начался дележ колхозной земли между бывшими колхозниками. В различных регионах в собственность каждому крестьянину перешло от 2 до 7 гектаров земли.

Ни горожане, ни работники совхозов, то есть государственных агропредприятий, ни сельские медработники, ни учителя и прочие специалисты, не трудившиеся в колхозах, сельхозземли не получили.

Однако, получив паи, граждане не получили права их продавать из-за того, что Верховная Рада ввела временный мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Этот мораторий продлевался в течение 25 лет, в последний раз — в декабре 2018 года.

Бывшие колхозники могут обрабатывать земли собственными силами, но, как правило, сдают их в аренду агропредприятиям (тем же бывшим колхозам, переименованным в агрофирмы). В 2018 году средняя арендная плата за один гектар составила 1613 гривен в год (нередко используется натуральная оплата продуктами земледелия).

Самая высокая арендная плата за один гектар в год зафиксирована в Черкасской (3524,7 грн.), Полтавской (2970,1 грн.) и Харьковской (2494,7 грн.) областях. Дешевле всего пользование землей обходилось в Запорожской (878 грн.), Херсонской (926,9 грн.) и Закарпатской (930,6 грн.)

Общая площадь частных земель, переданных в аренду в 2018 году, составляла 16,9 миллиона гектаров.

Как это будет работать?

После отмены моратория владельцы паев и государство как собственник части земель сельскохозяйственного назначения смогут продавать свою землю.

Эксперты выделяют несколько особенностей законопроекта «О рынке земель сельскохозяйственного назначения»:

• право покупки земельных участков сельхознанзачения будет предоставлено гражданам Украины, территориальным громадам, государству и юридическим лицам, зарегистрированным в Украине;
• предполагается, что землю можно будет продавать только на электронных земельных аукционах;
• предусматривается обязательная регистрация цен на земельные участки при проведении транзакций;
• законопроект будет регулировать правила продажи сельхозземель лицам, которым, в соответствии с законодательством, не могут принадлежать такие земли на праве собственности, к примеру, иностранцам (иностранные граждане не смогут покупать землю сельхозназначения).

Сколько земли можно будет купить?

Законопроектом оговариваются ограничения на количество земли, которое может быть сконцентрировано у одного собственника.

Общая площадь сельхозземли, которая может находиться в аренде и собственности одного лица, согласно документу, не может превышать 35% площади угодий на территории громады, не более 15% площади области и не более 0,5% площади страны.

Согласно этим показателям, вся земля сельскохозяйственного назначения в одном регионе теоретически может быть сконцентрирована в руках 7-ми собственников. А в целом по стране – в руках 200 человек.

Сколько может стоить земля?

По оценкам специалиста Института аграрной экономики Ольги Ходаковской (AgroPolit), один гектар земли сельскохозяйственного назначения после снятия моратория на ее продажу может стоить до 2,5 тыс. долларов (около 70 тыс. грн).

В случае снятия моратория продать свои земельные паи намерены около 10,4% собственников. Предложение на рынке земель может составлять 1,5 — 2,8 миллиона гектаров.

По данным эксперта, среди потенциальных продавцов и покупателей нет единой точки зрения на стоимость одного гектара земли:

• 32% потенциальных покупателей считают приемлемой цену не выше 500 долларов за гектар;
• 22,2% способны предложить около 1 тыс. долларов за гектар;
• 10,7% могут купить землю по цене 2 тыс. долларов за гектар;
• 15,3% согласны с ценой 2,5 тысячи долларов за гектар.

В Ассоциации животноводов Украины предлагают ввести минимальную стоимость земли с обязательной привязкой к реальной рыночной стоимости, в том числе мировой, – около 5 тысяч евро за гектар. Это, по версии авторов инициативы, позволит избежать скупки земель по минимальной стоимости.

«За» и «против»

Как и в любом деле, в данном начинании есть свои риски и возможные преимущества.

«За»

Человек должен иметь возможность распоряжаться своей собственностью (в качестве иллюстрации приводят пример с жильем: представьте, что у вас есть квартира, в которой вы не хотите или не можете жить, — но и продать не можете).

Открытие рынка земли привлечет дополнительные инвестиции в экономику (если даже землю не позволят скупать иностранцам, они якобы более активно начнут инвестировать в агропредприятия, и это привлечет, по разным оценкам, от 2 до 7 миллиардов долларов в год дополнительных инвестиций и поможет экономике расти дополнительно на 1-3% в год).

Крупным агрохолдингам выгодно нынешнее положение дел, когда они за «копейки» арендуют землю у селян. При этом продать свою землю владельцы паев не могут, а вынуждены сдавать в аренду за невысокую плату. В некоторых регионах живых денег крестьяне не видят — в качестве платы им могут давать часть выращенного урожая.

«Против»

Не проведена полная инвентаризация государственных земель. По словам противников отмены моратория, «зависло» около 10 миллионов гектаров – это земли запаса, неистребованные паи, паи тех, кто умер и не успел передать свою землю в наследство, земли, которые находятся вне населенных пунктов.

