Где заключается договор купли продажи земельного участка?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка | Приволжская юридическая коллегия

купли-продажи земельного участка

г.

«» 2018 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее – Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре, а также форма (образец) Основного договора является Приложением №2 к настоящему Договору.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами не позднее рабочих дней после проведения землеустроительных работ по выделению земельного участка, являющегося предметом настоящего предварительного Договора и Основного договора и оформления права собственности на Продавца.

1.3. Земельный участок, являющийся предметом Основного договора (далее – Участок) общей площадью кв. м. будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый номер , площадью кв. м., категория земель: , адрес объекта: .

1.3.1. Участок, являющийся предметом настоящего Договора и Основного договоров, обозначен на плане, приведенном в Приложении №1 к настоящему предварительному Договору.

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Участок, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в Основном договоре.

2.2. На момент заключения Основного договора, категория земель, на которых расположен Участок, – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование Участка – под дачное строительство.

2.3. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2.4. На момент заключения Основного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности.

2.5. Стоимость Участка на момент подписания настоящего предварительного Договора составляет рублей (далее – Цена договора).

2.5.1. Стоимость Земельного участка определяется исходя из стоимости 1 сотки земли (100 кв.м. площади), которая составляет рублей.

2.6. С целью исполнения принятых на себя обязательств по настоящему Договору, Покупатель в срок до «»2018 г. обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере рублей (далее по тексту – Обеспечительный платеж). В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ Обеспечительный платеж является непоименованным в законе способом обеспечения исполнения обязательства, который Стороны предусмотрели для настоящего предварительного Договора.

2.7. Обеспечительный платеж, оплаченный по настоящему предварительному Договору, будет засчитан в счет стоимости приобретаемого Участка, подлежащей уплате по Основному договору купли-продажи земельного участка.

2.8. Продавец обязан передать Покупателю Участок в течение рабочих дней с момента подписания Основного договора. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному акту.

2.9. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, оформляемой подписанием передаточного акта, и передачи надлежащим образом оформленных документов для государственной регистрации перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

2.10. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента поступления на расчетный счет Продавца Цены договора.

2.11. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора продаваемый Участок не будет обременен правами третьих лиц, третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, его права на Участок не будут оспариваться, он не будет находиться под арестом, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения его использования, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

2.12. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора будут уплачены все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

2.13. Иные условия Основного договора согласованы Сторонами в Приложении №2 к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных Сторонами;

3.1.2. оплатить все расходы, связанные с фактическим и документарным установлением границ Участка, оформлением документов в земельных органах и с государственной регистрацией права собственности Продавца на Участок;

3.2. Продавец имеет право отказаться от исполнения настоящего договора с возвратом Покупателю суммы, предусмотренной п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.3. Покупатель обязуется:

3.3.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных сторонами;

3.3.2. уплатить сумму, предусмотренную п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.4. Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего предварительного договора с уплатой штрафа в размере % от суммы, оплаченной по настоящему Договору.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим предварительным Договором, более дней после наступления срока, предусмотренного п.1.2 настоящего предварительного Договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков добросовестная Сторона вправе взыскать с уклоняющейся Стороны штраф в размере % от Цены договора.

4.2. Возмещение убытков не влияет на право каждой из Сторон в силу п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

5.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

6. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за невыполнениеобязательств по настоящему предварительному договору, обусловленное форс-мажорными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать. Указанные обстоятельства включают в себя объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, террористический акт, а также решения органов государственной власти и управления, препятствующие исполнению обязательств по настоящему предварительному договору.

6.2. В случае сохранения Форс-мажорных обстоятельств в течение более чем дней, любая из Сторон имеет право либо приостановить действия настоящего предварительного договора до момента окончания действия форс-мажорных обстоятельств с соответствующей приостановкой платежей, причитающихся по настоящему предварительному договору, либо прекратить настоящий предварительный договор, известив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за дней.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий предварительный Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до момента подписания Сторонами Основного договора купли-продажи земельного участка.

