Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС

Многие люди стремятся жить подальше от суеты больших городов. Возведение нового дома обеспечивает владельцев улучшенными жилищными условиями. Но для осуществления данного мероприятия необходимо располагать наиболее подходящим участком земли, где разрешается индивидуальное жилищное строительство ИЖС.

Где можно строить жилые дома

В соответствии с рекомендациями Земельного Кодекса страны,государственные земли разделяются на определённые категории. Разделение производится, исходя из основного назначения участков.

Основные категории земель:

1. Населённые пункты.
2. Земли сельхозназначения.
3. Социального назначения.
4. Промышленного.
5. Лесной фонд.
6. Охраняемые заповедные зоны.
7. Резервные площади.

Строительство жилых зданий и частных коттеджей разрешено только на тех участках, которые относятся к первой и второй категориям. В домах ИЖС разрешается проживать с регистрацией, здесь также возможно иметь подсобное хозяйство, заниматься садоводством, огородничеством, производить сельхозпродукцию.

Преимущества проживания в строениях ИЖС

Многие владельцы земель сельхозназначения, стремятся перевести свои наделы в статус ИЖС. Это объясняется существенными преимуществами, которыми обладают земли и строения ИЖС:

• наличие регистрации, дающей право на проживание в данном коттедже;
• присвоение адреса;
• обеспечение снабжения домов водой, газом, электричеством;
• ответственность местных властей за обслуживание территорий и дорог, ведущих к объектам ИЖС.

Можно ли осуществить перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Данная процедура предусмотрена в законе 172-ф3 иЗемельном Кодексе РФ.В этих документах говорится, что земельные участки с построенными домами, относящимися к категории ИЖС, должны быть переоформлены и принадлежать категории «Населённые пункты». Каждый случай подобного перевода обосновывается отдельно.

Участки земли сельскохозяйственного назначения обладают самой высокой кадастровой стоимостью. Как только осуществляется перевод надела в другую категорию, существенно падает его кадастровая стоимость.

При этом государство утрачивает возможность получения запланированного дохода с этого конкретного участка. При смене категории земли из доходной части собственники возмещают государству его потери.

Поэтому, перед проведением данных мероприятий необходимо просчитать экономическую целесообразность такого шага и возможный материальный ущерб.

Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС

Бывают случаи, когда хозяин приобрёл индивидуальный участок, относящийся к категории с/х назначения или желает возвести жилой дом на имеющемся земельном наделе, но акт пользования на землю не содержит возможности такого строительства. При этом рекомендуется заняться изменением вида целевого использования индивидуального земельного участка.

Федеральный закон о переводе земельных наделов № 172 содержит рекомендации о порядке исполнения данной процедуры. Первым делом — это составление и подача заявления на переведение земли из с/х в категорию «Населённые пункты» для индивидуального жилищного строительства.

Кроме ходатайства также необходимы следующие документы:

1. Выписка из кадастровой книги.
2. Копия личного паспорта владельца.
3. Документ, который является подтверждением правана владение.

Данное ходатайство рассматривается на протяжении двух месяцев,с момента его подачи. При получении положительного ответа, владельцу вручают акт о том, что его вопрос теперь разрешённый. Участок переведен в категорию «Населённые пункты», теперь здесь возможно индивидуальное строительство, и жилищный вопрос будет решён.

Акт также содержит дополнительную информацию:

• на основании каких документов была произведена смена категории;
• указание новых границ;
• размеры площади;
• кадастровый номер;
• сведения о названиях прошлой и настоящей категорий.

Так можно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС? Однозначно — да. Но только, если не существует различных непреодолимых юридических барьеров и препятствий.

Как правило, для достижения положительного результата изменяют применение земли, т. е. как разрешено её использовать.Это намного выгоднее, быстрее, полученный результат при таком решении наиболее предсказуем.

Изменение разрешённого способа использования сельскохозяйственных земель под ИЖС

Можно рассмотреть другой метод — изменить решение о том, как можно использовать индивидуальный участок без смены его категории. В соответствии с положениями, изложенными в Градостроительном Кодексе РФ, не всегда возможен перевод земель в другую категорию.

Исходя из положений данного нормативного документа, территория страны поделена на зоны в соответствии с их целевым использованием. Если участки сельхозназначения расположены за пределами территорий населённых пунктов, их можно перевести в эту категорию только, изменив существующие границы этих городов или посёлков.

