Как заработать на земле сельхозназначения?


В этой статье:

Как заработать деньги на земле Подмосковья

Как заработать на земле сельхозназначения?

Кто еще не ознакомился  с нашей статьей об инвестициях, обязательно сделайте это здесь. Из нее вы узнаете, стоит ли вам вообще заниматься этим видом деятельности. Здесь мы разберем конкретные стратегии инвестиций в земельные участки Подмосковья и наиболее часто встречающиеся ошибки при вложении денег в недвижимость.

Если хотите предварительно побольше узнать о целевом назначении земли (где можно строить, а где нельзя) и на что обратить внимание при выборе участка (коммуникации, удаленность от МКАД, инфраструктура и т.д.), то почитайте этот материал, там все подробно освещается.

Подготовка к покупке

Помимо всех нюансов с коммуникациями, видом земли, удаленностью от столицы существует еще информация, способная повысить вашу прибыль, независимо от того, пассивный вы инвестор, либо собираетесь активно модернизировать участок.

Перво-наперво изучите генеральный план развития поселения/района. Они обязаны быть абсолютно везде, чаще всего имеются в свободном доступе на региональном сайте властей. Если нет – не поленитесь заехать и посмотреть. Что вам это даст?

Вы можете увидеть, что ваша потенциальная покупка, находящаяся в стороне от «цивилизации», скоро будет впритык располагаться к новому жилому району, коттеджному поселку или магистрали. После начала строительства этих объектов цена резко возрастет.

Обратная ситуация – по всем параметрам выгодная земля через год окажется в нескольких десятках метров от новой высоковольтной линии, и ничего, кроме убытков, вы не получите.

Пассивные инвестиции в землю

Под пассивным заработком на земельных участках подразумевается покупка их и удержание в собственности в ожидании роста цены. Сразу скажем, на быструю прибыль здесь рассчитывать не приходится. В разнообразные кризисы владельцам такой недвижимости приходится продавать ее со значительной скидкой, порой себе в убыток.

Поэтому пассивное инвестирование подойдет тем, кто готов вложить деньги всерьез и надолго. На длительной дистанции времени земля все равно по росту цены обгонит показатель инфляции, т.е. такое вложение будет выгоднее банковского депозита (и надежнее – земля никогда не обанкротится). Но будьте готовы ожидать роста цены несколько лет.

Можно часто услышать мнение, что пассивное инвестирование в землю изжило себя – сейчас землю продают дешевле себестоимости, а во всем виноват кризис. Но там, где все видят проблему, разумный инвестор видит возможность с огромной скидкой купить участки, которые потом быстро пойдут в рост (все кризисы заканчиваются рано или поздно).

Увеличиваем пассивный доход

Купленную землю не обязательно держать в «запасе» с приятными мыслями, что вы владелец недвижимости. Можно получить дополнительный доход со своих владений (и что важно — немедленный).

Наиболее очевидное решение – сдача земли в аренду. Такой вариант идеально подходит для земель сельхозназначения. Купили участок, сдали в долгосрочную аренду фермерам и собираете ежегодную (или как договоритесь) плату. Сама земля от этого в цене, конечно же, не теряет. Схема такая же, как и при покупке квартиры для сдачи ее внаем.

Инвестиция с целью смены целевого назначения

Часто инвесторы покупают с/х землю с целью в последующем изменить целевое назначение использования участка и продать землю значительно дороже. Но такое возможно сделать далеко не всегда – нужно, чтобы земли находились в границах населенного пункта либо, как минимум, прилегали к ним.

Способ считается относительно рискованным, т.к. гарантий, что назначение будет сменено, нет (если, конечно, вы не владеете инсайдерской информацией – в таком случае риски минимальны). Идеальный вариант, когда земля покупается вдали от населенного пункта, но вы знаете, что в скором времени он будет расширяться именно в эту сторону.

Еще один момент, о котором часто забывают начинающие инвесторы – пригодность земля для определенной деятельности. Речь идет не о целевом назначении по документам (которое вы, само собой, проверяете в первую очередь), а о качестве грунта.