7.2. В случае, если по истечении месяцев с момента подписания настоящего Договора документы, подтверждающие право собственности Продавца на Участок не будут готовы в связи с согласованием с госорганами (Роснедвижимость, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, иные), Продавец имеет право в одностороннем порядке продлить срок выполнения принятых на себя по настоящему Договору соответствующих обязательств, предварительно уведомив об этом Покупателя.

7.3. Стороны договорились, что если площадь Участка по результатам обмеров органов осуществляющих межевание, что найдет свое отражение в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности Продавца на земельный участок (далее по тексту – Фактическая площадь Участка) будет отличаться от ориентировочной площади Участка, указанной в п.1.3 настоящего Договора, то цена Участка при заключении Сторонами Основного договора корректируется по данным фактической площади Участка и указывается из расчета цены за одну сотку (100 кв.м.) по п.2.5.1 настоящего предварительного Договора.

7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему предварительному Договору могут быть оформлены сторонами в форме дополнительного соглашения, подписываемого обеими Сторонами.

7.5. Настоящий предварительный Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

7.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим предварительным Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________________

Покупатель _________________

Источник: https://kollegia-nn.ru/document/templates/dogovor-kupli-prodazhi/predvaritelnyy_dogovor_kupli-prodazhi_zemelnogo_uchastka-2

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку: образец

Одним из условий договора в купленном земельном участке выступает порядок его оплаты. Закон допускает договор купли-продажи земельного участка в рассрочку. Как происходит оплата в этом случае, рассмотрим в статье.

Основные положения купли-продажи

Договор предполагает участие в правоотношениях двух сторон. Это продавец и покупатель, которые преследуют обоюдно выгодные цели: один продает товар, а второй его покупает, оплатив определенную денежную сумму.

Покупателем может быть любое лицо, обладающее дееспособностью. В договоре обязательно указывается на его предмет, то есть товар, продукция, имущество, подлежащее передачи. При этом соблюдается требование о том, чтобы товар не был изъят из оборота, передан в соответствующем ассортименте, комплектации, виде. Несоблюдение условий ведет к спорам, которые невыгодны ни одной из сторон.

Цена договора устанавливается в самом соглашении. Если указание на нее отсутствует, то в действие вступают общие правила, регулирующие стоимость аналогичных товаров. Договор заключен, если к установленному в нем сроку товар был передан, оплата товара поступила. Закон разрешает платить за продукцию предварительно, после ее передачи покупателю, а также вносить не всю сумму платежей сразу, а пролонгировать этот момент во времени. По иному, товар может быть куплен в рассрочку.

Товар, имущество, переданное покупателю в рассрочку: особенности заключения договора

Особенность заключения договора с оплатой товара или имущества в рассрочку (например, земельного участка) состоит в том, что кроме существенных условий договора, акцент в нем делается таких пунктах, как:

• стоимость земли;
• порядок оплаты;
• срок;
• размер платежей, которые будут вноситься в качестве рассрочки.

Прописываются права и обязанности сторон по соглашению. В частности, продавец имеет обязанности:

• передать покупателю свободный от обременений земельный участок:
• передать имущество, имеющее характеристики, достигнутые в ходе переговоров между сторонами.

Покупатель обязан:

• оплатить имущество (включить в соглашение пункт о рассрочке);
• принять товар.

Договор купли-продажи оформляется в разных случаях, на большой ассортимент товаров. В зависимости от этого и могут меняться условия самого договора, а также разновидность. Например, немалая доля отдана розничной купле-продаже. Условия этого соглашения, оно, прежде всего, публичное, может отличаться от правовой природы продажи земельного участка.

Рассрочка: правовая природа и образец

Рассрочка платежа по оплате договора купле-продаже – это особый вид взаиморасчетов между сторонами. Суть рассрочки состоит в том, что плата за земельный участок будет передана не единоразово, одной твердой суммой, установленной в договоре, а платежами в течение определенного временного интервала. Рассрочка – разновидность кредитного договора, та как имеет несомненные с ним сходства. До тех пор, пока покупатель не расплатиться с участком земли, он останется в залоге у продавца.

