Кадастровая стоимость земельного участка
Перейти к следующей статье
В соответствии со Статьей 65 «Платность использования земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. Кроме того, она может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также использоваться в иных ситуациях, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами.
За исключением ряда случаев определение кадастровой стоимости земельного участка проводится в результате государственной кадастровой оценки земель. Но поскольку нередко имеет место оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость может быть итогом рассмотрения споров о результатах ее определения.
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» параметры кадастровой стоимости объекта недвижимости входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). Для земельного участка в их число включены: описание местоположения границ участка; его адрес; сведения о вещных правах; информация о лесах, водных и иных природных объектах, расположенных в пределах участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование; кадастровый номер земельного участка; его стоимость и т. д.
Определить кадастровую стоимость земельного участка
Государственная кадастровая оценка, направленная на установление кадастровой стоимости земельного участка, представляет собой совокупность действий, первым этапом которых является принятие решения о ее проведении. После этого формируется перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, и происходит отбор исполнителя работ, с которым заключается соответствующий договор.
Исполнители (оценщики) выполняют работу по определению кадастровой стоимости в соответствии с требованиями законодательства и актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи, установленные статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
А именно ─ вновь учтенные объекты недвижимости, ранее учтенные объекты недвижимости при включении сведений о них в ГКН и объекты недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Затем наступает время основного этапа работ ─ непосредственного определения кадастровой стоимости, итогом которого становится составление отчета.
Легитимность полученным результатам дают экспертиза этого отчета и утверждение полученных значений кадастровой стоимости. В течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в нем сведений ─ кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости. С даты вступления акта в силу утверждение кадастровой стоимости земельного участка считается состоявшимся, и результаты кадастровой стоимости можно вносить в ГКН.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
В соответствии с федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой или индивидуальной оценки.
Это, впрочем, не означает полного тождества рыночной и кадастровой стоимости. Во-первых, кадастровая стоимость может не учитывать ряд факторов, порой значительно влияющих на рыночную стоимость. Так, в границах одних кадастровых кварталов могут оказаться земельные участки, рыночная стоимость которых отличается в разы.
Во-вторых, нельзя не принимать во внимание фактор времени. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на конкретную дату и в отличие от рыночной стоимости не может столь же оперативно реагировать на происходящие на рынке изменения. Если рыночная стоимость «всегда готова» к немедленной корректировке, то кадастровая остается неизменной до проведения следующих работ по государственной кадастровой оценке. Скажем, кадастровая стоимость земельного участка 2015, 2014 или даже 2013 может оставаться неизменной, хотя рыночная конъюнктура испытывала в это время значительные колебания.
Рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и получить максимально приближенный к рыночной стоимости результат помогают методы массовой оценки. Массовая оценка земельных участков используется во всем мире. В каждой стране свои методики, но их объединяет ориентир на рыночную стоимость земли в качестве кадастровой.
Основанную на рыночной стоимости систему массовой оценки земельных участков начали применять еще в XIX веке в Бельгии, Германии, Швейцарии и Великобритании. А с 90-х годов XX столетия ─ в России. Сегодня массовая оценка осуществляется на основе современных информационных технологий. Это позволяет значительно повысить точность результатов и существенно снизить издержки.
В большинстве стран проводится комплексная оценка земель с учетом связанных с ними улучшений (т. е. расположенных на земельных участках объектов капитального строительства). Россия пока составляет исключение, но, судя по всему, только пока. Уже принципиально решен вопрос о введении единого налога на недвижимость, который должен заменить два местных налога – земельный налог и налог на имущество физических лиц, а также налог на имущество организаций.
Оспорить и изменить кадастровую стоимость земельного участка
Не редкость ситуации, когда заинтересованных лиц (физических или юридических) не устраивают результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков.
Законодательство Российской Федерации позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость, если по мнению собственника оценка кадастровой стоимости земельного участка выполнена некорректно.
Желание оспорить кадастровую стоимость земельного участка чаще всего продиктовано экономическими причинами, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка означает снижение налоговой нагрузки на собственника.