В практической жизни смену категории участков проводят довольно редко. Наибольшей популярностью пользуется другой метод — юридическое изменение способа применения,т. е. как используется земельный участок: замена с/х назначения на ИЖС.

Данная процедура возможна при следующих обстоятельствах:

1. Если имеется садовый участок, где предусмотрено возведение жилого здания.
2. Имеется право на регистрацию.
3. Документ об изменении типа разрешённого использования участка с с/х на дачный или садоводческий.

На основании Постановления КС № 7 2008, построенному на садовом участке, зданию присваивается почтовый адрес и осуществляется регистрация постоянного проживания в этом доме.

Что выгоднее, смена категории земли или ВРИ

Многих владельцев интересует вопрос, сколько нужно заплатить, чтобы перевести в ИЖС землю сельхозназначения.

С экономической стороны вариант с изменением ВРИ более дешёвый, чем переводить участок в земли другойкатегории. Это связано с тем, что при втором варианте придётся выплачивать государству компенсацию в сумме, равной недополученным доходам.

При этом услуга перевода в другую категорию часто достигает третьей части от кадастровой стоимости всего участка.

Что касается государственных налогов. Земли с/х назначения с постройками, расположенными на них, обкладываются значительно меньшими налогами в сравнении с жильём, размещённым на территории населённых пунктов.

Источник: http://mirkadastra.ru/pravovye-voprosy/perevod-selxoznaznacheniya-v-izhs.html

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию – процедура, которая регламентируется Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральными Законами, другими нормативно-правовыми актами. Для ее проведения собственник земельного участка должен обратиться в исполнительный орган государственной власти либо же орган местного самоуправления. Чаще всего такая процедура проводится для повышения кадастровой стоимости.

Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию разрешен лишь в следующих случаях:

• Для консервации, создания особо охраняемой природной территории, отнесения участка в состав историко-культурного, природоохранного, рекреационного либо иного ценного назначения.
• При изменении или установлении черты населенных пунктов.
• При размещении промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу или муниципальному району.
• В случаях, связанных с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.
• При строительстве линий электропередач и связи, дорог, железнодорожных путей, нефте-, газа- и иных трубопроводов.
• Для выполнения международных обязательств.
• Для добычи полезных ископаемых.
• Для размещения объектов коммунально-бытового, социального назначения, а также для здравоохранения и образования.

Согласно пункту 4 статьи 79 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию запрещён в случае, если кадастровая стоимость будущего земельного участка будет на 50% больше, чем средняя кадастровая стоимость по городскому округу или муниципальному району. Такое же ограничение касается земель, которые являются особо ценными и продуктивными.

Процедура перевода

Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.

В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода.

В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.

В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.

Также к заполненному ходатайству необходимо прикрепить следующие документы:

• Выписка из единого государственного земельного кадастра, в которой указываются сведения об изучаемом участке.
• Копии документов, которые удостоверяют личность заявителя.
• Выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц)
• Заключение экологической экспертизы государственного образца.
• Письменное согласие владельца на подобный перевод.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить

В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы. При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую. Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.

После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.

Отказ от перевода

Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:

• Из-за ограничений, описанных в федеральном законе.
• Из-за отрицательного решения экологической экспертизы.
• Из-за несоответствия целевого назначения утвержденной документации.

Если вы не согласны с решением администрации, полученный акт об отказе перевода земельного участка можно обжаловать в судебном порядке не позже 3 месяцев со дня получения документов об отказе. Если же собственник не может подать апелляцию из-за уважительных причин, которые будут подтверждены документально, решение может быть обжаловано и за пределами этого срока.

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС – регламентированная законом процедура, благодаря которой этот участок будет включен в зону поселения. Такое изменение помогает значительно повысить кадастровую стоимость земли, получить ряд преимуществ: возможность прописки, более развитая инфраструктура и многое другое. Перевод таких участков в ИЖС не всегда целесообразен, собственник должен доказать обоснованность и целесообразность такой процедуры, в случае необходимости – самостоятельно выплатить все недоимки.

Если в документах по переводу земельного участка сельскохозяйственного назначения указана в целях ИЖС, то процедура перевода будет достаточно долгой и сложной. Она регламентируется Федеральным Законом №172, окончательное решение принимается областной администрацией.

