Как оформить в собственность арендованный земельный участок?


В этой статье:

Если земля в аренде, как оформить в собственность? Выкуп или приватизация?

Как оформить в собственность арендованный земельный участок?

Можно ли приватизировать землю, взятую в аренду? Как оформить арендованную землю в собственность бесплатно? Что включает в себя выкуп недвижимости? Что нужно для оформления?

Закон предусматривает передачу арендованного участка двумя способами. Рассмотрим оба варианта подробнее.

Варианты получения участка

Многие граждане пользуются участками, взятыми в краткосрочную или долговременную аренду.

Как перевести землю из аренды в собственность?

Закон о приватизации земли, взятой в аренду, даёт две возможности оформления арендованной земли в частное владение.

А именно:

  • путём приватизации; предусматривает безвозмездную передачу недвижимости;
  • путём выкупа; предусматривает покупку земли по льготной цене.

И первый, и второй вариант возможен лишь в том случае, если на территории есть зарегистрированные постройки. Возникает логичный вопрос: кто будет платить, если можно получить даром?

Дело в том, что бесплатно оформить можно лишь отдельные категории участков:

  • земли сельскохозяйственного назначения, являющиеся частью садоводческих и других некоммерческих объединений; до 2020 года их можно зарегистрировать по упрощённой схеме согласно дачной амнистии;
  • участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство;
  • площади, отданные в собственность по решению суда.

Рассмотрим подробнее, как арендованную землю перевести в собственность. Выкуп доступен более широкому кругу граждан, и воспользоваться такой регистрацией может каждый желающий. Выплаты представляют собой процент от кадастровой стоимости.

СПРАВКА! Размер выплат зависит от региона и конкретного местонахождения земли.

Например, в Москве он составляет 20% от стоимости, в Московской области – до 15%.

В более отдалённых регионах может составлять только 2,5%.

В случае изменений в назначении участка размер может составить 40%, а то и все 60%.

Главное, что размер выплат не может превышать кадастровую стоимость возведённых на территории сооружений.

Какой вариант оформления вам выбрать? Приватизация земельного участка, находящегося в аренде, и выкуп имеют свои особенности и недостатки.

Приватизация

Этот вариант позволяет получить недвижимость практически бесплатно, не считая госпошлины, однако он требует больше времени на процесс регистрации. Кроме того, не все могут воспользоваться льготами, а только отдельные категории граждан.

Выкуп

Получение прав владения данным путём предусматривает более простую процедуру, воспользоваться которой может каждый желающий, если только на его участок не наложены ограничения.

Однако в таком случае вам придётся выложить немалую сумму в качестве платы за землю, которая, к слову, всё равно будет значительно ниже рыночной стоимости.

ВНИМАНИЕ!Оформление в собственность земельного участка из аренды на бесплатной основе можно лишь в том случае, когда на его территории расположена зарегистрированная постройка.

Без оформленной постройки граждане лишаются льгот при выкупе – её продажа будет проводиться путём аукциона.

Порядок перевода участка в собственность

Приватизация арендованного земельного участка проходит по похожей процедуре, что и обычная передача собственности на безвозмездной основе.

Как приватизировать арендованный земельный участок?

Оформляется арендованная земля в собственность бесплатно.

Вам нужно проделать несколько шагов:

  • собрать необходимые документы; для оформления плана необходимо провести кадастровые работы, включающие процедуру межевания;
  • подать заявление в органы местного самоуправления;
  • получить ответ в течение 14 дней, если ответ положительный – составить соответствующий договор;
  • зарегистрировать договор в Росреестре.

Процесс выкупа проходит практически по той же процедуре, только с меньшим количеством документов. Вместо договора о безвозмездной передаче недвижимости подписывается договор купли-продажи.

Для регистрации нужно собрать несколько документов:

  • паспорта участников оформления;
  • законное основание пользования участком – договор аренды;
  • кадастровый план-схему участка, а также документы на все постройки, расположенные на его территории;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • справку о неучастии в бесплатной приватизации.

