Как можно использовать землю сельхозназначения для бизнеса?

Как вложить в землю и заработать (сколько)? Примеры

Инвестиции в земельный участок – это одна из возможностей диверсифицировать свой портфель капиталовложений. Фактически, это одна из разновидностей инвестирования в недвижимое имущество.

Земля всегда считалась одним из наиболее выгодных объектов инвестиций. Если рассматривать землю с точки зрения бизнеса, быстрой окупаемости не получится. Зато риск продать ее через несколько лет с существенным дисконтом – очень высок.

Почему инвесторы обращают внимание на этот вид вложения капиталов? Дело в том, что покупка участка открывает массу возможностей.

• Во-первых, землю можно впоследствии перепродать. Это один из простейших способов сохранить свои капиталы и заработать.
• Еще один вариант – приобретение участка для застройки. В городской черте можно возводить объекты коммерческой или жилой недвижимости. Загородом можно построить дом для жизни, дачу или усадьбу, которая будет приносить доход от аренды.

Инвестору важно понимать, с какой именно целью он планирует приобретение земли. В России (по аналогии с другими государствами) существует семь категорий назначения земель:

• инвестиции в землю сельскохозяйственного назначения;
• населенные пункты (жилищный фонд);
• земли запаса;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• особо охраняемые природные территории;
• специального назначения.

В продажу может быть пущен любой тип земель, поскольку государство является владельцем и оператором, однако покупать стоит лишь первые две.

Вложения в земли сельхозназначения

Итак, давайте определимся с основными плюсами вложения средств в приобретение земельных участков сельхозназначения:

1. Не требуются большие капиталы. Купить участок можно сравнительно недорого. Однако стоит помнить, что чем ближе город или важный населенный пункт, тем больше будет стоить участок.
2. Возможности для капитализации. Вклад в земельный участок можно сделать прибыльными если заняться его благоустройством.
3. Возможность выбора функционального использования.

Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Есть и определенные ограничения, о которым мы рассказываем ниже. В них, в частности, относятся:

1. Нецелевое использование. На участках, которые предназначены для создания огорода, нельзя возводить капитальные здания.
2. Если участок предназначен для садоводства, здесь можно построить жилье. Тем не менее, получить здесь прописку будет крайне сложно.
3. Владельцы дачных участков могут строить дома.
4. На землях, предназначенных для ведения подсобного хозяйства можно строить дома только в случае, если они входят в границы поселений.

И еще один важный момент. Если вы вкладываете в землю сельскохозяйственного назначения, не стоит полагать, что его можно будет без проблем перевести в любую категорию. На практике во многих случаях сделать это не представляется возможным.

Инвестиции в землю — можно ли заработать?

Сейчас в России инвестиции в землю утратили свою актуальность из-за кризиса, земля не растет в цене. Но это может скоро измениться. Когда любой из кризисов заканчивается, начинается новый рассвет строительства, и тогда снова нужна земля.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», — считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Земли сельхозназначения дешевы, их много, но они могут быть удалены от автодорог, тогда как транспортная инфраструктура играет главную роль в стоимости надела. Считается что земли в деревнях и дачных районах выгоднее чем сельскохозяйственные — начинатьразвитие фермы не каждому под силу и духу. Земли населенных пунктов существенно дороже, редко продаются гектарами, но позволяют вести строительство. Задумываясь о реализации какого-либо бизнес-проекта важно понимать: подойдет ли земля?

«Этим нужно было заниматься в 1990—2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях — занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать — все уже украдено до нас», — иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Анализ рынка инвестиций в землю

Земля представляет собой пассивную и очень долгосрочную инвестицию. На рост стоимости влияет все: обещания властей, застройщиков, девелоперов, организация инфраструктурных проектов, проведение нитки газо- и водопровода, наличие канализации и основных коммуникаций. Озвученные планы о появлении завода или жилого массива могут вызвать всплеск цены на землю, а отказ – уронить ее до предела.

Чаще всего на этом и строится бизнес.

Приобретается земля, дробится на сегменты и запускается рекламная кампания. После продажи последнего надела она прекращается, и множество граждан получают земельный участок с неадекватной рыночной стоимостью и без перспектив к развитию.

Для старшего поколения обладание собственным участком это большая гордость – в качестве объяснения указываются «своя» картошка, помидоры и огурцы. Однакоинвестиции в землю в сельскохозяйственном плане имеет смысл лишь при очень больших объемах производства и организации агропромышленного предприятия.

Мы ведем речь именно о покупке земли с последующей продажей или сдачей в аренду (субаренду). Здесь важно не только представлять срок окупаемости проекта, но и понимать: он может растянуться на десятилетия, и единственное удорожание может быть связано с уровнем инфляции.

Реальная ситуация. В окрестностях областного центра, города-миллионника, была распродажа земли в садово-огородном товариществе, переведенном в статус земель населенного пункта. Человек, узнав о 47 долл. США за сотку, приобрел последние 20 соток и уехал в отпуск. По приезду узнал, что через три дня после сделки и реализации всех участков, в товариществе провели электричество, благодаря чему цена выросла в два с половиной раза. Спустя еще полгода в следствии раскрутки земельного района 0.2 га стоили 8 тыс. долл. США.