Пример. Вы покупаете землю сельхозназначения с целью сменить затем назначение на ИЖС (чуть ниже мы разберем такой вид инвестиций). Но затем оказывается, что грунт на участке плохо подходит для капитального строительства и дом для потенциального покупателя выйдет «золотым» по стоимости постройки. Вам придется либо вводить людей в заблуждение (что может поставить крест на дальнейшем бизнесе), либо продавать с околонулевой прибылью.

Размежевание больших участков

Купить большое, разделить на малые части и продать в сумме дороже – этот «рецепт» подходит не только для земельных участков, но уже давно и с успехом применяется во многих отраслях. Стратегия для тех, кто не хочет ждать роста цен. Работает на землях под ИЖС, дачное строительство. С/х земли также можно дробить и реализовывать под хозяйственную деятельность, но такой вариант менее ликвидный.

Пример. Покупаете участок размером 25 соток. Заказываете размежевание и получаете 4 участка примерно по 6 соток (часть площади уйдет на обустройство подъезда к каждому новому участку). Небольшие участки более ликвидны, цена за сотку у них выше, поэтому после продажи получаете прибыль (не приводим конкретных цифр: рынок меняется постоянно, не хотим вводить вас в заблуждение). По аналогии – две однокомнатные квартиры будут стоить дороже 1-й 2-3 комнатной такой же площади (суммарной).

Модернизация участков

Под модернизацией мы подразумеваем покупку участка без благ цивилизаций и подвод туда:

  • Газа
  • Воды
  • Электроэнергии
  • Дороги

Мы не упомянули канализацию, т.к. ее можно оборудовать автономную (септик).

Для подобного заработка необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и быть сведущим в инженерных коммуникациях (или нанять таких людей). Иначе легко попасть впросак: если коммуникации к участку до сих пор не подвели, то этому должна быть какая-то причина (все хотят продать дороже, подвод коммуникаций этому очень способствует).

Возможно, обустройство обойдется настолько дорого, что не будет не только выгоды, но и возможен убыток. Для расчетов нужны люди, могущие навскидку определить сложность мероприятия.

Участок под застройку

За основу берем стратегию с размежеванием, но в этом случае не продаем небольшие наделы, а застраиваем их. А затем уже реализуем либо сдаем в аренду. Стратегия рассчитана на инвесторов с большими суммами свободных денег (достаточных на покупку и строительство нескольких домов).

Прибыль получаем, помимо увеличения стоимости сотки уменьшенного участка, на клиентах, которые хотят получить сразу все «под ключ». А такие услуги стоят всегда дороже.

Смешанная стратегия инвестирования

Вариант для извлечения максимальной прибыли для инвесторов, не обладающих большими капиталами.

Пример. Покупаем участок в 20 соток. Делим на 3 участка поменьше. Строим дом только на одном (возможно, на заемные, кредитные средства). Продаем застроенную землю с домом и на эти деньги строимся на двух оставшихся наделах, после чего реализуем и их.

Считаем себестоимость земли

Частый вопрос: зачем вообще считать себестоимость? Если удалось продать дороже, чем купил, то прибыль и так есть. Вынуждены вас огорчить, это далеко не всегда так.

Что входит в себестоимость:

  1. Стоимость участка земли, которую вы заплатили (плюс налоги и сборы, если таковые имеются)
  2. Если планируется благоустройство, включаем цену всех подведенных коммуникаций (материалы, работа и доставка)
  3. Если вы берете участок под застройку, то добавляем стоимость построек (по той же схеме – материалы, работа и доставка)
  4. Расходы на оплату размежевания (если участок под дробление)
  5. Оформление (государственные сборы, услуги нотариуса)
  6. Юридическое сопровождение
  7. Консультации специалистов
  8. Транспортные расходы
  9. Траты на продажу (реклама, при широком размахе – отдел продаж)
  10. Затраты личного времени
  11. Зарплата при делегировании задач.

Первые пять пунктов в списке вряд ли у кого-то вызовут вопросы – это все очевидные траты на покупку/оформление/благоустройство купленной земли. На остальном остановимся немного подробнее.

