Процесс покупки квартиры на вторичном рынке

В этой статье:

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

продажа по фальшивой доверенности. Фиктивный документ на право владения недвижимым имуществом приводит к тому, что вся сделка может быть признана недействительной;
отсутствие согласования со всеми владельцами. Важно выяснить, сколько лиц претендуют на собственность. Отсутствие согласия супруга или детей продавца может повлечь за собой расторжение договора;
выплата задатка без заключения договора задатка в надлежащей форме с заверкой у нотариуса. Порядок его составления не регламентирован законодательством, но в Гражданском кодексе прописаны условия и возможные операции с выплаченной суммой. Если обязательства, по которым был выплачен задаток, не были выполнены по вине покупателя, сумма остается у владельца. Если условия нарушил продавец, он возвращает задаток покупателю и дополнительно выплачивает компенсацию;
приобретение квартиры, не подлежащей отчуждению;
наличие в квартире незаконных перепланировок.

Перечень действий при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ряд подходов, способных помочь уберечь себя от встречи с мошенниками.

Анализ документов

В первую очередь проверьте наличие и правильность оформления всех правоустанавливающих документов. Они должны быть предоставлены вам в оригинале.

Стоит проверить:

завещание;
договор купли-продажи, мены или дарения;
свидетельство права на наследство;
свидетельство права собственности;
акт приватизации.

Если текущий владелец ранее также приобрел желаемую вами жилплощадь, стоит проанализировать правильность заключения сделки с предшествующими продавцами.

Также попросите форму №3, в которой перечислены все прописанные на жилплощади лица. После вам потребуется письменное и нотариально заверенное согласие всех прописанных лиц и супруга владельца на продажу недвижимости.

Проверка продавца

Для анализа запросите у продавца оригинал паспорта и ИНН. Обратите внимание на все факторы, которые могут указывать на недействительность паспорта. В нем должны быть вклеены фотографии в 25 и 45 лет, данные должны совпадать с информацией, что указана в правоустанавливающих документах.

Если при общении с владельцем недвижимого имущества вы заметили признаки злоупотребления алкоголем или какие-либо другие психические отклонения, попросите предоставить справку о дееспособности. Если после заключения сделки продавец будет признан недееспособным, ваша сделка может быть аннулирована. В результате вы будете обязаны вернуть жилье, а вам будут возвращены деньги. Но как показывает практика, процесс обратного обмена занимает очень продолжительное время.

Проверка наличия прав собственности в реестрах

Обратитесь к нотариусу, чтобы он предоставил вам заверенные выписки о приобретаемом жилье из Реестра прав собственности. Также потребуются данные об объекте из Реестра ипотек и Единого реестра запретов отчуждения. Вам потребуются справки из перечисленных реестров, которые можно получить самостоятельно через сайт Министерства юстиций Украины или через любой ЦНАП.

Получение информации об объекте из ЕГР судебных решений

В Едином государственном реестре судебных решений хранится информация о недвижимости, которая была предметом судебных споров. В ЕГР вы можете получить всю информацию о таких делах и вынесенных решениях.

Заключение предварительного договора

В нем оговариваются сроки и условия, по которым будет заключен основной договор купли-продажи. Этот предварительный документ является подтверждением того, что сделка не будет сорвана за время, пока собственнику потребуется собрать необходимые бумаги, а покупателю — подготовить требуемую сумму средств.

На что обратить внимание при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры?

при подписании должны присутствовать все лица, которые могут претендовать на имущество, а также непосредственно продавец и покупатель;
продавец должен предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта, ИНН, свидетельства о браке/разводе для осмотра и сверки с реквизитами в договоре;
в предварительном документе должны быть прописаны сроки, место заключения основного договора, его сумма, обязанности и ответственность сторон;
каждая страница должна быть подписана.

Приобретение квартиры на вторичном рынке — это сложный процесс, в течение которого требуется постоянная сверка с законодательством, предельное внимание ко всем этапам процедуры. Чтобы подготовиться к покупке и заключить сделку по всем правилам, стать полноправным владельцем недвижимого имущества, рекомендуем доверить всю работу специалистам в сфере недвижимости.

Юристы АН «Европа» проводят предварительную инспекцию всех документов и юридической истории объекта перед включением его в базу. Также вы можете рассчитывать на помощь в выборе подходящего по всем вашим требованиям предложения, полное сопровождение в процессе заключения сделки и информационную поддержку на каждом из этапов.

