Как обезопасить себя при покупке земельного участка?

Мошенничество с земельными участками судебная практика

Торговля земельными участками оказывается достаточно прибыльным делом, которое обеспечивает финансово многих бизнесменов.

Там, где есть даже незначительные денежные суммы, можно встретить тех людей, которые пытаются завладеть чужим имуществом путем обмана.

Самым сложным, но прибыльным делом для злоумышленников оказывается мошенничество в торговой сфере.

Махинации с земельными участками не являются самыми распространенными преступлениями, ведь все возможные схемы действий злоумышленников уже давно известны представителям правоохранительных органов. Методы борьбы с подобными преступлениями отработаны, поэтому успешно применяются в повседневной жизни.

В том случае, когда владелец участка теряет все документы на недвижимость, он может не сомневаться в том, что этим воспользуются злоумышленники.

Граждане чаще всего восстанавливают эти документы в спешке, не обращая внимание на окружающих помощников.

Мошеннические схемы не очень разнообразные, ведь злоумышленникам почти негде развернуться и пофантазировать. Они в основном могут создать серьезные проблемы только с документацией. Существует несколько видов мошенничества с земельными участками.

1. Документальный обман

Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.

Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:

• продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;
• в поддельных документах отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки;
• все необходимые документы были представлены риэлтором, но он не дает возможности лично встретиться с мнимым владельцем участка.

Если есть подозрение на подобные ситуации, то решить их самостоятельно практически невозможно. Необходимо уметь разбираться во всех вопросах и распознавать малейшие детали всего дела.

Граждане должны отличать настоящие документы от тех, которые подделали. В противном случае можно попасться на удочку мошенников.

Установить обман сможет высококвалифицированный адвокат или юрист.

Для первичной проверки подлинности документов необходимо обратиться в органы Росреестра. По данному запросу появится возможность получить выписку из ЕГРН. В ней будут указаны правдивые данные владельца и его недвижимости. Для того, чтобы отправить такой запрос, нужно знать только кадастровый номер и адрес участка.

2. Мошенничество при продаже

Нередко люди которые продают земельные участки имеют на руках документы подделанные. Право устанавливающие документы и бумаги земельного участка мастерски подделать можно. Граждане получают на руки не оригинальные документы, но понять это сразу не могут.

В том случае, когда земля продавалась не один раз, можно сделать вывод, что законно все прошло только в первый раз. Все остальное время мнимый владелец пытался перепродать земельный участок, который уже ему не принадлежит.

Злоумышленники действуют очень уверенно и оперативно, поэтому у покупателя даже не возникнет мысль о возможном обмане. После нотариальной регистрации договора и окончательной оплаты земли, уже ничего изменить нельзя будет.

Нередко мошенничеством занимаются непосредственно риэлторы. Дело в том, что они связаны с серьезными людьми, чиновниками, которые готовы покрывать все преступления ради собственного обогащения.

Также они могут легко подправить базу регистрации всех прав на владение земельного участка.

Все это дает возможность проводить лаже двойные сделки, выставляя не те участки, которые на самом деле существуют.

3. Обман при покупке

Покупатели, которые не совсем осведомлены во всех тонкостях заключения договоров, могут столкнуться с неправильным оформлением документов. Все бумаги на самом деле может подписывать подставное лицо, в тот момент, когда настоящий владелец участка ничего не знает о происходящем.

Еще одной ошибкой покупателей является незнание того, как должны выглядеть правильно заполненные документы. При совершении сделки можно вообще получить на руки фальсификацию, а не государственный акт.

После покупки участка, покупатель может у знать о том, что существует еще один владелец этой же недвижимости. Он может иметь полные или частичные права на земельный участок.

Стоит заранее наводить справки о том или ином участке.

Для многих покупателей сделка с риэлтором оказывается просто ситуацией с потерей денег.

Можно самостоятельно определить добросовестный ли риэлтор работает с этом деле:

• мошенник не допускает знакомства покупателя с мнимым продавцом;
• запрашивает огромный аванс еще до заключения договора;
• показывает себя слишком агрессивным или наоборот вежливым;
• сбивает цену на землю только в том случае, если сделка будет заключена в течении нескольких дней или часов.

