Купить квартиру находящуюся в ипотеке — Закон и недвижимость
Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:
- Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
- Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
- Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.
Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.
Условия покупки
Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева::
Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.
Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:
- Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.
Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя.
Советы покупателям
Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:
- Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.
Особое внимание уделите выписке из ЕГРП: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.
Обратите внимание на состав семьи продавца. Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.
Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье. На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.
? Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?
Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.
Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Что нужно знать
Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.
Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.
После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.
При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.
Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.
Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.
Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.
– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?
Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.
Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.
Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:
- владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
- покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
- банк, который является кредитором;
Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры
Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:
- Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
- Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.
Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.
И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:
Источник: https://yarlegalservices.ru/kupit-kvartiru-naxodyashhuyusya-v-ipoteke/
Покупка первичной недвижимости, находящейся в ипотеке: основные риски
Для большинства украинцев, желающих приобрести квартиру в еще строящемся доме, слово «ипотека» ассоциируется либо с кредитом, который им придется взять, чтобы оплатить ее стоимость, либо же с ситуацией, когда предыдущий покупатель, взявший ипотеку, по каким-либо причинам передумал, и теперь хочет продать заложенное имущество и переложить свое бремя на нового хозяина.
Тем не менее, есть случаи, когда сами компании-застройщики берут банковские кредиты, чтобы покрыть расходы на строительство, и продаваемая квартира, у которой еще не было ни одного хозяина, и которая в принципе может еще не существовать, находится в ипотеке у банка-кредитора. Стоит ли бежать сломя голову от таких застройщиков и искать другие варианты, или все же можно обратить свое внимание на подобные предложения и выгодно купить недвижимость? На эти вопросы специально для 3m2 отвечает юрист ЮФ KopotLawyers Андрей Михеев.
Риски для покупателя
Действующее законодательство Украины, в том числе и часть 2 статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» предоставляет возможность передавать в ипотеку объекты незавершенного строительства, имущественные права на них, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя (в нашем случае — застройщика) после заключения ипотечного договора, при условии, что такой ипотекодатель может документально подтвердить в будущем право на приобретенное им в собственность данное недвижимое имущество. Также, объекты незавершенного строительства можно передать в залог и путем передачи в ипотеку права собственности или права аренды земельного участка, на котором такой объект будет возводиться, но при этом важно понимать, что любые объекты строительства, находящиеся на переданном в ипотеку земельном участке, являются предметом ипотеки независимо от того, кто является его (объекта) собственником.
Следовательно, при покупке квартиры в таком доме следует быть крайне осторожными во избежание ряда рисков, которые могут иметь весьма неприятные последствия для покупателя.
1. Продажа предмета ипотеки с нарушением процедуры
В первую очередь необходимо выяснить и установить сам факт нахождения интересующей вас недвижимости в ипотеке. Безусловно, застройщик должен быть сам заинтересован в том, чтобы уведомить потенциального покупателя о таком статусе жилья, чтобы самому избежать потом проблем с банком-ипотекодержателем, но застройщики и обстоятельства бывают разные.
В соответствии с положениями части 3 статьи 9 ЗУ «Об ипотеке», ипотекодатель имеет право отчуждать (в т.ч. и продавать), сдавать в аренду, лизинг, передавать в следующую ипотеку предмет ипотеки (т.е. квартиру, в нашем случае) исключительно по согласию ипотекодержателя.
Если у покупателя есть выбор между тем, чтобы купить заложенную квартиру или недвижимость, право собственности на которую не отягощена, ему однозначно стоит выбрать второй вариант
Конечно, в данном случае всю ответственность будет нести застройщик, но покупатель фактически может потерять квартиру и столкнется с рядом проблем, связанных с возвратом уплаченных денег. Возможно, у него это даже не получится, если, например, застройщик объявит себя банкротом, а таких обманутых покупателей окажется множество. Поэтому, для успокоения совести лучше все же взять на компанию-застройщика информационную справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество с официального сайта Министерства юстиции Украины за небольшую плату.
