Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом

Сдача в наем жилого помещения физическим лицом

В данной статье мы расскажем вам о том, какие виды договоров аренды/найма жилого помещения необходимо регистрировать, а также где и каким образом это можно сделать.

Помимо этого вы узнаете, какова будет ставка налогообложения при официальном оформлении договора найма жилого помещения, каким образом ее можно снизить, а также о том, каким образом можно избежать уплаты налогов.

Почему необходима регистрация договора найма (аренды) жилого помещения?

Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде.

Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года.

Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица.

Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.

Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность.

Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги.

Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).

Где зарегистрировать договор?

Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией.

Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.

Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.

Как и куда платить налоги за аренду квартиры?

Если вы не зарегистрированы как ИП (индивидуальный предприниматель) и намерены платить налоги как физическое лицо, вы обязаны оплачивать налог в размере 13% со всех доходов от сданного в наем жилья.

Реквизиты для оплаты вам подскажут в налоговой службе.

Кроме того, ежегодно вы должны подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также оплатить налог в оговоренном выше размере от всей суммы доходов за год от сданного вами жилья.

Ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом:

(стоимость аренды квартиры, указанная в договоре) * 12 месяцев * 13% Например, получая 20000 рублей в месяц вам надо будет за год заплатить 31200 рублей налогов.

Обратите внимание, что если вы сдаете квартиру юридическому лицу, по закону ваш арендатор обязан самостоятельно удерживать 13% от отплаты за арендованное жилье и уплачивать их в бюджет, выступая вашим налоговым агентом.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП), вы можете оплачивать налоги по одной из двух схем:

1. Упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода плюс сумма ежегодных обязательных страховых взносов.
   В таком случае ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость найма жилья, указанная в договоре, * 12 месяцев * 6% + 27 990 рубля (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 год) + 1% от дохода выше 300 тысяч (применяется с 2015 года). Здесь можно подробнее посчитать налоги для ИП на УСН.
2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН (подходит не для всех регионов).
   В таком случае, ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость патента + 50% от 27 990 рубль (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 году).

   При этом стоимость патента рассчитывается, исходя из установленных региональным законом размеров потенциального дохода от сдачи жилья в наем.

   https://www.youtube.com/watch?v=Hh7B8hwXMJc

   Эти суммы рассчитываются индивидуально для каждого региона. А в Москве и вовсе зависят от конкретного района и площади сдаваемой квартиры.

   Правильное оформление договора аренды — какой налог вы должны за сдачу квартиры

   К примеру, патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц за квартиру до 50 кв. м. в ЮЗАО около м. Академическая будет стоит 18 тыс. руб.

   За сдачу аналогичной квартиры в Зеленограде надо будет заплатить 12,6 тыс. руб.

   Посчитать стоимоть патентна можно на официальном сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

   В Московской области стоимость патента в этом году от 12813 рублей в год (на квартиры до 70 квадратов, больше — дороже).

   В Санкт-Петербурге стоимость патента для аналогичной квартиры (до 70 м2) составит 24 тысяч рублей — законодатель исходит из потенциального дохода в 400 тысяч рублей в год (около 33 тысяч в месяц).

   А вот в Екатеринбурге (и Свердловской области), ровно как и в Новосибирске, патент на сдачу жилого помещения не предусмотрен.

Как сократить (оптимизировать) налоги на сдачу жилья в наем?

Любой владелец жилья, сдающий в наем свою собственность, стремится сократить налоги или вовсе избежать их уплаты.

В то же время налоговая инспекция наоборот стремится выявить всех неплательщиков.

Эта вечная игра в кошки мышки только набирает обороты на российских просторах, потому мы решили отдельно осветить данный вопрос.

