Что значит сервитут на земельный участок?

В этой статье:

Публичный и частный сервитут на земельный участок: что это такое, для чего нужен, как установить, что содержится в договоре?

Установление сервитута на земельный участок – законный способ закрепить ограничение на право пользования чужим имуществом. Используется этот правовой инструмент в тех ситуациях, когда ограничение прав требуют интересы других собственников.

Что это такое?

Понятие сервитута описано в статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ и представляет собой установку частичного права на пользование соседним участком земли. Эта процедура существенно ущемляет права собственника на пользование своим имуществом, поэтому введение сервитута не может быть произвольным.

В соответствии с положениями статьи 274 ГК РФ сервитут может быть установлен в следующих ситуациях:

При необходимости установления беспрепятственного доступа на соседний земельный участок.
При необходимости проведения государственных работ по возведению, реконструкции или использованию объектов инфраструктуры.
При возникновении необходимости проведения линии энергоснабжения на соседний земельный надел.
Когда ограничения на пользование землей соответствуют интересам множества лиц.

Важно! Введение сервитута накладывает серьезные ограничения на интересы собственника, поэтому требования всех законодательных актов должны исполняться неукоснительно.

Законом также предусмотрена государственная регистрация всех типов сервитутов в Росреестре. Сведения об установленных ограничениях и их сроках в обязательном порядке вносятся в базу ЕГРН.

Публичный

Понятие публичного сервитута закреплено в статье 23 Земельного Кодекса РФ. Его основной характеристикой является то, что одним из участников соглашения в обязательном порядке выступает государственный или муниципальный орган власти. При этом целью договора является защита прав и интересов неограниченного числа граждан.

Основаниями для применения публичного сервитута являются:

Организация свободного доступа к водному объекту.
Возможность проведения работ по ремонту и обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры.
Необходимость проведения дренажных работ.
Прогон животных сельскохозяйственного назначения.
Сенокошение и организация выпаса скота в установленные временные периоды.
Осуществление исследований и геологоразведывательных работ.

Частный

Частный сервитут – понятие, закреплённое в статьях 274–277 ГК РФ. Согласно установленным нормам владелец недвижимости (участка земли или построек) имеет право требовать от хозяина соседнего земельного надела права ограниченного пользования принадлежащим ему имуществом (землей).

Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 – 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Основанием для установки частного сервитута является договор между заинтересованным лицом и владельцем земельного участка. Если мирным путем согласия достичь не удалось – спор может быть разрешен в судебном порядке.

Обременение, возникшее в результате установки сервитута, не лишает владельца недвижимости права на владение, пользование и распоряжение ею.

Основные причины для регистрации частных сервитутов

На законодательном уровне установлены следующие обстоятельства установления сервитута:

Приобретение законного права прохождения через соседний земельный надел.
Проведение прокладки линий связи, электропередачи или всех типов трубопроводов.
Снабжение земельного надела водой.
Для обеспечения возможности удовлетворения прочих нужд собственников.

Причины, которые могут повлечь наложение сервитута, указаны также в ФЗ № 123 «О племенном животноводстве» от 03.08.1995:

Обеспечение животных водой.
Для обеспечения выгона скота.
Для обеспечения возможности сбора и отвода воды.

Перечень документов

Набор документов, требующийся для установления сервитута, различается в зависимости от правовой принадлежности заявителя.

Для юридических лиц потребуются:

Правовой акт, являющийся основой для установки сервитута.
Учредительные документы организации, ее устав и учредительный договор.
Выписка из базы ЕГРЮЛ.
Доверенность, если интересы компании представляет доверенное лицо.
Согласие органов власти на установление ограничений.
Правоустанавливающие документы, подтверждающие статус муниципалитета.
Постановление о проведении общественных дебатов.
Кадастровый паспорт земельных наделов.

Граждане, имеющие статус физических лиц обязаны также предоставить:

Паспорт гражданина РФ.
Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Общими документами, требующимися для всех категорий граждан, являются:

Соглашение сторон.
Кадастровый паспорт с разметкой зон, на которые накладываются ограничения.