В этом документе будет предоставлена информация о том, что недвижимость застройщика или право собственности (аренды) на земельный участок, где происходит строительство, находятся в ипотеке, со всеми вытекающими из этого последствиями. После этого, потенциальному покупателю уже можно будет самому решать, стоит ли связываться с таким застройщиком или же стоит поискать варианты понадежнее.
Если же покупатель все-таки решится вступить в подобную сделку, в первую очередь ему следует потребовать от застройщика подробное и правильно оформленное согласие на такую сделку от банка-ипотекодержателя.
2. Невыполнение застройщиком своих обязательств перед банком-ипотекодержателем
В случае невыполнения должником основного (кредитного) обязательства, банк-ипотекодержатель может обратиться за взысканием на предмет ипотеки, также он может это сделать, если должник нарушит обязательства по ипотечному договору в отношении страхования или сохранения предмета ипотеки (статьи 12,33 ЗУ «Об ипотеке»)
Проще говоря, если застройщик вовремя не вернет сумму займа или нарушит другие вышеуказанные обязательства, банк имеет право компенсировать свои утраты за счет получения права собственности на предмет ипотеки. Следовательно, у такого дома появляется новый хозяин.
Более того, стоит отметить, что согласно части 2 статьи 33 ЗУ «Об ипотеке», при возбуждении процедуры признания застройщика неплатежеспособным (банкротом) или в случае его ликвидации, банк может осуществить взыскание вне зависимости от того, подошел ли срок выполнения должником обязательства по кредиту или нет.
Соответственно, все ваши предыдущие договоренности с застройщиком в отношении покупки квартиры уже не будут актуальны, поскольку необходимо будет заключать договор с новым продавцом — банком, и уже на условиях, которые выдвинет уже банк. Если же с застройщиком ранее был заключен предварительный договор о покупке квартиры и внесен аванс, то покупателю придется значительно постараться, чтобы вытребовать его у застройщика обратно.
Также, в соответствии со статьей 39 ЗУ «Об ипотеке», предмет ипотеки может быть продан по решению суда с прилюдных торгов. Также, согласно части 2 статьи 39, статьей 40 ЗУ «Об ипотеке», суд одновременно принимает решение о выселении жителей кроме нанимателей (арендаторов) жилья. Однако здесь стоит отметить, что в случае покупки квартиры в объекте незавершенного строительства данный закон предусматривает благоприятное для покупателей условие.
Так, частью 3 статьи 16 предусмотрено следующее: «В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращения взыскания на завершенную здание (сооружение), ипотека не распространяется на ту ее часть, которая выделена в натуре и была приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной уплаты ее стоимости до момента принятия решения об обращении взыскания, если иное не установлено договором с покупателем. После обращения взыскания к новому владельцу завершенной здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика в отношении третьих лиц-покупателей».
Это означает, что если до обращения взыскания на предмет ипотеки (которым является строящийся дом), его часть (квартира) была выделена в натуре и продана (презюмируется, что по согласию ипотекодержателя, ведь без его согласия договор автоматически является недействительным), то купленная таким образом квартира не будет входить в предмет ипотеки, на который осуществляется взыскание. При этом нужно понимать, что такая квартира, во-первых, должна быть куплена до обращения взыскания, которое подается заранее (за 30 дней до даты его осуществления), во-вторых, она должна быть либо оплачена полностью, либо должен быть заключен полноценный договор, где устанавливается иной график оплаты стоимости квартиры.
К предварительному договору, который зачастую заключается между застройщиком и покупателем с обязательством заключить основной договор в будущем, данное положение не применяется и покупателю будет довольно сложно отстоять возместить свои убытки и отстоять свои права.
Советы по покупке квартиры в ипотеке
Таковы основные риски, с которыми могут столкнуться потенциальные покупатели или инвесторы, желающие приобрести недвижимость, находящуюся в ипотеке. По мнению юриста ЮФ KopotLawyers, если у покупателя есть выбор между тем, чтобы купить заложенную квартиру или недвижимость, право собственности на которую не отягощена, ему однозначно стоит выбрать второй вариант. Но! Если все же экономическая выгодность покупки «ипотечной» квартиры превалирует над соображениями безопасности интересов, необходимо придерживаться следующих советов.