Чтобы узнать о существующих предложениях и получить подробную консультацию, свяжитесь с нами по телефонам: 77-108-77, 77-101-71 или посетите наш офис по адресу: Одесса, ул. Базарная, 3-Б.

Источник: https://www.048.ua/news/2261247/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-na-vtoricnom-rynke

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке — Бизнес, финансы, инвестиции

Сделки с недвижимым имуществом относятся к одним из наиболее сложных видов купли-продажи. Прежде всего, это связано со стоимостью покупки, которая зачастую становится самой крупной тратой в жизни. В свою очередь, это приводит к желанию обеих сторон быстрее завершить сделку, что также чревато неприятными последствиями.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Особенно много подводных камней в приобретении жилья на вторичном рынке. У такой недвижимости масса преимуществ, но для покупки потребуются дополнительные проверки, чтобы избежать мошенничества.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7(499)350-8059.
Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Как купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья на рынке вторичной недвижимости происходит в четыре этапа:

Из чего складывается стоимость покупки?

Расходы на покупку складываются не только из стоимости квартиры, но и из дополнительных расходов. Для расчёта стоимости сделки нужно учесть следующие затраты:

расходы на ипотеку, если жильё будет приобретаться с помощью банковских средств;
расчёт затрат на риелторов, юристов и нотариусов, если сделка будет оформляться при посредничестве специалистов;
подсчёт расходов на проверку необходимых документов;
расчёт затрат на работу независимых экспертов по оценке недвижимости, если анализ стоимости квартиры будет производиться профессионалом;
затраты на аренду банковской ячейки, аккредитива или иных способов передачи средств.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

После расчёта необходимых расходов можно приступать к процессу выбора квартиры. Делать это следует таким образом:

сбор аналитической информации о средней стоимости квадратного метра жилья в интересующем районе. Можно воспользоваться помощью онлайн калькуляторов или обратиться к риелторам;
оценка стоимости предложений в зависимости от технического состояния квартир. Стоимость жилья значительно отличается в зависимости от ремонта, состояния коммуникаций, планировки и т.п.;
уточнение интересующих моментов у собственников квартир, на которые вы обратили внимание до просмотра жилья;
составление предварительного перечня вопросов, которые нужно задать продавцу для уточнения юридических и технических моментов;
просмотр понравившихся вариантов.

Для того, чтобы не забыть основные моменты при просмотре каждой квартиры, следует записывать ответы на интересующие вопросы и сохранять фотографии общего состояния жилья. Это поможет определиться и выбрать наиболее подходящий вариант.

Москва: +7(499)350-8059.
Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Проверка документов

Так называемая юридическая чистота сделки – это самый важный момент в выборе квартиры. Даже если жильё понравилось, не следует сразу подписывать предварительное соглашение или вносить задаток. Для начала нужно проверить, насколько такая сделка будет безопасной. Делается это следующим образом:

Проверка прав собственности на продаваемую квартиру. Производится она на основании паспорта владельца, свидетельства о праве собственности или договоров купли-продажи, приватизации, наследства, дарения, справок об оплате коммунальных платежей (в них всегда указано количество прописанных человек) и иных документов, которые могут подтвердить права на владение и распоряжение этой собственностью.
Изучение истории квартиры, которую планируете приобрести. Делается это на основании сведений из ЕГРП, расширенной выписки из домовой книги, а также документов о приватизации. При наличии любых разночтений в этих документах нужно запросить дополнительные документы у собственника квартиры, которые обосновывают причины разночтений. К примеру, в договоре о приватизации отсутствует подпись одного из ранее прописанных жильцов, в таком случае у владельца должен быть официальный отказ от участия в приватизации.
Проверить дополнительные документы. К ним относятся: справка из БТИ, поэтажный план здания, официальные документы, подтверждающие перепланировку (если она производилась), справки их ЖСК об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Проверка желания на продажу квартиры у всех прописанных в ней лиц. Желательно до внесения задатка или подписания предварительного соглашения получить письменное согласие на совершение сделки от всех лиц, зарегистрированных в этой недвижимости.
Проверка сведений из арбитражных судов об отсутствии признания владельца банкротом, а также из районных судов об отсутствии иных споров по продаваемой квартире. Получить эту информацию можно в открытой базе, содержащих информацию обо всех исполнительных производствах, объектом которых выступало это жильё.