Если решение об установлении сервитута вынесено в ходе судебного процесса для проведения процедуры потребуется также предъявить постановление суда. Дополнительно потребуется приложить 2 копии документа заверенные печатью с отметкой о вступлении решения в законную силу.

Договор

Документ в обязательном порядке должен содержать следующие разделы:

Преамбула. Здесь должны быть указаны сведения об участниках сделки и информация о доверенностях, если интересы сторон представляют доверенные лица.
Предмет соглашения. В этом разделе указывается порядок установки сервитута и цели его введения.
Стоимость. Сервитут может быть установлен на возмездной основе, поэтому в тексте договора необходимо указать размер установленной платы, а также порядок расчетов.
Права и обязанности участников сделки.
Действия сторон при возникновении обстоятельств непреодолимой силы.
Реквизиты участников.
Подписи сторон.
Дату подписания соглашения.

К существенным условиям договора относят:

Кадастровые данные на земельный участок.
Информацию о формируемом обременении.
Сведения о целях введения ограничений.
Порядок расчетов между участниками сделки.

Как правило, к основному договору прилагаются:

Кадастровый паспорт земельного надела.
Схема участка и описание порядка его использования после установки обременения.
Расчет платы за сервитут.

Подписание соглашения должно происходить сразу после достижения сторонами договоренностей относительно его условий. Произойти это должно не позднее 30 календарных дней с момента разрешения имеющихся противоречий.

Как оформить на проезд к участку?

Для того, чтобы оформить согласительный договор на проезд к земельному наделу требуется:

Обратиться к собственнику участка для проведения переговоров.
Если участникам удалось достигнуть согласия – оформить договор о назначении сервитута в простой письменной форме.
В тексте соглашения необходимо подробно описать все достигнутые договорённости. В будущем это позволит избежать двусмысленных трактовок и спорных ситуаций.
После того, как договор будет подписан, стороны обязаны предоставить документы в Росреестр для проведения государственной регистрации.
Если земля была арендована у государства помимо основного договора должны быть составлены также заявления в адрес органов местного самоуправления. Обращение администрация рассмотрит в течении 30 дней.

Судебное наложение

Если стороны не могут договориться об установлении сервитута мирным путем спор будет разрешен в судебном порядке.

Заявителю в ходе судопроизводства потребуется доказать:

Факт отсутствия возможностей реализации собственных прав без ущемления прав собственника спорного участка.
Факт наличия спорной ситуации между владельцем участка и истцом.
Обоснование использования для реализации своих прав именно этого участка земли.
Справедливость и достаточность платы для владельца земли, ущемленного в правах.
Срок установки ограничений.

Перед тем, как подать иск в судебные инстанции необходимо:

Направить потенциальному ответчику соглашение о сервитуте и письмо с предложением в тридцатидневный срок подписать договор. В качестве доказательств суду потребуется предъявить документ о вручении владельцу земли обращения истца и его отказ от подписания договора.
Получить результаты землеустроительного исследования, которые послужат доказательством необходимости установки сервитута.
Провести оценку стоимости пользования чужим земельным наделом.

Заслушав доводы истца и владельца участка, суд самостоятельно определит оптимальные условия налагаемого обременения и его необходимость.

Плата за использование земли

Сервитут предполагает передачу третьим лицам прав на использование принадлежащего собственнику участка земли. Так как права владельца при этом ущемляются и он несет определенные убытки, законом предусматривается возможность установки соразмерной платы за сервитут на земельный участок.

Что влияет на размер?

Факторами, влияющими на размер взимаемой платы являются:

Доля земельного надела, на которую накладываются ограничения.
Степень ограничения права пользования участком собственника.
Частота использования и связанные с этим неудобства хозяина.
Степень влияния обременения на возможность проведения сделок и других манипуляций с недвижимостью.

Каждая из перечисленных выше характеристик делится на 5 значений, для чего вводится понятие дискретного диапазона значения факторов.

В зависимости от степени и интенсивности влияния фактора на землю его значение устанавливается в диапазоне от 0 до 100%. Шаг значений устанавливается в размере 25%, т. е. устанавливается 5 величин – 0, 25, 50, 75 и 100%.

Основания для прекращения

Действие сервитута может быть прекращено в связи со следующими обстоятельствами:

Исчезновением причин, на основании которых она использовалась третьими лицами.
Исчезновением физической возможности дальнейшей эксплуатации участка.