Не решена проблема неравенства крестьян — жители сел, в которых были колхозы, смогли получить земельные паи, а те, кто работал в совхозах, не получили.

Непонятна судьба земель, которые принадлежат территориальным громадам, так как децентрализация предполагает передачу государственной земли в коммунальную собственность.

Некоторые эксперты считают, что крупные агрохолдинги скупят все черноземы, а рядовые крестьяне и мелкие фермеры, как всегда, останутся с носом.

Есть опасность скупки земли по минимальной стоимости (в том числе с использованием принуждения собственников к продаже).

Сколько в Украине земли?

По данным Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, в стране — 42,7 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель. Это примерно как площадь Германии и стран Бенилюкса.

Удельный вес площади сельскохозяйственных земель в общей площади (территории) Украины составляет 70,8%.

Сельхозземли состоят из:

• пашня – 32,54 млн га;
• пастбища — 5,43 млн га;
• сенокосы — 2,4 млн га;
• многолетние насаждения — 892,4 тыс. га;
• залежные земли — 233,7 тыс. га;
• другие сельскохозяйственные земли — 1,22 млн га.

izbirkom.org

Источник: https://www.sq.com.ua/rus/news/teksty/06.09.2019/otmena_moratoriya_na_prodazhu_zemli_polezno_znat/

Можно ли продать землю сельхозназначения?

По действующему законодательству Украины, ни один ее гражданин не имеет права напрямую продавать пай земли сельскохозяйственного назначения. Также запрещается применять в отношении земельных долей любые способы отчуждения для ведения на них сельскохозяйственной деятельности. Стороны, которые заключили подобную сделку, должны быть готовы к судебным разбирательствам. В итоге сделка будет аннулирована, а обе стороны понесут финансовые потери. Сегодня своей собственностью не могут свободно распоряжаться около 7 миллионов украинцев.

Почему действует мораторий

Мораторий действует в отношении земель трех видов целевых назначений, а именно:

• для ведения сельскохозяйственного товарного производства;

риэлторской конторы

• для ведения собственного крестьянского хозяйства;
• для использования бывшими участниками коллективных сельхозов.

Информацию о целевом назначении паев можно посмотреть в содержании государственных актов. Мораторий был введен в 2001 году. В конституции страны говорится о том, что земля является достоянием народа и должна охраняться государством. Логика депутатов проста: они считают, что в случае снятия запрета, земля будет распродана иностранным агрохолдингам.

Ежегодно обсуждается введение поправок в земельную реформу, но кардинальные решения не принимаются уже более 15 лет. Проект закона об отмене моратория подготовлен, но когда он будет серьезно рассматриваться в Раде неизвестно. Некоторые эксперты считают, что закрытие доступа к свободному рынку земли выгодно украинскому бизнесу.

В текущей ситуации местные предприятия не имеют конкуренции со стороны европейских агрокомпаний и могут арендовать сельскохозяйственные территории по ценам гораздо ниже среднерыночных.

Как продать земельный участок сельхозназначения законно

Юристы и риэлторы из агентств недвижимости Одесской области дают несколько развернутых ответов на вопрос, как продать земельный участок сельхозназначения в условиях моратория. Есть несколько эффективных способов.

Изменение целевого назначения

Предприниматель выбирает сельскохозяйственный пай, разрабатывает план застройки территории, например, коттеджным поселком. Сформированный план утверждается РГА. Затем застройщик договаривается с собственником о смене целевого назначения территории. Участок из сельскохозяйственного превращается в рекреационный. С этого момента его можно продавать.

Обмен участками

Мена — это легальная форма перехода прав на паи даже при действующем моратории. Целевое назначения, нормативная стоимость и площадь участков, участвующих в сделке, не играют никакой роли. Сельскохозяйственный пай с площадью под сотню гектар легко можно обменять землю с другим целевым назначением в рамках закона. По правилам мены, государство потребует зарегистрировать и заверить сделку у нотариуса. Требований к местонахождению участков в официальном законодательстве не существует. Земля, расположенная в Одессе, может участвовать в сделке по обмену с паем из любого другого населенного пункта страны.

Приватизация и капитализация

Если фермер арендует государственную землю, он всегда может получить ее в собственность. Как только земля будет официально передана частному лицу, ее целевое назначение изменится. Теперь формулировка будет звучать так: «для ведения фермерского хозяйства». Земельный пай можно спокойно отчуждать. Украинские граждане имеют право вводить полученную землю в состав фермерского хозяйства после приватизации и затем распорядиться им на свое усмотрение.

Кому продать землю сельхозназначения в Украине

Многие владельцы паев до сих пор не знают кому продать землю сельхозназначения. Правом на приобретение земельного пая обладает местная администрация, работающие на нем фермеры или агрокомпании. Также приобрести сельскохозяйственную территорию могут предприниматели для постройки коммерческой или жилой недвижимости. Но в этом случае владельцу придется добиваться в контролирующих органах изменения целевого назначения земли.

