Покупка квартиры с обременением по ипотеке риски

В этой статье:

Квартира с обременением

Приобретая квартиру с обременением, нужно понимать, что есть лицо, не фигурирующее в документах в качестве собственника, которое имеет право проживания или распоряжения недвижимостью. А значит, любые сделки с такой недвижимостью требуют согласия этого лица.

Сегодня поговорим о том, чем может быть опасна покупка такой недвижимости, и стоит ли идти на риски ради привлекательной цены.

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, каждый из которых имеет свои особенности:

Рента – продажа недвижимости с правом третьего лица на пожизненное содержание и проживание. Полностью права на квартиру переходят к новому владельцу только после смерти старого собственника.
Право безвозмездного пользования – если при приватизации квартиры один из супругов оформил отказ, и собственником стал другой супруг, за отказавшимся сохраняется пожизненное право проживания.
Залог – недвижимость находится в залоге, чаще всего у банка при покупке в ипотеку. Данное обременение не накладывает ограничений на пользование квартирой, но ограничивает распоряжение, в том числе, продажу.
Аренда – заключение длительного договора с арендаторами на срок более года и соответствующей регистрацией в госорганах. Наниматель вправе пользоваться жильем до истечения договорных сроков.
Опека – в числе собственников состоят несовершеннолетние, все сделки с недвижимостью осуществляются с одобрения органов опеки и соблюдением прав детей.
Арест – накладывается по предписанию суда при наличии долговых обязательств владельца или судебного спора по объекту.
Доверительное управление – наличие действующего нотариального договора на управление недвижимостью. Этот вид обременения теряет силу при продаже недвижимости.

Как продать квартиру с обременением?

Несмотря на определенные ограничения и связанные с этим сложности, продать квартиру с обременением все же можно. Для этого нужно получить согласие лиц, защиту прав которых обеспечивает обременение. Проблема в том, что добросовестного покупателя не всегда ставят в известность о наличии обременения.

При покупке квартиры с обременением на нового владельца переходят обязательства перед лицами, в интересах которых оно наложено. Поэтому, если цена на квартиру и другие аспекты сделки вызывают сомнение, обязательно закажите выписку из ЕГРН (например, с помощью сервиса Kadastr RU.

ЕГРН), где будут указаны все действующие обременения.

В зависимости от вида обременения сделки с недвижимостью будут иметь свои особенности. Например, при покупке недвижимости в залоге нужно предварительно получить разрешение у залогодержателя (чаще всего, банка). В договоре фиксируется переход долга к новому владельцу или погашение задолженности перед сделкой и снятие обременения.

В случае с рентной квартирой все действия совершаются с согласия рентополучателя, а обязательства по его дальнейшему обеспечению переходят на новых собственников. Покупка квартиры с договором ренты, а также объекта с прописанными лицами, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание, относится к рискованным сделкам. В договоре ренты могут быть указаны невыгодные условия, а прописанных, недееспособных и несовершеннолетних лиц часто проблематично или невозможно выписать даже через суд и с привлечением опеки.

Безусловно, некоторые покупатели осознанно идут на подобные сделки из-за возможности существенно сэкономить при покупке, однако, в этих случаях нужно оценивать все возможные риски и понимать их последствия.

Снятие обременения

В большинстве случаев при выполнении условий, при которых действует обременение, оно может быть снято или через суд или по согласию залогодержателя.

Так, в случае с недвижимостью, находящейся в ипотеке, после ее погашения необходимо обратиться в Росреестр с заявлением держателя закладной, заявлением залогодержателя и залогодателя, закладной, в которой отмечено, что долг погашен. Обременение в виде ренты перестает действовать в случае смерти рентополучателя.

Сегодня сделки по продаже ипотечных квартир уже достаточно хорошо отработаны, и дисконт на ликвидный объект будет минимальным. В остальных случаях целесообразным будет индивидуальный подход при выборе объекта и тщательный анализ документов.

Юридическое и риэлтерское сопровождение поможет правильно оценить все риски, связанные с покупкой объекта, и свести к минимуму возможные осложнения.

Ранее мы писали о том, как проверить квартиру на наличие обременений.