1. Заключение договора найма (аренды) на 11 месяцев не обеспечивает вам освобождение от уплаты налогов, а только лишь разрешает вам не регистрировать этот договор в налоговой. Вы можете не платить налоги с прибыли, полученной за сданное в аренду жилье, но, если налоговый инспектор сможет доказать, что прибыль вы все же получили — вам придется заплатить налог и, возможно, штраф. Кроме того, при заключении договоров найма (аренды) на срок в 11 месяцев по итогу года вы можете заплатить налоги, к примеру, за два месяца. То есть сообщить, что вы два месяца сдавали свою собственность в аренду, получили прибыль и заплатили с нее налог.
2. Занижение суммы арендной платы. Это неплохой, однако, рискованный способ снижения налогов. Конечно, с одной стороны, вы экономите, так как вы можете указать в договоре формальную арендную плату в 100-1000 рублей и по итогам года заплатить налог с этой суммы, однако с другой стороны, вы рискуете напороться на недобросовестного арендатора, который задолжает вам оплату за квартиру. В случае судебных разбирательств, вы никак не сможете доказать, что на самом деле человек должен вам, к примеру, 90 тысяч рублей за три просроченных месяца, а не те 3000, которые он должен за три месяца, согласно договору найма (аренды).
3. Вы поселили родственника или знакомого. Как показывает практика, налоговый инспектор может обнаружить, что в вашей квартире проживают чужие люди. Однако это совершенно не обязательно является доказательством того, что вы сдаете квартиру, получая прибыль от этого мероприятия. На самом деле вы могли поселить туда своих родственников или знакомых без оплаты и без заключения договора — это ваше право и ваше личное дело.
4. Налоговый инспектор доказал, что вы сдаете квартиру, и у него есть образец договора аренды. Однако и это еще не означает, что, сдавая квартиру, вы получаете прибыль. Если на руках у инспектора нет документов, подтверждающих получение вами арендной платы, вы можете сказать, что да, квартиру сдали. Однако доход не получили — жильцы не платят.

Справедливости ради, стоит отметить, что несмотря на то, что налоговые инспекторы стремятся найти и выявить неплательщиков, сдающих жилье и получающих доход, на практике такие случаи редки.

Как показывает практика, информацию о том, что квартира сдается в наем, чаще всего доносят налоговому инспектору соседи или прошлые жильцы, недовольные отношениями с бывшим арендатором.

Ответственность за уклонение от уплаты налогов

Как мы уже говорили, уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции действующего законодательства.

В частности, ч.1 ст.

171 УК РФ предусматривает штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок до шести месяцев за незаконную предпринимательскую деятельность.

Ч.1 ст.

Источник: https://nskoblaka.com/sdacha-v-naem-zhilogo-pomescheniya-fizicheskim-litsom/

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

решили сдать жилье? Мы проконсультируем и поможем. Все услуги правильной аренды

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Доход

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Налоги

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходами: коммунальные платежи, страхование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги. Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале. Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором введя него актуальные именно для вас данные.

Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье «Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия» .

Взаимоотношения с налоговыми органами

После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть. Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ). В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

Не только вред, но и польза

Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

Прочие расходы

Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам. Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире». Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

• о размере и сроках получения оплаты;
• о пользовании имуществом;
• об оплате коммунальных расходов;
• о порядке проверки квартиры и имущества;
• и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/

Налог на сдачу квартиры в аренду

Если Вы сдаете квартиру, как правило, по закону Вам надо подать налоговую декларацию и уплатить налоги. Если Вы сдаете квартиру не как предприниматель, декларация, которую Вам надо заполнять, — декларация 3-НДФЛ. А налог, который Вам надо уплатить с доходов, — НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Иначе такой налог еще называют «подоходный налог».

Декларация 3-НДФЛ подается в налоговый орган каждый год. Так, в 2018 году Вы подаете декларацию о полученных доходах от сдачи квартиры 2017 года, в которой исчислен налог к уплате. Так-же у Вас есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ со всеми сведения в налоговый орган, если вы сдаете квартиру в одном городе, а проживаете в другом (Например: сдача квартиры в аренду в Москве, по которой Вы так-же обязаны уплатить налог).

Если Вы сдаете квартиру в текущем году, тогда подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на сдачу квартиры 2018 года Вы должны в 2019 году.

Когда и куда подается декларация в 2018

Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте).

Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма). Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию.

Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.

Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры

Налог на доходы Вам нужно будет заплатить самостоятельно. То есть это — Ваша обязанность, и Вы должны заплатить налог сами, не дожидаясь, пока налоговая инспекция пришлет Вам уведомление. Сроки уплаты налога не такие, как для подачи декларации.

Уплата налогов за сдачу квартиры производится не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Налог со сдачи квартиры для так называемых налоговых резидентов составляет 13%.

Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, — это тот, кто постоянно живет в России (если точнее, провел в том календарном году, в котором был получен доход от сдачи жилья, больше полугода в России).

Пример

Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры. К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на «поход» в инспекцию.

До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .

Как все сделать с Налогией

На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы правильно заполнить и подать декларацию в любой части России и не заплатить лишних налогов. Теперь не нужно идти к консультантам. Вы сами сможете все сделать гораздо быстрее и дешевле:

1 Заполнить декларацию на веб-сайте Налогия. С нами правильно заполнить декларацию будет быстро и просто.