Столкнуться с такой ситуацией может абсолютно любой человек, потому что никто не застрахован от воздействия злоумышленников.

4. Схемы из прошлого

Мошенники без особых проблем втягивают слишком доверчивых граждан в финансовые сделки, схемы которых продуманы заранее. Практически невозможно заподозрить человека в обмане, а потом тяжело доказать незаконность действий.

Нередко бывают случаи, что мошенники придумывают оригинальные истории о родственных связях с владельцем земли. Человек покупает участок и думает, что все прошло успешно, но через некоторое время появляется на пороге личность, которая доказывает, что земля принадлежит ему по наследству.

Без особых разбирательств происходит афера и покупатель остается без денег и недвижимости. В подобном случае необходимо читать внимательно все документы и проконсультироваться с юристом. Еще было бы желательно обратиться за помощью к юристам со своей стороны, а не с теми, кого посоветовал риэлтор.

5. Двойная продажа

Земля может быть продана несколько раз, при заключении очередных сделок. Опытные мошенники используют дубликаты договора и свидетельства регистрации продаваемой собственности.

Все преступные действия активно поддерживаются должностными лицами, чиновниками. Афера подобного плана считается наиболее популярной и распространенной.

Чаще всего покупатели не задумываются о том, что подписать договоры купли-продажи, перечислить огромные денежные суммы будет недостаточно.

Правильное оформление любой сделки завершается только после регистрации собственности, но многие не сразу желают это делать.

В это время мошенники начинают свои деяния, перепродавая земельные участки.

Стоит отметить, что по закону Российской Федерации владельцем участка будет считаться тот, кто первый зарегистрирует право собственности в органах компетентности.

6. Скрытые коммуникации

Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене.

Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует.

Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.

Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю.

Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций.

Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.

7. Ложное расположение участка

Злоумышленники прекрасно вкладывают в схему продажи совершенно другую землю, которая более привлекательная. Покупатель надеется купить один участок, а получает совершенно другой или же вообще остается ни с чем. Также бывают случаи, когда изменяются границы земельных участков, а вот в реальной жизни трудно увидеть несоответствие в документации.

Чаще всего такой схемой пользуются те люди, которые распоряжаются крупными земельными участками. Они предполагают, что будут продавать землю под коммерческое строение. В существующем садоводческом обществе продавали участки, которые в реальности покупатель не видел. После совершении сделки покупателю презентуют соседский участок.

8. Превышение кадастровой стоимости

Стоимость земельного участка часто завышается мнимым продавцом, о чем никто не спешит сообщить наивному покупателю.

Мошенники с особой легкостью подделывают документы, с координатами участка, его границами, результатами геологических и топографических съемок. Преступники снижают специально цену на половину.

Новые владельцы не особо спешат делать замеры, потому что они начинают тщательно изучать свою покупку после происшествия определенного времени после заключения договора.

9. Незаконная сдача в аренду

Существует еще один вид мошенничества с земельными участками, который подразумевает сдачу в аренду помещения или земли без соответствующих разрешений. Целые организации занимаются такими преступлениями. Покупатели даже не догадываются, что их обманывают.

Дело в том, что злоумышленники втираются в доверие и уверяют, что все бумаги в полном порядке. Через некоторое время становится известно, что это незаконные организации, и они действуют не в соответствии с законами. Все договора могут быть аннулированы и считаться недействительными. Проблема в том, что деньги возвращать уже никто не будет.

10. Доверительные отношения

Не самым распространенным, но существующим оказывается преступление, в результате которого под аферу попадают в основном люди преклонного возраста. Одинокие бабушки слишком доверительно относятся к доброжелателям. Нередки случаи якобы ответственного и доброго отношения к пожилому человеку с целью завладения имуществом.

Появляется человек, который готов бескорыстно помогать во всем пожилому человеку. Он втирается в доверие, распоряжается финансами и личным временем своего подопечного.

Через некоторое время уже начинается моральное давление по поводу присвоения земельных участков и всех объектов недвижимости.

Пожилой человек полагает, что за такую помощь можно отплатить, но не подозревая, что в результате добрый злоумышленник заберет все имущество и финансы.