Услуги юристов

Все бумаги лучше всего отдавать на проверку юристу. По крайней мере первое время, пока не начнете сами разбираться в вопросе. Но в таком случае вам придется следить за всеми изменениями законодательства, а это не всегда возможно.

Проблемы с документами могут возникнуть там, где вы и не ожидаете их встретить. Например, в лихие девяностые в частной собственности оказался участок, расположенный в природоохранной зоне (не такая уж и редкая ситуация). Есть большая вероятность, что такая «приватизация» будет признана незаконной.

Поэтому мы советуем всегда пользоваться услугами юристов, специализирующихся на таких вопросах.

Консультации специалистов

Имеются ввиду специалисты по грунту, грунтовым водам, прокладке инженерных коммуникаций. У них выясняем:

  • Пригоден ли грунт для застройки без затрат на защиту от специфических проблем (например, дополнительную гидроизоляцию от высоких грунтовых вод или нужен усиленный фундамент)
  • Не подтапливает ли участок весной (размытые дороги существенный минус)
  • Сколько стоят земельные работы по планировке (выравниванию) участка
  • Цене подвода коммуникаций (газа, электричества, воды)
  • Стоимость обустройства автономной канализации
  • Выясняем любые трудности, которые могут возникнуть при реализации всего перечисленного

Если участок имеет минусы, которые были до этого неизвестны, сразу анализируйте, сможете ли вы его продать по той цене, на которую рассчитывали. И закладывайте в бюджет все траты, которые выяснили в результате консультаций: специфика местности может привести к очень сильному удорожанию строительства и протяжки коммуникаций. На каждом участке все это индивидуально.

Транспортные расходы

Переходим к менее очевидным вещам – затратам на транспорт.

При выборе и покупке земли вам придется достаточно много поездить (если вы действительно будете выбирать, следуя нашим советам). При продаже – то же самое: вряд ли у вас купит участок первый же приехавший потенциальный покупатель. Каждый раз вы будете добираться на транспорте:

  • Собственном
  • Арендованном
  • Общественном

Общественный подойдет, только если у вас совсем небольшое количество участков, пассивно ждущих повышения цены, и не требуют частого посещения.

В остальных случаях только автомобиль:

  • Земля далеко не всегда располагается у остановок общественного транспорта
  • При благоустройстве и застройке участка нужно постоянно контролировать ход работ (иначе они вам обойдутся в разы дороже намеченного)
  • Потенциальные покупатели могут попросту вас не понять, когда будут час ожидать опоздавший вследствие поломки автобус (не говоря уже о репутационных потерях)

Ваша покупка редко будет находиться впритык к асфальтированной дороге. Поэтому понадобится авто повышенной проходимости (внедорожник). Теперь прибавьте:

  1. Стоимость внедорожника
  2. Затраты на сезонные ТО
  3. Расходники – фильтры, масло, топливо

Мы не учитываем затрат на ремонт, это сильно зависит от конкретной модели. Как и срок эксплуатации. Приведем средние цифры срока жизни современной легковой машины: это 12 лет либо 320000 км пробега.

Теперь возьмите всю приплюсованную стоимость и разделите на 12 (срок службы в годах). Это и есть средняя сумма затрат на транспорт в год. Уверены, вы заметите, что это не настолько незначительная сумма, как вы предполагали.

Затраты на продажу

Даже если у вас нет опыта, вы вряд ли считаете, что покупатели найдут вас сами. Вам придется либо размещать рекламу, либо нанимать риэлтора для реализации. Все эти затраты вы тоже прибавляете к себестоимости.

Сколько стоит личное время

Подавляющее большинство людей (даже многие опытные бизнесмены) считают свое время «бесплатным». Это не так. Время – самый ценный в вашей жизни ресурс, т.к. он не восстанавливается, в отличие от денег. И каждый час времени имеет стоимость.

Если вы наемный работник, то посчитать сколько вы зарабатываете в час не составляет труда – просто разделить зарплату на количество отработанных часов (все эти цифры обычно есть в «рассчетке»). Если занимаетесь бизнесом или работаете на себя, количество часов придется посчитать самостоятельно, но принцип в итоге тот же.

