Правила аренды квартиры на длительный срок

5 ловушек договора аренды

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель».

Спрос на аренду квартир в Москве после декабрьского падения вырос на 30% за месяц. Немалую роль в этом сыграло резкое повышение ставок по ипотеке:… →

Срок договора

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договоров — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Василий Трофимов.

Власти и участники рынка обсуждают стартовавшую программу субсидирования ипотеки. Минстрой пообещал рассмотреть предложение снизить ставку по… →

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Неудивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил, и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла», — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Рынок страхования недвижимости по итогам прошлого года вырос на 22%, но жилье по-прежнему страхуют гораздо реже, чем автомобили. О страховке… →

Повышение цены

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6–10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Владельцы квартир в Москве в поисках надежных арендаторов в нынешних непростых условиях готовы идти на уступки и снижать цены. Но конкурировать… →

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на три года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.
Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

Рынок аренды квартир в Москве остается рынком арендатора: предложение существенно превышает спрос, и арендодатели вынуждены снижать ставки, хотя не… →

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, делать опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Ранее «Газета.Ru» рассказывала, как договориться о снижении цены на аренду и как подготовить квартиру для сдачи в аренду.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/03/20_a_6607045.shtml

Снять квартиру на длительный срок: заключаем договор аренды

При поиске квартиры в аренду необходимо иметь четкое представление о том, какую жилплощадь вы хотите и на какую сумму рассчитываете.

Также потенциальному квартиросъемщику стоит учесть, что на рынке арендного жилья существует главные правила, выполнение которых станет залогом спокойствия как арендодателя, так квартиросъемщика.

Как правильно заключить договор аренды квартиры в Казахстане

1. Договор при аренде квартиры на длительный срок — необходимость 

Далеко не все арендаторы при выборе съемной жилплощади обращаются к услугам квалифицированных специалистов по недвижимости. Большая часть договоров аренды заключается в устной форме. Квартиросъёмщик, особенно неопытный, может даже и не знать, что существует типовой договор, который заключается между арендатором и арендодателем, где прописываются все основные пункты, такие как срок аренды, стоимость съемного жилья и дополнительные расходы. Или же арендатор сознательно отказывается от заключения договора, потому что уверен, что в случае чего данный документ не будет иметь какой-то юридической силы, например, в суде.

Ипотека или аренда: как выгоднее решить квартирный вопрос в 2017 году

Хочется развеять этот миф и отметить, что все условия съема недвижимости, предусмотренные договором аренды, будут иметь силу, если вдруг разбирательство между собственником и квартиросъёмщиком дойдет до суда.

— На сегодняшний день заключение договора аренды жилья — это обычная процедура, которую практикуют все уважающие себя риелторские компании. Данный документ не только минимизирует риски при вступлении в арендные отношения, но и станет гарантом спокойствия обеих сторон, — комментирует директор агентства недвижимости FromKZФархад Сакен. — При составлении договора найма арендатор может сразу прописать такие пункты, как стоимость аренды, ее срок, коммунальные расходы и форс-мажорные обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем.

Как легко найти жильё в аренду >>>

На сегодняшний день договор аренды актуален как никогда, учитывая недавнюю девальвацию, а также нестабильную экономическую ситуацию на рынке недвижимости. Данное соглашение поможет застраховать от таких обстоятельств, как увеличение арендной ставки, которое связанно не с прихотью хозяина, а с резким скачком курса доллара. Ведь в Астане некоторые арендодатели цены указывают в иностранной валюте, а точнее в американских долларах.  

Все условия съема недвижимости, предусмотренные договором аренды, будут иметь юридическую силу.

2. Как правильно снять квартиру длительно, чтобы не оказаться на улице

Предрассудком рынка арендной недвижимости является выселение собственником арендатора в любой момент. Большая часть квартиросъемщиков уверены, что они в любой момент могут оказаться на улице, если вдруг собственнику взбредет в голову продать квартиру или же ему предложат сдавать жилплощадь на более выгодных условиях.

Этого не произойдет, если между арендатором и собственником будет подписан договор найма жилплощади, где будет пункт возможности досрочного расторжения договора. Как разъясняет риелтор, необходимо еще на стадии составления договора предусмотреть штрафные санкции и неустойки, на случай если хозяин попытается досрочно выселить квартиранта исключительно по своей прихоти. 