Команда Kadastr RU

Источник: https://kadastrru.info/ru/blog/kvartita-s-obremeneniem/

Как купить квартиру с обременением?

Ипотека — один из самых популярных способов приобрести квартиру. Между тем, обстоятельства не всегда складываются в пользу кредитора, и тогда приходится отказаться от ипотечной квартиры по тем или иным причинам. Это могут быть финансовые убытки в связи с семейными неурядицами, потеря трудоспособности или высокооплачиваемой работы. Стоит ли приобретать такое жилье и как купить квартиру с обременением максимально безопасным способом?

Купить квартиру с обременением ипотекой — что должен знать покупатель?

Возможность купить квартиру с обременением ипотекой, которая по каким-то причинам выставлена на продажу, нередко отталкивает потенциальных покупателей. В то же время, если продумать все нюансы и свести риски к минимуму, то выиграть на приобретении такого жилья могут обе стороны.

В первую очередь, будущему владельцу необходимо узнать, не возражает ли банковское учреждение против продажи квартиры, которая вас заинтересовала.

Дело в том, что покупатель самостоятельно принимает меры по снятию обременения, и преград на пути к этой цели может возникнуть немало. Итак, следует проверить такие моменты:

наличие двойного залога — принимая во внимание неплатежеспособность владельца квартиры, не исключено, что она находится под залогом еще в одном финансовом учреждении, что не позволит снять обременение;
наличие ареста или запрета регистрационных действий с жильем — информацию об этом рекомендуется запросить в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заказать выписку можно в Росреестре, МФЦ или через интернет;

В случае продажи квартиры с ипотекой, продавцу рекомендуется уточнить не возбуждено ли против него производство. Если имеется задолженность по кредиту или алиментам, то пристав может наложить запрет на недвижимость в любой момент. Проверить это можно через сайт Федеральной службы судебных приставов. Кроме того, получить нужную информацию можно обратившись по месту жительства или нахождения квартиры.

Точность при расчете средств — покупателю следует проверить, включены ли в платеж по ипотеке, которую ему полагается погасить, суммы просрочек и штрафов. Банк может включить эти суммы в общий долг, проинформировав стороны едва ли ни в последний момент. При этом убытки, в случае чего, ложатся на плечи покупателя.

Можно ли купить квартиру с обременением без риска?

Приобретение ипотечного жилья должно быть просчитано до мелочей и тогда вопрос: «можно ли купить квартиру с обременением без риска?», перестанет быть актуальным.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может арендовать банковские ячейки. В одну из них будет помещена сумма, покрывающая обременение. В другую ячейку помещается остаток денег, которые продавец получит только в конце сделки.

После оплаты долга кредитная организация получает свою часть денег и выдает справку о том, что задолженность снята. Кроме того, продавцу выдается закладная на жилплощадь, подтверждающая отныне отсутствие долга. Вместе с письмом из банка, закладную продавец предоставляет в Росреестр, после чего обременение снимается.

Избавившись от долга, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и право собственности на жилплощадь переходит к новому владельцу. Только после этого продавец получает вторую часть денег, хранившихся в другой ячейке.

Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?

Еще одним вариантом, который можно рассматривать, является приобретение квартиры у кредитной организации. И если вы задаетесь вопросом: «Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?», отметим — это один из наиболее безопасных вариантов!

Залоговое жилье становится собственностью финучреждений через суд. У большинства банков, чья деятельность связана с ипотекой, имеется база залоговых квартир. Их стоимость, как правило, ниже рыночной. В рамках судебного процесса, оценочная комиссия может поставить на реализацию объект с хорошей скидкой — до 15%.

Приобретая залоговую квартиру у финансового учреждения, вы будете иметь дело с юридическим лицом. Как известно, банки проверяются различными контролирующими органами, поэтому риски здесь минимальны.

Итак, если вы решились стать покупателем подобного жилья, то подписываете с банковским учреждением предварительное соглашение о покупке квартиры. Данный документ заверяется нотариусом в присутствии трех сторон, после чего банк предоставляет ячейки. В одной из их будут лежать деньги для погашения ипотечного кредита, а во второй — для продавца. Если все в порядке, продавец и покупатель заключат договор купли-продажи, после чего зарегистрируют права нового владельца в Росреестре.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Еще одним способом приобрести залоговое жилье, является покупка его в ипотеку. При этом происходит смена одного заемщика на другого. В таком случае, задолженность с прежнего хозяина снимается и накладывается на нового владельца ипотечного жилья.