2 Скачать шаблон описи вложения для отправки декларации по почте. Шаблон простой одностраничной описи можно скачать в разделе веб-сайта «Декларация 3-НДФЛ» / «Как подать 3-НДФЛ».

3 Отправить декларацию ценным письмом с описью вложения. Вам даже не придется ходить в налоговую инспекцию.

Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку «В избранное» ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки «» ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Источник: https://www.nalogia.ru/taxes/rent.php

Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом — Юридические консультации

«Хочу сдать квартиру в аренду, что для этого нужно?» Казалось бы, простой вопрос, а сколько «но» возникает в голове у собственника. Как правильно это сделать и где найти добросовестного съемщика? Платится с аренды налог или нет?

Если вы хотите узнать, как правильно сдавать квартиру в аренду и платить (или не платить) налоги, читайте нашу статью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Для каких целей сдают квартиру

Первый же пункт договора найма гласит: «По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в ней». Т.е. чтобы заработать на собственной квартире, сдайте ее в наем или аренду в целях долгосрочного или посуточного жилья.

На практике квартиры сдаются и под другие цели, например, под офис. Правда, такого рода аренда не слишком удобна ни собственнику, ни юрлицу, но официально такая сделка возможна.

Какие есть способы сдачи квартиры (найм и аренда)

Как лучше сдавать квартиру — в найм или в аренду? На самом деле это равнозначные понятия. Разница лишь в том, кому сдается жилое помещение. Если вы сдаете квартиру физическому лицу, то заключается договор найма. Если же ваш наниматель — юридическое лицо, то оформляется договор аренды.

Как оформить аренду

Мало просто передать ключи от квартиры нанимателю и взять с него деньги. Правильное оформление аренды — залог вашей безопасности. Далее пошаговая инструкция сдачи квартиры в найм.

1. Если вы не единственный собственник жилья, в первую очередь договоритесь о сдаче квартиры со всеми, кто имеет долю в квартире. Лучше будет иметь на руках их письменное согласие на сдачу жилья в наем.
2. Уборка квартиры, небольшой ремонт и покупка необходимой мебели помогут выгоднее сдать квартиру. Продумайте все нюансы. Если вы собираетесь сдавать жилье студентам или одиноким людям, то будет вполне достаточно подготовленного спального места, шкафа, кухонной плиты. Если жилье планируется сдавать семейным парам, то подготовьте более уютную обстановку. Хотя учитывайте, что у многих пар есть своя техника (стиральная машина, холодильник), и снимать квартиру с хозяйской техникой им не очень хочется.
3. Найдите нанимателя. Например, самостоятельно — сдайте квартиру родственникам, друзьям или знакомым, если кто-то из них нуждается в жилье. Или подайте объявление на сайт (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com), в специализированную группу в соцсетях («ВКонтакте», «») или в местную газету. Другой вариант — обратиться в агентство недвижимости. Некоторые агенты не берут плату с собственников жилья, поэтому вам такая услуга может ничего не стоить, а вы при этом сэкономите время и силы.
4. Заключите договор с квартиросъемщиком.
5. Вместе с нанимателем снимите показатели счетчиков, если они установлены в квартире.
6. Возьмите арендную плату и договоритесь о дате следующей оплаты.

Совет. Если хотите быстро сдать квартиру, снизьте цену относительно рыночной. Обратитесь к нескольким риэлторам и разместите объявления сами на нескольких ресурсах.

Как составить договор найма

По закону оформление договора найма или аренды происходит в обязательном порядке. Такой документ защищает права как нанимателя, так и собственника. Поэтому, если беспокоитесь о своей безопасности, позаботьтесь о заключении соглашения.

На практике такие бумаги оформляются лишь формально, но не регистрируются в госорганах. Договор заполняется, обе стороны расписываются, но собственник не платит налог — это незаконно.

Составление документа о найме ложится на плечи собственника. Ваше право принести с собой на сделку как многостраничный договор, так и кратко оформленный на одном листе А4.

Законодательно прописаны обязательные разделы документа:

1. Сведения о собственнике, нанимателе и сдаваемой квартире. Вписывается ФИО обеих сторон, сведения об их регистрации, данные паспортов, адрес квартиры, количество комнат. Здесь же вы можете перечислить наличие мебели и техники в квартире.
2. Условия найма. Указывается размер квартплаты, даты и способы передачи оплаты собственнику. На свое усмотрение пропишите, кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
3. Длительность договора и условия его расторжения. При желании описываются причины, по которым договор может быть расторгнут (например, наниматель не вносит квартплату своевременно), или прописывается условие, что наниматель обязан предупредить собственника о выезде за месяц.