ВАЖНО! Рассчитывать на льготы можно лишь в том случае, когда условия аренды земли не были нарушены.

Это нужно учитывать при строительстве сооружений на территории и подаче документов. Если землю вы использовали не по назначению, то вам могут отказать даже в покупке.

Можно ли оформить арендованный участок без отказа?

Бывают случаи, когда можно получить отказ в приватизации и даже в выкупе. На отрицательное решение может быть несколько причин:

  • нет утверждённого генерального плана территории;
  • не хватает документов или срок их действия закончился;
  • путаница с разделением земли на федеральную и муниципальную, из-за чего её продажа невозможна;
  • границы участка пересекают чужую собственность; это случается крайне редко, ведь границы обязательно пересматриваются во время межевания;
  • на участок наложены ограничения федеральным законом, включая запрет на передачу в частное владение; при отказе вам должны предоставить основания таким ограничениям;
  • недвижимость уже передана в частное владение, а потому государство больше им не распоряжается.

Нередко отказ связан с месторасположением. Например, если он расположен на территории Лесного Фонда, зоны транспортных сооружений, например, аэропортов и т. д. Закон позволяет отдавать их в пользование, но перевод земли из аренды в собственность запрещена.

Кроме того, вашу недвижимость могут признать необходимой для развития региона и зарезервированным для государственных нужд. В таком случае вам должны предоставить документальное основание такой формулировки отказа.

ВНИМАНИЕ!В договоре аренды должна быть указана возможность передачи объекта в частное владение. В противном случае, получить такое право вряд ли удастся.

В продолжение темы рекомендуем посмотреть видео о видах мошенничества с землей и о возможной причине отказа в получении прав собственности на участок, а также сюжет об оформлении выкупа:

Давайте подытожим. Приватизация арендованного земельного участка физическим лицом предусматривает безвозмездную передачу арендованной земли в частную собственность, а выкуп – её покупку по льготной цене.

Бесплатно оформить можно лишь некоторые категории участков. Для этого вы должны провести межевание, собрать необходимые документы и подать заявление в местные органы самоуправления.

В некоторых случаях вы можете получить отказ. Причиной этому могут быть ограничения, наложенные на оформление земельного участка в собственность после аренды федеральными законами. Перед оформлением недвижимости убедитесь, что в договоре аренды предусмотрена такая возможность.

Источник: https://kapremont.expert/zemlya/vykup/z-v-arende-kak-oformit-v-sobstvennost.html

Как оформить в собственность арендованный земельный участок — Юридический справочник

5/5 (2)

Перевести участок земли из аренды в собственность можно различными способами, однако при этом все действия сторон должны соответствовать положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 624 Гражданского кодекса РФ закреплена возможность выкупа земли, если она указана в договоре. Земельный участок может переходить в собственность лица, которое его арендует, по истечении срока договора аренды или же при наступлении тех или иных обстоятельств до истечения срока, если арендатор выплачивает сумму выкупа.

Внимание! Если в договоре отсутствует данное условие, то оно может содержаться в дополнительном соглашении сторон. При этом они могут включить положение о зачете внесенной арендной платы в выкупную цену.

Законодательством установлены определенные запреты выкупа предмета аренды. Нормы, регулирующие вопрос выкупа, также содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации. Согласно данным нормам, лица, владеющие зданиями и сооружениями, вправе получить расположенные под ними участки земли в собственность.

Следовательно, при решении вопроса об оформлении права собственности на арендуемый участок земли необходимо руководствоваться нормами Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

Целесообразно также проанализировать судебную практику по данному вопросу. После изучения материалов практики вы сможете понять, каким образом осуществляется данная процедура, какие она имеет особенности.

Основания перевода земли в собственность

Согласно нормам гражданского и земельного законодательства, перевод участка земли из аренды в собственность может осуществляться по различным основаниям. Первым основанием является отчуждение участка государством. Согласно положениям статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор обладает преимущественным правом покупки участка.

Это означает, что в первую очередь предложение стать собственником участка земли поступает от арендатора. Если он отказывается, данное предложение поступает другим лицам. Например, могут быть организованы публичные торги.