Теперь подсчитайте, сколько времени у вас ушло на покупку, контроль за работами и продажу участка. Конечно, определить это получится только опытным путем и лучше записывать время сразу – иначе потом не вспомните. Разделите полученную прибыль (именно прибыль, а не общую сумму продажи) на потраченное время (часы) и получите заработок в час на своих инвестициях.

Сравните текущий заработок и инвестиционный. Вполне может оказаться, что вам выгоднее поработать сверхурочно или взять еще заказов на основной работе, чем тратить время на менее доходный вид деятельности. Но есть возможность улучшить показатель инвестиционной деятельности – о нем далее.

Делегируйте обязанности

Делегирование подразумевает, что вы не сами делаете какую-то работу, а нанимаете для этого других людей:

  • Не сами ищете участки, а описываете конкретные критерии риэлтору, и он подбирает вам сам
  • Контроль за рабочими поручаете технадзору, сокращая количество визитов раз в 10
  • Продажу осуществляет нанятый риэлтор либо собственный отдел продаж

Конечно, всем этим людям нужно платить. И это сократит общую прибыль. Но за счет экономии времени взлетит ваш заработок в час. Именно так строится любой большой бизнес.

Итоговый анализ

Теперь вы знаете себестоимость земли (пусть и приблизительную, но с опытом вы научитесь прогнозировать более точно). И можно понять, за какую сумму и в какие сроки вам нужно продать участок, чтобы получить требуемый доход.

Если вы понимаете, что ситуация на рынке (текущая и прогнозируемая через год-два) не располагает к таким ценам, инвестиция выглядит очень сомнительной и стоит поискать другой вариант.

Вам кажется, что все слишком сложно, много цифр и нюансов нужно учесть? Инвестиции – это вообще про цифры, и без постоянного анализа и подсчетов можно просто получить убыток. Иначе для вас возможен только вариант с полностью пассивным инвестированием.

Мы уверены, что все у вас получится – при грамотном подходе просто не может не получиться. И обязательно заглядывайте в наш раздел со статьями – постоянно будут публиковаться новые полезные материалы.

Источник: https://msk-zem.ru/stati/kak-zarabotat-dengi-na-zemle-podmoskovya.html

Инвестиции в землю

«Покупайте землю — ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду). Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.

Рынок земли

Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

  1. Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
  2. Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
  3. Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
  4. Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
  5. Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
  6. Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.

Как следствие:

  • крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
  • на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
  • землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
  • на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

На чем можно заработать

Какие выводы можно сделать из анализа рынка?

Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.

Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.

Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:

  1. Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
  2. Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
  3. Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.

Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.

Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.

Какие объекты строить? Наиболее популярны:

  • объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
  • индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.

Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.

Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

  • Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
  • Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
  • Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
  • Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
  • Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.

Какую землю купить

Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.

КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.

ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.

ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.

Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.

Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.

В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.

Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:

  • Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
  • Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.

Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:

  • участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
  • участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
  • процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
  • смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.

Как вложить деньги

Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:

  1. Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
  2. Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
  3. Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.

Большинству вкладчиков порекомендуем второй способ. Первый способ приемлем только для профессиональных инвесторов, а третий — поставит под вопрос рентабельность проекта.

Как выбрать участок

Критерии выбора земельного участка очевидны:

  • географический регион страны;
  • расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
  • востребованность направления;
  • безопасность и престиж района;
  • земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
  • экологическая обстановка и природные особенности — немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
  • транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
  • существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) — обязательно изучите планы застройщика;
  • коммуникации — будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).

Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.

Направление (долл./сотку)До 30 км от МКАДОт 31 до 60 км от МКАДОт 61 до 90 км от МКАД
Варшавское, Горьковское, Калужское, Киевское От 200 до 5 000 От 200 до 3 000 От 200 до 2 000
Алтуфьевское, Дмитровское, Егорьевское, Каширское, Ленинградское, Новосходненское, Носовихинское, Пятницкое, Рогачевское, Симферопольское От 2 000 до 9 000 От 500 до 4 000 От 200 до 3 000
Волоколамское, Куркинское, Новорязанское, Рязанское, Фряновское От 3 000 до 11 000 От 500 до 6 000 От 200 до 3 000
Домодедовское, Ильинское, Минское, Можайское, Новорижское, Осташковское, Подушкинское, Рублево-Успенское, Сколковское, Щелковское, Ярославское От 3 000 до 80 000 От 1 000 до 20 000 От 200 до 3 000

Самое ликвидное направление — запад, неликвидное — восток. Инвестиции в землю в Новой Москве рассматриваются отдельно по причине статуса и перспектив застройки. Кроме того, строительство на этих участках чревато дополнительными административными барьерами и затратами, поскольку все согласования проходят через власти Москвы.