Стоит отметить, что переоформить ипотеку не так просто, как кажется на первый взгляд. Для приобретения такой квартиры, ваша кредитная история должна быть безупречной, а уровень дохода достаточным для погашения ипотеки в последующем.

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Покупка продажа квартиры с обременением: Как снять обременение с квартиры

Каждый покупатель при выборе квартиры сталкивается с большим количеством бумаг, нужных для оформления или одобрения ипотеки. Но параллельно с этим возникает и необходимость проверить юридическую чистоту будущего жилища. Первичная недвижимость связана чаще всего с добросовестностью юридического лица, а вот вторичка – это чаще всего жилье с историей. О том, что такое обременение, как выяснить его наличие и как его снять, читайте в новом материале.

Квартиры с «нагрузкой»

Российское законодательство раскрывает понятие права собственности через три составляющих: право владения, распоряжения и пользования. Наличие каких-либо ограничений для нынешнего или будущего собственника хотя бы в одном из этих определений – это и есть обременение.

На любую собственность, будь она движимая или недвижимая, могут быть наложены определенные запреты. К примеру, в квартире или доме можно жить, но их нельзя продать. Или же их можно даже продать, но только с соблюдением ряда условий. Все возможные ситуации регламентированы, но важно помнить о том, что новый собственник, при покупке квартиры с обременением становится правопреемником предыдущего владельца. Это значит, что все обязательства продавца вполне законно перейдут покупателю.

О каких видах обременений нужно знать:

Залог. Самый распространенный из всех видов. Например, квартира в новостройке СПб, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. То есть она фактически является способом обеспечения кредита – в случае его невыплаты, недвижимость перейдет в собственность кредитной организации в счет долга. Ипотечное жилье можно продать, можно купить и даже сдать в аренду, но для этого требуется одобрение банка.
Сервитут. Часто употребляемый, но не всегда ясный латинский термин используется, когда нужно обозначить право пользования квартирой, участком или домом кого-то, кто не является фактическим собственником. Самый простой пример: на территории домовладения проходит линия электропередач, принадлежащая властям или частной компании. Собственник вправе делать все, что угодно со своей землей, но не может убрать конструкцию или нарушать правила ее эксплуатации. Либо квартира находится в долевой собственности: владельцы имеют равное право пользоваться местами общего пользования – кухней, санузлом, коридором и проч.
Рента. Собственник может продать недвижимость за смешную цену, но с оговоркой: он продолжит там жить, а новый владелец будет обязан выплачивать ему содержание, т.е. ренту. Обычно этим способом пользуются пожилые люди, не имеющие или не желающие передавать жилье наследникам.
Право безвозмездного пользования. Обычно в таких случаях речь идет о земельных участках, но касаться это может и квартир, которые приватизировали в 1990-х гг. Если один из тогдашних собственников отказывался от приватизации в пользу другого, то получал бессрочное право безвозмездного пользования. Проще говоря, продать, заложить, подарить или передать в наследство такой человек недвижимость не может, а вот жить в ней сам – пожалуйста.
Арест. Эта форма обременения уже будет относиться к принудительным: судебные органы принимают соответствующее решение, а исполнительные следят за его соблюдением. Чаще всего арест накладывается на имущество в случае финансовых проблем собственника, попросту говоря, — у него большие долги.

Любая форма ограничений права собственности нежелательна для покупателя, поэтому жилье, особенно квартиру следует проверить на обременение.

Что нужно знать о купле-продаже квартир с обременением

Продажа квартиры с обременением весьма затруднительна при наличии несовершеннолетних, находящихся в местах лишения свободы или недееспособных собственников. Все эти данные хранятся в соответствующих ведомствах.

