Как увеличить земельный участок в городе?

Как увеличить площадь земельного участка за счет свободной земли?

20.01.2016г.

С 1 марта 2015 года можно увеличить свой земельный участок, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство, садоводство, личное подсобное или дачное хозяйство за счет процедуры перераспределения.

Ознакомитесь с нашей Услугой «Увеличение площади своей земли. Перераспределение земли. Разделение и объединение земельных участков».

Как увеличить площадь своего земельного участка?

Увеличение площади земельного участка за счет дополнительной земли осуществляется путем процедуры «перераспределения земельного участка», которая является одним из способов образования земельных участков, предусмотренных ЗК РФ. Необходимость в перераспределении может возникнуть в самых различных ситуациях, когда существующая конфигурация смежных земельных участков больше не удовлетворяет потребностям их владельцев или одного из владельцев.

Кто может увеличить свой земельный участок?

Каждый гражданин, имеющий в собственности земельный участок под ИЖС, ЛПХ, дачное хозяйство, садоводство или огородничество, может увеличить его площадь за счет «прирезания» соседнего свободного земельного участка.

Особенно популярен вопрос увеличения собственного участка за счет соседней свободной земли среди собственников земельных участков под индивидуальными жилыми домами, расположенными в черте города и пригороде. В рамках тесной застройки лишние 50-200 м.кв. могут оказаться приятным бонусом к зоне отдыха, под строительство гаража или бани.

Что такое свободный земельный участок?

Следует помнить, что свободный участок это не «брошенный» соседний земельный участок. Понятие «свободной земли» в данном случае относится к муниципальной, федеральной земле или землям субъекта, не используемые под расположение инфраструктуры, охранные зоны, земли общего пользования и т.п.

Зачем нужна процедура перераспределения?

Процедура перераспределения позволяет избежать дополнительных временных и финансовых затрат, позволяя изменить конфигурацию земельных участков или увеличить площадь одного участка за счет соседнего.

В данной статье мы рассматриваем исключительно возможности увеличения площади земельного участка, находящегося в собственности гражданина, предоставленного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства или огородничества.

Какие требования к перераспределяемым земельным участкам (основному и присоединяемому), ситуации, при которых может быть отказано в перераспределении

Присоединяемый земельный участок должен быть свободен.Необходимо уточнить, кто является собственником смежного участка, планируемого к перераспределению. Разумеется, присоединить к своему, можно будет только участки, находящиеся в муниципальной, областной или федеральной собственности.

Основной земельный участок должен быть размежеван, т.е. границы его должны быть установлены на местности, а право на него должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.Для начала процедуры перераспределения заказываем у межевой организации схему расположения основного земельного участка, где к существующим границам основного участка добавляется присоединяемый земельный участок.

Присоединяемая территория должна располагаться в одном кадастровом квартале с основным участком, а также в одной территориальной зоне согласно Правилам землепользования и застройки.

Почему может быть отказано в перераспределении?

В перераспределении будет отказано в случае, если присоединяемый земельный участок хоть и имеет необходимый вид разрешенного использования, НО, расположен в территориальной зоне, не предусматривающей такое использование.

Такая ситуация бывает нередкой в связи со смешанностью фактической застройки на территории Нижнего Новгорода и участок с видом разрешенного использования ИЖС может располагаться согласно схеме территориального зонирования в Зоне, например, многоквартирной застройки.Это означает, что на рассматриваемой территории в дальнейшем планируется строительство многоквартирных домов, а не индивидуальных. Менять разрешенное использование под жилым домом, конечно же, нет необходимости, но и увеличить участок под ИЖС не получится.

Какие ограничения должны быть у присоединяемого участка?

Присоединяемый земельный участок должен иметь ограничения в самостоятельном использовании, которые обуславливаются либо его размером, либо его расположением.В перераспределении земельного участка может быть отказано, если присоединяемый земельный участок может быть сформирован как самостоятельный.

Определяется это, в первую очередь,Правилами землепользования и застройки, действующими в соответствующем населенном пункте. В частности, такими Правилами устанавливается минимальная площадь земельного участка для определенного вида разрешенного использования. В Нижнем Новгороде для земельного участка с видом разрешенного использования ИЖС минимальная площадь составляет 300 м.кв. Таким образом, если в порядке перераспределения вы просите добавить к своему участку землю площадью более 300 м.кв., это может послужить основанием для отказа.