Источник: https://YuristPrav.ru/10-vidov-moshennichestva-s-zemelnymi-uchastkami

Мошенничество с земельными участками судебная практика — Законники

Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации — неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене. Как правило, — объясняет адвокат Олег Сухов, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам.

Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество.

В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел.

Источник: https://nedviz-info.com/moshennichestvo-s-zemelnymi-uchastkami-sudebnaya-praktika/

Подводные камни: как проверить земельный участок перед покупкой

Сегодня поговорим о том, как надо проверять земельный участок перед покупкой, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

Прежде, чем рассматривать конкретные способы проверки земли, несколько основных правил:

1. Главное правило покупателя перед покупкой земли: внимательно изучайте все документы в отношении земельного участка, а при необходимости – запрашивайте новые.
2. Имеет значение только то, что написано в официальных бумагах. Если слова продавца расходятся с содержанием документов – приоритет отдавайте документам.
3. Непосредственно перед заключением договора закажите расширенную выписку на землю из ЕГРН.
4. Пользуйтесь онлайн-ресурсами, чтобы провести предварительный анализ ситуации, например, Публичной кадастровой картой.

Далее рассмотрим некоторые особенности земли, которые нужно проверить перед подписанием договора и оформлением сделки.

Что необходимо посмотреть

В первую очередь возьмите выписку из ЕГРН, из которой можно узнать большую часть информации:

1. Сам факт наличия выписки говорит о том, что участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости – это половина успеха.

Если выписки нет, покупать такой участок нельзя. Формально его не существует.

1. Проверьте, что собственник участка — продавец. Если его имени нет в выписке, он не может подписывать договор. Если в выписке несколько собственников, значит, речь идет о покупке доли – скорее всего, возникнет преимущественное право покупки.
2. В выписке должно быть указано право собственности, а не право пожизненного наследуемого владения или что-то другое).
3. Проверьте наименование документа-основания, по которому продавец получил право собственности, а также дату вступления в право собственности. От этого зависит дальнейшая стратегия проверки.
4. Проверьте категорию земель и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать вашим интересам.
5. В выписке не должно быть фразы «границы участка не установлены в соответствии с земельным законодательством». В графической части должны быть указаны координаты. Все это означает, что участок размежеван и его можно покупать.
6. Проверьте обременения и аресты. Участок нельзя покупать до тех пор, пока они не будут сняты.

После того, как вы проверите все эти факты, можно копать дальше. Дополнительно читайте интересную статью о важных вопросах при покупке земли.

Некоторые риски

Продавец мог получить участок в собственность по разным документам, каждый из которых означает определенный уровень риска для покупателя.

1. Решение суда. Продавец получил землю в результате судебного разбирательства. Есть риск последующих судебных споров в отношении этого имущества. Проверьте суть спора по картотеке судебных дел.
2. Договор передачи в собственность в результате приватизации. Скорее всего рисков нет. Договор составляла администрация, сделка наверняка юридически чистая, земля не обременена правами третьих лиц.
3. Договор купли-продажи, договор дарения. Оформлялся сторонами или риелтором, иногда нотариусом. Посмотрите также сторон договора, если это родственники – есть риск признания сделки притворной. Нужно обратить внимание на дату сделки (об этом ниже).
4. Справка о выплаченном пае. Это означает приобретение через кооператив. Безрисковая сделка.
5. Соглашение о разделе имущества. Заключается супругами в браке или после его расторжения. Такое соглашение однозначно означает отсутствие претензий супруга на землю.
6. Свидетельство о праве на наследство – покупка участка, полученного по наследству. Самый рискованный вариант, поскольку нельзя точно отследить наличие недовольных наследников. По иску таких лиц ваша сделка может быть отменена через суд. Смотрите даты.

Срок владения земельным участком снижает риски во всех вышеперечисленных случаях. Если с момента заключения сделки, а лучше – с момента государственной регистрации права собственности – прошло более 3 лет, то риски стремятся к нулю за счет истечения сроков исковой давности.