Рассрочка в качестве порядка оплаты применяется в разных ситуациях. Например, его часто используют как альтернативу ипотечного договора. Либо, когда земельный участок стоит дорого, покупатель не может сразу выложить всю сумму денег за него. Логично, что он просит рассрочку, поэтапную оплату.

Конечно, никто не может принудить продавца соглашаться на это. И далеко не каждый выразит восхищение этим вариантом. Многие предпочитают не использовать такие варианты, как ипотека, либо рассрочка. С ипотекой – много нюансов, риск потратить больше времени, чем при обычно продаже.

С рассрочкой покупатель не получит деньги сразу в полном объеме. Поэтому некоторые продавцы отказываются.

Условие о рассрочке в договоре

В договоре стороны прописывают момент, когда право собственности переходит от одного к другому:

• день вступления соглашения в законную силу, после осуществления регистрационных процедур;
• оплаты определенной части земельного надела;
• после внесения полной суммы за объект недвижимого имущества.

На практике, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу, стороны используют первый в списке вариант. Но он рискован для продавца, так как он передал право собственности, но полный расчет не получил. Для того чтобы снизить риск до минимума, используется такая форма обеспечения обязательств, как залог.

В силу этого обязательства, кредитор имеет право получить удовлетворение от должника за счет реализуемого имущества, оставленного последним в качестве залога. Но это происходит только при условии того, что должник просрочил выплаты, причем существенно, либо вообще ничего не делает для исправления ситуации. Залогу посвящена отдельная статья закона. Ст. 334 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе защищать свои финансовые права. Залог по юридической природе относится к вещному способу обеспечения обязательств.

Таким образом, чтобы минимизировать свой риск, земля обеспечивается залогом со стороны продавца. Если покупатель не сможет больше платить, либо начнет допускать просрочки, то участок обратно возвращается кредитору.

Если говорить формально сделка с рассрочкой имеет признаки одновременно двух договоров:

Купли – продажи – при условии полной оплаты земельного участка, право собственности переходит от продавца к покупателю. Займ – земельный участок – это залог, который обеспечивает надлежащее поведение в сделке покупателя. То есть, он также и минимизирует риск продавца по неоплате стоимости имущества, переданного покупателю.

Аванс

До момента регистрации сделки в Росреестре по общим правилам покупки любого имущества недвижимого назначения вносится аванс или задаток.

Обычно условия о них включаются в предварительный договор. Он составляется между сторонами и свидетельствует о том, что они готовы через некоторое время заключить основной договор купли-продажи. Иными словами, стороны достигли соглашения по всем условиям и пунктам. И заключение соглашения предварительно выгоден обеим сторонам.

Например, продавец, который согласился не на полную оплату, на рассрочку должен понимать, что покупатель имеет серьезные намерения. И в этом случае продавец готов пойти на уступки, продать товар в рассрочку через некоторое время. В утверждении своих намерений, покупатель передает ему аванс. Обычно его размер – до 30% от стоимости недвижимости.

Но правовая природа аванса такова, что если по каким-либо причинам договор не заключается, одна сторона расторгает соглашение, аванс возвращается.

Задаток

Иное дело задаток. Он так же, как и аванс выступает обеспечением обязательства. Но тут условия более строгие. Если покупатель откажется от договора, задаток не возвращается, в отличие от аванса. А если откажется продавец, он возвращает покупателю сумму двойного задатка. Поэтому на практике, аванс более распространен.

Для покупателя заключение предварительного договора, внесения туда пунктов о задатке или авансе выгодно. Он будет знать, что земельный надел перейдет к нему при соблюдении финансовых условий. А также, что покупатель снимет свое объявление о продаже, и больше не будет вести переговоры с другими, потенциальными покупателями.

Предварительный договор служит гарантией исполнения основного договора в будущем времени. Он служит интересам не одной стороны, а всех лиц, участвующих в правоотношении. Подписываясь под договором, они подтверждают свои обязательства по исполнению всех пунктов соглашения.

Предварительный договор содержит в себе ряд пунктов, по которым достигли договоренностей стороны.

