Опасное приобретение, или Когда собственники квартиры не хотят выписываться
Наверное, каждому покупателю недвижимости хочется поскорее завершить сделку и отмечать новоселье в приобретенной квартире. Но что делать тем, у кого сделка затягивается на неопределенное время, а нынешний собственник жилья не хочет покидать пределы заветных квадратных метров?
Договор дороже денег
Часто вопросы, связанные с выпиской прошлых хозяев, возникают у покупателей недвижимости только к моменту завершения сделки. Конечно, лучшим способом избежать недомолвок и конфликтов можно при помощи определенных обязательств и устных договоренностей, но лучше все-таки прописать отдельный пункт в договоре купли-продажи и следовать ему неукоснительно.
Что же указать в договоре? Например, то, что продавец обязан освободить квартиру в определенный месяц, день, а также сняться с регистрационного учета не позднее двух недель после заключения настоящего договора. Интересно то, что четкого срока освобождения жилья не прописано ни в одном нормативном акте, поэтому здесь нужно двум сторонам договориться самостоятельно.
Можно затронуть и финансовую сторону и написать о том, что покупатель часть денег выплатит продавцу только тогда, когда квартира будет полностью освобождена. Самые находчивые покупатели могут указать размер штрафов для собственника за каждый день просрочки. Обычно такие факторы влияют на продавцов и они могут в скором времени освободить долгожданную квартиру.
Понятие «освобождение квартиры» включает в себя два фактора: юридическое освобождение (то есть снятие с регистрационного учета) и физическое освобождение (вывоз вещей, мебели, техники и т.д).
Способы освобождения квартиры
Способ 1 – лучший
О таком развитии событий некоторым покупателям остается только мечтать, поскольку такой расклад встречается крайне редко. В этом случае квартира принята в день сдачи документов на регистрацию и в договоре прописано: «Квартира полностью освобождена от вещей продавца, ключи переданы новым владельцам». Именно с этого момента покупатель становится законным владельцем недавно купленного жилья.
Способ 2 – распространенный
Такой способ встречается очень часто и характеризуется тем, что продавец по разным причинам не успевает к моменту продажи освободить квартиру. Он покидает квартиру к моменту регистрации через 30 дней, либо задерживает срок и съезжает позже.
Способ 3 — редкий
Здесь в сделке могут участвовать сразу несколько квартир. Например, собственник продал свою квартиру, приобрел другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий ваша будущая квартира может освободиться через несколько месяцев после продажи, только тогда, когда произойдут сделки с приобретенными квартирами. Освободят сначала одну квартиру, потом через неделю следующую, через неделю еще одну.
Бывает и хуже:
Способ 4: без конфликтов не обойтись
О некоторых рисках и проблемах, которые могут поджидать будущих жильцов рассказывает Владимир Машнин, юрист федеральной риелторской компании «Этажи»: «Камнем преткновения могут стать родственники собственников, которые не хотят продажи квартиры. Они, как правило, зарегистрированы на данной жилплощади или когда-то были поселены, но живут в другом городе или даже стране.
Однозначного объяснения такого поведения нет, чаще всего это происходит из-за разногласий и ссор внутри семьи. Также это могут быть асоциальные люди (алкоголики, наркоманы, бомжи), которые также прописаны, но не проживают в квартире. Такие личности часто манипулируют родственниками и не дают полноценно совершить сделку.
Заставить кого-то лично прийти в УФМС, выстоять очереди и самостоятельно выписаться из квартиры почти нереально.
Или еще такой случай, он тоже может произойти: когда один из ранее зарегистрированных собственников находится в местах не столь отдаленных. Его выписывают из квартиры, а по возвращению он может требовать права на данную жилплощадь. Конечно, можно договориться мирным путем и прийти к какому-то общему решению проблемы. Но чаще всего такие сложные ситуации может решить только суд. Но судебные разбирательства – очень затратные способы решения данных сложностей. Как правило, они тратят и нервы, и силы, и деньги будущих жильцов и собственников».
Выселить нельзя оставить
Существует определенная категория лиц, которых невозможно выселить из квартиры даже в судебном порядке.
● Наследники квартиры (но наследодатель может дать право другому лицу пользоваться помещением).
● Получатели ренты (договор пожизненного содержания с иждивением).
● Если квартира приватизированная и один из жильцов имел право на приватизацию, но не воспользовался им и жил в данной квартире, то он сохраняет право пользования квартирой.
Здесь существует единственный выход: договариваться мирным путем, обещая выплатить денежную компенсацию.
Что делать?
При продаже квартиры кроме юридических, есть еще и этические нюансы. Например, продавец должен предупредить потенциальных покупателей о том, что в данной квартире прописаны еще люди. Если покупатель после приобретения жилья узнал о «сюрпризах» в виде приехавших делить имущество родственников, то он вправе требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением ему всех понесенных убытков.
«Конечно, юридически свободные квартиры привлекательны для покупателей, следовательно, очень хорошо продаются и имеют большой спрос на рынке недвижимости, – рассказывает Владимир Машнин, юрист компании «Этажи», – жилье с обременениями продать тоже можно, но для этого понадобится время.