Как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости >>>

3. Деньги за ремонт при длительной аренде квартиры можно вернуть

Еще одна типичная ситуация, когда арендатор заезжает в квартиру, которой требуется ремонт. Есть два варианта, когда съемной квартире требуется ремонт: если она изначально сдается в «черновой» отделке, либо жилплощадь находится в таком плачевном состоянии, что комфортно жить в ней просто невозможно. И в том, и в другом случае ремонт — это не прихоть арендатора, а реальная необходимость.

— И снова же в договоре аренды необходимо прописать пункт, касательный ремонтных работ, — комментирует директор агентства недвижимости FromKZ. — Устные договоренности в данной конкретной ситуации значения не имеют. Необходимо сразу посчитать сумму, которую арендатор потратит на ремонт жилплощади. Затем эту сумму вычесть из ежемесячной арендной платы.

Допустим, квартиросъемщик арендует квартиру на полгода, ежемесячный платеж составляет сто тысяч тенге, плюс он делает ремонт на сумму в 120 тысяч тенге. В этом случае обе стороны могут договориться, что ежемесячный платеж по арендной ставке снижается на 20 тысяч.

То есть та сумма, которую арендатор затратил на ремонтные работы, будет полностью вычтена из суммы аренды.

4. Договор аренды жилья можно не заверять у нотариуса 

Еще одно заблуждение, что договор аренды недвижимости на длительный срок, незаверенный у нотариуса, просто бумага, которая не имеет никакой юридической силы. Стоит отметить, что нотариальное удостоверение данного договора не требуется и осуществляется по желанию сторон.

Если договор аренды заключается на срок свыше одного года, он требует регистрации в органе юстиции по месту нахождения недвижимости. Если сделка не оформлена нотариально, то перед регистрацией необходимо пройти процедуру проверки подлинности подписи сторон в регистрирующем органе. В случае несоблюдения требования о регистрации такой договор считается недействительным.

Нотариальное удостоверение договора аренды не требуется и осуществляется по желанию сторон.

5. Оговаривайте срок договора аренды

Чаще всего договор найма квартиры заключается как минимум на 6 месяцев с возможностью его продления. Однако, как показывает практика, договор можно заключить на любой срок. Неважно, будете ли вы арендовать квартиру несколько дней или лет — заключить договор нужно.

— Арендовать квартиру можно на любой срок, — поясняет Фархад Сакен. — У риелторов и собственников нет какого-то фиксированного минимального срока аренды недвижимости. Снять квартиру можно как на несколько лет, так и на пару часов.

10 советов, как накопить деньги на покупку  >>>

6. Можно найти хорошую недорогую квартиру в длительную аренду  

У людей в голове сложился предрассудок, что все дорогое — это хорошо, а дешёвое — это плохо. Даже к низкой стоимости недвижимости люди сегодня относятся настороженно, боясь нарваться на мошенников. Однако, увидев цену, которая, по их мнению, является адекватной, они с легкостью верят незнакомому человеку, отдавая ему без договора найма оплату за полгода, плюс депозит.

Как показывает практика, вычислить мошенника очень сложно, учитывая, что они в отличие от нас уже давно отошли от таких стереотипов, как «низкая цена — плохая квартира».  

— Сегодняшний рынок недвижимости кардинально отличается от того, что было десять лет назад, — резюмирует директор агентства недвижимости FromKZ. — Сейчас есть квартиры для любого кошелька и любого арендатора. Цена теперь не показатель надежности риелтора или собственника.

Она складывается из многих факторов, и нередко бывают такие ситуации, что «трешка» на окраине города будет стоить столько же, сколько и однокомнатная квартира в центре. Ориентируйтесь на такие параметры, как месторасположение дома, в котором вы планируете снимать квартиру, класс жилья, ремонт. А лучше всего обратиться за помощью к специалисту, который поможет вам с арендой.

Потому что большинство мошенников пользуются жадностью людей, которые пытаются снять квартиру самостоятельно. При работе с риелтором у вас будут гарантии, и в случае чего всегда можно будет «спросить» с них.