Что нужно знать про землю

Перед покупкой обязательно оцените категорию земли и вид разрешенного использования. Эти правовые характеристики должны полностью отвечать вашим интересам. Указанные характеристики содержатся в выписке из ЕГРН. При этом, чтобы полностью быть уверенным, нужно пользоваться только свежими документами.

Например, для участков сельскохозяйственного назначения:

Помните, что вид разрешенного использования можно изменить внутри категории относительно просто, а категорию изменить практически невозможно. Чтобы узнать перечень видов разрешенного использования, на которые можно изменить текущий вариант, нужно знать зону, к которой относится ваш участок. Эта информация содержится в публичной кадастровой карте.

Обязательно ли межевание

Участок обязательно должен быть размежеван, то есть должны быть установлены четкие границы не только на местности, но и на бумаге. Межеванием занимается кадастровый инженер, который составляет межевой план. В нем он указывает координаты участка, которые затем вносятся в ЕГРН, раньше вносили в ГКН.

При этом, если на местности границы не установлены, но установлены на бумаге – участок можно покупать. Достаточно только установить границу в соответствии с документами.

Проверить, есть ли межевание, можно по выписке из ЕГРН, в которой имеется графическая часть с координатами.

Если в выписке есть фраза «границы не установлены», покупать участок нельзя – межевание не проведено. С  2018 года продажи неразмежеванных участков запрещены. Это означает, что даже если вы подпишете договор, сделку не зарегистрируют.

Преимущественное право покупки

При продаже доли в праве собственности на земельный участок преимущественное право ее покупки возникает:

• у сособственников – в любом случае;
• у местной администрации – в случае продажи участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Продавец должен направить этим лицам извещение о преимущественном праве покупки. Документ составляется в письменной форме и содержит:

• Ф.И.О. продавца;
• Ф.И.О. сособственника;
• предмет продажи – как в договоре;
• цена продажи – обязательно в соответствии с будущим договором;
• указание на возможность выкупить долю в течение месяца с даты продажи.

Письменное уведомление направляется сособственнику так, чтобы можно было установить дату получения:

• лично в руки под расписку о дате получения;
• почтой заказным письмом с уведомлением о вручении;
• через нотариуса.

Продавать долю третьему лицу можно только спустя месяц после получения сособственником извещения, либо сразу после получения письменного нотариального отказа сособственника от покупки.

Покупателю обязательно нужно удостовериться в том, что преимущественное право соблюдено. В противном случае в течение 3 месяцев после сделки лицо, право которого нарушено, вправе обратиться в суд и перевести права покупателя по сделке на себя. Покупатель в таких случаях будет вынужден взыскивать убытки в продавца, что не всегда эффективно.

Как оценить землю

Стороны вправе оценить участок по собственному усмотрению, установив стоимость в договоре.

Чтобы установить рыночную стоимость, можно обратиться к независимому оценщику, который проведет сравнительный анализ и установит рыночную стоимость участка.

Обратиться к оценщику может продавец или покупатель. Услуги оценщика оплачиваются дополнительно и начинаются в среднем от 7 000 рублей за оценку одного участка.

Можно ориентироваться и на кадастровую стоимость. Она указана в выписке из ЕГРН.

Продажа земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости с точки зрения гражданского права не запрещена и для покупателя не несет никаких рисков, но с точки зрения налогов предусматривает для продавца определенные сложности.

Если земля получена продавцом после 1 января 2016 года, то при расчете НДФЛ от продажи земли действуют следующие правила:

• если цена договора составляет более 70% от кадастровой стоимости земли, то сумма налога рассчитывается от цены договора;
• если цена договора составляет менее 70% от кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости. Цена договора при этом не учитывается.

Если же имущество приобретено продавцом до 1 января 2016 года, налог рассчитывается от цены договора.

Советы

1. Проверяйте земельный участок по документам и общедоступной информации.
2. Проведите осмотр земли на местности, проверьте, установлены ли реальные границы.
3. Обратитесь к специалисту за помощью, если не уверены в собственных силах.
4. Закажите рыночную оценку земли, чтобы установить реальную стоимость участка.

Источник: https://kapremont.expert/zemlya/kuplla-prodazha-z/poryadok-z/podvodnye-kamni-kak-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj.html