Границы участка часто не имеют строгих очертаний, процесс их определения может спровоцировать спорную ситуацию, которая вырастет до судебного разбирательства с дольщиками. Чтобы исключить эти проблемы, нужно предварительно обращаться в комитет по межеванию, заключить договор с проверенной риэлторской конторой. Профессиональная геодезическая служба определит границы участка и составит официальный отчет. После проведения геодезических работ можно начинать процедуру продажи участка, но желательно сообщить о своем решении дольщикам.

Заключение

Большинство экспертов считает, что необходимость отмены моратория назрела уже давно. Это ограничение запрещает гражданину распоряжаться собственным имуществом, тем самым нарушая положения Европейской конвенции. Рынок должен заработать, но запускать его следует разумно. Правила продажи обязаны быть прозрачными и справедливыми для всех.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/169-2018-01-03-13-25-47

Как продать пай сельхозназначения: продажа земель сельскохозяйственного назначения

Территории сельскохозяйственных угодий представляют для государства особенную ценность. Ведь они играют важнейшую роль в сфере аграрной экономики страны. Поэтому все моменты, касающиеся такой земли, регулируются отдельными законодательными актами.

Но некоторые земельные паи сельхозназначения находятся в частных руках. И их собственников часто интересует: можно ли продать такой надел? А если можно, то как это грамотно сделать?

1. Что относится к землям сельхозназначения? — Федеральные определения 2. Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения 3. Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения 4. Что нужно знать до составления договора? 5. Как осуществляется продажа сельскохозяйственных паев

Что относится к землям сельхозназначения?

Следует отметить, что правоотношения в аграрной сфере регулируются общими и территориальными статьями российского законодательства со ссылками на Земельный кодекс РФ. И согласно действующих положений, «земельным объектом сельскохозяйственного назначения» считается территория, которая по решению компетентных государственных органов имеет особое целевое назначение и соответствующий статус. А использовать такую недвижимость можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач. Проще говоря, к землям сельскохозяйственного назначения относятся:

• пастбища;
• пашни;
• сенокосы;
• залежи;
• и места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной (заповедники, лесополосы, прогоны скота, а также постройки на этих территориях).

Федеральные определения

Продажа пая сельхозназначения — это обычная сделка купли-продажи. Если найти покупателя, ведь надел-то специфичный. Во-первых, находится за пределами населенных пунктов. А во-вторых, перечень возможной деятельности на участке существенно сужен. Такую землю можно купить только под:

• садоводство;
• земледелие;
• фермерство.

На подобном наделе даже разрешение на строительство жилого дома получить очень трудно (а в некоторых случаях невозможно). Поэтому «в очередь» покупатели за такими землями не выстраиваются. Впрочем, есть исключения. И в некоторых местах эти земли стоят очень даже дорого. И желающих купить их много.

У сделок с сельхознаделами есть свои нюансы. И прежде всего следует иметь ввиду, что иногда в состав сельскохозяйственного пая входят государственные лесные угодья; территории, защищающие поля; магистрали. А это определенные сложности в использовании и, соответственно, при продаже.

Что касается стоимости таких участков, то она складывается из нескольких решающих факторов:

• местонахождения надела;
• особенностей его расположения, окружения, состава и т.д.;
• разрешенного вида деятельности на нем;
• коэффициента плодородности земли и пр.

Субъектами сделки могут стать как юридические лица, так и физические, не имеющие никакого отношения к коммерческой деятельности.

Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения

В зависимости от того, какая недвижимость ему принадлежит, на земельного собственника накладываются определенные обязанности. Общие правила гласят, что владеть сельхозземлей (участком) и эксплуатировать ее могут:

1. Физические лица, постоянно или сезонно проживающие в сельской местности и использующие надел под садоводство, городничество, цветоводство и т.д.
2. Специализированные учебные заведения, использующие такие паи в учебных и научных целях.
3. Сельские жители, занимающиеся коммерческой деятельностью на участке (скажем, выращивающие овощи на продажу).
4. Граждане, обустроившие на земле ферму и сопутствующее хозяйство (обязательно на законных основаниях).
5. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.
6. Иностранные граждане и организации, которые занимаются огородничеством, садоводством и т.д. и получают прибыль с урожая.

Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения

Следует отметить, что продажа сельскохозяйственного пая — задача непростая, хоть и подразумевает обычную сделку купли-продажи. А все потому, что регулируется сразу несколькими законодательными актами и нужно непременно соблюсти целый ряд обязательных формальностей.

Вообще, самостоятельная реализация участка земли сельскохозяйственного назначения — задача рискованная. И без помощи квалифицированного, а главное, практикующего профильного юриста тут не обойтись. Уж он-то наверняка следит за всеми переменами в законодательстве, контролирует каждую внесенную поправку. А значит, время не будет потрачено зря.