Вместо заключения

В завершение дадим вам ряд советов:

Правильно оцените планы развития региона (муниципальные сайты, планы застройщиков, инсайдерская информация). Это поможет вам:

  • составить объективный прогноз развития региона на 3-5 лет;
  • понять направление расширения городской черты;
  • купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

Ищите реально недооцененные активы.

Вкладывайтесь в землю до начала строительства инфраструктуры. Пока не подведены коммуникации, участок можно приобрести на 50–70% дешевле.

Используйте стратегические принципы: «Разделяй и властвуй», «Используй каждый квадратный метр». Стратегия отлично себя зарекомендовала при вложениях в смежные земельные участки. Так, два участка площадью по 10 соток каждый можно превратить в четыре участка по 5 соток (не забудьте про независимые подъездные пути).

Самым тщательным образом изучите рынок, учтите все риски и подготовьте детальный финансовый план проекта от момента вложений в землю до продажи готового объекта.

Итак, можно ли заработать на земле? Можно. Инвестирование в землю надежно и сулит хорошую доходность. К сожалению, сделать это не просто, потому что самостоятельным инвестиционным активом земля уже не является.

Инвестиции в землю — Продажа земли с двойной выгодой.

Земля бесплатно — Секретный способ от риэлтора.

Добро пожаловать на сайт интернет журнала об инвестициях, сайт еще в процессе разработки, но скоро он заработет в штатном режиме.

Источник: https://investim.guru/vlozhit-dengi/nedvizhimost/zemlya

Как заработать деньги на участке земли

Вы являетесь владельцем земельного участка, но не знаете, что с ним делать? Если не лениться, и хорошенько разобраться с вопросом, как заработать на земле, можно получать неплохой и стабильный доход.

Как заработать деньги на земле? Главное – не лениться

Оцените особенности вашей земли. На плодородной почве просто необходимо заниматься сельским хозяйством. Это прибыльный бизнес при условии, что дело с самого начала поставлено правильно. Вы можете заняться им как самостоятельно, так и сдавая свой участок в аренду и получая пассивную прибыль. Вот вам и готовое решение проблемы, как заработать на земле сельхозназначения.

Выращивая овощи, зелень, ягоды, посадив фруктовые деревья, вы всегда будете иметь прибыль. Но, решая вопрос, как зарабатывать деньги на земле, вы должны составить жизнеспособный бизнес-план и вести правильную маркетинговую политику.

Например, найти рынок сбыта своей продукции еще до того, как будет собран урожай, а не метаться в поисках мест, куда можно пристроить созревшие, быстро портящиеся помидоры. Свежие овощи или фрукты всегда найдут своего покупателя.

Продуктовые рынки, супермаркеты, столовые, детские сады и школы с радостью возьмут вашу продукцию. А, поставив теплицы, вы сможете получать прибыль круглый год.

Как максимально зарабатывать деньги на участке земли, выращивая овощи?

Суть любого бизнеса – в его развитии. Можно открыть цех по переработке части продукции,  консервированные овощи, джем, варенье, компоты. Так вы сможете развиваться в двух направлениях и получать прибыль, как со свежих овощей, так и с консервированных. Срок годности вашей продукции увеличится, а это даст вам возможность максимально заработать на земле.