Для того чтобы избежать неприятных ситуации необходимо всегда помнить основные нюансы найма недвижимости, знание которых поможет обезопасить себя и станет гарантом комфортного проживания в арендованной квартире.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8051/

Как сдать квартиру на долгий срок

Тэги: Аренда квартир, Аренда студий, Без посредников

Каждый собственник, желающий сдать квартиру, которая не понадобится ему самому в ближайшем будущем, как правило, стремится сдать ее на длительный срок. Для того чтобы свести к минимуму проблемы, которые могут возникнуть в течение срока действия договора и после его окончания, необходимо с самого начала учитывать некоторые важные детали. О них рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Регистрация договора аренды

Прежде всего, следует заключить именно долгосрочный договор аренды (найма). Это возможно, когда арендатор имеет четкое намерение жить в квартире в течение долгого времени, а собственник имеет другое место для проживания.

Так как по закону договор аренды сроком от 1 года подлежит обязательной государственной регистрации, нужно заранее к этому подготовиться. Для проведения регистрации при подписании договора аренды между юрлицами на срок от года достаточно заявления одной из сторон. В тех случаях, когда физические лица заключают долгосрочный договор найма, обе стороны должны обратиться с заявлением о регистрации найма в течение месяца с даты заключения договора.

С формированием необходимого пакета документов поможет юрист, так как их перечень зависит от конкретного случая.

Если обратиться к практике, подписание договора сразу на 2−5 лет встречается редко. Даже опытные профессионалы не любят проводить регистрацию, помня о бюрократических проволочках, не говоря уже о простых людях, не сведущих в юридических тонкостях. Однако, как мы знаем из практики, этот процесс сейчас не так сложен, как многие его себе представляют.

Если договор был зарегистрирован, то стоит обратить внимание на одну важную деталь: возможна ситуация, когда запись об обременении квартиры в виде аренды (найма) не исчезает по окончании договора. При запросе новым арендатором это будет обнаружено: запись в ЕГРН покажет. И собственнику нужно будет срочно обращаться с заявлением и собирать пакет документов для снятия обременения с квартиры.

Если не хочется регистрировать договор, либо пока нет четкого понимания по сроку проживания, возможно заключение договора аренды или найма сроком до года с последующим продлением через подписание допсоглашения о пролонгации на срок также менее года. Такой срок действия может быть определен, например, с 1 ноября 2018 г. по 30 октября 2019 г. или с 17 октября 2018 г. по 15 октября 2019 г.

, то есть договор должен заканчиваться на два дня раньше, чем срок ровно в один год от даты его заключения. В этих случаях срок действия договора не признается равным году, и договор не подлежит государственной регистрации. Допсоглашения о продлении на срок менее года также не подлежат регистрации и могут быть заключены неограниченное число раз.

Заметим, что именно по такому пути идет большинство собственников, которые сдают квартиру в аренду.

Существует также такое понятие, как продление договора аренды на неопределенный срок.

Этот срок применим к арендным отношениям (не к найму) и наступает при фактическом использовании арендатором квартиры после окончания срока, если собственник не заявил возражений. Но так как договор аренды подписывается с юридическим лицом, арендные отношения без документального оформления (в виде допсоглашения о продлении в данном случае) редко применимы, даже при наличии нормы закона.

Подписание нескольких отдельных договоров одновременно с разными сроками аренды (например, на три года вперед) некорректно с юридической точки зрения. Но иногда это встречается на практике, опять же, чтобы не регистрировать договор аренды (найма). В этом случае не надо забывать, что каждый договор аренды требует подписания передаточного акта в начале аренды и акта возврата — по окончании.

Индексация арендной платы

Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, размер арендной платы, зафиксированный сейчас, может не соответствовать рыночным отношениям через 2−3 года. Грамотные собственники не заинтересованы устанавливать неизменный размер платы. Как правило, договором предусматривается ежегодное увеличение платы на размер инфляции, чаще всего, в пределах 7%.

А также предусматривается досрочная индексация платы при существенных валютных колебаниях.

При этом важно понимать, что если договором не будет определен четкий размер измененной арендной платы или порядок ее расчета, ее изменение возможно только по соглашению сторон, оформленному в письменной форме. В настоящий момент тенденция такова, что арендаторы со временем просят понизить арендную плату, но не все собственники готовы пойти навстречу в этом вопросе.