В документе обязательно прописываются следующие данные:

• вид соглашения, которое заключается между продавцом и покупателем участка земли;
• предмет – участок (его местонахождение, расположение, габариты, наименование НП, в черте, за пределами города);
• указание в тексте, что на земельный участок отсутствуют обременения, кроме того, фиксация документа, который подтверждает это;
• компетенция участников: покупателя и продавца.

По факту должен быть передан земельный участок, который соответствует заявленным в договоре параметрам. Также он не должен иметь обременений: сервитут, ипотека, арест и т.д.

Если они все-таки имеются, продавец обязан об этом сообщить покупателю. Но эта информация также содержится в выписке из ЕГРП, которая может быть получена по адресу и кадастровому № участка. И покупатель увидит таким все обременения, которые наложены на участок земли. Поэтому лукавить продавцу не имеет смысла. Если он продает дорогой участок, лучше все обременения снять, и только потом приступить к реализации земельного надела. Порядок снятия обременения зависит от его вида.

Для покупателя обременение не выгодно с той точки зрения, что он не сможет до его снятия свободно распоряжаться землей.

Источник: https://prozemlu.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-v-rassrochku-obrazets/

§ 2. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка

Земельнымкодексом урегулированы особенностикупли-продажи зе­мельныхучастков как особого объекта правовыхотношений и особого объектанедвижимости. Положения о купле-продажеземельных участков приэтом основаны на принципах и нормахЗемельного кодекса РФ, а такжена общих положениях о купле-продаже,установленных частью второйГК РФ.

Понятиедоговора Подоговору купли-продажи (в соответствии

купли-продажи сост. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец)

земельногообязуетсяпередать земельный участок в соб-

участка ственностьдругой стороне (покупателю), апокупатель обязуется принять земельныйучастоки уплатить за него определенную денежнуюсумму (цену). Этосоставляет основное содержание данногодоговора. На земельные отношенияраспространяются и статьи § 7 «Продажанедвижимости» главы 30 ГК РФ. В соответствиисо ст. 549 по договору купли-прода­жинедвижимого имущества (договору продажинедвижимости) прода­вецобязуется передать в собственностьпокупателя в том числе и зе­мельныйучасток.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делаетоговорку о том, что земля и другиеприродныересурсы могут отчуждаться или переходитьот одного лица кдругому иными способами в той мере, вкакой их оборот допуска­етсязаконами о земле и других природныхресурсах.

Для собственни­ковземельных участков или тех, кто собираетсяих приобрести, это означает,что при решении правовых вопросовследует обращаться кземельному законодательству, чтобыуяснить особенности сделки. Правда,современное законодательство о землепока достаточно скупо регулирует именносделки купли-продажи. Но определенныеакты, позволяющие заключать договоры,уже приняты.

В частности, разра­ботаныПорядок купли-продажи гражданамиРоссийской Федерации земельных участков1,Типовой договор купли-продажи (купчая)зе­мельногоучастка2.

Согласнотребованиям, специально оговореннымЗемельным ко­дексомРФ, являются недействительными следующиеусловия догово­ракупли-продажи земельного участка:

Порядоккупли-продажи гражданами РоссийскойФедерации земельных участков.Утвержден Постановлением СоветаМинистров РФ от 30 мая 1993 г. №503 // САППРФ. 1993. №23. Ст. 2114.

2Типовой договор купли-продажи (купчая)земельного участка. Утвержден КомитетомРФ по земельным ресурсам и землеустройству2 июня 1993 г. // РГ. 1993. 24 июля.

устанавливающиеправо продавца выкупить земельныйучасток обратнопо собственному желанию;

ограничивающиедальнейшее распоряжение земельнымучастком, втом числе ограничивающие ипотеку,передачу земельного участка в аренду,совершение иных сделок с землей;

ограничивающиеответственность продавца в случаепредъявления правна земельные участки третьими лицами.

Указанныетребования применяются также к договорумены.

Купли-продажи

Важным положением гражданскогои земель­ногозаконодательства является требованиео том, что при заключении договора опродаже земельногоучастка должны быть точно ука­заныданные, позволяющие определить раз­мерземельного участка, его местонахождение,перечень угодий, вхо­дящихв состав земельного участка, цельиспользования земельного участка,его кадастровая оценка.