Чаще всего продавцы сталкиваются со следующими формами обременений:

Права несовершеннолетних. Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и предоставить сведения о том, что ребенок не останется без крыши над головой. Этот, казалось бы, излишний бюрократический процесс занимает от недели до нескольких месяцев, но его цель понятна: нельзя лишить человека единственного жилья.
Арест одного из собственников. В случае, если один из собственников отбывает наказание, необходим запрос начальнику колонии, тюрьмы и проч. Если заключенный не будет против продажи и будут соблюдены все его законные права, он может подписать нотариально заверенное разрешение, которое и должен будет предоставить непосредственный продавец покупателю.
Недееспособность одного из собственников. Недееспособные или частично ограниченные в дееспособности граждане находятся под надзором попечителя или опекуна и органов социальной опеки. Соответственно, необходима тщательная проверка добросовестности намерений и альтернативного варианта жилья.

Все соответствующие документы в обязательном порядке должны быть предоставлены покупателю и регистрирующим органам. Иначе сделка не состоится, а договор купли-продажи с обременением просто не оформят.

Основная проблема приобретателя такого жилья – невозможность полноправного распоряжения имуществом в будущем. Все обязательства другого человека ложатся на его плечи. Если говорить о не снятых вовремя обременениях, то собственности или денег можно просто-напросто лишиться.

Загвоздка состоит в том, что о некоторых моментах недобросовестные продавцы умалчивают. Например, квартира перешла по наследству. По закону, полноправно распоряжаться недвижимостью можно только по истечении 6 месяцев. За этот срок могут объявиться другие наследники, имеющие право претендовать на долю. Форма обременения в таком случае может быть и добровольной (при наличии завещания), и принудительной (при наследовании согласно правовым нормам).

Допустим, квартира продавцу досталась от умершего родственника. Но о братьях или сестрах, бывшем супруге почившего или других претендентах он умолчал. Если после заключения сделки кто-либо из них объявится, то покупатель, в соответствии с законом, должен будет отдать их часть в материальном или денежном эквиваленте. Чаще всего это грозит крупной потерей.

Справедливости ради нужно отметить, что сейчас надзорная система практически исключила подобный исход событий: в регистрации договора купли-продажи и оформлении собственности на такой объект будет отказано.

«Черная» сделка может быть проведена только при наличии поддельных документов очень высокого качества, которые, впрочем, не составит труда проверить даже самостоятельно по регистрационным номерам.

Проверка, проверка и еще раз проверка

Задача покупателя состоит в тщательном мониторинге всех документов на квартиру. С 1998 года все собственники и операции с имуществом заносятся в домовую книгу, если это частное домовладение, или в Росреестр, если это квартира.

Копии покупатель вправе запросить сам и лично удостовериться в чистоте приобретаемого. Любые обременения, наложенные на недвижимость, будут отражены в официальных документах.

Такую проверку можно делегировать риэлтору, нотариусу или нанятому юристу. Они будут обязаны сверить регистрационные номера – так будет понятна их подлинность. Однако к выбору специалистов нужно подходить тщательно, опираясь на их профессионализм и отзывы клиентов.

Закон предоставляет возможность как продать, так и купить квартиру с обременением, главное, соблюсти все правила и тонкости.

Снятие обременения с квартиры

Вопрос, как снять обременение с квартиры, чаще всего касается находящегося в залоге у банка имущества. С 2017 года эту процедуру можно пройти в любом МФЦ.

Это сопряжено с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя. При продаже ипотечной квартиры сначала необходимо получить одобрение банка. После этого покупатель вносит в банковскую ячейку сумму, из которой продавец обязуется погасить остаток долга. После закрытия кредита стороны должны со всеми подтверждающими документами прийти в МФЦ и отдать погашенную закладную на проверку. Если все в порядке, то специалисты примут пакет, выдадут об этом расписку и оформят заявку. После ее одобрения покупатель уже спокойно может оформить право собственности.

Если дело касается обременений, связанных с правами физических лиц, например, при наличии сервитута у кого-либо из проживающих, то тут можно договориться полюбовно (например, выплатить денежную компенсацию из доли продавца) или же пойти в суд. Общей правовой статистики по снятию обременений нет, так как случаи бывают совершенно разными и их сложно систематизировать.

Одно можно сказать точно: в случае споров с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан, суд будет на их стороне. Снятие обременения с квартиры с такими жильцами всегда означает потерю драгоценного времени и, зачастую, денег.