Он может инициировать изменение (как правило, это снижение) кадастровой стоимости земельного участка, если результаты ее определения затрагивают его права и обязанности. В отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, результаты кадастровой оценки могут быть оспорены органами государственной власти или местного самоуправления. Возможно два варианта действий – обращение в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для изменения кадастровой стоимости в судебном порядке определяют рыночную стоимость земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости с помощью независимых оценщиков.
Для изменения кадастровой стоимости в административном порядке необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Физическим лицам для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не обязательно.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка возможен также в случаях использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка может происходить и в силу других причин: при переводе земель из одной категории в другую, изменении разрешенного вида использования участка, увеличении или сокращении площади земельного участка при упорядочивании его границ.
Измененная величина учитывается при расчете налоговой базы, начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость земельных участков различных категорий
Определение кадастровой стоимости участков в составе земель различных категорий имеет свои особенности. Так, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», определение кадастровой стоимости земельных участков в составе этих земель осуществляется в следующем порядке:
- формируется перечень земельных участков;
- определяются удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- рассчитывается размер кадастровой стоимости земельного участка (земельных участков) в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов производится в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 15 февраля 2007 г. № 39. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов зависит от видов разрешенного использования (участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки; участки для размещения гаражей и автостоянок и т. д.).
Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков на основе анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации и должен быть обоснован.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель СНТ, ДНП и т. д. определяется с использованием Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация объединений;
- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;
- зная удельный показатель кадастровой стоимости (иногда его называют «удельная кадастровая стоимость земельного участка»), можно получить кадастровую стоимость земельного участка.
В случае наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, их кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.
Узнать кадастровую стоимость земельного участка
Сведения, внесенные в ГКН, предоставляются в т. ч. в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представляющей собой выписку, содержащую:
- кадастровую стоимость объекта недвижимости и дату ее утверждения;
- дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН;
- дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость;
- реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости.
Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» территориальные органы Росреестра по письменному заявлению налогоплательщика земельного налога бесплатно предоставляют сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещаются на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.
Это позволяет без бумаг получить нужную информацию в режиме онлайн. Кадастровая стоимость земельного участка определяется с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Используя инструмент «Управление картой» на панели инструментов, можно выбрать типы тематических карт – «Кадастровая стоимость» (тематическая карта кварталов и объектов недвижимости по кадастровой стоимости) или «Кадастровая стоимость за метр» (то же – по кадастровой стоимости за единицу площади). Обе карты доступны только на крупных масштабах.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, стоящих на государственном учете, проводится в России с 1999 года. Кроме фискальных целей – рационального и экономически обоснованного налога, а также информационного наполнения ГКН ─ она используется для решения широкого круга задач: определения залоговой стоимости имущества; установления начальной цены на аукционах по продаже недвижимости; определения цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при приватизации земли.
Результаты кадастровой оценки стимулируют развитие территорий, способствуют росту их инвестиционной привлекательности, эффективности управления земельными ресурсами, конкурентоспособности.
И, в конечном счете, – улучшению состояния экономики и повышению уровня жизни населения.
27 февраля 2015 г.
Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье
Источник: https://zakadom.ru/kadastrovaya_stoimost_zemelnogo_uchastka
Недвижимость и земельные участки без кадастровой стоимости: причины и следствия
Каждый объект недвижимости, согласно действующему законодательству Российской Федерации, должен иметь свою кадастровую стоимость. Без этого параметра невозможно совершить ни одной сделки, что становится проблемой для собственника, а также нельзя рассчитать налог, что невыгодно государству.
Иными словами, и собственнику, и государству важно любую недвижимость, будь то дом, квартира или земля, зарегистрировать в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а перед этим, соответственно, провести оценку кадастровой стоимости каждого такого объекта. Именно поэтому наиболее популярными в сфере земельных отношений являются кадастровые услуги.
Однако на сегодняшний день не все объекты недвижимости имеют кадастровую оценку. О том, почему это происходит и что влечет за собой, поговорим в нашем материале.