Окончание срока договора

Итак, долгосрочные арендные отношения заканчиваются. В этот момент собственник должен принять квартиру и приступить к поиску нового арендатора. Следует обратить внимание на состояние квартиры. После долгого проживания наверняка будут иметь место и ущерб, и ухудшение технического состояния имущества вследствие его амортизации.

Оценив все это, следует грамотно юридически оформить «закрытие» договора:

•          Оформить акт возврата, акт взаиморасчетов (при необходимости), соглашение о согласовании ущерба.
•          Письменно зафиксировать отсутствие у сторон финансовых и иных претензий.
•          Снять записи об ограничении (обременении) в ЕГРН, если договор аренды (найма) был зарегистрирован.

После чего можно спокойно заниматься приведением квартиры в должное состояние.

Проведение хотя бы косметического ремонта после длительного проживания арендатора приветствуется и практически всегда необходимо.

Для успешной и быстрой сдачи в аренду можно обратиться за консультацией по ремонту в специализированную компанию, ведь интерьер и внутреннее убранство квартиры уже на стадии просмотра может либо привлечь, либо отпугнуть будущего арендатора. Чаще всего решение о том, смотреть квартиру или нет, будущий арендатор принимает еще по фотографиям.

В целом, следует отметить, что состояние квартиры, наряду с адекватным рыночным ценообразованием и желанием собственника идти навстречу пожеланиям клиента, играет принципиально важную роль. Это наверняка поможет найти следующего арендатора в самые короткие сроки.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2018/05/21/kak-sdat_-kvartiry-na-dolgii-srok/

Как правильно сдать или снять квартиру в аренду

Не секрет, что съемное жилье для людей, испытывающих трудности в приобретении собственных квадратных метров, едва ли не единственная возможность решить свой квартирный вопрос. Тогда как для собственников пустующая квартира при правильном распоряжении может стать дополнительным источником дохода.

Аренда квартиры – одна из самых востребованных услуг в сфере недвижимости. Дебютантам этого «бизнеса» просто необходимо знать, как сдать квартиру в аренду без посредников, а их «клиентам», как снять квартиру с гарантией нахождения в ней на законных основаниях.

Весь процесс сдачи квартиры в аренду можно разбить на несколько последовательных этапов. Правильно выполняя каждый из них, владелец избавит себя от непредвиденных, малоприятных ситуаций, а его будущий постоялец обеспечит себе спокойное проживание на съемных квадратных метрах.

Определение арендной ставки

Арендная плата должна быть адекватной и соответствовать классу предлагаемого квартиросъёмщику жилья. Если ежемесячная арендная ставка будет выше среднерыночной, то это приведёт к «простою» квартиры. А это не только упущенная прибыль, но и ежемесячные издержки из-за необходимости оплачивать коммунальные платежи. В противоположном случае недооценка своей квартиры тоже приводит к потере денег.

Первичным источником получения информации о ситуации на арендном рынке является осмотр тематических газетных изданий и интернет ресурсов. С их помощью можно прицениться и узнать примерную стоимость аренды на сегодняшний день.

Сравнивать свою квартиру с конкурентами следует по следующим основополагающим параметрам:

• район;
• транспортная доступность;
• количество комнат;
• площадь квартиры;
• состояние ремонта;
• наличие бытовой техники и мебели;
• срок аренды.

Каждый из этих факторов значительно влияет на качество жилья, а, следовательно, их обязательно следует учитывать при определении арендной ставке.

Подготовка квартиры к сдаче

Немаловажной задачей является подготовка квартиры к сдаче в аренду. Должный уход и как следствие презентабельный вид квартиры окажут благоприятное воздействие на будущих арендаторов и тем самым увеличат арендную ставку.

Все меры по улучшению имиджа квартиры применяются по аналогии с предпродажной подготовкой. Придать товарный вид и выставить квартиру в более выгодном свете можно при помощи обычной генеральной уборки. Однако прибраться в квартире недостаточно.