Если земельный участок уже находится в границах поселения, описанных в генеральном плане, то может потребоваться смена вида разрешённого использования в порядке заявления. Тогда собственник может придать своему участку тот вид разрешённого использования, какой он должен быть согласно генеральному плану.

Если же в случае перевода вашего участка под ИЖС он окажется в перечне условно-разрешенных либо вспомогательных, необходимо проводить публичные слушания.

Перевод земель сельхозназначения в промышленные

Перевод земли из сельскохозяйственного в промышленного назначения – долгий и трудный процесс. Он регламентируется Федеральным Законом №172. Перевод возможен в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району или если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов.

Чтобы сделать это, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

• Заполненное ходатайство подается в муниципалитет или исполнительный орган.
• К документам необходимо прикрепить проект рекультивации – комплекс мероприятия, необходимый для восстановления окружающей среды от задуманной деятельности. Также необходимо приложить государственную экологическую экспертизу.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.Рекультивация предусматривает два этапа: технический и биологический.

Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте.

 Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению .

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

• После рассмотрения выносится решение.
• В случае положительного ответа необходимо зарегистрировать права собственности.

По результатам перевода у вас должны оказаться следующие документы: акт о переводе, свидетельство о регистрации государственного образца, договор аренды земельного участка (если он предоставлен на праве аренды).

Источник: http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/selhoz-zemli/perevod-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya.htm

Перевод земли из сельхозназначения в земли категории ИЖС

Строительство дома необходимо осуществлять в соответствии с нормами российского законодательства. В соответствии с законами Российской Федерации по последним изменениям выделяется несколько категорий земельных участков, которые дают право собственнику осуществить ту или иную деятельность, разрешенную на этом участке. Если у владельца имеется сельскохозяйственный надел, то он не может построить на нем свой дом и провести в него коммуникации.

Для того чтобы проживание в новом построенном доме было законным, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС.

Разновидности земельных наделов, ИЖС и его преимущества

В соответствии с земельным законодательством России, существует классификация земельных участков. Виды земли разделяются в зависимости от того, с какой целью земельный участок используется.

Земли Российской Федерации разделяются на следующие разновидности:

1. ЗУ населенных пунктов.
2. Сельскохозяйственные земельные наделы.
3. Земли с промышленным назначением.
4. Охраняемые государством ЗУ.
5. Резервные территории.

По закону строительство жилья разрешено только на землях, которые принадлежат к той или иной административной единице, то есть на территории ИЖС. Кроме того, строить можно и на земельных участках с сельхозназначением. На тех территориях, где установлена промышленность или же назначение владения в защите государства, построить свой дом законно не представляется возможным.

Что же такое ИЖС? ИЖС – это индивидуальная жилищная собственность. То есть, к ИЖС относят те участки, на которых разрешено проживать и прописываться.

Важно! Строительство дома разрешается и на землях с сельскохозяйственным назначением (дачные участки, огороды и т. д.), но регистрация в таком жилище запрещена российским законодательством.

Таким образом, необходимость перевода земли в ИЖС обусловлена, в первую очередь, возможностью регистрации в доме.

В процессе регистрации собственнику дается личный адрес, а также возможность проведения коммуникации в дом: газ, электрическая энергия, вода и т. д.

Если земельный участок относится к категории ИЖС, то владелец вправе получить от муниципалитета помощь в уходе за землей, например, очистка дороги перед домом от снега.

Получается, что проживание в доме на сельскохозяйственной территории не предоставляет те преимущества, которые имеет индивидуальная собственность владельца.

Для чего может понадобиться перевод статуса земли

Переоформление земли нужно для того, чтобы у местных органов власти не возникало вопросов о том, почему на сельскохозяйственной территории построен новый коттеджный дом, который по закону тут не должен находиться.

Согласно законодательным актам владелец земли вправе пользоваться земельным участком только по его прямому предназначению. То есть если по кадастровым документам земельный надел относится к ЗУ сельскохозяйственного назначения, то на нем можно выращивать овощи, фрукты и любые иные сельхозпродукты.

Конечно, можно построить и загородный дом, но зарегистрировать ее в Росреестре как жилую постройку невозможно. Следовательно, и зарегистрироваться в этом строении нельзя. В документации к участку эта постройка будет указана как дачное строение, что значительно снизит цену недвижимости на рынке при продаже земли.

Если владелец перевод такую землю в ИЖС, он вправе зарегистрироваться в доме, а также значительно повысить цену на дом, когда захочет его продать.