Второе основание представляет собой ситуацию, когда арендатор использует участок земли в течение длительного срока, рассчитывая приобрести его на праве собственности, и подготовил при этом все необходимые документы. Третьим основанием выступает приватизация участка.

Лицо вправе бесплатно приватизировать участок земли, но только при наличии соответствующего разрешения со стороны местной администрации.

Условия оформления в собственность земли из аренды

Теперь, когда вы имеете представление о возможных основаниях приобретения арендатором участка в собственность, следует остановиться на условиях такой процедуры. Первым условием является расположение на участке под индивидуальное жилищное строительство строения, принадлежащего вам на праве собственности.

При этом строение должно быть введено в эксплуатацию. Вторым условием является ваше членство в садоводческом или дачном товариществе.

В период до 2020 года допускается оформлять участки земли в упрощенном порядке. Третьим условием является наличие на арендованном участке земли построек и строений (например, сарая или дачи), принадлежащих вам на праве собственности.

Как оформить землю в собственность, если она в аренде

Чтобы получить право собственности на участок земли, составьте заявление и направьте его в администрацию муниципального образования для получения по результатам его рассмотрения соответствующего постановления.

Важно! Следует отметить, что при отсутствии определенных границ участка и соответствующей регистрации, прежде чем подавать заявление, вам придется составить с помощью специалиста межевой план.

Документом, который подтверждает осуществленные межевальные работы, выступает акт проведенных работ, который составляется и подписывается кадастровым инженером.

Для правильного составления межевого плана требуется соблюдать следующие рекомендации:

  • чтобы оформить межевой план наглядным образом, следует в обязательном порядке использовать контрольные точки. Они должны быть отмечены на схеме;
  • во избежание конфликтов с собственниками соседних участков кадастровый инженер должен провести собрание данных лиц для согласования границ смежных участков. По итогам собрания составляется акт согласования границ, его подписывает каждый из соседей;
  • когда план межевания будет готов, кадастровый инженер направит соответствующие сведения в кадастровый орган.

Сотрудник Росреестра поставит участок на кадастровый учет на основании плана такого участка.

Перед обращением в администрацию закажите выписку из ЕГРН.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на проведение межевания:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Оформление права собственности на участок, находящийся на праве аренды, разрешается на основании соответствующего постановления главы администрации муниципального образования при наличии всех необходимых документов.

К ним относятся следующие документы:

  • заявление, которое составлено согласно образцу. Указываются причины и основания получения права собственности на данный участок земли;
  • документы, с помощью которых можно удостоверить личность арендатора земельного участка;
  • если от вашего имени выступает представитель, представьте соответствующую доверенность, которая в обязательном порядке должна быть заверена у нотариуса;
  • квитанция, подтверждающая внесение арендной платы;
  • документальное основание ведения хозяйственной деятельности (договор аренды);
  • документы на объекты недвижимости (постройки и строения), которые расположены на участке. Допускается представление выписки из ЕГРН;
  • выписка из ЕГРН на участок. Указывается кадастровый номер;
  • составленный документ о внесении выкупа за участок. Подписывается арендатором и арендодателем.

Установлен срок в один месяц для вынесения соответствующего решения после того, как заявление принято к рассмотрению. При этом не допускается оформление права собственности до момента полного погашении выкупной цены земли. После того как вопрос будет рассмотрен, глава администрации выносит соответствующее распоряжение.

Учтите! Текст документа содержит информацию о технических особенностях участка, а также перечне его собственников. Также включаются сведения о целевом использовании земли в рамках территории участка.

После того как соответствующее постановление главы администрации муниципального образования будет вынесено, составляется и подписывается договор о передаче права собственности. Прежде чем подписать договор, внимательно изучите условия, на которых участок передается, ответственность за их нарушение.

Когда документ будет подписан, обратитесь в органы Росресстра, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи участка земли.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о предоставлении земельного участка в собственность:

Особенности оформления

В зависимости от основания получения на праве аренды участка, находящегося в государственной собственности, выделяются определенные особенности в процедуре его дальнейшего переоформления.