Почему же у отдельных объектов недвижимости может отсутствовать кадастровая стоимость? Перечислим основные причины
1. Наиболее частой причиной специалисты в сфере кадастра называют отсутствие характеристик, без которых установить кадастровую стоимость объекта невозможно либо они так или иначе непосредственно влияют на кадастровую оценку. Среди таких характеристик категория земель, вид разрешенного использования земельного участка, а также его площадь. Для строений это вид здания, назначение постройки и также площадь. Если нет хотя бы одной из названных характеристик, установить кадастровую стоимость объекта нельзя чисто технически.
2. Кадастровая стоимость у объекта недвижимости может отсутствовать и из-за того, что в ходе проведения государственной кадастровой оценки не выявлены удельные показатели кадастровой стоимости. Обычно данный параметр автоматически вносится в реестр в разрезе кадастровых кварталов, однако практика сталкивается с тем, что не все кадастровые кварталы имеют удельные показатели. А без них, даже при наличии всех основных характеристик, указанных в первом пункте, установить кадастровую стоимость участка не получится.
3. Весомой (и не так уж редко встречающейся) помехой является ситуация, при которой вид разрешенного использования земельного участка трудно отнести к той или иной функциональной группе типового перечня видов разрешенного использования, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ № 39 от 15 февраля 2007 года. В результате такой неоднозначности вид разрешенного использования земельного участка остается под вопросом до выяснения обстоятельств в вышестоящих инстанциях, а пока этот вопрос решается, неоднозначность вида не позволяет установить кадастровую оценку.
Тем не менее в законодательстве имеется своего рода лазейка, с помощью которой эту проблему можно решить на локальном уровне.
Выход из сложной ситуации предоставляет Градостроительный кодекс РФ, а именно в части 3 и 4 статьи 37-й, где сказано, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов недвижимости могут быть выбраны правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий). Чтобы уточнить вид разрешенного использования, воспользовавшись этим ходом, нужно подать в Росреестр соответствующее заявление. И если в результатах кадастровой оценки имеется удельный показатель кадастровой стоимости, соответствующий выбранному виду разрешенного использования, кадастровую стоимость земельного участка можно установить.
4. Наконец, есть еще одна проблема, вызванная несовершенством действующего законодательства в сфере недвижимости. Речь идет о том, что еще совсем недавно порядок определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, вновь образованных сооружений, единых недвижимых комплексов, жилых строений, а также машино-мест в Российской Федерации попросту отсутствовал. Безусловно, это приводило к неравным возможностям использования таких объектов.
Поскольку установление кадастровой стоимости обязательно должно быть регламентировано, а регламент процесса в отношении указанных объектов недвижимости не был прописан, определить кадастровую стоимость фактически и юридически для специалиста, выполняющего кадастровые услуги, не представлялось возможным. Поэтому в отношении таких объектов действовал судебный регулятор – только после вынесения решения суда, где содержатся сведения об установлении кадастровой стоимости этих объектов.
Другим вариантом было дождаться очередного проведения государственной кадастровой оценки, в ходе которой стоимость определялась официально государственными структурами.
Порядок определения кадастровой стоимости ранее не учтенных объектов недвижимости
Однако со 2 марта 2019 года это недоработка законодателей устранена.
С этого дня начал действовать приказ Минэкономразвития РФ № 514 от 24 сентября 2018 года («Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»).
Как видно из названия документа, приказ устанавливает порядок проведения кадастровой стоимости таких объектов.
Общий принцип порядка определения кадастровой стоимости останется прежним: кадастровая стоимость устанавливается в результате умножения площади объекта недвижимости на удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения либо вида разрешенного использования (для земельных участков), утвержденный исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, решением органа местного самоуправления. Поэтому именно площадь вид разрешенного использования играют наиболее важную роль для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Объектам незавершенного строительства посвящена часть 2 Порядка. Исходя из положений регламента в этом разделе мы видим, что, пока дом строится, его кадастровая стоимость будет расти, и зависеть оценка будет от этапа строительства. То есть в начале работ кадастровая стоимость здания будет одна, а по мере завершения постройки она будет меняться пропорционально изменяющимся характеристикам здания. Так, если в ходе строительства поменялась площадь помещения, кадастровую стоимость нужно будет определять заново (ст. 9 ч. 2).