Еще одним плюсом является возможность получения налогового вычета за свою недвижимость, если гражданин, владеющий ей, желает продать свой дом.

Куда обратиться для оформления

Рассмотрим, как правильно перевести землю из сельхозназначения в ИЖС. Чтобы перевести ЗУ в иную категорию нужно обратиться в органы МСУ, под управлением которых находятся все земли, принадлежащие к административной единице.

Если ЗУ находится в городе, то решения о переводе принимаются городскими властями. Если же собственность находится за городом, то переоформить ЗУ можно в районных органах власти.

Вывести земельный надел из одной категории в другую может собственник личного подсобного хозяйства.

Важно! Перевод ЗУ осуществляется не только владельцами, но и лицами, имеющими право на использование земельной собственности, например, у граждан, которые снимают участок в аренду при согласии собственника земли.

Если недвижимое имущество принадлежит нескольким гражданам, каждый из которых имеет долю на участке, то смена типа ЗУ может быть осуществлена только при согласии всех собственников. Соглашение между владельцами недвижимости должно быть подтверждено документально и предоставлено в уполномоченную организацию.

Пошаговая инструкция по переводу, необходимые документы

Особенность процедуры перевода земельной собственности в иную категорию земли состоит в том, что необходимо последовательное прохождение ряда этапов. Перевод состоит из следующих шагов:

1. Сбор документации для подачи заявления. В перечень документов, необходимых для оформления заявления, входят:

• кадастровая документация на участок;
• личные данные заявителя в виде копии паспорта;
• документы, подтверждающие право заявителя на пользование ЗУ;
• результаты госэкспертизы (при необходимости)

1. Подача ходатайства во властные органы. Заявление оформляется на основании предоставленной документации. В нем указывается информация о ЗУ, содержащаяся в кадастровой документации организации, сведения о текущей и желаемой категориях ЗУ, а также основания, по которым владелец решил произвести переоформление категории земельного надела.
2. Решение властной структуры по поводу поданного ходатайства. Результат обращения может быть представлен актами о переводе ЗУ или же об отказе в смене категории. Если заявителем получено согласие, то его участок регистрируется в Росреестре, после чего он получает личный адрес и право на регистрацию в недвижимости.

На рассмотрение поданного собственником ходатайства дается два месяца с момента подачи заявления в уполномоченный орган (создать заявление можно по образцу).

Если же заявитель получил отказ в переводе, то он может оспорить решение администрации в судебных органах.

В законах России, регулирующих земельные правоотношения, указывается несколько оснований, по которым документация и заявления могут быть возвращены для корректировки:

1. Неверное оформление документации.
2. Подача заявления лицом, которое не вправе распоряжаться имуществом.
3. Отсутствие согласия лиц, имеющих долю в переводимом имуществе.

Возврат документов на доработку осуществляется не позднее, чем через две недели с момента подачи ходатайства в администрацию.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Человеку, решившему перевести ЗУ в иную категорию, следует знать об одном из минусов этой процедуры – достаточно высокая цена на замену участка.

В сумму, которая выплачивается за проведение переводных процедур, входят следующие показатели:

• стоимость ЗУ;
• выплата по государственной пошлине;
• размер ЗУ;
• наличие регистрации земельного участка сельхоз. назначения в государственных списках земель;
• налоговая нагрузка на ЗУ.

Обычно, если земельный участок подвергается переводу, собственник обязан выплатить денежные средства по тем налогам, которые были недополучены государством. Кроме того, в оплату входит 30% от стоимости ЗУ по кадастровой документации.

В стоимость перевода входит и уплата госпошлины за проведение самой процедуры, а также за регистрацию.

Если перевести земельный надел невозможно без заключения эксперта, то стоимость проведения экспертизы оплачивается владельцем земли. Экспертизу осуществляют государственные органы или кадастровые и строительные компании. Цены на такие услуги варьируются от пятнадцати до пятидесяти тысяч рублей.

Возможные осложнения

Собственник земельного участка, решивший перевести свои земельные владения из сельскохозяйственного назначения в индивидуальную жилищную собственность, должен знать о возможных осложнениях, возникающих при осуществлении такого рода деятельности. Кризисные ситуации могут начать возникать еще во время сбора документации.

Например, если участок, который переводится, сложно географически присоединить к земле поселения, его перевод усложнится и значительно затянется в связи с процессом решения этой проблемы.