Однако, помимо площади уполномоченный орган при согласовании схемы расположения должен учитывать и возможность доступа к запрашиваемой территории, т.е. если вы запрашиваете к присоединению площадь участка, превышающую 300 м.кв.(для Нижнего Новгорода), но доступа к ней кроме как через ваш основной участок, не имеется и сформировать присоединяемый участок как самостоятельный невозможно, его обязаны будут предоставить вам в порядке перераспределения.

Куда подавать заявление о присоединении земельного участка?

Заявление вместе с подготовленной схемой расположения земельного участка, а также правоустанавливающими документами, направляется для согласования в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков.

В районах Нижегородской области это местная администрация, а в городе Нижнем Новгороде Министерство государственного имуществаи земельных ресурсов Нижегородской области.

В свою очередь, Министерство перенаправляет поступившую схему в Департамент градостроительного развития территории Нижегородской области для утверждения.В районах же области, Администрация района согласовывает схему с сельской Администрацией.

По итогам утверждения схемы расположения уполномоченный орган выдает заявителю Постановление об утверждении указанной схемы.

Далее гражданину необходимо вновь обратиться в межевую организацию для подготовки межевого плана на новый (образованный в результате перераспределения) земельный участок. Межевая организация, в свою очередь, отправляет план нового земельного участка в Кадастровую палату для кадастрового учета. В результате гражданин получает кадастровый паспорт на вновь сформированный участок.

Какой документ является основанием для увеличения участка?

Заявитель отправляет полученный кадастровый паспорт в уполномоченный орган (Министерство либо местную районную администрацию), который уже в течение 30 дней подготавливает и направляет гражданину Соглашение о перераспределении. Таковое Соглашение будет являться основанием для регистрации права собственности гражданина на вновь образованный земельный участок, состоящий из основного и присоединяемого земельных участков.

Сколько стоит увеличить свой земельный участок?

«Прирезание» соседнего земельного участка осуществляется на возмездной основе.

Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1308 утверждены Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками,находящимися в федеральной собственности.

Размер платы составляет 15% от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности, рассчитанной пропорционально площади части участка, подлежащей передаче в частную собственность путём перераспределения.

Перераспределение же земельных участков на территории Нижегородской области, находящихся в муниципальной собственности и участков, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется Постановлением Правительства Нижегородской области от 31 марта 2015 года № 176.Размер платы в этом случае определяется как кадастровая стоимость земельного участка подлежащего перераспределению, рассчитанная пропорционально площади части участка, подлежащего передаче в частную собственность.

Наши выводы:

Возможность увеличения своего земельного участка, на наш взгляд, является весьма положительнымнововведением. Опыт работы показывает, что желание, а иногда даже и необходимость, увеличить площадь земли возникает довольно часто, а процедура перераспределения позволяет таковое увеличение упростить.

Механизм проведения процедуры перераспределения земель, позволяющий нашим заказчикам увеличить площадь своего земельного участка, тщательно отработан специалистами Консалтинговой фирмы «Прецедент» и если у Вас появились вопросы по поводу увеличения площади Вашего земельного участка отправьте нам документы для бесплатного анализа на info@precedentnn.ru.

Источник: https://precedentnn.ru/analyticsned08.html

Как законно увеличить площадь земельного участка?

Российские садоводы и огородники, владеющие земельными наделами, всегда готовы к увеличению количества земли.

Увеличение площади земельного участка может быть осуществлено разными способами. При этом некоторые из них достаточно затратные, а другие вполне бюджетные.

Но какой бы вариант ни был выбран, главное, чтобы расширение владения осуществлялось законно.

Чем регулируется

Все действия граждан по увеличению площади собственного землевладения регулируются следующими законодательными актами:

• Земельный кодекс РФ;
• Федеральный закон №221;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Федеральный закон №93.

В случае правонарушений, выявленных в сфере землепользования (самозахват), к физическим и юридическим лицам применяется административная ответственность (КоАП, ст. 7.1.).

Способы увеличения площади земельного участка

Увеличить размер земельного надела просто. Достаточно передвинуть забор на несколько метров или обустроить свободную территорию, расположенную рядом.

Но главная задача землевладельца не просто увеличить количество земли, а расширить пределы своей законной собственности.

Действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов подобного.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Выкуп прилегающей территории

Наиболее простым, но затратным способом увеличения своего землевладения является покупка прилегающих, никем не используемых, земельных участков. Покупка государственной или муниципальной собственности может осуществляться:

1. Через аукцион. Администрация населенного пункта через местные СМИ оповещает население о продаже конкретного земельного участка. В сообщении указывается расположение, площадь и начальная стоимость надела. В день торгов все желающие могут побороться финансово за интересующий их кусок земли.
2. Прямая продажа. Если речь идет о прилегающей территории, которую невозможно продать третьим лицам без нанесения ущерба заявителя, сделка купли-продажи оформляется сразу же.

При заключении с местной администрацией договора о купле-продаже потребуется внести аванс (минимальный размер составляет 20% от кадастровой стоимости объекта недвижимости). После оформления всех необходимых документов вносятся оставшаяся часть суммы.

Уточнение границ

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Увеличение общей площади земельного участка за счет процедуры уточнения границ происходит при следующих обстоятельствах:

• ранее межевание не выполнялось;
• земля досталась по наследству или была выделена в пользование еще в советское время.

То есть, фактически собственник владеет участком, не зная его точных размеров.

После проведения соответствующих мероприятий кадастровыми инженерами может оказаться, что во владении находится участок гораздо большего размера.

В такой ситуации владельцу придется оплатить:

• услуги кадастрового инженера;
• госпошлину за внесение изменений в сведения Росреестра.

Важно! Процедура уточнения границ позволяет увеличить участок не более чем на 10% от его первоначальной площади.

Межевание

Межевание – это установление границ участка. Увеличение земельного участка, находящего в собственности гражданина возможно при условии переноса действующих границ на свободную территорию. Подобное действие возможно при наличии нескольких факторов:

• земля, на которую планируется перенести границы, свободна;
• надел, за счет которого произойдет увеличение, соответствует основному участку по разрешенному использованию;
• присоединяемый участок не превышает минимальный размер, установленный местным муниципалитетом.

Процедуру межевания выполняет кадастровый инженер в присутствии всех заинтересованных лиц (собственник, соседи и т.д.). По окончании работ составляется межевой акт, в котором они должны расписаться. Это позволяет узаконить увеличение участка без дальнейших споров и междусоседских разбирательств.

Прирезка

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Перераспределение, в результате которого происходит прирезка дополнительных территорий к основному участку, осуществляется по разным причинам:

• заявление граждан;
• отсутствие межевания;
• выравнивание участков, имеющих изломанные линии и т.д.

С помощью прирезки собственник может увеличить надел на 10% от размера своего основного участка. Для проведения подобной процедуры необходимо соблюдение определенных требований к увеличиваемому земельному наделу:

• на землю должны быть правоустанавливающие документы и свидетельство о собственности;
• разрешенное использование прирезаемых кусков должно соответствовать статусу основного надела.

Как официально узаконить расширение

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Чтобы правильно оформить и узаконить дополнительные участки земли, требуется тесное сотрудничество с несколькими категориями граждан:

• юристы;
• чиновники местной администрации;
• кадастровые инженеры.

Несмотря на то, что вышеперечисленные способы увеличение земельных наделов, различаются, схема действий граждан по каждому из них похожа:

1. Обратиться в местную администрацию для уточнения принадлежности земельных участков.
2. Если они относятся к муниципальной или государственной собственности и являются бесхозными, потребуется официально оформить эти наделы.
3. Провести процедуру межевания и добиться постановки интересующего земельного участка на кадастровый учет.
4. Собрать или получить необходимые документы на участок (кадастровый паспорт, геодезический план и т.д.).
5. Внести оплату (госпошлина, само увеличение и т.д.).
6. В обязательном порядке оформить присоединение нового участка (договор купли-продажи, межевой акт и т.д.).
7. Зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

Плата за увеличение площади земельных участков

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Увеличение площади личного землевладения за счет государственных или муниципальных территорий обходится гражданам гораздо дешевле, чем приобретение земли. Это связано с тем, что плата взимается в соответствии с кадастровой, а не рыночной стоимостью.

Кроме того, устанавливается плата за проведение процедуры (прирезка, межевание и т.д.). Ее размер определяется местными законодательными актами и может существенно отличаться в разных регионах страны.

Также потребуется оплатить услуги кадастровых инженеров, которые будут готовить документы на вновь образованные участки, осуществлять процедуры определения или уточнения границ и т.д.

Сроки

Несмотря на то, что все способы территориального укрупнения землевладения довольно сложные, грамотный подход позволяет провести процедуру в сжатые сроки (1,5-2 месяца).

Необходимо правильно собрать пакет необходимых документов (кадастровый план, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт и т.д.).