Также законными причинами прекращения действия обременения могут быть признаны:

Нанесение вреда окружающей среде.
Нанесение существенного вреда плодородному слою почвы.
Проведение не предусмотренных законом работ.
Нарушение установленных законом границ.
Отказ от внесения платы, установленной в договоре.

Отмена по согласованию

Действие сервитута также может быть прекращено по взаимному решению участников договора в том случае, когда у третьих лиц исчезают причины, из-за которых возникала необходимость использования участка.

В таком случае расторжение соглашения происходит согласно описанному в документе сценарию, а если данный пункт не был включен в текст соглашения – стороны составляют новый документ, в котором указывается факт и причина расторжения сделки.

Отменить действие публичного сервитута не представляется возможным если:

Обремененный участок земли необходим для прохода к водоемам.
Если земля используется для заповедников, охотничьих угодий и рыболовства.
Если земельный надел используется государством для размещения коммуникаций или объектов инфраструктуры.

При возникновении споров относительно частных сервитутов любые конфликтные ситуации между участниками соглашения можно решить в судебном порядке.

Сервитут накладывает ограничение на права собственника в вопросе пользования и распоряжения земельным участком. Чаще всего это вынужденная мера, которая позволяет третьим лицам в полной мере реализовать свои права по пользованию недвижимостью. Так как права владельца обремененного участка существенно ущемляются государство строго контролирует процедуру оформления сервитута, а также разрешение спорных ситуаций и выплату компенсации за причиненные неудобства.

Источник: https://pravorzn.ru/zemelnye-voprosy/chastnyy-i-publichnyy-servitut/

Сервитут – что это такое и как получить сервитут на земельный участок? — Рынок жилья

02.08.2019 | 08:00 5987

Что такое земельный сервитут? Как его оформить? А главное, кому он нужен? Разбирался БН.ру.

Большинству обывателей термин сервитут незнаком, поэтому кратко опишу простым языком, что он значит. Сервитут – это право использовать чужую собственность: земельный участок, жилое или нежилое помещение в своих (частный сервитут) или в общественных целях (публичный сервитут), для осуществления прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т. д.

Установление сервитутов характерно, к примеру, для коттеджных поселков и садоводств, когда земельный участок окружен другими участками и к нему отсутствует доступ с улицы – то есть не могут попасть ни собственник, ни экстренные службы: пожарная, скорая помощь.

Другой пример: в садоводстве есть водный объект (озеро), но доступ к нему преграждают садовые участки, стоящие «забором».

В подобных случаях, когда иной вариант решения проблемы отсутствует, одного или нескольких владельцев земельных участков обязывают выделить землю в пользование, то есть устанавливают обременение в виде сервитута. При этом собственники таких участков не лишаются прав владения, пользования и распоряжения землей.

Существует великое множество сервитутов, у каждого свои особенности и сферы применения: лесные, водные, воздушные, земельные, гражданские (для сооружений и зданий, без привязки к земельному участку). В этой статье остановлюсь на земельном.

Как установить сервитут?

Сервитут может быть установлен как добровольно – через заключение договора с собственником земельного участка, так и принудительно – через судебную инстанцию либо через нормативный акт органов государственной власти регионов, местного самоуправления.

Независимо от способа установления, сервитут может быть срочным – тогда устанавливается срок действия обременения – и может быть бессрочным, без установления срока действия.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут (их называют обладателями сервитута), плату за пользование своим участком.

Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, а сведения об обременении вносятся в ЕГРН.

Скачать типовой договор на установление сервитута

Если предстоит добровольная регистрация обременения – через договор, кроме договора сторонам потребуются паспорта (для удостоверения личности участников сделки), выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности на земельный участок (для подтверждения права собственности), межевой план земельного участка, на который будет наложено обременение (для конкретизации площади наложения сервитута), заявление по форме (для инициации соответствующего регистрационного действия), а также чек на уплату государственной пошлины в размере 1,5 тыс. руб. для граждан и 6,0 тыс. для юридических лиц (для подтверждения оплаты процедуры государственной регистрации наложения обременения).