Резюмируем

Что должен сделать каждый продавец обремененного имущества:

Получить при необходимости все разрешения от надзорных или банковских органов;
Подготовить нотариально заверенные копии таких документов;
Уведомить покупателя о наличии каких-либо обременений;
Своевременно информировать надзорные или банковские органы об изменении хода сделки.

Что должен сделать каждый покупатель:

Проверить в открытых государственных источниках все сведения, предоставленные продавцом;
Отдать документы на проверку юристу или риэлтору (желательно);
Не доверять обещаниям на слово, требовать письменного подтверждения.

Общая доля таких сделок на рынке вторичной недвижимости не превышает 25-30%, причем большинство квартир – ипотечные. В чем же преимущество покупки обремененной недвижимости? В ее стоимости. Временные затраты обязательно компенсируются денежными преференциями. Если вы покупатель, то можете смело торговаться. Если же вы продавец, то, для скорейшей продажи, вам необходимо сбавить цену.

Не все обременения являются фатальными, нет смысла отказываться от понравившегося варианта, если есть уверенность в добросовестности сторон.

Источник: https://spbhomes.ru/science/kvartiry-s-obremeneniem/

Продажа, покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя и продавца | Юридические Советы

Последнее обновление Февраль 2019

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается – все зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных обстоятельствах ущерб может понести каждая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и рассмотрим, каким гражданско-правовым рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье.

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток. Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки. Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск потери задатка можно существенно снизить, если указать в одном из пунктов предварительного договора купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

Другие риски

Если банк одобрил жилье, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность потери всех своих и заемных денег сохраняется при возникновении обстоятельств, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья. Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

погашение задолженности перед банком — покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
снятие обременения продавцом — после этого согласия банка на продажу не нужно;
оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д — после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
Отказ продавца — также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

Двойной залог — учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
Арест или запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
Не точный расчет средств — расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры с помощью кредитных средств

На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск: в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

Ячейка депозитария — для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
Использование заблокированного счета (аккредитива), это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).

Отмена сделки

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция — возврат приобретённого имущества по сделке:

продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков
тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах
четкая регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется продавцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но небольшой риск для продавца все же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть аварийной, наличие системы теплоснабжения, исправной сантехники обязательно, фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям исходя из соображений долговечности. Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны.

Вместе с тем, выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной.

Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

Оформление большого количества документов

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

Куприянова Вера Николаевна

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavca-i-pokupatelya/

Обременение на квартиру: детали и подробности

Обременение – ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим лицом и его законными интересами.

Основания для обременения:

ипотека – квартира находится в залоге у банка до полного оплаты кредита;
сдача в аренду на срок от 1 года с государственной регистрацией договора;
передача в доверительное управление, например агентству по недвижимости для сдачи в аренду, в этом случае собственник не имеет права продавать недвижимость до окончания действия договора;
договор ренты – пожизненного содержания собственника, – по которому квартира после его смерти переходит в собственность ухаживающему;
наложение ареста судом, например в качестве обеспечения возврата долга;
сервитут – ограничение пользованием, например если квартира находится в общей собственности бывших супругов после развода (на практике чаще касается земельных участков). При сделках с недвижимостью не ограничивает право собственника распоряжаться имуществом, но обязывает уведомить об обременении покупателя;
наличие опеки – обременение в случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или квартира приобретена с материнским капиталом. Для отчуждения требуются специальные разрешения органов опеки и попечительства;
концессия – временная передача права владения от собственника к концессионеру, который обязан внести те или иные улучшения в объект.

Возможно двойное обременение, например, когда квартира, купленная ипотеку, находится под судебным арестом за долги по коммунальным платежам. Кроме того, существуют ограничения, не являющиеся обременениями с юридической точки зрения, но которые стоит учитывать при распоряжении недвижимостью:

права зарегистрированных на жилплощади лиц – прописанных как постоянно, так и временно, например людей, не выписанных до продажи, а также имеющих право пожизненного проживания при отказе от участия в приватизации;
аварийность дома, в котором находится квартира – сделки с аварийной недвижимостью запрещены законом.