Это не только ускоряет процесс обработки заявления и помогает избежать реестровых ошибок, но и минимизирует вероятность отказа.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Причины отказа

Чаще всего местная администрация отказывает в возможности увеличить свой участок за счет земли, которая к нему прилегает, по следующим причинам:

• наличие споров между соседями;
• расположение на прилегающей территории чужой собственности (хозяйственные постройки, дома и т.д.);
• несоответствие разрешенного использования земель;
• неполный пакет документов.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/kak-uvelichit-ploshad-zemelnogo-uchastka/

Увеличение площади земельного участка 2019 — за счет прилегающей территории, при уточнении границ, путем перераспределения, при межевании

В некоторых ситуациях есть возможность расширить земельный надел. Основным при этом является не фактическое применение прилегающих земель, а вопрос о юридическом оформлении этого факта.

Общие сведения

Уточнение границ земельного участка с увеличением площади считается юридической процедурой законного оформления дополнительной территории методом присоединения к главному наделу.

Относится к разновидности работ, которые осуществляются кадастровым инженером в период межевания и регулируется Федеральным законом № 221 от июля 2007 года “О государственном кадастре объектов недвижимости”.

На практике это именуется как оформление прирезок. Согласно Федеральному закону № 171 от июня 2014 года можно увеличить размер участка до 10%.

В иных ситуациях процедура напрямую относится к реорганизации участков – за счет выкупа либо же переоформления прилегающих наделов. По закону допускается возможность признания прав собственности через судебный орган.

Законодательная база

Основными нормативными документами, которые регулируют увеличение площади земельного участка, принято считать:

• Федеральный закон № 221 – дает разъяснение уточнению границ земельного надела;
• Федеральный закон № 93 – предусматривает возможность амнистировать надела как одна земля;
• ст. 7.1 КоАП РФ – предусматривает привлечении к административной ответственности лиц, которые совершили самозахват земельных наделов.

Источник: https://nedviz-info.com/kak-zakonno-uvelichit-ploschad-zemelnogo-uchastka/

Перераспределение земельных участков

При такой процедуре увеличения площади земельного участка, называемой перераспределением земельных участков, происходит следующая трансформация:

• изменяются границы и площади исходных земельных участков, а соответственно, образуются новые земельные участки, общая площадь которых остается неизменной;
• прекращается существование исходных земельных участков, за исключением того случая, когда уменьшаемым земельным участком был муниципальный или государственный земельный участок — он продолжит свое существование в измененных границах;
• у владельцев земельных участков с увеличенной площадью возникает право собственности на новые земельные участки, образованные в результате перераспределения площади земельных участков.

Общие границы земельных участков могут быть:

Смежными по отношению к земельному участку, площадь которого планируется увеличить, могут быть:

• земельные участки, являющиеся собственностью муниципалитета или государства.

Можно ли использовать такие земельные участки для увеличения площади своего земельного участка?

Действующее в настоящее время земельное законодательство отвечает — да, могут.

пункт 1 статьи 11.2 «Образование земельных участков» Земельного кодекса РФ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)

Введенный Земельным кодексом РФ порядок увеличения площадей частных земельных участков распространяется:

• только на случаи, когда частные земельные участки граничат с муниципальными и государственными земельными участками, а значит и добавление площади к частным земельным участкам может осуществляться из состава этих земель.

статья 39.29 «Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности» Земельного кодекса РФ

Правовой базой для установления нового порядка увеличения площадей частных земельных участков за счет муниципальных и государственных земель:

• послужили разработанные в муниципальных образованиях материалы территориального планирования территорий поселений и
• принятые в них правила землепользования и застройки поселений (ПЗЗ).

В частности, это означает, что:

• при увеличении площадей земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства,
• должны выполняться требования градостроительных регламентов и требования по формированию земельных участков, образуемых при перераспределении, в соответствии с материалами территориального планирования и землеустройства.

В частности, должны выполняться требования:

• по соответствию образуемых земельных участков установленным предельным максимальным размерам земельных участков

подпункт 3 пункта 1 статьи 39.28 «Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности» Земельного кодекса РФ

• по соответствию расположения образуемых земельных участков утвержденному проекту межевания территории или по соответствию утвержденной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае отсутствия проекта межевания территории).

Самовольный захват земли

Установленный порядок увеличения площадей частных земельных участков не оправдывает факты самовольного захвата:

• прилегающей к земельным участкам муниципальной и государственной земли,
• равно как и случаи захвата даже части смежных земельных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Более того, этот порядок сохраняет все требования земельного законодательства в части ответственности за самовольный захват земли. Этот путь возможен только для собственников земельных участков, которые планируют увеличить площади своих земельных участков, действуя исключительно в правовом поле.