Чтобы у вас не возникло никаких проблем с собственностью и прошлыми собственниками, мы полностью проверим пакет документов и дадим необходимые консультации, связанные с приобретением недвижимости. Поэтому, являясь нашим клиентом вы не купите «кота в мешке» в виде обремененной квартиры.
Потому что в нашей компании существует гарантия безопасной сделки, которая полностью исключает риски и нюансы при покупке квартиры. Желаем счастливого новоселья и легкой сделки!»
Источник: http://www.siapress.ru/realty/36212
Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются
471 просмотров
В наше время покупка квартиры с еще не выписавшимися из нее жильцами не редкость. Такое жилье, как правило, стоит гораздо дешевле аналогичного, но не имеющего обременения. Поэтому многие решаются на рискованную сделку. В некоторых случаях после продажи бывший владелец отказывается аннулировать свою прописку добровольно. Ниже будет рассмотрено, как поступать в подобной ситуации и можно ли выписать бывшего собственника в одностороннем порядке.
По закону
Согласно действующему законодательству Российской Федерации после совершения сделки право собственности переходит к покупателю. Прежний же владелец обязан сняться с учета регистрации в квартире вместе со всей своей семьей. Это регламентировано следующими нормами Закона:
- согласно пункту первому статьи 209 ГК РФ, человек, ставший владельцем квартиры, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он может продавать, сдавать, обменивать ее и т.д.;
- согласно статье 235 ГК РФ, по окончанию сделки покупатель становится полноправным владельцем. В то же время продавец теряет право распоряжаться и пользоваться квартирой;
- в соответствии со статьей 304 ГК РФ хозяин жилья может потребовать аннулирования регистрации бывших жильцов в связи с тем, что их незаконная прописка нарушает его права.
Кроме этого новый владелец имеет право выписать из жилья всю семью предыдущего правообладателя. Это оговорено в пункте 2 ст. 292 ГК РФ.
Указанные выше нормы права позволяют после окончания сделки новому правообладателю выписать бывших жильцов, даже не имея на то их согласия.
Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться
После покупки квартиры с прописанными в ней людьми первое, что нужно сделать нужному владельцу — уведомить зарегистрированных о необходимости сняться с учета регистрации. О том, как это сделать, вы можете прочитать в этой статье. Если человек согласен, то процедура выписки не будет отличаться от стандартной. Бывший собственник и члены его семьи обратятся в отделение УВМ МВД РФ по месту проживания и сотрудники выпишут их из жилья, на которое они утратили право.
Однако часто бывает, что прежний владелец отказывается вписываться или намеренно затягивает эту процедуру. В такой ситуации аннулировать регистрацию гражданина можно будет исключительно в судебном порядке.
Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд
Для того чтобы снять с регистрационного учета прежнего собственника в принудительном порядке, нужно обратиться в районный суд общей юрисдикции по месту жительства. При обращении гражданин должен подать исковое заявление, заполненное в соответствии с нормами закона. Кроме иска следует предоставить суду необходимый пакет документов.
Порядок действий и процедура
Снятие с учета регистрации через суд происходит в два этапа:
- Получение судебного решения об аннулировании прописки гражданина в принудительном порядке.
- Обращение в УВМ МВД РФ для проведения непосредственно процедуры выписки.
Обратиться в суд может как сам собственник, так и его законный представитель. В судебном процессе истцом является настоящий владелец, а ответчиком прежний хозяин или члены его семьи. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то в процессе должен участвовать представитель органа опеки. Суд, рассмотрев все предоставленные доказательства, вынесет решение о выписке бывшего владельца из купленной квартиры.
Лиц, имеющих пожизненное право на пользование жильем, снять с регистрационного учета невозможно даже через суд.
После судебных разбирательств владельцу квартиры следует получить на руки решение суда и обратиться в отдел по вопросам миграции. Соответствующий сотрудники отдела на основании решения суда проведут процедуру выписки гражданина даже без его присутствия. После проведения процедуры бывший собственник больше не будет зарегистрирован в данном жилье.
Исковое заявление
Для того чтобы правильно составить исковое заявление, лучше обратиться к квалифицированному юристу. Однако, это потребует затраты дополнительных денежных средств. Не каждый может позволить себе оплачивать такие услуги. Хотя стоит знать, что в последующем они могут быть взысканы с ответчика, как судебные издержки. Можно составить иск самостоятельно. Выполняется такой документ на бумаге черными или синими чернилами. В шапке заявления необходимо указать:
- полное название районного суда, к которому направлено обращение;
- сведения об истце, фамилия, имя, отчество и полный адрес регистрации;
- данные ответчика в аналогичной форме.
Далее в самом тексте заявления следует подробно изложить все обстоятельства, по которым гражданин обращается к суду. Перечислить нормативные акты, на основании которых истец требует выписать бывшего владельца. После этого нужно сформулировать требования, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд. Ниже перечисляются все приложенные к делу документы. В окончании заявления ставится дата его заполнения и личная подпись истца.