Вложения в земельные участки каких-либо ресурсов, кроме финансовых, не требуют. Однако если вести речь о приобретении земельного надела с дроблением и последующей продажей, необходимо подключить рекламные или PR-агентства. Либо достичь договоренностей со строительными и девелоперскими компаниями, которые планируют вести здесь проекты.

Для успешной продажи земли необходимо задействовать:

• агентства по связям с общественностью;
• проектно-изыскательские институты;
• строительные структуры, способные создать инфраструктуру;
• компании по поставке газа, воды;
• компании по утилизации тбо, водоотведению, канализации.

Таким образом, главной целью выгодных инвестиций в землю должно стать наступательное поведение бизнесмена. задача – рост стоимости надела в финансовом и социальном плане, привлекательность в глазах потенциального покупателя. Добиться этого можно реальными или потенциальными факторами: первые из которых – текущая ценность земельного участка и его составляющие (газ, вода, ограда, сад…), вторые – перспективы.

«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», — говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.

«Показатель рентабельности инвестиций в землю существенно варьируется в зависимости от большого количества различных факторов, — говорит Максим Клягин, финансовый аналитик. — При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».

Рекомендованные для вас статьи:

Как и любая другая инвестиционная деятельность, вложения в землю могут быть как успешными, так и неудачными. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги, необходимо собрать максимум информации.

• В первую очередь, необходимо подключить юристов, которые проверят документы по участку. Нередки случаи, когда землевладелец узнает о том, что его участок находится под арестом или в отчуждении. К тому же, земля может находиться в специальных природоохранных зонах и это будет представлять определенные ограничение на пользование участком.
• Еще один важный момент – анализ самого участка в зависимости от поставленных целей. К примеру, если вы планируете заняться выращиванием определенных культур, необходимо изучить почву на предмет ее плодородности. Участок может оказаться непригодным для возведения построек.
• Наконец, перед покупкой участка, необходимо обратить внимание на так называемые красные линии. К ним относятся трубопроводы, линии электропередач, автодороги, некоторые сооружения, железнодорожные пути и так далее. Нахождение участка вблизи таких линий может существенно осложнить получение дохода от инвестиций. Сдать в аренду дом, который находится возле ж/д путей значительно сложнее, равно как и продать его по хорошей цене. То же самое касается и ситуаций, когда дом расположен вблизи линий электропередач.

Какие стратегии можно использовать

Такой вид капиталовложений предполагает использование различных стратегий. Мы приведем несколько примеров того, как можно грамотно инвестировать деньги в земельные участки.

Первый способ заключается в приобретении недорогого участка, его размежевании и последующей продаже маленьких участков. У этой стратегии есть свои очевидные плюсы – вам не придется вкладывать дополнительные деньги в строительство или обустройство участка.

Второй способ – покупка участка и его деление по четыре сотки. На получившихся участках возводятся небольшие домики и затем продаются. Эта стратегия более сложная и затратная, но она сулит большие прибыли в случае успеха.

Наконец, можно приобрести участок и разделить его на три. Построить дом, затем продать его и построить еще два дома, которые можно сдавать в аренду. Схема достаточно запутанная, но достаточно простая при грамотном подходе и может приносить ощутимые дивиденды. Главное, соблюдать следующие правила:

• участок должен находится невдалеке от населенного пункта. Это будет большим плюсом как при продаже домов, так и при сдаче в аренду;
• необходимо пройти процедуры согласования с руководством населенного пункта;
• если необходим перевод из одной категории в другую, необходимо подготовиться финансово. По стоимости, эта процедура может быть сопоставима со стоимостью участка. Это важно понимать на этапе планирования инвестиций и инвестиционных целей. Возможно, результат в этом случае будет отличаться от того, который вы ожидали;
• при покупке участка без застроек необходимо проконсультироваться о возможности возведении;
• покупка участка вблизи водоема – выгодная инвестиция, которая может принести существенные дивиденды. Однако стоит помнить о том, что возведение построек на таком участке может быть либо ограничено, либо запрещено;
• последнее, на что необходимо обратить внимание – план будущей застройки территорий, прилегающих к вашему участку.

Реальная ситуация. В России один из бизнесменов, имея большой участок земли (около 20 га), долгое время не мог ее распродать, поскольку участки не были газифицированы. Поставщик «голубого топлива», со своей стороны, обещал положить трубы после появления владельцев. Инвестору не оставалось ничего другого, как привезти в поле металлическую будку с надписью «Огнеопасно! Газ!» и вывалить грузовик списанных труб разного диаметра. Через месяц все 20 гектаров были проданы.

Персонал и сотрудники

Количество сотрудников напрямую зависит от того, какой род инвестиций планируется внедрить. Если земля будет продана отдельными участками, достаточно бухгалтера и директора в лице самого инвестора. В случае, когда земля будет использована для промышленного или гражданского строительства с последующей продажей, необходимо привлечение инженера.