Если вы получили участок на праве аренды по результатам публичных торгов, то процедура приобретения права собственности будет классической: приватизация на безвозмездной основе или же выкуп через аукцион.

Если участок предоставлялся на праве аренды без проведения торгов, для арендатора могут быть определены особые условия для приобретения участка в собственность.

 Как оформить в собственность земельный участок, если нет документов?

Можно привести следующие примеры:

  • если участок предоставлен гражданину для ведения ЛПХ, то в случае его целевого использования на протяжении пяти лет он получит его на праве собственности;
  • если участок принадлежит на праве аренды религиозной организации, она сможет приобрести его в собственность бесплатно;
  • если участок предоставлен на праве аренды под ИЖС, лицо сможет получить право собственности на него по истечении пяти лет использования такого участка по назначению. При этом необходимо продолжать работу по указанной специальности;
  • лицам, которые имеют троих и более детей. В таком случае участок может быть предоставлен в рамках государственной программы по социальной поддержке многодетных семей;
  • иным категориям граждан или юридических лиц, перечень которых установлен актами регионального значения. В разных субъектах Российской Федерации перечни различны.

Перечень оснований, по которым допустима передача участка на праве аренды без проведения торгов, является широким, однако при этом существует большое количество нюансов в оформлении права собственности на такие участки. Более подробно регулируют данный вопрос соответствующие положения Земельного кодекса Российской Федерации.

Посмотрите видео. Выкуп арендованного земельного участка:

Куда обращаться и подавать заявление

Собственником земельных участков выступает местная администрация. Обратитесь в данный орган с заявлением, указав, что хотите приобрести участок на праве собственности.

Запомните! При получении положительного ответа вы сможете зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если же вы получили отказ, то можете обжаловать его в судебном порядке.

Необходимые документы

Для оформления участка земли в Росреестр потребуются следующие документы:

  • договор аренды участка земли;
  • кадастровые паспорта на участок и расположенные на нем строения;
  • постановление главы местной администрации о предоставлении участка на праве аренды;
  • выписка из ЕГРН.

Вы можете заказать выписку из ЕГРН как в печатном, так и в электронном виде. Стоимость услуги составляет 250 руб. Если документ предоставляется в электронном виде, то он должен содержать цифровую подпись регистратора.

 Как оформить в собственность земельный участок в СНТ 2018?

Регистрация права

Вы вправе направить документы для переоформления участка земли следующим образом:

  • при личном обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • при обращении в МФЦ;
  • подав электронное заявление через портал Госуслуг.

Заявление может подать лицо, которое владеет участком земли, или же его представитель. В последнем случае потребуется представить соответствующую доверенность, которая должна быть заверена нотариусом.

Для регистрации права собственности потребуется представить следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверяющий личность заявителя;
  • межевой план участка;
  • постановление местной администрации;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины за осуществление регистрации.

Источник: http://allelets48.ru/kak-oformit-v-sobstvennost-arendovannyy-zemelnyy-uchastok/

Основания и порядок оформления прав собственности на арендованный земельный участок

Аренда земельного участка, хотя и позволяет получить этот объект в пользование, все-таки предоставляет владельцу участка весьма ограниченные права на него.

Для получения полных прав не только на пользование, но и на распоряжение землей арендатору необходимо оформить права собственности на нее.

В зависимости от типа участка и оснований для его получения арендатор может сделать это несколькими способами, каждый из которых будет рассмотрен далее в статье.

Законодательство

В существующей практике есть два варианта, при помощи которых можно перевести землю из аренды в собственность:

  • выкупить ее;
  • получить на бесплатной основе (приватизировать).

Первый вариант распространяется на ситуации, когда земля находится в частной собственности. В этом случае оформление прав на нее возможно только при наличии согласия на это владельца. Оформляться такая сделка будет обычным договором купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В соответствии со ст. 624 ГК РФ это допускается также, если в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему имеется пункт о переходе прав собственности на арендатора при условии выполнения таких требований:

  • окончание установленного срока;
  • досрочная выплата стоимости недвижимости (с учетом или без учета арендных платежей).