Кроме обязательных разделов, дополняйте документ любыми пунктами, которые посчитаете нужными: количество человек, проживаемых в квартире, порядок ухода за квартирой, договоренность о ваших посещениях, наличная или безналичная оплата и др.

Регистрация договора

Как уже упоминалось выше, регистрация — это официальная «активация» договора. Именно она обезопасит вас и нанимателя от махинаций и проблем при сдаче квартиры. Если соглашение, заключенное на срок более 1 года, не зарегистрировано, оно считается недействительным.

Ст.674 Гражданского кодекса РФ  гласит, что краткосрочные договора (год и менее) не требуется регистрировать, в отличие от долгосрочных. Тем не менее, они все-таки считаются действительными.

А вот соглашения, которые оформлены более чем на год, в течение 1 месяца со дня заключения зарегистрируются в отделении Росреестра (обращайтесь в местный орган ЕГРН или МФЦ) в обязательном порядке.

В налоговую этот договор не подается.

Примечание. Документы на регистрацию соглашения подаются собственником, нанимателем или обеими сторонами вместе.

Необходимые документы

Вместе с подписанным обеими сторонами договором в отделение Росреестра для регистрации принесите с собой:

• 3 экземпляра договора найма;
• заявление о постановке на учет в ЕГРН;
• свидетельство о собственности или другой документ, подтверждающий права собственника на квартиру;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• паспорта собственника и нанимателя;
• квитанцию об оплате госпошлины (для физлица — 2000 рублей, для юридического — 22000 рублей). Ее оплачивают стороны по договоренности между собой. Существует нюанс по оплате, когда договор заключается между физическим лицом и юридическим. Если стороны договариваются о половинной оплате, то в отделение регистрации предоставляются две квитанции — одна на 1000 рублей от физлица, другая на 11000 от юридического.

Примечание. Отказ в регистрации договора поступит в случае, если будут неверно указаны паспортные данные, проставлены не все подписи или, к примеру, подан не весь пакет документов.

Также вам откажут, если условия договора не соответствуют законодательству.

В таком случае вам предоставят время на исправление ошибок, но чтобы не затягивать процесс регистрации, постарайтесь внимательно заняться документами на этапе подготовки.

Сроки заключения договора

По закону долгосрочной считается аренда более чем на 1 год. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре и длится не более 5 лет. Даже если в договоре не прописан срок, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Договор, оформленный на год или менее 1 года, считается краткосрочным, и регистрировать его не нужно.

На практике собственники не советуют заключать договора больше, чем на полгода-год. Ведь при необходимости легче расторгнуть незарегистрированный договор, избежав волокиты с бумагами и очередями. Кроме того, это позволяет собственнику «познакомиться» с нанимателем, за полгода понять, стоит ли сдавать ему квартиру, и без проблем продлить договор при желании.

Расторжение договора

Если у одной из сторон договора раньше срока возникает желание его расторгнуть, это возможно.

Чтобы не возникало вопросов по этому поводу, лучше заранее описать все возможные причины в договоре: несвоевременная оплата, ненадлежащее содержание квартиры нанимателем, недовольство соседей шумом, неправомерное повышение квартплаты собственником, покупка нанимателем своего жилья и др. Также в договоре прописывается срок уведомления, т.е. за какое время стороны предупреждают друг друга об окончании договора найма.

В первую очередь вопрос о расторжении договора решается разговором. В случае, когда все стороны согласны, подписывается соглашение о расторжении договора. Если этот договор был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о его расторжении тоже придется зарегистрировать, чтобы с вас сняли обязанность по уплате налога за квартиру, которую вы уже никому не сдаете.

Если же обычным разговором по поводу расторжения договора стороны не приходят к компромиссу, тогда собственник и наниматель отправляются в суд.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Законодательно установлен налог на прибыль в размере 13%. Это значит, что неважно, на какой срок вы сдаете квартиру — длительно или посуточно, с любого дохода вы обязаны заплатить 13% государству.

Важно. Декларация о доходах подается самостоятельно в налоговый орган до 30 апреля. В ней вы отчитываетесь за предыдущий год.

Если договор найма или аренды зарегистрирован в Росреестре, то вы оплачиваете этот налог в обязательном порядке. Если же договор оформлен лишь формально и не зарегистрирован официально, вы избежите налоговых выплат. Но имейте ввиду, что такой вариант — незаконный.