В идеале инженер должен присутствовать на стадии переговоров со структурами поставщиками ресурсов, строительными компаниями и девелоперами. Их обещания уже через год провести газ, воду, электричество и дорогу могут не соответствовать действительности. Также желательно наличие в штате кадастрового специалиста, знакомого с основами регистрации права собственности.

Для выгодных инвестиций в землю могут понадобиться:

• директор
• менеджер по продажам, он же «решала» вопросов с госорганами;
• бухгалтер;
• инженер по строительству;
• инженер кадастрового и земельного учета;
• регистратор.

Подводя итог

Не будем приводить никаких цифр относительно затрат: земля стоит ровно столько, сколько за нее просят. При правильном подходе рентабельность может достигать 500-1000%, при неправильном – землю придется продавать себе в убыток.

В заключении вспомните что говорил Марк Твен:

«Покупайте землю — ее больше не производят».

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://equity.today/investicii-v-zemlyu.html

Бизнес на земле сельхозназначения идеи

В целом, если говорить о землях сельхозназначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу, что строить можно все, кроме промышленных предприятий. Ниже я расскажу подробнее, что именно можно строить на землях сельхозназначения и как на этом заработать.

Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

• Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
• Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
• Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101. 

Кто может использовать земли сельхозназначения

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Согласно нормативам, вы можете быть:

1. Собственником земельного участка;
2. Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
3. Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
4. Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
5. Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Как используют земли сельхозназначения

1. Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
2. Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
3. Индивидуально жилищное строительство (дачи, экопоселения и тд);
4. Казачьи общества.

   Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;

5. Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
6. Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
7. Сельхозяйственный туризм;
8. Ведение сельскохозяйственного производства;
9. Создание защитных лесных насаждений.

Что можно строить на сельскохозяйственных землях

П. 11 ст.

85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

Можно ли строить жилой дом на сельскохозяйственных землях

А вот жилищное строительство возможно только в следующих случаях:

• На землях, отведенных под дачные посёлки (ДНП). Здесь законом допускается строительство дачных домиков и вспомогательных строений. Однако нигде нет указаний на то, каким он должен быть. Используя эту лазейку в законе, люди в качестве дачного домика возводят полноценные жилые дома. При этом могут возникнуть проблемы с пропиской и коммуникациями;
• В пределах территории садово-некоммерческого товарищества (СНТ). Фактически это те же дачи, только с уклоном на ведение садоводства и огородничества;
• На землях, отведенных под фермерские хозяйства. Здесь можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрировать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством;
• На землях, находящихся за пределами поселений и отведенных под формирование личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В этом случае также необходимо использовать землю по назначению, а под жилую застройку отводится лишь 20% площади участка.

До выхода в свет закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на с/х земле было строительство дачного дома с последующим получением статуса жилого объекта, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство.

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст.

40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Как заработать на земле сельхозназначения

Выучить полную классификацию назначения земель конечно можно, но самые перспективные для инвестора — это земли сельхозназначения, расположенные вокруг населенных пунктов, за границами жилых поселений.

 К с/х назначению относят земли с плодородными почвами под насаждения, пашни, сенокосы, лесные угодья.

Государство поощряет использование физическими лицами сельскохозяйственных земель и создание личных подсобных хозяйств.

Если у вас нет денег, но есть коммерческий план, вы можете взять землю в аренду у местной администрации. Распределение осуществляет фонд перераспределения земель. Сведения о наличии земель в фонде являются общедоступными.

О том, что государство выдает землю каждому, кто сможет использовать ее по назначению, вы уже знаете. Осталось выяснить, как сельхоз земля может приносить доход.

Ответов на этот вопрос гораздо больше, чем вы себе представляете, а стать инвестором с вложениями 10-50 тысяч рублей вполне реально.

Способов управлять недвижимостью для получения дохода так много, что все они до конца не открыты. Здесь работает все:

• классические и стандартные сценарии создания ферм и садов:
• инновационные и продвинуты методы развития сельскохозяйственного туризма;
• применения собственных управленческих идей и решений в рамках законодательных нормативов.

Потенциал российских земель огромен.

Уровень знаний россиян в этой сфере крайне низок, а прибыльность каждого из сегментов капитализации сельхоз земель может достигать 1000%.

Сельскохозяйственная отрасль активно финансируется и поощряется государственными и финансовыми экономическими структурами.

На некоторые проекты потребуются базовые активы, под некоторые проекты банки охотно выдадут кредит, но максимальный эффект при инвестировании в земли сельхозначначения, достигают собственные стратегии, не обремененные банковскими займами. Достаточно иметь на руках небольшой стартовый капитал, приправленный хорошей идеей. Закладывайте в основу своей работы не воздушную идею, а четко структурированный и объективно взвешенный бизнес-план. 

9 рабочих стратегий инвестирования в земельные участки

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст.

 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества.

Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века.

Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Источник: https://hh202020.com/biznes-na-zemle-selhoznaznacheniya-idei/