В таком случае стоимость земли и подробные условия ее внесения будет определять собственник совместно с арендатором, закрепляя все это документально.

О выкупе участка может идти речь и в том случае, если он является собственностью государственного или муниципального органа. В соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ арендатор имеет преимущественное право его покупки после окончания срока действия аренды.

В данной ситуации существуют некоторые особенности в определении цены на землю — она устанавливается на уровне кадастровой стоимости, однако по решению местных органов самоуправления может быть и снижена. Как правило, в этом случае сделка является более выгодной для будущего собственника по сравнению с выкупом частного участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Также преимущественное право на приобретение арендованного участка имеют граждане, которые построили на нем какой-либо объект недвижимости (это установлено п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Например, это может быть дом, сарай, гараж, баня и т. п.

Что касается второго варианта — то есть приватизации на бесплатной основе — то такая возможность распространяется только на ситуации, когда объектом аренды является государственный или муниципальный участок. Установлено ограничение и по количеству таких бесплатных сделок — каждый гражданин имеет на это право только раз в жизни.

В законодательстве выделяется ряд участков, которые могут быть оформлены в собственность бесплатно.

В частности, к ним относятся такие, которые были переданы в аренду в следующих целях:

  • для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Важным требованием при этом является то, что они должны быть получены в аренду до 2001 года (то есть до введения в действие земельного кодекса). Если заключение сделки приходится на более поздний период, оформление прав собственности является очень спорным. Это возможно, только если на участке для ЛПХ или ИЖC имеется введенный в эксплуатацию дом.

Арендаторы сельскохозяйственной земли, являющиеся участниками различных кооперативов или товариществ (садоводческих, дачных) попадают под упрощенный порядок оформления ее в собственность (вплоть до 2020 года).

Существуют также ситуации, когда оформление прав собственности на землю не допускается законом вообще ни при каких условиях. Например, это распространяется на кладбища, заповедники, парки, земли военных сил и некоторые другие категории земель, которые охраняются законом.

Порядок оформления

Чаще всего сложности и различные вопросы возникают при оформлении в собственность муниципального или государственного участка. Поэтому стоит рассмотреть алгоритм необходимых действий именно для данной ситуации:

Заключение договора аренды

Данный этап является скорее предварительным и в большинстве случаев требует проведения торгов, в ходе которых и определяется победитель, имеющий право получить землю во временное пользование. Помимо договора, на этом этапе также необходимо получить соответствующее решение от администрации (акт о предоставлении земли).

Подготовка необходимых документов

Если есть основания для бесплатной приватизации или арендатор готов заплатить за участок определенную сумму, он может приступать к оформлению документов. Их перечень включает в себя:

  • паспорт;
  • заявление в администрацию;
  • договор аренды;
  • акт о передаче участка во временное владение;
  • кадастровый план;
  • выписка из кадастрового паспорта.

Если кадастрового паспорта у арендатора нет, то предварительно он должен провести две другие процедуры — межевание участка (определение границ) и его постановку на кадастровый учет. Для первой процедуры можно обратиться в специализированный орган (может быть как государственным, так и частным). После, на основании межевого плана, можно поставить землю на кадастровый учет.

Однако данные действия вряд ли понадобятся на практике, поскольку постановка на кадастровый учет — это обязательное условие для оформления договора аренды.

Помимо документов на участок, могут понадобиться также и бумаги на постройки, если они присутствуют на участке. Для дома это должен быть кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ, для сарая или бани достаточно будет фотографий этих построек.

Подача документов в соответствующий орган

Таким органом может быть, в частности, районная администрация того населенного пункта, к которому относится участок. После подачи необходимо ожидать решения в течение определенного времени. Данный срок составляет 14 дней, однако на практике стоит быть готовым к более длительному ожиданию — от одного до нескольких месяцев.

Получение решения

В течение срока рассмотрения уполномоченный орган на основании поданных документов принимает либо отрицательное, либо положительное решение. В последнем случае может быть решено передать участок как на бесплатной основе, так и на условиях оплаты.