Если будущий жилой участок не соответствует схеме, которая должна быть составлена кадастровой компанией, то невозможно переводить землю в иную категорию.

Каждый владелец недвижимого имущества должен осознавать то, что у всех административных единиц (городов, поселков, деревень и т. д.) существует свой план территориального развития, в соответствии с которым административные органы власти осуществляют свою деятельность. Если новая категория участка не соответствует плану местности, то возведение дома на сельхоз земле невозможно.

Чтобы получить в местной администрации разрешение на замену категории ЗУ, необходимо соответствие нового жилого участка в виде ИЖС экологическим нормам. Для определения соответствия земли проводится экспертиза, которая подтверждает соответствие экологической ситуации нормам, установленных законодательством. При этом результаты исследования должны подтверждаться документально.

У каждого надела имеется своя кадастровая стоимость, которая прописывается в кадастровой документации ЗУ. Если цена ЗУ по кадастровым документам ниже, чем среднее значение жилых площадей в текущей административной единице, то перевод земельной собственности в ИЖС станет дороже, и возврата за превышение цены перевода для гражданина не предусмотрено. Требование денег за подорожание цены за собственность является незаконным.

Тем, кто из жильцов СНТ перевел ЗУ в ИЖС, нужно знать, что дом надо построить на нем в течение десяти лет. В противном случае налоговые платежи по ЗУ будут увеличены в два раза.

Таким образом, переводить землю в ИЖС стоит, потому что незаконное строительство дома на таком участке повлечет за собой проблемы для владельца. ИЖС позволяет гражданину зарегистрироваться на собственной жилплощади и получить личный почтовый адрес.

Разумеется, процесс перевода довольно-таки затратный как в финансовом, так и во временном плане. Тем не менее замена категории ЗУ стоит затраченных ресурсов, так как она обеспечивает безопасное проживание на своей жилплощади. Штрафные санкции за невыполнение требований закона составят для нерадивого собственника недвижимого имущества до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Источник: https://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/perevod-iz-selhoznaznacheniya-v-kategorii-izhs.html

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Законодательство РФ в отношении землепользования четко разграничивает разные категории земельных наделов и вид деятельности, которую на них можно вести. Выделяется только две категории участков под застройку: сельхозназначения и градостроительства.

Но для ведения строительства дома на сельскохозяйственных землях необходимо соблюдение условий, отраженных в отдельной статье «Можно ли построить дом на земле сельхозназначения». Альтернативный вариант – изменить категорию. Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС пойдет речь далее.

Чем отличается ИЖС от сельского хозяйствования

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Чтобы понимать цели и задачи смены категории нужно определить, чем отличается земля сельхозназначения от ИЖС.

Особенности ИЖС

С правовой точки зрения ИЖС – это возведение дома с последующим правом регистрации места проживания в нем, включая присвоение адреса.

Право построить жилой дом предоставляется на те категории, которые согласно Классификатору ВРИ имеют такой вид использования, как строительство жилого сооружения. На участках категорий 1.1 – 1.18 (сельскохозяйственные наделы) строить капитальный жилой дом нельзя, за редким исключением.

Использование участка сельхозназначения под ИЖС

Использование участка сельхозназначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ, а также при получении разрешительных документов от местной администрации. Но оба варианта не подходят под долгосрочные перспективы, особенно, если собственник не планирует заниматься сельским хозяйством на территории. В случае не использования участка по целевому назначению в течение трех лет, его могут обратно вернуть в муниципальное владение, и расположенный на его территории дом не будет препятствием.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет, что снижает затраты. Но если после смены категории дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив возрастет вдвое.

Категории 2.1 и 2.2 допускают индивидуальное строительство одновременно с ведением дачного или подсобного хозяйствования, но с рядом оговорок. Однако участки в рамках населенного пункта более обустроены, имеется централизованная газификация, водоснабжение, расчищаются подъездные дороги и прочие блага. Поэтому если в планах долгосрочное проживание в доме, расположенном изначально вне черты населенного пункта, рекомендуем изучить порядок того, как оформить земли сельхозназначения в ИЖС и перевести надел.

Законодательная база – можно или нет?

Правовое регулирование вопроса, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИСЖ, возложено на ЗК РФ и Закон № 172-ФЗ. Указанный законодательный акт допускает перевод земель в другие категории, но с соблюдением процедуры и принципов. Так особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие ВРИ:

• доказывание нецелесообразности сохранения статуса земли сельхозназначения;
• длительность процедуры;
• высокий риск отказа;
• достаточно высокая стоимость;
• включение земли в состав населенного пункта.