Этот же специалист поможет с определением реальной цены пая и согласованием предстоящей сделки с владельцами соседних наделов. А также проконтролирует юридическую чистоту сделки на всем ее протяжении.  

Что нужно знать до составления договора?

Сельскохозяйственный земельный фонд полностью контролируется государством. А значит, у сделки по продаже такого участка между продавцом и покупателем есть масса юридических нюансов. И их нужно знать заранее.

Особенности сделки с земельным паем сельскохозяйственного назначения:

• невозможна продажа такой земли лицам, не имеющим гражданства России, поскольку это имущество относится к категории государственного, хоть и находится в частных руках (благодаря приватизации);
• этот участок не может быть продан для эксплуатации иным способом, кроме сельскохозяйственного, поскольку задача таких наделов — развитие в стране сельского хозяйства;
• покупатель должен обладать соответствующими знаниями и опытом в садоводстве, огородничестве, фермерстве, животноводстве и т.д.;
• совладельцы пая обладают правом преимущественного выкупа, но если никто из них не изъявил желания приобрести реализуемую часть в течение месяца после объявления (и письменного извещения) о продаже, земельная доля может быть реализована сторонним лицам;
• муниципальные органы могут вернуть сельскохозяйственный надел в казну, если он в течение 3-х лет не использовался по своему прямому назначению.

Как осуществляется  продажа сельскохозяйственных паев

Итак, сельскохозяйственный пай земли можно приобрести только для сельскохозяйственных целей. Это прописано в законодательстве. Если этого не учитывать, земли можно лишиться. И это тоже предусмотрено законом.

Если у такого надела несколько потенциальных покупателей, в первую очередь рассматриваются кандидатуры членов хозяйства (или организации, возникшей после его реорганизации), к которому пай относится.

Продавать можно только тот участок, который выделен и оформлен, как отдельный земельный объект. И у этой недвижимости не должно быть никаких обременений (в том числе долгосрочной аренды).

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то тут уж как договорятся между собой покупатель и продавец. Это может быть единовременная выплата, а может рассрочка платежа. Только такие вещи обязательно должны быть зафиксированы в договоре.

Важно: площадь реализуемой территории сельскохозяйственного назначения не должна превышать предельно допустимого размера, зафиксированного в региональном законодательном акте.

Продавцу надо также помнить о налогах. Ведь продажа земли — это прибыль, и часть ее надо уплатить в бюджет по установленной законом ставке. Исключение составляют лишь суммы, не превышающие размера минимальной зарплаты «среднестатистического» россиянина в 5 000 раз.

(415 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kak-prodat-zemelnyj-paj-selxoznaznacheniya/

Можно ли продать в собственность юридических лиц земли сельхозназначения

1 Как продать земельный пай: пошаговая инструкция. Можно ли продать земельный пай? Можно ли продать земельный пай? 11/21/ · Оформление земли в собственность новым для юридических лиц — руб. поэтому при продаже нередко стоит вопрос — можно ли продать землю без межевания? До это было возможно, однако с 5/5(2).

Многие сельские жители, получив земельный пай в результате приватизации, до сих пор не могут найти ему достойное применение, и не видят ничего лучшего, как продать . Принуждают продать земельный пай на территории РФ мой брат проживает в Германии, в России имеет земельный пай, его понуждают его продать, правильно ли это, и что можно сделать Как.

Сообщений 1, Что касается возможности приобретать, или наоборот отчуждать земельные доли паи, земельные участки для ведения ТСП, не нарушая формально требований Закона, то считаю, что существует не меньше десяти.

В девяностых годах осуществлена реформа земельных отношений — было приватизировано колхозное и совхозное имущество, а земля сельхозназначения в виде земельных паёв была передана в управление бывшим работникам. Когда и как появился земельный пай Продать земельный пай Земли сельхозназначения Приобретатели земельного пая Продажа земельного пая сельхозназначения Важно знать. Мыслилось, что владеющие земельными паями смогут объединять, разъединять и обосабливать земельные участки по своему желанию.

Но в реальности не у каждого бывшего работника коллективного хозяйства проявилось собственническое чувство фермера.

Как продать пай земли

Все консультации у юристов бесплатны. Результатом реформы явилась заброшенная земля — это наследство девяностых, земельные паи оказались невостребованными, и есть много желающих избавиться от подарка приватизации , продав по сходной цене хоть за какие-нибудь деньги.

Обладатели земельных паёв если не пользовались землёй сами, то передавали в аренду. Но некоторые из обладателей паёв принимают решение обратить вещественное в денежное состояние, и закон предусматривает такую возможность , так же, как и передачу земельных паёв сельхозназначения по наследству.

Как делать программу паскаль

О том, как продать земельный пай сельхозназначения, и сделать это правильно, пойдёт речь ниже. Основой в сфере правового регулирования вопросов землепользования определён Земельный кодекс Р. Согласно нормативному документу, площади сельхозугодий включают в себя обширный круг участков различного назначения:.