Как еще можно заработать денег на земле? Займитесь животноводством

Кроме овощей и фруктов, сельское хозяйство предоставляет другой вариант. Постройте ферму. Разведите птиц или животных. При грамотном воплощении в жизнь бизнес-плана, можно получать прибыль по нескольким статьям. Например, коровы, кроме молока, дают мясо и шкуру; можно реализовывать молоко, а можно открыть цех по переработке молока в разнообразную молочную продукцию. Выгодно разводить птицу, это дело даст вам мясо, яйца и перо.

Как реально  заработать на земле, если нет желания становиться фермером?

  • На своей земле, если позволяет ее площадь, можно открыть ипподром. Поставьте хорошие добротные конюшни, завезите породистых лошадей. Откройте школу верховой езды или клуб конного поло. Можно оказывать услуги для романтических свиданий, свадебных кортежей, или верховых прогулок. Лошадки, конечно, потребуют больших финансовых вложений. Если такой возможности нет, можно сдавать стойла в аренду.
  • А если ваш участок расположен так выгодно, что рядом находятся озеро, лес или горы, тогда можно открыть базу отдыха. Вложитесь, и постройте один или несколько комфортабельных коттеджей, где туристы могли бы отдохнуть или пожить несколько дней. Если еще постараться, то можно организовать тематические экскурсии на природе, прогулки или пикники. Если поискать, то всегда можно найти способы, как заработать на земле.
  • Имея участок, глупо не заработать на земле. Исходя из этого тезиса, вы можете в полной мере проявить свою креативность. Например, можно построить пансионат. Стабильный, прибыльный бизнес.
  • Однако, пансионатов много, а, чтобы выделяться, быть непохожим на других, можно, например, заняться этнотуризмом. Постройте туристическую деревню, создайте атмосферу национальной культуры, беря во внимание интерьер, одежду, еду, особенности диалекта.
  • Как еще можно заработать на земле? Можно также открыть мастерские, где специалист будет давать мастер-класс, и туристы смогут своими руками сделать какие-то предметы по технологиям, дошедшим к нам из «старины глубокой», или приготовить блюдо национальной кухни. Такому начинаю необходима хорошая рекламная кампания, и, вот увидите, от туристов, желающих хорошо и интересно отдохнуть, отбоя не будет.
  • Но, если ни один из приведенных примеров, как заработать на земле, вам не подошел – просто сдайте земельный участок в аренду. Так вы обеспечите себе стабильную прибыль без усилий.

Справиться с проблемами, мне помог Денежный амулет, который настроен так, чтобы постоянно привлекать удачу и деньги.

Внимание: Талисман Удачи должен изготавливаться строго индивидуально, я заказывала его именно здесь!

Чтобы быстро заработать деньги на земле, станьте инвестором

Удачливые и проницательные инвесторы всегда найдут способ заработать деньги на земле. Затяжной кризис на всех повлиял отрицательно, но сейчас рынок снова оживает. Одним из видов прибыльных коммерческих операций с землей является продажа участка под строительство без подряда. Так можно поступить с участком, находящимся как за городом, так и в городской черте.

Можно поступить по-другому. Например, инвестировать свои средства в застройку зданий с последующей сдачей их в аренду. Можно построить торговые площади или здание под офисы, при условии, что ваш земельный участок находится в черте города.

Если, к примеру, на вашей земле стоит старый дом на несколько семей, его можно реконструировать и с большой выгодой сдавать. Я привел лишь несколько примеров того, как можно легко заработать на земле. На самом деле, их куда больше.

Достаточно лишь подумать и правильно рассчитать свои силы, а заработать неплохие деньги на земле всегда можно.

Источник: https://www.sudba.info/kak-zarabotat-dengi-na-uchastke-zemli/

Можно ли заработать на покупке (перепродаже) земельных участков в Подмосковье? на сайте Недвио

В настоящее время, в условиях постоянного обесценивания рубля, как никогда остро стоит вопрос — «Как сохранить и преумножить свои накопления?».

Ставки по депозитам не перекрывают ни инфляцию, ни падение курса рубля. Российские акции также не радуют ни ростом, ни дивидендами. Вкладывать в бизнес — слишком рискованно: банкротства одно за другим. Куда можно инвестировать небольшие накопления, скажем в 1-2 млн. руб?