В случае если устанавливается публичный сервитут, заключение договора, а также обращение в Росреестр гражданам и юридическим лицам не требуется. Сервитут накладывают региональные, муниципальные органы власти, для чего принимают нормативный акт, в котором перечисляются все основные условия обременения. Далее информация передается в Росреестр, и сведения о сервитуте фиксируются в ЕГРН.

Обладатель сервитута не может никаким способом распоряжаться землей, на которую наложено обременение, кроме срочного или бессрочного пользования. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Сервитут может быть прекращен досрочно по требованию собственника, если отпали основания для установления такого обременения либо при установленном сервитуте стало невозможно пользоваться земельным участком по его целевому назначению. Для прекращения сервитута по данному основанию собственник земли обращается в суд.

Что там с судебной практикой?

Часто граждане и юридические лица не могут прийти к компромиссу по поводу установления сервитута: не могут договориться о стоимости пользования земельным участком, о площади обременения, о сроках наложения обременения. В том случае, если диалог зашел в тупик, единственный выход – обращение в суд. Если спор идет между гражданами, обращаться необходимо в районный либо городской суд. Если одна из сторон – юридическое лицо, спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Заинтересованная сторона должна обратиться с иском в тот районный, городской или арбитражный суд, к которому принадлежит земельный участок по территориальной подсудности. Перед обращением истец должен убедиться в обоснованности заявленных требований, так как обременение в виде сервитута – это, прежде всего, крайняя необходимость в отсутствие иных вариантов, а не роскошь выбора только потому, что «я так хочу».

По возможности истец должен заходить на судебную процедуру с уже готовыми вариантами возможных схем установления сервитута.

Для этого ему следует обратиться к земельным экспертам и судебным юристам – они помогут сориентировать заявителя по оптимальному способу (способам) из возможных, ведь нужно соблюсти баланс интересов сторон.

Также надо понимать, что чем больше по площади земельный участок находится под сервитутом, тем он дороже для заявителя: редко (практически никогда) собственники земли передают землю в ограниченное пользование на безвозмездной основе. Поэтому вопрос о стоимости условной «аренды» также должен стоять перед экспертом.

Граждане и юридические лица обычно не обладают должными познаниями в земельной сфере, поэтому в рамках судебного разбирательства для исследования участков практически всегда назначается экспертиза.

Проводится анализ земли (сопоставляется целевое назначение земельного участка с фактическим дальнейшим использованием участка), оцениваются риски для земельного участка в случае его использования не по назначению и возможность ухудшения его свойств, производятся замеры земли, устанавливается возможность прокладывания одного или нескольких возможных путей (если они одинаковые по площади и длине), к примеру, для доступа граждан к своему участку через сквозной проход по земле, принадлежащей соседям. На судебный процесс также может быть допущен кадастровый инженер – для рекомендаций по вышеупомянутым положениям относительно определения места и размеров земельного участка под ограниченное пользование.

Экспертизу чаще всего оплачивает заинтересованная сторона, то есть истец. В случае если ответчика не устроило экспертное заключение, проводимое по ходатайству истца, он может заявить о проведении повторной экспертизы. Для этого потребуется рецензия на первичное заключение – ее готовит земельный эксперт. Далее рецензия кладется в обоснование ходатайства о проведении повторной экспертизы и подается вместе с ним в рамках судебного разбирательства. Оплачивает повторную экспертизу, как и рецензию, в данном случае ответчик.

Если проанализировать текущую совокупную судебную практику – положительную и отрицательную, можно прийти к выводу, что граждане часто в силу незнания и/либо ради возможной экономии личных средств пренебрегают обращением на досудебной и судебной стадиях к судебным юристам и земельным экспертам. Это приводит к отказам в исковых требованиях в полном объеме, а также компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, чаще – в пользу ответчика.

Публичный сервитут может устанавливаться для

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд;

9) складирования строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;

10) устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги;

11) размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;

12) проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также сооружений.

Источник: № 341-ФЗ от 03.08.2018

Подборка двух- и трехкомнатных квартир в пригородных районах Ленинградской области

Партнерский материал pixabay.com, из личного архива Юрия Кочергина

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/253914/