Необходимо исходить из того, что:

• у любого земельного участка есть собственник,
• что все пустующие земельные участки, казалось бы, не имеющие хозяев, как и все неогороженные или не занятые постройками большие и малые территории ничьими быть не могут.

Все земельные участки находятся:

• в собственности физических или юридических лиц;
• в собственности муниципалитета или государства;
• относятся к землям водного фонда или к лесным угодьям;
• могут быть землями в ведении Министерства обороны.

Если земельный участок не является собственностью муниципалитетов, физических или юридических лиц:

• то эта земля государственная.

статья 16 «Государственная собственность на землю» Земельного кодекса РФ

Поэтому, задумываясь об увеличении площади своего земельного участка, необходимо:

• выяснить юридические и технические тонкости процедуры увеличении площади земельного участка,
• узнать, кто именно является собственником смежного земельного участка,
• уточнить, будет ли возможным его использование для увеличения площади своего земельного участка.

Выяснение принадлежности земельного участка

Сначала необходимо провести предварительный анализ ситуации:

• проверить, в чьей собственности находится приглянувшаяся часть земельного участка — в частной, муниципальной или государственной собственности (в собственности публично-правовых образований);
• выяснить, не попадает ли будущий прибавляемый земельный участок в прибрежно-защитную полосу (ПЗП) водного объекта, не относится ли он к лесному фонду, так как эти обстоятельства полностью исключают возможность решения задачи по увеличению площади своего земельного участка;
• уточнить, не относится ли присмотренный земельный участок к землям, исключенным из оборота или землям, ограниченным в обороте.

Ответы на часть из перечисленных вопросов можно получить с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра (pkk5.rosreestr.ru):

• отражающей сведения обо всех земельных участках РФ, прошедших государственный кадастровый учет.

Отыскать тот или иной земельный участок на Публичной кадастровой карте Росреестра и получить первичные сведения о нем (в частной собственности или в собственности публично-правовых образований он находится):

Отсутствие сведений о земельном участке на Публичной кадастровой карте может свидетельствовать о существующих проблемах, которые будут препятствовать не только его использованию в качестве источника земли для увеличения площади частного земельного участка, но и в проведении целого ряда операций (купля/продажа, дарение, передача в наследство, залог, обмен и т.д.).

Другой вариант получения сведений о собственнике смежного земельного участка

Иным, но уже платным вариантом получения сведений о правообладателе смежного земельного участка, из площади которого, возможно, будет сделана «добавка», станет обращение к официальному порталу Росреестра, используя такие вкладки на нем, как:

• получение сведений из ЕГРН;
• справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Получение выписки из ЕГРН — это законное право любого гражданина, подавшего заявление на получение сведений и оплатившего госпошлину.

Для перераспределения частных земельных участков законами РФ запрещается использование некоторых видов земель, относящихся:

• к участкам и землям специального назначения,
• к участкам и землям лесного фонда,
• к территориям прибрежно-защитных полос (ПЗП) водных объектов,
• к муниципальным и государственным участкам и землям, выведенным из оборота и землям, ограниченным в обороте,
• к муниципальным и государственным участкам и землям, относящимся к резервному фонду, используемому под муниципальные и государственные нужды.

Присоединить к частному земельному участку можно лишь ту муниципальную или государственную землю, что, действительно, свободна, но при условии обязательного согласия властей, чему есть немало обоснованных законодательством причин.

Ситуация, когда в текущий период времени земельный участок не используется и внешне выглядит бесхозным, не может быть подтверждением его статуса «свободный» — его предстоящее использование может быть уже запланировано:

• под решение задач по прокладке коммуникаций, строительству дороги, газопровода или другие цели;
• земельный участок включен в другой земельный участок, который еще только формируется для дальнейшего представления к продаже на аукционе;
• земельный участок попадает в долгосрочную программу комплексного развития территории, поскольку на ней планируется реализация важных для населения задач.

Если муниципальный или государственный земельный участок действительно свободен и его использование властями не планируется в перспективе:

• он может рассматриваться в качестве источника земли для увеличения площади смежного с ним частного земельного участка,
• но при обязательном условии, что этот частный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Источник: https://liner-rostov.com/kak-zakonno-uvelichit-ploschad-zemelnogo-uchastka/