Заявитель должен внести данную сумму и обязательно сохранить квитанцию об ее уплате.

Принятое решение о предоставлении участка в собственность арендатора оформляется соответствующим решением. Также готовится договор купли-продажи, который подписывается с арендатором (только в случае передачи земли на платной основе).

Регистрация права собственности

На последнем этапе необходимо обратиться в регистрационный орган для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок.

В этом случае могут понадобиться такие документы:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт заявителя;
  • документы на участок (кадастровый паспорт);
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об уплате госпошлины.

В течение установленного срока рассмотрения данные бумаги изучаются и, если с ними все в порядке, в итоге заявителю выдается должным образом оформленное свидетельство о праве собственности на участок.

Происходит это обычно в течение одного месяца после обращения.

Особенности оформления в некоторых ситуациях

В зависимости от способа получения государственного участка в аренду могут существовать и некоторые особенности при дальнейшем оформлении прав собственности на него. В частности, при получении его в общем порядке (то есть через торги) процедура будет стандартной — либо бесплатная приватизация (при наличии оснований), либо выкуп также при помощи аукциона.

В частности, стоит рассмотреть ситуации, когда он был предоставлен:

  • религиозным организациям — они могут не только получить его в бесплатную аренду, то и оформить права собственности без оплаты;
  • гражданам для ведения ЛПХ — при условии его целевого использования он передается в собственность через 5 лет;
  • гражданам для ИЖС — земля также передается в собственность через 5 лет и при условии использования в разрешенных целях, однако при этом арендатор также должен продолжать работать по определенной специальности (что и было основанием для предоставления ему земли);
  • для лиц, имеющих троих и более детей — земля может быть предоставлена им в качестве одной из мер социальной поддержки государства;
  • другим категориям граждан или организаций, которые определены в местных нормативно-правовых актах конкретного субъекта РФ.

Поскольку перечень оснований для передачи участка в аренду без торгов достаточно широк, то и особенностей оформления его в собственность также существует множество.

С подробным перечнем подобных условий можно ознакомиться при помощи отдельных статей Земельного кодекса РФ.

Как происходит выкуп арендованной земли

Если у арендатора нет права на бесплатное оформление земли или оснований для ее первоочередного выкупа, то сделать это можно будет только на общих основаниях. В частности, для этого придется пройти обязательную процедуру торгов, которая практически аналогична аукциону на право аренды.

После подачи арендатором заявления в соответствующий государственный орган в течение определенного срока (один-два месяца) проводится тщательная проверка данного участка.

После этого решаются вопросы относительно проведения торгов: время, место, конкретная дата, список участников и т. п.

Победителем будет тот из участников, кто предложит за объект продажи максимальную цену. И не факт, что это будет именно арендатор. Однако даже в случае проигрыша он все равно сохранит свое право на пользование землей вплоть до окончания срока аренды.

В случае победы он получит право на выкуп участка по той цене, которая была им за него предложена в процессе аукциона. Для этого сначала составляется протокол торгов, после (на его основе) оформляется акт от имени администрации, а на окончательном этапе — договор купли-продажи.

После подписания последнего договора арендатору останется только подготовить необходимые документы и обратиться с ними в регистрационный орган. В течение установленного срока он получит свидетельство о праве собственности на землю.

Причем в зависимости от различных условий и факторов сделать это можно как при условии внесения определенной платы за него, так и на абсолютно бесплатной основе. Для каждой из этих ситуаций придется подготовить определенные документы и пройти непростую процедуру оформления прав собственности.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам: Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/kak-oformit-v-sobstvennost-arendovannuyu-zemlyu.html

Как перевести арендованный участок ИЖС в собственность

Статья обновлена: 11 октября 2019 г.

Здравствуйте. Я подробно расписал как оформляется в собственность арендованный участок, который имеет вид разрешенного использования — ИЖС. Без разницы имеется ли участке дом или как участок был получен в аренду — через торги/аукцион, по договору аренды, по договору перенайма (уступки права) и т.п. Инструкция на этой странице подходит для всех.