Соответственно, использовать их можно только по назначению, но допускается использование и в целях научных экспериментов, для обучения профессиям землепользования, для исследования параметров земельного оборота.

Земельный пай, как объект купли-продажи ничем не отличается от любого другого объекта недвижимости. Его можно подарить или передать по наследству, сдать в аренду. Разница заключается лишь в последующем направлении использования этого объекта. Здесь имеются некоторые ограничения, запрещающее использование предмета купли-продажи не по назначению.

Разрешённое использование — это, безусловно, растениеводство, животноводство, рыбоводство, пчеловодство. То есть, всё то, для чего и отводился земельный пай. Надо понимать, что земельный пай, это — не участок земли, а лишь право на пользование ею в составе общей земли и это право можно передать по наследству. Как таковые границы пая на земле отсутствуют. Но не всё так просто ведь в состав земельного пая могут входить и земли, не имеющие прямого отношения к разрешённым видам пользования: охранные зоны коммуникаций , защитные лесонасаждения.

Поэтому при покупке земельного пая следует быть внимательным, и предварительно подумать — а нужны ли вам такие обременения. Так можно ли продать земельный пай сельхозназначения? Иностранцы и предприятия с участием иностранного капитала, для землепользования в целях разведения скота и птицы, выращивания овощных культур купить пай не могут, но оформить аренду — да.

Продать земельный пай

Сделка по передаче земли в аренду согласовывается с местным органом самоуправления. Это необходимо и при получении наследства. Местная власть обладает правом решать вопросы землепользования:. Если вы решили продать свой пай, необходимо уведомить об этом всех совладельцев через местную газету.

До начала продажи доли необходимо её оценить, выделить часть в земле и пообщаться с собственниками соседних участков на предмет наличия претензий с их стороны к границам раздела территорий, чтобы исключить возникновение вопросов в процессе продажи.

Совладельцы земли имеют право выкупить долю в приоритетном порядке. Такое же право есть и у местной администрации, и необходимо уточнить, есть ли такое желание.

Как правильно убрать катализатор на нексии 1.5 16кл

В орган местного самоуправления подаётся заявление, в котором должна быть изложена суть вопроса и необходимые сведения о земле: характеристики, объявляемая цена и срок оформления продажи. Только по истечении одного месяца со дня объявления о продаже участка, если никто из совладельцев и администрация не заявили о намерении выкупить пай, он может быть продан стороннему претенденту. А если претендентов несколько, то преимущество отдаётся хозяйствам, образовавшимся в результате реорганизации.

Как продать пай сельхозназначения — очень важно перед продажей правильно оформить долю как самостоятельный объект недвижимости, обратив внимание на возможные обременения, в том числе и в виде длительной аренды.

Можно ли вывести тату

Эти же действия необходимо выполнить , если он получен по наследству. Выделение доли в земле включает в себя несколько видов работ, итогом которых является её идентификация, отличающая от собственности совладельцев участка.

Документом, удостоверяющим выделение доли, является кадастровый паспорт, и земля включается в государственный реестр недвижимости. В кадастровом паспорте будет указана и кадастровая стоимость участка, и она может быть выше или ниже рыночной стоимости.

Как продать долю земельного участка

Взаиморасчёты между сторонами сделки должны быть проведены не позднее трёх месяцев после её совершения. По соглашению сторон в договор может быть внесено положение о рассрочке платежа, или о внесении аванса. Земля сельскохозяйственного назначения является государственным имуществом, поэтому на её продажу наложены ограничения в части лиц без гражданства РФ — запрет.

А также нельзя продать земельный пай для иного пользования — только в целях ведения сельскохозяйственной деятельности, даже если он получен по наследству.

В украине грядет земельная реформа: что даст украинцам свободный рынок земли

Закон предъявляет требования к покупателям и получающим наследство — они не должны быть дилетантами в сельском хозяйстве, от них требуются навыки земледелия, умение обрабатывать землю и сохранять её плодородие. Заброшенная или не используемая собственником по назначению свыше трёх лет земля подлежит изъятию у собственника в пользу местного муниципалитета.

В отношении участков земли сельскохозяйственного назначения могут быть изданы региональные распоряжения, устанавливающие предельные значения приобретаемой площади. Продажа земельного пая, как и любого другого объекта недвижимости, является получением дохода и подлежит налогообложению.

Возникающие нюансы

Если в результате расчёта прибыль от продажи будет в пределах пяти тысяч минимальных зарплат, то налог можно не начислять. Получать новые комментарии по электронной почте.

Источник: https://sonekna.xn--b1aagldfb1be1agfs2au1e.xn--p1ai/433-mozhno-li-prodat-v-sobstvennost-yuridicheskih-lits-zemli-selhoznaznacheniya.php

Как продать земельный пай сельхозназначения

Развитие направлений аграрного сектора в последние годы ряда стремительно увеличивает промышленный и частный интерес к вопросам владения земельным участком, пригодным для использования в сельском хозяйстве. Растущий спрос на привлекательные земельные угодья вновь актуализирует тему купли-продажи сельскохозяйственных паев. В этой статье мы дадим ответы на самые частые вопросы.

