Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи
На отечественном рынке, при совершении сделки, достаточно часто встречается такое явление, как занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Причины, по которым люди прибегают к такой хитрости, достаточно понятны – чтобы получить выгоду. Но стоит знать, какие последствия влекут подобные действия для покупателя и для продавца.
Какую выгоду можно получить от занижения цены
Самый распространённый случай занижения цены – это уклонение от уплаты налога в 13 %. Также к подобным мерам прибегают, когда необходимо реализовать квартиру после развода и при ипотеке. Но всё же чаще всего речь идёт от уклонения уплаты НДФЛ.
Тут необходимо знать, что, согласно действующему законодательству, от налога при продаже квартиры освобождаются лица, которые приобрели жилые метры до 1.01.2016 года, и владеют имуществом не менее трёх лет. И те, кто купил, приватизировал или получил в наследство жильё после первого января 2016 года, и постоянно владеет квартирой не менее 5 полных лет. Но пока таких граждан на рынке страны ещё нет.
Соответственно, те владельцы, которые не подпадают под эту категорию, вынуждены идти на подобную хитрость. Ведь, согласно действующему законодательству, если реализация жилья осуществляется по стоимости ниже или аналогичной той, что указана в предыдущем договоре купли-продажи или ДДУ, то эти граждане также освобождаются от уплаты налога.
А поскольку цены на рынке всё время меняются, и чаще всего собственники пытаются реализовать жильё по более высокой стоимости, в договоре приходится указывать более низкую цену.
Действительно ли выгодно занижать стоимость
Многие продавцы недвижимости не задумываются о том, насколько прибыльно в действительности занижение стоимости. Они просто ставят за самоцель уклониться от налогообложения.
В то время, как расчёт НДФЛ может осуществляться по одной из следующих формул:
1. От цены в ДКП отнимается 1 млн.руб. (налоговый вычет) и умножается на 13 %.
2. От стоимости, указанной в предыдущем соглашении, отнимается стоимость в договоре продажи и умножается на 13 %.
Первый вариант расчёта с использованием льготы не очень выгоден, если, к примеру, квартира продаётся за 5 млн.руб. В то же время, другой вариант не может применяться, если квартира была приватизирована. Одновременно с этим стоит знать, что с 2016 года, если продажа жилья осуществляется по цене ниже кадастровой, то, соответственно, налог будет взиматься по кадастровой стоимости.
Оттого продажа по заниженной стоимости, если и снизит объём уплаты НДФЛ, то лишь на небольшую сумму. При этом ответственность за уклонение от налогообложения грозит начислением пени в размере 20 % от недостачи или возбуждением уголовного производства.
Можно ли получить ипотеку по заниженной стоимости
Стоит отметить, что крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ24 и другие, достаточно лояльно относятся к тому, что сделка проводится по заниженной цене. Вызвано это тем, что для финучреждения главное – привлечь как можно больше потребителей банковских услуг. Но некоторые кредиторы могут завысить процентные ставки при оформлении займа. Также, как правило, допускается занижение на сумму, размером не меньшую, чем кредит.
То есть, если гражданин имеет возможность по военной ипотеке приобрести квартиру за 2 200 000 рублей, а понравившееся жильё продавец оценил в 2 500 000 рублей, то покупатель может 300 000 уплатить из личных средств, а в договоре купли-продажи занизить официальную цену до размера кредита.
Какие риски могут возникать при занижении цены
Если не считать уголовную ответственность, которая на практике применяется к продавцам очень редко, то покупатели рискуют значительно больше, соглашаясь на такие сделки. Но и реализаторы тоже могут столкнуться с некоторыми негативными последствиями.
Риски для покупателя
Самая распространённая ситуация – это умышленное или случайное мошенничество. Это когда сделка аннулируется, и покупателю возвращается сумма, указанная в ДКП. Часто речь идёт о суммах от 300 000 до 1,5 млн. рублей. Произойти это может, например, если покупатель не проверил должным образом чистоту квартиры.
В результате, уже после проведения сделки, может оказаться, что были ущемлены права ребёнка, и суд отменит всю сделку. В принципе, продавец может расторгнуть договор в обычном судебном порядке, даже основываясь на том, что сделка была кабальной, если продажа осуществлялась по цене ниже рыночной.
В этом случае предоставление расписки о выплате суммы, превышающей официальную стоимость по договору, не поможет вернуть все средства. Да и предъявлять её опасно, так как выходит, что покупатель заведомо участвовал в махинации.
Также люди иногда идут на мелкие хитрости, например, когда продавец, после заключения сделки по заниженной стоимости, оставляет квартиру в практически непригодном для жизни состоянии. Для этого он предварительно выкручивает все розетки, краны, снимает осветительные приборы и даже линолеум.
Расчёт в этой ситуации делается на то, что покупатель не станет расторгать сделку, так как не дополучит той суммы, на которую была занижена цена. Можно, правда, в судебном порядке добиться выплаты компенсации за дополнительные расходы. Но продавец, скорее всего, станет выплачивать её в течение десятилетий, по 100-200 рублей в месяц.