Небольшое отступление: чаще всего в договоре аренды ничего не написано об оформлении участка в собственность, но это не значит, что это запрещено. Я все равно советую арендаторам внимательно прочесть свой договор аренды, потому что в нем могут быть указаны какие-либо ограничения на этот счет.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Бесплатно оформить арендованный участок нельзя, это не предусмотрено ст. 39.5 ЗК РФ. Сам факт аренды не дает право арендаторам бесплатно оформить участок в свою собственность. Его можно только выкупить у местной администрации (арендодателя), с которой заключался договор аренды.

Гражданам участки ИЖС предоставляются в аренду только для постройки жилого дома, ведь это предусмотрено их видом разрешенного использования (ВРИ) — п. 1 и 2 ст. 7 и п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ + код 2.1 Классификатора ВРИ участков.

Если арендованном участке стоит жилой дом, который оформлен в собственность, то арендаторы имеют исключительное право выкупить участок без проведения торгов (аукциона) — пп. 6 п. 2 39.3 ЗК РФ. За сколько выкупается участок я написал ниже, а каким должен быть дом — здесь.

Если на участке нет жилого дома или он есть, но не оформлен в собственность, то у арендаторов нет исключительного права на выкуп. В таком случае будут проведены торги (аукцион) — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ. Во время торгов цена за участок может доходит до рыночной и выше, причем выкупить его может другой человек. Поэтому дешевле и надежнее построить жилой дом, оформить дом в собственность и далее уже выкупить участок по льготной цене без торгов.

При наличии оформленного жилого дома, арендаторы могут выкупить земельный участок по льготной цене. Под льготной ценой имеется в виду определенный процент от кадастровой стоимости участка. Данный процент в каждом населенном пункте — разный.

Образец расчета цены выкупа

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если арендованный участок относится к муниципальной земле (более распространенный случай), то процент выкупа устанавливает местная администрация (муниципалитет) — пп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ. Если участок в городе, то администрация города. Если в поселке, то администрация муниципального района. Поэтому узнать размер процента можно в местной администрации (об этом ниже по ссылке), у местных юристов или в интернете.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка — инструкция с картинками.

Например, в Ленинском муниципальном районе Московской области установлена ставка в 3% от кадастровой стоимости — Постановление администрации района от 06.06.2014 N 904. В Самаре 20% — Постановление администрации города от 16 декабря 2016 года N 1601. В Кемеровской области уже 60% — Закон области от 7 февраля 2013 года N 10-ОЗ. Указанные в примерах проценты актуальны на момент написания статьи. Через год они могут измениться.

Если участок относится к федеральной земле, то процент выкупа указан в Постановлении Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279. Чаще всего это 60% от кадастровой стоимости — смотрите в подпункте «а)» пункта №3. В редких случаях можно выкупить за 2,5% — когда участок был ограничен в оборотоспособности, но ограничение сняли до июля 2012 года (пп. б п. 4 Постановления).

Как узнать к какой земле относится участок? Это указано в самом договоре аренды/перенайма. Если земля федеральная, то арендодателем выступает Территориальное управление Росимущества области/края и т.п. В остальных случаях земля считается муниципальной.

Каким должен быть жилой дом

Согласно п. 2 ст. 16 ЖК и п. 39 ст. 1 ГрК РФ, частным жилым домом признается зданием максимум в три этажа, которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Также нужно учесть к жилым помещениям из п. 12 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г.

N 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами: электроосвещением; водоснабжением; водоотведением (канализацией); отоплением; вентиляцией; газоснабжением, если района газифицирован. В поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. В законе ничего не указано ни о минимальной площади дома, ни о материале стен, ни о фундаменте и так далее.

Требования к дому могут отличаться даже в соседних муниципальных районах. Поэтому этот момент уточните в местной администрации, у местных юристов или кадастровых инженеров.

По своему опыту работы у меня сложилось следующее мнение, каким должен быть дом, чтобы его признали жилым: 1) Дом должен стоять на капитальном фундаменте, т.е. прочно связан с землей. Фундамент из винтовых свай очень нежелателен, потому что дом тогда могут признать некапитальным строением (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). 2) Установлены окна и входная дверь.