Какие участки относят к земле сельхозназначения

Земельный кодекс РФ являются основополагающим правовым источником для организации взаимоотношений между субъектами в сегменте аграрного хозяйства, а также для ряда всех регулятивных вопросов, актуализированных в других законодательных актах.

Что касается понятия «земли сельскохозяйственного назначения», в Земельном кодексе есть исчерпывающее его определение – это надел территории, имеющий специальный статус и соответствующее целевое назначение, подтверждающееся официальными документами государственного образца.

Земледелие, фермерская, научно-исследовательская, учебная деятельность – условный перечень того, что допускается реализовать на данных участках.

Конкретные категории земель сельскохозяйственного назначения:

• луга;

• участки для выпаса скота;

• сенокосы;

• залежи.

Отдельной категорией классифицированы места посадки культур (в т. ч. искусственных), охраняемых на государственном уровне. Сюда относятся заповедные территории, лесопосадки, места для прогона скота и пр.

Преимущественное право покупки земли

Федеральный закон №101-ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте сельскохозяйственных земель» регламентирует порядок реализации земельных наделов аграрного и фермерского назначения. Данный закон также акцентирует и приоритетность в процессах приобретения и отчуждения паев: государство в лице местных органов власти имеет преимущественное право выкупа земельного участка. Это означает, что в процессе дальнейшей его продажи в коммерческую собственность в пакете документов будут обязательны: Согласие на продажу третьему лицу, или же Отказ от преимущественного права приобретения земельного надела.

Если же сразу несколько потенциальных покупателей изъявляют желание купить пай, принадлежащий ранее хозяйству (или другой организации), приоритет имеют те лица, которые были (являются) причастными к его деятельности.

Правом преимущественного выкупа пая наделяются и его совладельцы: если никто из собственников не приобретает 100% собственности в течение 30 дней с момента выставления на продажу, надел может быть продан сторонним гражданам или юридическим лицам.

Порядок оформления купли-продажи пая

Несмотря на то, что продажа паевой собственности оформляется в традиционной форме процедуры купли-продажи, особенность объекта создает ряд основополагающих правил:

• Подлежать к продаже может только территория, выделенная и оформленная в качестве отдельного земельного надела, при этом, не имеющая никаких дополнительных обязательств, и не пребывающая в долгосрочной аренде;

• Земельный пай реализуется исключительно под сельскохозяйственные потребности, при этом, покупатель должен иметь отношение к аграрной сфере;

• Местный муниципалитет вправе возвращать земельный участок под сельхознужды в собственность государства, если был зафиксирован факт использования в сторонних целях;

• Иностранцы не имеют права покупать земельные паи на территории РФ, поскольку объекты земельной собственности находятся в государственном ведомстве (несмотря на факт их приватизации частными субъектами).

Какая общая схема продажи пая?

Шаг 1. Владелец земельного надела в специальном извещении предлагает местным органам власти выкупить объект недвижимости по установленной цене. Помимо стоимости участка в извещении указываются его месторасположение и площадь, а также срок оплаты покупки.

Шаг 2. Муниципалитет (или сторонний покупатель) соглашается /не соглашается на условия, и формирует письменный ответ в форме уведомление в течение 1 месяца с момента получения.

Шаг 3. В случае результативных переговоров, ведущих к сделке купли-продажи, между продавцом и покупателем согласовывается конечная цена, которая будет зафиксирована в соответствующем Договоре, а также порядок оплаты.

Шаг 4. После подписания Договора купли-продажи пая новый собственник должен обратиться в Росреестр для фиксации своего права собственности, оплатив при этом все налоговые издержки.

Можно ли продать пай ниже кадастровой стоимости

Полноправный собственник земельного пая вправе устанавливать стоимость участка по собственному усмотрению, в том числе – и ниже его кадастровой стоимости. Ограничения в фиксации минимального ценового порога касаются лишь при продаже в пользу местного муниципалитета.

Какие права имеет собственник, получивший пай в наследство?

Принятие права на земельный пай по наследству (Ст. 1152 Гражданского кодекса РФ) означает получение в собственность не целого земельного надела, а лишь его определенной части общих земель.

Такие права дают новому владельцу возможность частичного распоряжения объектом, которая регламентируется в Законе «Об обороте сельскохозяйственный земель»: то есть продавать, дарить, завещать и обменивать земельный пай. Ограничения касаются лишь земельных наделов, которые не определены в качестве конкретного участка.

В таком случае продажа и сдача в аренду пая будет невозможна. Если правопреемник получает в наследство Свидетельство о праве на пай, это означает, что данная территория не является выделенной в качестве отдельного надела.