Стоит уделить время и прилегающим к ней территориям: подъезду, лестничной клетке и лифту. Чистота этих объектов создаст положительное впечатление о доме и его жильцах. Следующее чем необходимо заняться – это вывоз ненужных, изживших себя вещей, которые лишь захламляют комнаты и тем самым сужают пространство, что совершенно не играет на руку собственнику.

Кроме того, следует убрать все личные вещи и излишние предметы декора, чтобы арендатор мог почувствовать себя как дома. А вот создать атмосферу жилого помещения можно при помощи необходимого набора мебели, бытового оборудования и хорошего освещения.

При необходимости проведите мелкий косметический ремонт. Вкладывать огромные средства на полную переделку квартиры смысла нет. Достаточно заменить старую сантехнику, заедающие замки или другие видимые недостатки.

Рекламная компания

После того как все меры по подготовке квартиры к приему своих будущих постояльцев проведены, можно переходить к следующему шагу – рекламе.

Первым делом необходимо составить рекламное сообщение, в котором найдут свое отражение наиболее важные характеристики съемного жилья: адрес, количество комнат, дополнительные удобства в виде мебели, оснащения квартиры бытовыми приборами, подключения спутникового телевидения и интернета, а также размер арендной платы с пометкой об оплате коммунальных услуг. Дополнить информативный текст необходимо красочными фотографиями самих комнат, сделанных в выгодном ракурсе, с достаточным освещением и обезличенным интерьером.

Распространение рекламного объявления такого типа осуществляется множеством способов: в печатных СМИ, на досках объявлений, растяжках баннеров, листовках. Однако, справедливо заметим, что самым эффективным и быстродействующим является размещение на посвященных недвижимости интернет ресурсах.

Выбор арендатора

Грамотно составленное объявление не заставит вас долго ждать звонков от заинтересованных этим предложением людей. Но не нужно торопиться с вселением первого же позвонившего вам клиента. К выбору арендатора нужно подходить с особой осторожностью. Ведь от него зависит то, каким образом будет содержаться арендуемое им помещение на протяжении долгого времени. Надежность молодых людей, девушек, семейной пары или одинокого человека определить заранее не получится. Лишь обсудив все интересующие друг друга вопросы при личной встрече, можно принимать решение о дальнейшем сотрудничестве.

Заключение договора найма

Допустим одному из позвонивших потенциальных квартирантов удалось произвести положительное впечатление на арендодателя, и он готов его вселить. Свои отношения они обязаны оформить официально, а точнее заключить договор найма жилого помещения, отразить в нем все существенные условия. Такие, как паспортные данные сторон, объект аренды, размер арендной платы и срок её внесения, условия оплаты коммунальных платежей. Не лишним будет указать и возможность нахождения на арендуемой жилплощади домашних животных, определить периодичность визитов хозяина.

Регистрация договора в 3-х экземплярах проходит в присутствии обеих сторон в РСЦ до фактического вселения квартиранта.

Узнать подробнее о всех особенностях проведения данной процедуры и требуемых для этого документов можно в статье «Заключение договора найма жилого помещения».

Уплата подоходного налога

Информация о заключенном договоре из регистрирующего органа автоматически поступает в налоговую службу, где собственника съемной квартиры регистрируют в качестве налогоплательщика. Размер ставки налога зависит от месторасположения арендуемого помещения и количества комнат в нем. Налогообложение не затрагивает собственников, сдающих в наём квартиру молодым специалистам или ближайшим родственникам.

Оплата налога осуществляется одним из трёх способов: ежемесячно, за год вперед или с заполнением декларации о доходах.

Всё о налогообложении при сдаче жилья в аренду читайте в статье «Налог на аренду квартиры».

Расторжение договора найма

Расторжение по взаимному согласию никаких сложностей не сулит. Для этого собственнику и квартиросъёмщику необходимо явиться в РСЦ, где они подписывают соглашение о расторжении договора найма.

Однако бывает, что инициатором расторжения договора является только одна сторона. Если этой стороной является арендатор, то ему следует за месяц уведомить об этом хозяина квартиры. Тогда он будет не в праве препятствовать аннулированию договора.