Риски отказа сопряжены тем, что, если надел выводится из состава сельскохозяйственных земель, то он должен быть включен в состав градостроительных, а это невозможно, если он находится в окружении других участков, относящихся к землям сельхозназначения. Итого, смена возможна, но процедура достаточно длительная и сложная.

Порядок и сроки переоформления земли под ИЖС

Как отмечалось инструкцию того, как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, регламентирует Закон № 172-ФЗ, принятый в 2004 году, имеющий ряд поправок. Для совершения операции необходимо подать ходатайство с прошением совершить перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС. Кроме ходатайства подаются еще бумаги, подтверждающие владение участком, его кадастровую стоимость и обоснование необходимости совершить перевод. Единственно верная причина, мотивирующая сменить категорию – невозможность дальнейшего целевого использования. Разумеется, этот факт необходимо подтвердить документально.

Подается ходатайство в специальный орган при местной администрации либо исполнительный орган РФ. Срок рассмотрения обращения зависит от получателя. Если направляется запрос в местную администрацию, то 2 месяца, если в централизованную – 3 месяца. Резолютивный документ – акт о переводе или акт об отказе в переводе. Для отправки ответа у государственного или местного органа есть 14 дней. Отказ, который заявитель посчитает необоснованным, можно оспорить.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС невозможен (ст. 4 Закона №172-ФЗ), если:

1. Установлен запрет на смену целевого использования конкретного участка.
2. По результатам экспертизы данное действие является нецелесообразным.
3. Невозможность провести изменение вследствие территориального расположения надела, на базе планировки территории либо основываясь на землеустроительной документации.

Не рассматриваются ходатайства, составленные не по форме, с нарушением требований, либо, если отсутствуют прилагаемые к обращению обязательные документы.

В случае вынесения положительной резолюции, акт направляется государственному регистратору, для внесения данных в реестр. Срок для этого – 5 дней. Для совершения регистрации и уведомления собственника у регистратора есть семь дней. Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС определяет, что смена целевого использования официально утверждается с даты внесения данных в реестр. Дополнительно изменять какие-либо правоустанавливающие документы собственнику не нужно.

Документы для обращения

Конкретный перечень обязательных бумаг, которые надо подать для принятия решения о смене целевого использования конкретного участка, отражен в ст. 2 Закона № 172-ФЗ, регламентирующим, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Заявителем предоставляется:

• ходатайство;
• кадастровая выписка;
• копия паспорта;
• копии учредительных бумаг для юридического лица;
• копии паспорта и доверенность на представителя;
• выписка из реестра прав на недвижимость;
• согласие владельца;
• результат экологической экспертизы (если необходимо).

Образец ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения можно скачать по ссылке. Все бумаги, подаваемые в копии, должны быть удостоверены надлежащим способом.

Стоимость перевода

Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.

Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:

• компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
• расходы на проведение экологической экспертизы;
• стоимость подготовки проектной документации;
• стоимость оплаты регистрационных услуг;
• расходы на получение справок и выписок.

Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/perevod-zemli-iz-selxoznaznacheniya-v-izhs/

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

• Есть положительное экологическое заключение;
• Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
• Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Налоговый вычет

Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.

ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.

Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.

Основания для отказа

Законодательством регламентированы причины, в силу которых перевод сельскохозяйственного УЗ в ИЖС запрещается. А именно:

• Заключение экологической экспертизы отрицательное (при условии её обязательного проведения);
• Документы по землеустройству не соответствуют с запрашиваемым целевым назначением;
• Федеральный закон запрещает изменение статуса земли.

Существует особое правило, касающееся изменения статуса с/х земель.

Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен. Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.

Для постройки дома

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

• Система водоотведения;
• Газификация;
• Электроснабжение;
• Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

• Возможность прописаться в построенном доме;
• Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
• Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:

• Кадастровый номер УЗ;
• Предназначение земли;
• Категорию, куда совершается перевод;
• Обоснование изменения статуса территории;
• Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

• Согласование границ с соседями;
• Проведение межевания;
• Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Сбор документов

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

• Копию паспорта владельца земельного участка;
• Выписку из ЕГРП;
• Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
• Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
• Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

• Кадастровая стоимость;
• Размеры территории;
• Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
• Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-pod-izhs.html