Принятие в наследство выделенного земельного пая дает право его владельцу совершать действия по оформлению Государственного акта на право собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:+7(499)703-32-46 (Москва)+7(812)309-26-52(Санкт-Петербург)Это быстро и бесплатно!

Источник: http://bs-life.ru/makroekonomika/prodaza-paya-selhoznaznacheniya.html

Почем в Украине продают землю

Несмотря на законодательный запрет, в Украине бойко торгуют аграрной землей. Автор проанализировал более пять тысяч онлайн-объявлений о продаже паев и обнаружил ряд факторов, влияющих на стоимость земли.

В Украине запрещено торговать землей сельхозназначения — действует мораторий на осуществление операций покупки и продажи. Земли под мораторием немало: 96% сельскохозяйственных земель Украины или 41 млн га. Три четверти из них — это земельные доли (паи), принадлежащие людям.

Украинские политики часто говорят о том, что продолевая мораторий на торговлю сельскохозяйственной землей они отвечают на запрос общества. Похоже, это правда: согласно опросу группы «», 72% населения выступают против продажи земли. Но не исключено, что именно политики и сформировали этот запрос.

Многие партии критикуют снятие моратория, чтобы получить поддержку на выборах. Но значит ли это, что земля под мораторием не продается?

Понять, сколько земли продают граждане, в каких регионах и по какой цене, непросто: прозрачного рынка в Украине нет. Получить ответы на эти вопросы автору помогла платформа онлайн-объявлений OLX.

Поскольку по закону покупка и продажа паев невозможна, в этой статье под продажей земли имеются в виду полулегальные способы изменения права собственности на земельные участки.

Объявления — только выборка из общего предложения теневого рынка земли. Оценить его размеры невозможно, поэтому изложенные данные не являются репрезентативными. Единственный способ увидеть полную картину — легализовать рынок.

Сколько и где паевой земли продают украинцы

Согласно расчетам VoxUkraine на сайте OLX выставлено на продажу 52,4 тыс га паевой земли. Это менее 1% паев, которые учитывает Госгеокадастр (27,7 млн. га).

В каких областях больше предложения земли, га

Больше всего паевой земли продают в Днепропетровской области — 7252 га. На втором и третьем местах — Запорожская и Харьковская области — 5479 га и 4525 га соответственно. Меньше паевой земли продают в Черновицкой (172 га), Львовской (246 га) и Волынской (344 га) областях. На все эти паи, выставленные на продажу на OLX, приходится менее 1% аграрных земель в каждой из этих областей.

Больше всего земли продают на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе и севере. В западных регионах больше горной и лесистой местности, на севере — болотистой и лесистой. Такая земля не пригодна для сельского хозяйства. На востоке и юге страны расположены степи, благоприятные для растениеводства.

Стоимость аграрной земли

За последние четыре года средняя цена на землю упала на 25%. То есть земля сельскохозяйственного назначения из года в год существенно дешевеет.

Как менялась цена за гектар земли с 2016 до 2019, грн за га, в ценах 2016

Цены на землю на OLX находятся у нижней границы экспертных оценок ее стоимости в случае открытия рынка, а в 2019 году они упали чуть ниже этого предела. Так, по оценкам экспертов, при условии снятия моратория цена за гектар земли может составлять 1480-6030 долл.

То, что сейчас цена на OLX лишь немного ниже предполагаемой, означает, что в случае снятия моратория скачка цены на землю не произойдет. Скорее всего, расценки будут постепенно расти и со временем войдут в пределы экспертных оценок.

Впрочем, цена на землю на OLX все еще превышает нормативную оценку. По расчетам автора, в 2017 году она в среднем составляла 30 927 грн против 42 487 грн за га рыночной цены. Нормативная оценка — это стоимость земли, которую устанавливает государство для расчета земельного налога и ставки аренды.

Больше всего за гектар просят на Львовщине — 53824 грн, в Киевской области — 52 261 грн и Винницкой — 51 377 грн. Меньше всего — в Донецкой области — 22 539 грн, Черниговской — 26 079 грн и Луганской — 26 126 грн. Низкая стоимость земельных паев на востоке может объясняться близостью к зоне ООС.

Если средняя рыночная цена в Украине отличается от нормативной на 40-50%, то в некоторых областях она может отличаться в два раза.

В некоторых регионах, например, в Сумской и Одесской областях, нормативная оценка постепенно приближается к рыночной. Между тем в Донецкой области в 2016 году нормативная оценка была на 40% ниже рыночной, а в 2019 году она выше на 34%. Очевидно, лучшую землю продали в первые годы войны.

От чего зависит цена на землю

Что влияет на стоимость земли? Есть несколько гипотез.

Первая — чем больше земли продается в области, тем меньше там цена за сотку. Вторая — чем больше собирают аграрной продукции, тем выше стоимость земли. Третья — чем лучше инфраструктура рядом с землей, тем дороже земля. Четвертая — чем быстрее хотят продать земельный пай, тем он дешевле.