Но, если инициатором является арендодатель, то у него должны быть серьёзные мотивы, на основании которых суд удовлетворит его требования прекратить обязательства по договору. Например, уклонение квартирантом от отплаты аренды на протяжении более двух месяцев, использование съемной жилплощади не по назначению, систематическое причинение ущерба имуществу. О своем намерении выселить собственник квартиры обязан известить арендатора посредством официального письма за месяц до подачи иска в судебное учреждение.

Более подробное о прекращении арендных отношений в статье «Расторжение договора найма жилого помещения».

Возможные трудности

В заключении поговорим о проблемах, которые могут добавить нервотрепки арендодателю и омрачат жизнь арендатора.

Неприятными сюрпризами для хозяина съемной квартиры могут стать:

• несвоевременная оплата;
• отказ от оплаты коммунальных услуг;
• колоссальные счета за междугородние звонки;
• преждевременный съезд квартирантов;
• утеря или повреждение имущества.

Большинство этих проблем решается грамотным и доскональным составлением договора найма. Здесь необходимо предусмотреть все условия устного соглашения и, лишив тем самым квартиранта лазеек и ухищрений, обязать его к соблюдению прописанных в договоре пунктов. Сберечь имущество от рук нерадивого квартиросъёмщика можно составив акт передачи с детализированным описанием находящегося в квартире имущества. Также, будучи осмотрительным, владелец съемной квартиры позаботится о блокировке междугородних и международных звонков в отделении связи, дабы в будущем не остаться с разоряющими счетами за телефон от прежних жильцов.

Список предостережений для квартиросъёмщика не меньше:

• Перед подписанием бумаг проверьте, является ли арендодатель собственником или субарендатором;
• При оплате причитающихся с вас денег требуйте у хозяина расписку о получении всей суммы в установленный на это срок;
• Во избежание необоснованных обвинений в порче или утере предметов мебели, бытового оснащения и иного имущества, въезжая в квартиру, составьте вместе с арендодателем акт передачи;
• Установите в договоре круг лиц, проживающих с вами;
• Установите срок аренды.

Соблюдение этих простых правил и выполнение собственных обязательств перед арендодателем гарантирует защиту со стороны государства и спокойное проживание на съемной квартире. Если возникают опасения и сомнения на счет того, под силу ли правильно снять или сдать квартиру в аренду без посредников, всегда можно переложить все хлопоты на плечи риэлтерского агентства.

Источник: https://myrealtor.by/info/rent/kak-sdat-ili-snyat-kvartiru-v-arendu.html

Аренда квартир и домов: правовые нюансы

Реалии нашей жизни таковы, что далеко не каждый гражданин Украины обеспечен собственным жильем. Возможность накопить достаточную сумму для покупки квартиры (дома) есть не у всех, а взять ипотечный кредит не каждый решится. Именно для таких граждан ст. 47 Конституции Украины закрепляет право на аренду жилья. Его реализация осуществляется на основании договора аренды, который является одним из видов гражданско-правовых соглашений, направленных на временную передачу имущества арендодателя в пользование нанимателю (на определенный срок и за плату).

Как правильно составить договор аренды квартиры (дома, коттеджа)?

В соответствии со статьей 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме. Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица. При этом, если нанимателем является юрлицо, использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физлиц (ст. 813 ГКУ). Сдача квартир, коттеджей и домов без заключения договора аренды ограничивает права и усложняет защиту интересов как арендодателя, так и нанимателя.

При съеме квартиры, дома или коттеджа на срок более трех лет, потребуется нотариальное заверение соглашения с последующей государственной регистрацией (статьи 793, 794 ГК). Несоблюдение данного требования позволяет признать договор аренды недействительным в судебном порядке. При продлении договора найма, заключенного на период до 3 лет, нотариальное удостоверение и государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом не требуется.

Какие условия аренды домов, квартир в Украине?

При оформлении арендных отношений в договоре найма должны быть прописаны такие условия:

• наименование и реквизиты сторон
• срок заключения договора аренды жилья
• права, обязанности и ответственность сторон
• размер, способ и сроки внесения платы за аренду
• условия досрочного расторжения договора найма
• технические данные арендованной недвижимости

Кроме того, во избежание возможных недоразумений в будущем, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, например, ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение косметического или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором другие лиц и домашних животных. Законодательство Украины не предусматривает ограничений для внесения дополнительных условий в договор аренды жилых помещений (квартира, дом, комната, коттедж, дача).