Часть 3 Порядка посвящена определению кадастровой стоимости помещения и машино-места. Аналогичным образом прописан алгоритм проведения кадастровой оценки таких объектов. И точно так же при изменении площади пропорционально будет меняться кадастровая стоимость объекта.
В отношении кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса сказано, что она «определяется как сумма кадастровых стоимостей всех объектов недвижимости, включенных в состав единого недвижимого комплекса» (ч. 4).
Наконец, часть 5 Порядка регламентирует установление кадастровой стоимости земельного участка. И если в отношении площади здесь действует то же правило (ст. 21), то при изменении вида разрешенного использования в пределах одной группы видов разрешенного использования его кадастровая стоимость остается прежней (ст. 22).
Следовать прописанному алгоритму кадастровому инженеру нужно в самых разных случаях: если земельный участок предназначен для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства либо огородничества, а также при разделе земельного участка, при образовании земельного участка путем объединения либо перераспределения и при наличии у земельного участка более чем одного вида разрешенного использования. Таким образом с вступлением в силу приказа Минэкономразвития специалисты получают возможность обоснованно проводить кадастровую оценку и со временем число объектов недвижимости без кадастровой оценки значительно уменьшится, рассчитывают специалисты, в идеале стремясь к нулю.
Особо подчеркнем, что незарегистрированные права на земельные участки, поставленные на кадастровый учет о 1 марта 2008 года и не имеющие кадастровой стоимости, в настоящее время массово снимаются с кадастрового учета, а значит, собственники теряют на них свои законные права.
Напомним, что с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Согласно документу земельные участки, которые были поставлены на кадастровый учет до 1 марта 2008 года и права на которые не были зарегистрированы, снимаются с кадастрового учета.
Автоматически такие участки выбывают из гражданского оборота и перестают являться предметами сделок.
Описанная ситуация носит далеко не единичный характер. Например, освоив положения закона за истекший 2018 год, только в Брянской области с кадастрового учета сняли более 5000 тысяч таких «бесправных» земельных участков. Специалисты кадастровой палаты могут сделать это на основании того, что в ЕГРН внесены сведения о земельном участке, но права на него собственник не зарегистрировал – это отдельный акт, требующий инициативы владельца участка.
Если выявлен факт отсутствия прав на участок, специалист направляет запрос в органы государственной власти или органы местного самоуправления о наличии правоустанавливающих документов и оснований для разграничения права собственности в отношении такого земельного участка.
Если в ответ на запрос приходит уведомление об отсутствии необходимых правоустанавливающих документов на земельный участок или ответа на запрос не поступает в течение трех месяцев, земельный участок снимается с кадастрового учета.
Снять с кадастрового учета земельный участок, поставленный на учет до 1 марта 2008 года, могут даже при наличии сведений о нем в ЕГРН и зарегистрированных прав на него. В данном случае закон требует зарегистрировать права на вновь образованный участок. Конечно, собственник может и не знать об этом.
Поэтому правообладателю исходного земельного участка направляется уведомление о том, что если в течение шести месяцев не будут представлены документы проведения регистрации прав в отношении образованного земельного участка, его участок будет снят с учета.
За полгода владелец обязан предоставить в регистрирующий орган соответствующие документы и зарегистрировать свои права на участок, иначе по истечению указанного срока участок автоматически будет снят с кадастрового учета.
Поэтому в отношении земельных участков, поставленных на кадастровый учет до 1 марта 2008 года, владельцам следует подать заявление о регистрации прав, приложив к нему свидетельство о правах на данный земельный участок. Напомним, что сегодня бумажные свидетельства уже не выдаются и их полностью заменяет кадастровый паспорт земельного участка, который собственник получит после проведения межевания и установления границ и кадастровой стоимости участка. Кадастровый паспорт участка может быть изготовлен как в бумажном варианте, так и в электронном виде – оба формата имеют равную юридическую силу
Источник: https://1k-k.ru/nedvizhimost-i-zemelnye-uchastki-bez-kadastrovoj-stoimosti-prichiny-i-sledstviya/