В Луганской и Донецкой областях на цену может влиять война. Для проверки этой гипотезы не хватает данных, поэтому она не была включена в перечень факторов.

Первая гипотеза. Экономическая теория гласит: большая предложение — ниже цена при прочих равных условиях. Итак, для больших участков цена должна бы быть ниже.

Регрессионный анализ показывает, что это действительно так, но снижение совсем незначительное. При увеличении площади участка на одну сотку цена за сотку в среднем снижается на 14 коп. При средней цене 260-538 грн за сотку такое снижение незаметно. Итак, цена за сотку почти не зависит от размера участка.

Вторая гипотеза. В областях, где с гектара собирают больше продукции, цена за сотку должна бы быть выше, так как, вероятно, земля там плодородные. Правда, здесь не учитывается фактор технологического уровня — эти данные отсутствуют.

Автор воспользовался данным Госстата за 2017-2018 годы по урожайности. Чтобы нивелировать фактор различной скорости созревания культур, он подсчитал коэффициент корреляции урожайности со средними рыночными ценами за гектар.

Обнаружилась сильная связь между урожайностью с гектара зерновых культур и ценой гектара земли. Почти отсутствует эта связь в случае картофеля и вообще отсутствует для овощных культур. Повышение связи между урожайностью зерновых и ценой за гектар, очевидно, связано с факторами, которые не учитывались в анализе.

Третья гипотеза. Автор предположил, что при наличии инфраструктуры или природных объектов рядом с паями цена на землю должна быть выше.

Для этого автор поискал разные вариации слов, связанные с инфраструктурой на украинском и русском языках. В список вошли такие слова: город, дорога, трасса, скважина, канал, река, озеро, вода, электричка, море, железная дорога.

После этого автор посчитал среднюю цену для объявлений с этими словами (596) и объявлений без них (5024). Как оказалось, средняя цена объявлений с указанными словами составляет 60 046 грн за га, остальных — 47898 грн за гектар. Разница — 12 148 грн. Действительно лучшее расположение участка повышает его стоимость.

Четвертая гипотеза. Влияет ли желание автора объявления быстро продать землю на цену? О намерении продать быстрее свидетельствует слово «срочно» в тексте заголовка. Таких объявлений оказалось 756, без этого слова — 4864.

В первой группе гектар стоил на 12% меньше: 43900 грн за га против 50000 грн за гектар. Таким образом, желание продать землю быстрее снижает ее цену.

Методика подсчета

Компания OLX предоставила 229202 объявления о продаже земли с января 2016 по май 2019 года. Базу пришлось чистить: эксперты отобрали только те объявления, где говорится о продаже паев. Дело в том, что по объявлению «Продается земля сельскохозяйственного назначения» невозможно определить, находится ли она под мораторием. Если же в объявлении есть слово «пай», то это продажа земли под мораторием. Поэтому алгоритм искал все формы слова «пай» на двух языках в заголовках и текстах объявлений.

Эксперты убрали целый ряд объявлений: если в объявлении не были указаны площадь или цена земли, если собственник предлагал только аренду, если вместе с паем продавались дома и если участки приватизированы. Также эксперты изъяли идентичные объявления, объявления о покупке пая и объявления с аномальным соотношением количества земли на продажу и цены.

Окончательный набор данных содержал 5620 объявлений.

Эксперты считали среднюю цену, а не среднее арифметическое, поскольку это предупреждает сдвиги в данных. Также важная деталь: все цены в этом исследовании были приведены к ценам 2016 года. Цены за 2019 приводились к ценам 2016 с использованием прогнозируемой инфляции на 2019 год.

Главные выводы

Больше всего паевой земли за 3,5 года продавали на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе.

Например, в Днепропетровской области — 7252 га, в Запорожской области — 5479 га, в Харьковской области — 4525 га. В то же время в Черновицкой — 172 га, Львовской — 246 га, Волынской — 344 га.

Средняя цена на землю в Украине за 3,5 года составляет 37 393 грн за гектар.

С 2016 года цена снижается: в 2016 году — 54 545 грн за га, в 2017 году — 42 487 грн за га, в 2018 году — 40 050 грн за га, в 2019 году — 36 228 грн за гектар.

Самая дешевая земля — на востоке и севере, самая дорогая — в центре и на западе. Во Львовской области гектар стоит 53 824 грн, в Киевской — 52 261 грн, в Винницкой — 51 377 грн. Самую низкую цену выставляли в Донецкой области — 22 539 грн за га, Черниговской — 26 079 грн за га и Луганской — 26 126 грн за гектар.

На стоимость сельскохозяйственной земли в Украине влияют урожайность, наличие инфраструктуры и желание владельца быстро продать пай. С ростом площади участка цена за сотку почти не снижается.

Источник

Источник: https://www.capital.ua/ru/publication/130347-pochem-v-ukraine-prodayut-zemlyu