Сделки с недвижимостью, имеющей обременения, либо не проводятся вообще, либо проводятся строго с согласия кредитора, арендатора, рентодателя, доверительного управляющего.

Как при покупке проверить квартиру на наличие обременений?

Проверить, есть ли обременение на квартиру, можно двумя способами: в режиме онлайн через Росреестр и путем поучения выписки из ЕГРН.

Онлайн

На сайте Росреестра нужно кликнуть на «Сервисы», выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и сформировать запрос, заполнив анкетную форму. При этом понадобится ввести:

номер государственной регистрации права;
кадастровый номер;
условный номер.

Сервис проинформирует вас о дате получения интересующей информации. Услуга бесплатна, но, по мнению специалистов, не всегда предоставляемые данные корректны. Иногда информация в базе данных не обновляется месяцами. В этом случае можно воспользоваться альтернативным вариантом и получить вписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Услугу предоставляют как офисы ЕГРН, как и МФЦ – Многофункциональные центры. Документ содержит официальные и актуальные на указанную дату сведения об обременении объекта недвижимости:

имена собственников;
точный адрес;
общую и жилую площадь.

В соответствующей графе при отсутствии обременения пишут «Не зарегистрировано», а при наличии ограничения прав указывают, какое именно, например при ипотечном залоге пишут «Залог, весь объект». Выписка из ЕГРН – документ, имеющий юридическую силу.

Покупка квартиры с обременением

Покупка квартир с обременением может быть финансово выгодной – стоимость такого жилья до ~30% ниже рыночной. Такая сделка актуальна, если вы можете сравнительно легко снять ограничение либо знаете его суть и оно для вас не критично, например вы также можете сдавать жилье в аренду по договору с агентством или содержать собственника по договору ренты.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке возможна после того, как собственник получил разрешение банка. Сделку оформляют в банке по отработанному алгоритму:

покупатель арендует 2 ячейки – для продавца и для банка;
в ячейку банка он кладет сумму, необходимую для полного погашения кредита;
остаток, если он есть, кладут в ячейку продавца;
после этого банк выдает справку, что кредит погашен;
продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи;
после регистрации документа в Росреестре новому владельцу выдают справку о снятии обременения по ипотеке;
после этого продавец может забрать из ячейки причитающуюся ему сумму (опционально), а покупатель получает право собственности.

Приобретение квартир с обременением ипотекой достаточно выгодно, так как жилье, находящееся в залоге у банка:

обычно находится в хорошем состоянии и практически не требует вложений;
проверено на юридическую чистоту;
имеет цену продажи обычно ниже рыночной, и иногда значительно.

Какие сложности возможны при наличии обременений на квартиру?

Риск покупки квартир с обременением заключается том, что вы можете не знать о наложенном ограничении. Чтобы исключить такую возможность, проверяйте недвижимость через ЕГРН – не онлайн, а путем получения выписки с оплатой госпошлины.

Если обременение касается только вопросов распоряжения недвижимостью, при этом не ограничивает право пользования, в квартире можно беспрепятственно прописаться или сдать ее в аренду.

Как снять обременение с квартиры?

Собственник может в полном объеме реализовать свои права, например продать квартиру, подарить или сделать в ней перепланировку, только после снятия обременения.

Срок действия обременения заканчивается по окончании срока действия договора (ренты, аренды, доверительного управления и т. д.), при погашении задолженности (при аресте), по решению суда и т. п.

Документы для снятия обременения:

документ об устранении причины ареста;
заявление;
паспорта всех новых владельцев;
документ о праве собственности, например договор купли-продажи.

Кроме этого, понадобится заплатить пошлины за:

корректировку данных в ЕГРП – 200 рублей с каждой стороны;
выдачу измененной выписки без упоминаний об обременении – 350 рублей за 1 бланк.

Подать документы на снятие обременения можно в отделении Росреестра, МФЦ, по почте, через сайт gosuslugi.ru при наличии электронной подписи, а также через риэлтерскую контору. Срок снятия обременения по ипотеке – 1-2 месяца.

Снятие разных видов обременения и различия в документах

Источник: https://www.6543210.ru/info/obremenenie-na-kvartiru-detali-i-podrobnosti/