Один из вариантов стабильных инвестиций — это покупка земельного участка рядом с Москвой. Инвестиции в землю всегда считались самыми надежными, а земля в Подмосковье, несмотря на все экономические кризисы, всегда только росла в цене.

Сохранилась ли эта тенденция на сегодняшний день? Или кризис, санкции, падение уровня жизни и покупательской способности населения сделали капиталовложения в загородные участки нерентабельными? Попробуем разобраться.

Падение темпов развития российской экономики заметно повлияло на все отрасли. Не исключением стал и земельный рынок, который последние несколько лет находится в стагнации. Чтобы это понять, даже аналитиком быть не нужно — на рынке огромный перекос количества предложений над спросом, а многие выставленные на продажу участки «зависают» надолго, даже при условии адекватности цены.

Подобная ситуация характерна не только для глубинки, но и для участков, находящихся на среднем удалении от МКАД. Создавшееся положение объясняется несколькими причинами:

  1. существенное влияние на рынок земли макроэкономических показателей, в частности курса доллара;
  2. слабая конкуренция — 80% подмосковного земельного рынка находится под контролем около 20 компаний;
  3. предложение значительно превышает спрос;
  4. сложная прогнозируемость стоимости;
  5. повышение налоговой нагрузки на земельную собственность.

Все это сделало инвестиции в земельные участки менее привлекательными для инвесторов. Плюс значительно выросли сроки окупаемости. Мало кто хочет инвестировать вдолгую, а «быстрых денег в земле» почти не осталось.

Тем не менее, в прогнозах аналитиков относительно роста цен на 2019-20 гг. просматривается сдержанный оптимизм. Многие эксперты считают, что намечается положительная тенденция и капиталовложения в землю опять станут востребованными со стороны населения.

Инвестиционные стратегии

К инвестированию денег в землю следует подходить обдуманно и осторожно, как и к любому другому виду бизнес деятельности. Существует 2 равноценных стратегии инвестирования на земельном рынке:

  1. Первая — сначала разрабатывается бизнес-план, инвестор действует строго по нему;
  2. Вторая — вначале приобретается перспективный участок, а уже затем прорабатывается план по получению из него дохода.

В любом случае, первым шагом должно быть изучение проекта развития региона. Это позволит определить перспективность направления (в географическом смысле), планов по расширению территории.

Так в Подмосковье, самыми ликвидными считаются участки, расположенные к западу и юго-западу от Москвы (Новорижское, Минское, Калужское, Киевское шоссе). Спрос на них стабильно высок. И в будущем ожидается, что эта тенденция только усилится, с развитием транспортной доступности этих районов.

Что касаемо поселков, то рассматривать можно конечно любые варианты, но если цель покупки земли — ее перепродать, то лучше ее покупать не далее, чем в 40-50 км от МКАД.

Ознакомиться с планом развития интересующих территорий можно на официальном интернет-ресурсе губернатора МО (mosreg.ru), портале строительства Москвы (stroi.mos.ru) и других профильных сайтах о загородной недвижимости — вся информация есть в открытом доступе.

Как определить справедливую цену?

На ценообразование земли влияют множество факторов, важнейшим из которых считается местоположение.

Если участок находится в развивающемся районе, в котором идет активная застройка, имеются (или планируются) инфраструктура, подъездные пути, общественный транспорт, то цена на него будет отличаться в сторону увеличения от такого же по площади, но располагающемся на неперспективном направлении.

Стоимость участка будет выше, если он находится в месте с красивым природным ландшафтом (около водоема, леса, реки и пр.), в экологически чистом районе. Размер и рельеф надела тоже сыграют свою роль в оценке.

В свою очередь, на стоимость сотки негативно влияют различные обременения и близкое расположение объектов хозяйственной деятельности (свалки, заводы, аэропорты, животноводческие комплексы и т. д.)

Как заработать на покупке земли?

В зависимости от целевого использования земли различают такие категории участков:

  • личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  • крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ);
  • садовые или дачные некоммерческие товарищества / партнерства (СНТ и ДНП соответственно);
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При покупке необходимо обращать внимание на категорию участка, так как это определяет действия, которые можно произвести с землей.