3) Размер дома минимум 5 на 5 метров. 4) Насчет коммуникаций: если по участку проведены коммуникации, то лучше к ним подключится. У чиновников нет общего мнения на счет автономных коммуникаций — генератор с электрообогревателем, печную трубу, туалет на лице и тому подобное. 5) Материал стен — сруб, блок или кирпич.

Нежелательно делать каркасный дом, тем более на винтовых сваях.

Если дом в итоге признают нежилым и следовательно отказывают в выкупе участка по льготной стоимости, то нужно разбираться в правомерности в каждом отдельном случае. Все зависит от того, какая судебная практика местного суда.

Можно ли построить дешевый дом или имитацию

Источник: www.e1.ru

Чтобы побыстрее оформить участок в собственность, многие арендаторы решаются на следующую схему: 1) Строится не добротный дом для проживания, а маленькая постройка без удобств из дешевых и быстровозводимых материалов. Или только «коробка с крышей» с минимальными коммуникациями или вообще без них. Я даже сталкивался с ситуациями, когда арендаторы просто ставили на участке вагончики на сваях.

2) После строительства приглашается кадастровый инженер с просьбой внести в технический план эту постройку как жилой дом. 3) Технический план подается в администрацию. Сотрудник видит, что в техническом плане указан жилой дом и следовательно оформляет уведомление о соответствии. 4) Гражданин оформляет «дом» в собственность и подает заявление на выкуп арендованного участка.

5) В течение месяца на участок должна приехать комиссия и проверить — действительно ли построен жилой дом и пригоден ли он для проживания. Иногда комиссия не приезжает, а верит подданным документам. Дом же указан как жилой. 6) Без такой тщательной проверки администрация позволяет арендатору выкупить участок по льготной цене. 7) Арендатор, получив на руки все нужные документы, оформляет участок в свою собственность.

8) Теперь уже собственник участка или сносит дешевый дом, или переоформляет его в баню/сарай/гараж, или делает реконструкцию. Многие продают такие участки по рыночной цене и хорошо зарабатывают на такой схеме.

На первый взгляд кажется, что схема рабочая — кадастровый инженер указывает в техплане дешевую постройку как жилой дом, а комиссия не приезжает это проверять. Но ситуация изменилась.

За деятельностью кадастровых инженеров стали лучше следить, штрафовать и лишать лицензии. Поэтому они редко соглашаются подобные аферы. Ужесточение коснулось и администрацию.

С марта 2020 года для оформления дома в собственность, нужно будет получить от администрации разрешение на ввод в эксплуатацию — п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ. Следовательно дом будет осматривать комиссия, чтобы признать его пригодным для проживания. Иногда комиссия из администрации осматривают построенные дома уже на выкупленных участках. Могут признать дом нежилым и через суд изъять участки из собственности. Такая ситуация была в Свердловской области — Мэрия подала в суд на екатеринбуржцев, которые купили землю на аукционе, чтобы построить на ней дома.

О дополнительных условиях выкупа

В некоторых регионах местная администрация устанавливает дополнительные условия для выкупа арендованного участка ИЖС после постройки дома.

Например, в республике Башкортостан так — если договор аренды заключен с января 2015 год и арендаторы хотят выкупить участок до истечения срока аренды, то стоимость выкупа равна 100% кадастровой стоимости участка минус сумма уже оплаченной арендной платы (п. 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 года N 629).

Например, кадастровая стоимость участка 800 тыс.руб., а арендаторы заплатили за аренду всего 200 тыс.руб. В итоге они смогут выкупить участок за 600 тыс.руб. Если договор аренды заключен до января 2015 года, то выкупить можно за 3% от кадастровой стоимости и без дополнительных условий.

О наличии дополнительных условий уточните в местной администрации или у местных юристов.

Источник: https://prozhivem.com/zemlya/oformlenie-v-sobstvennost/arendovannyi-uchastok-pod-izhs

Рекомендуем!  Как изменить категорию использования земельного участка?
Сhel-oblsud.ru