Прилагаемые документы
Кроме правильно оформленного заявления при обращении в суд необходимо предоставить следующий пакет документов:
- Документ, который удостоверяет личность истца. В случае обращения через доверенное лицо к списку документов добавляется доверенность на право представления интересов истца в суде. Кроме этого понадобится паспорт доверенного лица.
- Платежный документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины.
- Договор, по которому была совершена продажа квартиры.
- Документы, подтверждающие право истца на собственность.
- Подробная выписка из домовой книги или поквартирная карточка.
Все эти документы (можно их копии) нужно подать в приемную районного суда по месту нахождения спорного жилища.
Стоимость
Процедура выписки из квартиры в УВМ МВД РФ является абсолютно бесплатной. Однако обращение в судебный орган требует оплаты госпошлины. Это государственный сбор, который необходим чтобы покрыть расходы, связанные с рассмотрением дела.
Размер госпошлины является фиксированным и в 2019 году составляет 300 рублей. Оплатить госпошлину нужно еще до обращения в суд. Квитанцию на оплату можно получить в канцелярии. Оплачивается госпошлина в любом банковском учреждении, которое взаимодействует с государственными органами. После оплаты чек следует прикрепить к подаваемым документам.
Однако госпошлина это не единственные денежные расходы, которые связаны с обращением в суд. Изготовление копий необходимых документов оплачивается отдельно. Дополнительные затраты могут быть также на услуги юриста, который окажет помощь в составлении иска, услуги адвоката, который может представлять интересы гражданина по доверенности в суде.
Сроки выписки
После подачи искового заявления и необходимых документов суд в течение 5 рабочих дней решит принять иск или же отклонить его (оставить без рассмотрения). Если судом будет решено принять иск, то будет назначен день слушаний по данному делу. На заседание должны явиться как ответчик, так и истец. Однако, согласно статье 167 ГПК РФ, суд может проводить заседание и без участия ответчика, если то не явился без уважительной причины, хотя и был уведомлен надлежащим образом.
Стоит учесть, что по одному делу может проводиться несколько слушаний, поэтому срок выписки может затянуться надолго. Время, которое придется потратить на процедуру снятия с регистрации в УВМ МВД РФ — три рабочих дня.
Судебная практика
Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что в большинстве случаев подобные дела решаются судом в пользу истца. Однако существуют случаи, когда выписать человека очень сложно или даже невозможно. Сложности могут возникнуть при наличии в квартире зарегистрированных несовершеннолетних детей. В такой ситуации выписать ребенка можно только в квартиру с условиями, аналогичными прежним.
https://www.youtube.com/watch?v=C51tvoiJ-_U
К лицам, которых вообще невозможно снять с регистрационного учета, относятся граждане, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу других. За такими людьми право на проживание в квартире сохраняется всю жизнь.
Пример. Гражданин Усенко приобрел квартиру по договору купли-продажи у гражданина Глушкова. На момент совершения сделки Глушков состоял на регистрационном учете в квартире вместе со своим братом, гражданином Никитиным и являлся единственным ее владельцем. Никитин во время приватизации данной квартиры был в ней зарегистрирован и отказался от приватизации в пользу своего брата.
После покупки гражданин Усенко уведомил бывших жильцов о необходимости прохождения процедуры выписки. Граждане Глушков и Никитин никак не отреагировали на предложение добровольно аннулировать свою прописку. Тогда Усенко составил исковое заявление и обратился с ним в суд, предоставив все необходимые документы.
В суде он потребовал выписать граждан Глушкова и Никитина в принудительном порядке на основании того, что он является собственником квартиры.
Судом был назначен день проведения заседания. Бывшие жильцы проигнорировали судебную повестку и не явились на заседание. Рассмотрев все предоставленные по данному делу факты и выслушав доводы истца, суд вынес постановление. Согласно ему гражданин Глушков должен быть снят с регистрационного учета в принудительном порядке. За гражданином Никитиным суд оставил право на пользование жилплощадью пожизненно.
Таким образом, Усенко при обращении в отделение УВМ МВД РФ смог принудительно снять с регистрационного учета только гражданина Глушкова. Никитин же не потерял права на проживание в квартире.
Нужен юрист
Так как покупка квартиры с прописанными в ней жильцами в любом случае является рискованной сделкой, то обязательно бесплатно проконсультируйтесь с юристами нашего сайта. Они смогут подсказать, как вам действовать в вашей конкретной ситуации.
Так как при отказе бывших жильцов от добровольного прохождения процедуры выписки потребуется обратиться в суд, то лучше всего доверить защиту своих интересов опытному специалисту в области жилищных споров. Он сможет:
- решить вопрос в досудебном порядке и убедить выписаться жильцов добровольно;
- собрать требуемые документы;
- написать иск и направить его в судебный орган;
- участвовать от вашего имени в судебных заседаниях;
- получить решение суда и при необходимости обжаловать его;
- добиться исполнения вердикта.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Источник: http://allo-urist.com/kak-vypisat-byvshego-sobstvennika-iz-kuplennoj-kvartiry-esli-on-ne-vypisyvaetsya/