Тщательно изучив план застройки региона, категорию земли, сравнив кадастровую стоимость и определившись с самым перспективным участком (или несколькими), можно приступать к разработке бизнес-программы.

Бизнес — идея №1

Если статус приобретаемого участка ЛПХ, то его можно раздробить на более мелкие и продать по отдельности под ИЖС.

Максимально под подсобное хозяйство выделяется 50 соток. Если купить такой участок и провести межевание (5 участков по 10 соток), можно приступать к переоформлению и изменению статуса с ЛХП на ИЖС.

Важно, чтобы земля находилась в пределах населенного пункта, тогда возникнет меньше неудобств с подведением коммуникаций, организацией подъездных путей (просчитывать необходимо на стадии приобретения) и переоформлением документов. Да и стоимость земли в этом случае будет выше.

Это вариант подразумевает продажу чистых участков или с построенными домами. Второй путь потребует больших затрат, но и маржа будет выше. По этой концепции, за год-полтора вложенные деньги могут вернуться с прибылью до 100%.

Бизнес — идея №2

Подобным образом можно поступить и с территориями под КФХ, но этот способ сложнее и затратнее.

Сначала создается и документально оформляется крестьянско-фермерское хозяйство. Теперь муниципалитет, на законных основаниях, может выделить землю под нужды нового предприятия.

Через некоторое время (2-3 месяца) общее собрание членов хозяйства принимает решение о расформировании и разделе участка. Дальнейшие действия идентичны с вариантом перевода ЛПХ в ИЖС.

Правда стоит учитывать, что в этой стратегии положительный результат зависит от удаленности от населенного пункта и зоны застройки. Перспектива возврата и приумножения капиталовложений таким способом оцениваются 50/50.

Бизнес — идея №3

Полученные от государства земли для КФХ можно перевести в ДНТ. При переоформлении обременения в виде ведения сельскохозяйственной деятельности снимаются и земля делится на дачные участки. Их можно выставить на реализацию или совершить обмен. Однако между землями ДНТ и ИЖС есть много отличий, которые важно иметь ввиду.

Идея №4

Наименее затратный способ — приобретение большого участка под ИЖС, его раздел на более мелкие с последующей перепродажей.

Наиболее прибыльной будет покупка территории в 20 соток (одним участком или двух смежных по 10 соток), размежевание их на 4 части по 5 соток.

В этом случае, маржа получается не такой большой как в других стратегиях, но этот способ является одним из самых безрисковых. Ведь спрос на небольшие участки всегда остается стабильно высоким и продать их можно намного быстрее, чем один большой.

Идея №5

Иногда на рынке появляются в продаже и земли сельхозназначения (например, паевые наделы оформленные в собственность). Такие предложения стоит рассматривать только в том случае, если они находятся в непосредственной близости от зоны населенного пункта или есть информация, что это направление, в ближайшее время, будет застраиваться.

После приобретения, участки межуются по 5-6 соток, их статус меняется на ИЖС, затем они продаются или организовывается коттеджный поселок.

Прибыль получается существенная, ведь с/х земли продаются недорого, однако проблемы могут возникнуть на этапе переоформления документов: сменить назначение сельхозугодий возможно, но надо быть готовым к тому, что на это уйдет много времени и денег.

Идея №6

Игроки на рынке недвижимости регулярно принимают участие в муниципальных земельных аукционах. В небольших поселках количество участников торгов редко превышает 5-6 человек, а это хороший шанс приобрести землю дешевле рыночной цены.

Как правило, продаются невостребованные дачные участки, которые можно перепродать раза в 2-3 дороже. Или же построить на них дома, и реализовать с уже готовой постройкой, получив еще большую прибыль.

Идея №7

Городские и сельские поселения сами распоряжаются распределением муниципальных земель. У администрации зачастую не хватает средств для освоения свободных территорий и для этого они привлекают инвесторов.

Получить в распоряжение участок можно по договору о комплексном освоении и развитии. На нем впоследствии можно выстроить многоквартирный дом, коттеджный поселок или просто сдавать надел в аренду.

Рекомендуем!  Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка?
Сhel-oblsud.ru