То есть, выходит, что какую бы модель оформления передачи денежных средств, не учтённых в ДКП, не выбрал покупатель, он, в любом случае, рискует потерять их, если договор окажется аннулирован.
Риски для продавца
Как уже отмечалось, на практике владелец собственности рискует меньше покупателя. Но всё же есть опасность просто не дополучить средства, которые выплачиваются в обход договора купли-продажи.
Дело в том, что наперёд такие значительные денежные средства редко кто соглашается выплатить. Поэтому зачастую используются схемы с арендой банковских ячеек. Но так как в таких случаях существует много мелких нюансов, которые могут быть не учтены, может получиться так, что договор по указанной цене всё же будет подписан, а вот средства из ячейки возвратятся покупателю. В этой ситуации востребовать деньги невозможно, как и расторгнуть сделку, ведь средства, указанные в ДКП, покупатель перечислил.
Источник: https://moepravo24.ru/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-v-dogovore-kupli-prodazhi/
Риски при купле-продаже квартиры с занижением стоимости в договоре
В стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной. Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.
Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина. Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы. При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.
На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.
Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:
- От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
- Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.
Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.
В каких случаях практикуется?
Чаще всего заниженная стоимость квартиры в договоре указывается в тех случаях, когда объект недвижимости находится в собственности менее трех лет и возникает необходимость в его продаже. Для того чтобы уклониться от налога продавец и просит указать меньшую сумму в договоре.
Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:
- После вступления в наследство.
- При продаже квартир посредниками.
- Если идет раздел имущества.
- Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.
В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.
Чем грозит покупателю?
Для покупателя ситуация, в которой реальная стоимость квартиры скрывается, является абсолютно невыгодной. Он не только ничего не выигрывает от занижения стоимости в договоре купли-продажи, но и теряет реальные деньги. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель потеряет не только квартиру, но и часть уплаченных за нее средств.
Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.
В случае судебных разбирательств и возможного расторжения сделки покупатель также понесет убытки. Право собственности перейдет обратно продавцу, а покупатель получит назад свои деньги в том размере, в котором они были указаны в договоре купли-продажи.
В том случае, если в ходе судебных разбирательств покупатель предоставит суду данные о несоответствии стоимости квартиры, сделка будет признана незаконной.
Велика вероятность и мошеннических действий при занижении стоимости квартиры. Например, после того как все расчеты будут произведены, другая сторона может заявить о том, что сделка была вынужденной, так как из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств продавец был вынужден продать квартиру по цене, значительно уступающей рыночной. Сделка будет признана кабальной и может быть расторгнута, что опять же приведет к потере денег покупателем.
Возврат переданных продавцу средств, которые не были указаны в договоре, не гарантируется.
Последствия для продавца
Продавец квартиры, который хочет занизить стоимость, рискует гораздо меньше. Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.
За уклонение от выплаты подоходного налога и сокрытие доходов к недобросовестному гражданину может быть применено не только административное наказание в виде штрафа в размере 1/5 от невыплаченной суммы (статья 22 НК РФ), но и меры уголовной ответственности (статьи 198 и 199 УК РФ).
Оформление при заниженной цене
Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная. Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.
Помните, что подобный вариант оформления сделки априори делает ее оспоримой, так как в этом случае имеет место нарушение законодательства РФ. Второй договор (с реальной суммой) является доказательством нарушения продавцом закона и уклонения от уплаты налогов.
Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.
Когда действия попадут под определение незаконных?
Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.
Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.
Случай из практики
За консультацией к юристу обратилась молодая семья, два года назад купившая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Стороны перед заключением сделки пришли к соглашению, и договор покупки и продажи был составлен в двух экземплярах, причем один из них – с заниженной стоимостью, где вместо 3,5 млн рублей была указана сумма в 985 тысяч рублей.
Соответственно, зарегистрирован в Росреестре был именно этот вариант документа. Второй договор купли-продажи был составлен с указанием полной стоимости объекта недвижимости, и все расчеты осуществлялись в соответствии с ним.
Спустя год в семье появился третий ребенок, и семья получила право участвовать в программе государственного субсидирования ипотеки. После обращения в Министерство строительства и сбора документов было принято решение о погашении указанной в договоре купли-продажи суммы, т. е. 985 тысяч рублей.
В погашении оставшейся части долга семье было отказано. Так как юридическую силу имеет только один договор, тот, который был зарегистрирован в Росреестре – решение, принятое Министерством строительства, абсолютно законно. Рассчитывать на компенсацию оставшейся задолженности семья не имеет права.
Можно ли соглашаться на покупку?
Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.
Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.
Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.
Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру. В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски. В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.
, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/zanizhenie-stoimosti.html
Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца
Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.
Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.
Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.
Правильный образец денежной расписки за квартиру
Риски при занижении стоимости квартиры
Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .
Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .
Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.
Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.
Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.
Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя
1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;
2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;
3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:
- не соответствующей закону
- притворной
- кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)
Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца
- гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
- занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
- уголовное наказание за неуплату налогов
Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.
Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).
В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.
Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!
НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .
Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.
Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.
Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог. Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.
Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.
Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя
Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.
В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:
- увеличение объема первоначального взноса;
- повышенный годовой процент;
- дополнительную комиссию.
Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.
В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.
Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!
Успехов вам!
Источник: https://www.habrealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html