Важно! В выписке из ЕГРП содержатся сведения о наличии обременений. Обратите внимание, что при этом владелец имеет право продавать квартиру, однако это может вызвать сложности при последующей эксплуатации у будущего владельца.

Оформление сделки

Заключение сделки о покупки квартиры происходит в несколько этапов:

Согласование и подписание предварительного соглашения о заключении сделки. В нём необходимо указать адрес квартиры, размер задатка и/или аванса, сроки заключения договора купли-продажи, наименования банка, с помощью которого будут передаваться средства, сроки снятия с учёта всех зарегистрированных лиц, а также государственной регистрации перехода прав собственности и ответственность обеих сторон, включая расходы для оформления сделки и подготовку документов. Обратите внимание, что соглашение может заключаться как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
Согласование текстов договоров купли-продажи и банковских услуг.
Заключение договора с банком об открытии банковской ячейки, аккредитива или иного способа для передачи, пересчета и перевозки средств.
Контрольная проверка наличия всех необходимых документов для заключения сделки.
Подписание договора купли-продажи. В нём нужно указать адрес нахождения квартиры, сведения о владельце, условия оплаты и полную сумму операции.
Денежные операции.
Направление пакета документов в Росреестр для переоформления прав собственности.
Окончательный расчет и подписание акта приёма-передачи.

Важно! В денежных операциях банк выступает гарантом между продавцом и покупателем. Наиболее распространёнными способами передачи средств является банковская ячейка и аккредитив. Первый вариант больше подходит для наличных расчётов, а второй для безналичных.

В обоих случаях в договоре указывается, когда покупатель обязан перевести средства и при каких условиях продавец сможет их получить. Пересчёт денег производит банк. Кроме того, можно воспользоваться услугой по перевозке средств, что особенно удобно при наличных расчётах.

Обратите внимание, что фактическая передача ключей может быть произведена в любое время. Это делается по соглашению между сторонами.

Документы для оформления сделки

Из обязательных документов для оформления купли-продажи понадобятся:

паспорта обеих сторон сделки;
документы, подтверждающие право собственности;
доверенность, заверенная нотариально, в случае, если договор подписывается с помощью посредника;
справка об уплате государственной пошлины;
заявление на заключение договора купли-продажи;
выписки из домовой книги, ЕГРП и ЕИРЦ;
техническая документация на квартиру*.

*Документы о техническом состоянии квартиры следует прикладывать к договору в виде приложения.

Перед заключением договора покупателю выгодно запросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учёте. Кроме того, могут потребоваться разрешения органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.

При заключении договора с семейной парой покупателю также потребуется письменное согласие обеих супругов о совершении сделки. Такое же согласие следует получить, если квартира находится в долевой собственности.

Если продаётся только доля, то потребуется нотариально заверенный отказ от преимущественных прав на покупку долей от остальных совладельцев.

Риски при покупке

Покупатель квартиры может столкнуться со следующими рисками:

недействительные, поддельные, аннулированные, просроченные или содержащие недостоверные сведения доверенности, а также иные документы, входящие в обязательный перечень;
несоответствия или нарушения в оформлении прав участия в приватизации;
покупка квартир по договорам дарения, наследства, ренты до истечения срока возможности оспаривания;
наличие недееспособных или несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в этой квартире;
покупка квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала (в таком случае нужно проверять, не ущемлены ли права несовершеннолетних и правильно ли разделены доли);
наличие обременений;
сделки, заключаемые с юридическими лицами (в таком случае требуются дополнительные документы для проверки чистоты сделки);
нарушения в правах разделения долей между супругами;
наличие ранее зарегистрированных лиц, которые пропали без вести, отбывают заключение в исправительных учреждениях или проходят военную службу. Такие граждане считаются временно выбывшими, но они сохраняют право вновь зарегистрироваться в квартире по возвращению;
нарушения в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности;
покупка квартиры в доме, который стоит на очереди на расселение (такая сделка может быть признана недействительной);
передача средств не через банк, а иными способами;
отсутствие непогашенных задолженностей по коммунальным платежам или банкротство владельца квартиры;
наличие неузаконенных перепланировок.

Источник: https://rusfingazeta.com/protsess-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/