Представим, что вы хотите оплачивать налог, но сумму в 13% считаете большой. В таком случае пропишите в договоре найма квартплату меньше реальной. От уменьшенной суммы и налог будет значительно меньше. Но помните, что вы уже не будете так надежно защищены государством от недобросовестного нанимателя. Если он решит платить уменьшенную сумму, прописанную в договоре, закон будет на его стороне.

Штрафы

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога собственник несет ответственность. За несвоевременную подачу документов размер штрафа равен 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц задержки.

При этом установлены лимиты: штраф будет не меньше 1000 рублей, но не больше 30%. Если же налоговая инспекция посчитает, что вы умышленно не платили налог, штраф составит до 40% от неуплаченного налога.

Заключение

Если вы собственник квартиры и хотите заработать на ней, сдав в наем или аренду, то сделайте это, заключив договор найма или аренды на срок до 5 лет. Если договор заключается до 1 года, он считается краткосрочным, и его не регистрируют в Росреестре.

Долгосрочные договора (от года до 5 лет) регистрируются в обязательном порядке. За сдачу квартиры ежегодно уплачивается налог на прибыль в размере 13%. В случае, когда собственник намеренно не платит налог, предусмотрены штрафы до 40% от суммы неуплаченных платежей.

Источник: https://sud-inform.com/poryadok-sdachi-kvartiry-v-arendu-fizicheskim-litsom/

Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги, налоговая отчетность

07.06.2019

Уплата законно установленных налогов в соответствии со ст. 35 Конституции Республики Казахстан является долгом и обязанностью каждого!

Если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду (наем), то обязаны уплатить с этого дохода налог. При этом у вас есть право самостоятельно выбрать механизм уплаты налога по одному из предложенных вариантов.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Арендодатель – индивидуальный предприниматель, т.е. вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В настоящее время действует уведомительный порядок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно статье 79 Налогового кодекса для постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо направляет в налоговый орган уведомление в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях. При этом необходимо в день постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя  определиться с выбором специального налогового режима.

Преимущества для лиц трудоспособного возраста – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования.

Преимущества для пенсионеров – уплата только индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты (в размере 1% от  суммы дохода при применении специального налогового режима на основе патента, либо 3% налогов (по 1,5%  индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты и социального налога).

Патент

Специальный налоговый режим на основе патента. 

Одним из условий применения данного вида режима является отсутствие наемных работников, также доход за год не должен превышать 3 528-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 8 908 200 тенге. 

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.

Упрощенная декларация

Специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации. Доход за полугодие не должен превышать 24 038-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 60 695 950 тенге. 

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.

При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).

Декларация по ИПН (форма 240.00)

Арендодатель – физическое лицо, представляющее по итогам года декларацию по индивидуальному подоходному налогу (далее – ИПН), т.е. вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а как физическое лицо один раз в год декларировать полученный доходи производить уплату налога в размере 10% от полученного дохода.

В случае если вы не желаете регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то по итогам года, в котором был получен доход, вам необходимо будет представить в налоговый орган по месту жительства (прописки) в срок до 31 марта Декларацию по ИПН (форма 240.00). В этом случае ставка ИПН составит 10% со всего дохода, полученного в календарном году, от сдачи в аренду (наем) недвижимости.

Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год.

Единый совокупный платеж

Арендодатель – физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, осуществляет уплату единого совокупного платежа.

В качестве плательщиков единого совокупного платежа (далее – ЕСП) признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям:

1. уплатили единый совокупный платеж;
2. не используют труд наемных работников;
3. оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, и (или) реализуют исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства (ЛПХ) собственного производства, за исключением подакцизной продукции.

Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1175 МРП или 2 966 875 тенге (МРП 2019 года – 2 525 тенге).

Физические лица признаются плательщиками ЕСП со дня, в котором произведена уплата такого платежа, до последнего дня месяца, за который производилась уплата ЕСП. В ЕСП включаются подлежащие уплате суммы индивидуального подоходного налога и социальных платежей.

Сумма ЕСП за один месяц составляет – 1 МРП или 2 525 тенге – в городах республиканского и областного значения, столице, – 0,5 МРП или 1 263 тенге – в других населенных пунктах и распределяется автоматически. То есть физическому лицу самостоятельно делить сумму по платежам не нужно.

Преимущества – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования, налоговая отчетность не представляется, сумма ЕСП не зависит от размера полученного дохода (главное, доход за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер МРП или 2 966 875 тенге в 2019 году).

Источник: ДГД по Павлодарской области.

Источник: https://pro1c.kz/news/zakonodatelstvo/sdacha-kvartiry-v-arendu-kak-i-kogda-platit-nalogi-nalogovaya-otchetnost/