Земельнымкодексом устанавливается специальноетребование отом, что объектом купли-продажи могутбыть только земельные участки,прошедшие государственный кадастровыйучет.

Дляточного определения всех параметровземельного участка кдоговору купли-продажи прилагаетсяплан земельного участка. Все необходимыеданные также указываются в договоре.При отсутствии планаучастка он изготовляется за счет средствпродавца или покупа­теляпо соглашению между ними.

Продавецпри заключении договора купли-продажиобязан пре­доставить покупателюимеющуюся у него информацию обобреме-ненияхземельного участка и ограничениях егоиспользования. Если этиданные будут в договоре отсутствовать,договор будет считаться незаключенными сделка недействительной в соответствиис Граж­данскимкодексом РФ.

Покупатель в случаепредоставления ему продавцом заведомоложной информации об обремененияхземель­ногоучастка и ограничениях его использованияв соответствии сразрешенным использованием; о разрешениина застройку данно­гоземельного участка; об использованиисоседних земельных уча­стков,оказывающем существенное воздействиена использование истоимость продаваемого земельногоучастка; о качественных свойствахземли, которые могут повлиять напланируемое покупате­лемиспользование и стоимость продаваемогоземельного участка; инойинформации, которая может оказатьвлияние на решение по­купателяо покупке данного земельного участкаи требования опредоставлении которой установленыфедеральными законами, вправетребовать уменьшения покупной цены илирасторжения до­говоракупли-продажи земельного участка ивозмещения причинен­ныхему убытков.

Присовершении сделки купли-продажи продавецили покупатель невправе по своему усмотрению изменитьцелевое назначение земель­ногоучастка, а также такие условия егоиспользования, как право про­хода(проезда) по участку, техническогообслуживания или ремонта зданийи др.

Кадастровыйучет земельного участка осуществляетсяна основа­нии ст.69 настоящего Кодекса и в соответствиис Федеральным зако­ном«О государственном земельном кадастре».В соответствии с ГК РФи Федеральным законом «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» государственнойрегистрации подлежитпереход права собственности на земельныйучасток по до­говорукупли-продажи.

Формаи ценаОформе договора продажи земельного уча-

договора стказаконодательство высказывается одно-

купли-продажи значно:договор заключается в письменнойземельногоформе,а несоблюдение этой формы догово-

участкаравлечет за собой его недействительност(ст.550 ГК). Мы уже говорили о том, чтобыларазработана и принята типовая формадоговора купли-продажи земельногоучастка, которой должны придерживатьсяучастники сдел­ки.

Однимиз последствий несоблюдения покупателемустановленной формы договора можетявляться то, что он не вправе рассчитыватьна получениесвидетельства о праве собственностина землю, без которо­гони доказать, ни защитить свои права наземлю он не сможет.

Срокпередачи земельного участка продавцомпокупателю опреде­ляетсядоговором. Если срок договором неустановлен, обязательства попередаче участка должны быть выполненыв разумный срок, в со­ответствиисо ст. 314 ГК РФ, величина срока определяетсяс учетом всехобстоятельств исполнения обязательств.

Однимиз важных условий заключения договоракупли-продажи земельногоучастка является цена договора, ценаучастка. При отсут­ствииусловия о цене участка договор считаетсянезаключенным (ст.555 ГК РФ). Цена участка определяется посоглашению сторон. Призаключении сделок с местной администрациейо покупке земли, аиногда и сделок между частными лицаминередко стороны руковод­ствуютсянормативной ценой земли.

Покупательобязан оплатить земельный участокнепосредственно доили после передачи земельного участка,если иное не предусмотре­нозаконодательством или договором. Еслидоговором не предусмот­ренарассрочка оплаты товара, покупательобязан уплатить цену зе­мельногоучастка полностью. Если покупательсвоевременно не опла­чиваетпереданный земельный участок, продавецвправе потребовать егооплаты и уплаты процентов в соответствиис гражданским зако­нодательством(ст. 486 ГК РФ).

Источник: https://studfile.net/preview/5642028/page:2/