Важно! Внимательное изучение документов до их подписания предотвращает вероятные проблемы.

На какой срок можно арендовать дом, квартиру?

Срок действия арендных обязательств является договорным условием и определяется сторонами самостоятельно. В случаях, когда продолжительность найма жилых помещений не была прописана, договор считается заключенным на пять лет. Квартиросъемщики, заключившие договора на период менее одного года (краткосрочный договор найма), согласно украинскому законодательству несколько ограничены в правах. В частности, арендаторы лишены преимущественного права на перезаключение аренды, а также не имеют права допускать проживания в доме посторонних лиц.

Какими правами обладают квартиросъемщики?

Квартиранты имеют право: использовать арендованную жилплощадь и находящееся в ней имущество (по целевому назначению и в соответствии с договором); подселять временных жителей и сдавать жилье в субаренду — с согласия арендодателя и при заключении договора найма на срок свыше 1 года; требовать возмещения ущерба, причиненного жизни или здоровью вследствие ненадлежащего или опасного состояния арендуемой квартиры (дома); настаивать на уменьшении размера арендной платы, в случае ухудшения качества жилья — на основании соглашения сторон.

Кроме того, наниматели квартир и домов имеют право на изъятие улучшений, сделанных ими в жилом помещении. Обычно это касается установки дополнительного оборудования, к примеру, кондиционера. Если такие улучшения произведены с согласия арендодателя — арендатор имеет право на возмещение своих расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Такой порядок регламентирован частью 3 статьи 778 Гражданского кодекса. Также квартиросъемщики имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч. 1 ст. 822 ГКУ).

Какие обязанности возлагаются на нанимателя жилья?

• осуществлять текущий ремонт жилого помещения
• своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату
• не препятствовать арендодателю в проведении проверки арендуемого помещения
• содержать снимаемое имущество в чистоте и порядке, предотвращать его повреждение
• компенсировать убытки и устранять повреждения, произошедшие по вине квартиранта
• вовремя оплачивать коммунальные услуги (если иное не установлено договором найма)
• не совершать без согласия арендодателя перестройку и перепланировку квартиры (дома)
• обеспечивать сохранность арендованной квартиры (дома) и находящегося в нем имущества

Кто оплачивает коммунальные услуги за съемное жилье?

Если речь идет не о посуточной аренде квартир (домов), а о более длительном периоде найма жилых помещений, оплата коммунальных платежей, согласно ст. 815 Гражданского кодекса, возлагается на нанимателя (если другое не установлено договором аренды). Законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решить кто должен оплачивать услуги ЖКХ — арендодатель или арендатор.

Как избежать повышения арендной платы?

Сумма арендной платы и порядок ее внесения (наличный или безналичный расчёт, срок уплаты) в обязательном порядке должны быть зафиксированы в договоре. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и незаконного повышения стоимости аренды. Согласно норм статьи 820 ГК, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

Кто должен делать ремонт: квартирант или арендодатель?

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Украины, текущий ремонт жилого помещения (комнаты, квартиры, дома, дачи, коттеджа), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, капитальный ремонт – арендодатель, при условии, что в договор найма не были внесены другие обязательства. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Как расторгнуть договор аренды и вернуть деньги?

По своей сути договор аренды – это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто как по инициативе наймодателя, так и нанимателя жилья. Если договором предусмотрены иные основания для его прекращения (помимо прописанных в Гражданском кодексе Украины), стороны вправе сослаться на них. Согласно статье 825 ГК, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда.

Обратите внимание! Уведомление о расторжении договора найма может осуществляться и в устной форме, но обязанность доказывания факта предупреждения возлагается на нанимателя. Если квартирант не сможет подтвердить надлежащее информирование арендодателя, собственник жилья имеет право требовать в суде взыскать арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

В соответствии со ст. 784 Гражданского кодекса наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: передал помещение не надлежащего качества, не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также существенно нарушает условия договора.

Скачать образец договора аренды жилого помещения можно по ссылке: договор найма квартиры

Источник: https://www.lawportal.com.ua/arenda-kvartira-dom.html