• 3апрашивать информацию об отягощениях прав у любого застройщика и самостоятельно брать информационную справку о таких застройщиках с государственных реестров.
• Как можно полнее и внимательнее изучить информацию о деятельности застройщика из всех доступных источников, акцентируя внимание на наличие задолженностей, судебных дел, связанных с невыполнением обязательств перед заемщиками и клиентами, информации о нахождении застройщика в состоянии прекращения/ликвидации или процедуры объявления неплатежеспособным (банкротом). Не меньше внимания стоит уделить и изучению информации о банке-ипотекодержателе. Большинство вышеуказанной информации можно найти в открытых источниках, на государственных сайтах (но лучше обращаться к специалистам).
• Требовать от застройщика предоставления полной документации, связанной с ипотекой, в частности: сам договор ипотеки, в котором могут прописываться особенности обращения взыскания на его предмет, основной (кредитный) договор (по возможности), полное и правильно оформленное согласие ипотекодержателя на отчуждение предмета ипотеки (его части) в вашу пользу.
В случае следования вышеуказанным советам, риски нарушения ваших прав и интересов значительно снизятся.
Источник: https://3m2.ua/stati/analitika/pokupka_pervichnoy_nedvizhimosti_nahodyascheysya_v_ipoteke_osnovnie_riski/
Как безопасно купить ипотечную квартиру в 2020 году: условия покупки и схема процесса
Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья. Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка. Подобная сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как купить квартиру, которая находится в ипотеке можно по очень привлекательным условиям.
Условия покупки ипотечной недвижимости
Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.
Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:
- Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
- Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.
Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».
Преимущества и недостатки
Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.
Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.
Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.
К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:
- Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
- Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
- Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.
Риски покупки ипотечной недвижимости
При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества. Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения. В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.
Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.
Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке
От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:
- Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
- Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.
Покупаем квартиру у собственника
Чтобы свести к нулю потенциальные риски при покупке ипотечной квартиры у собственника, необходимо:
- Получить согласие банка, в залоге которого находится квартира. При отсутствии письменного разрешения банка сделка является незаконной и может быть признана недействительной в любой момент проведения;
- Получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в соответствии количества прописанных в квартире жильцов количеству, заявленному собственником (важно помнить, что данная справка действительна в течение 10 дней и покупатель вправе запросить ее несколько раз в процессе проведения сделки). Выписка также позволит удостовериться в наличии/отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов, что может усложнить сделку. Читать про возможность прописки в ипотечной квартире;
- Запросить выписку ЕГРП для подтверждения отсутствия иного обременения на жилом объекте.
Прежде чем осуществить передачу денежных средств (залог, оплата ипотечного долга), необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором отдельным пунктом будут прописаны обязательства продавца при получении денег. Предварительный договор, как и основной, лучше заверить у нотариуса. Передачу денежных средств необходимо проводить в банке в присутствии менеджера.
Если квартира в залоге банка
Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, не только может оказаться более выгодной по цене, но и не будет осложнена всеми особенностями сделки, проводимой с владельцем. Банк полностью отвечает за «чистоту» жилого объекта.
Кроме того, для проведения сделки банк предоставляет покупателю 2 банковские ячейки, в одну из которых покупатель помещает сумму, причитающуюся кредитной организации (сумма основного долга, просроченные проценты, пени и штрафы), а во вторую – остаток суммы от стоимости объекта, в итоге передаваемую собственнику. Воспользоваться 2 ячейками можно и при осуществлении сделки с владельцем объекта.
После подписания договора купли-продажи происходит расчет с банком и кредитная организация возвращает закладную, с которой продавец и покупатель снимают обременения с квартиры в Росреестре. После чего продавец получает свою часть средств.
Какие документы нужны для покупки квартиры, которая находится в залоге у банка?
Для проведения сделки купли-продажи квартиры в ипотеке потребуются следующие документы:
- Ипотечный договор, по которому квартира перешла в залог банку;
- Свидетельство о праве собственности в случае наличия (отменены с 15 июля 2016 года);
- Выписка ЕГРП если квартира приобретена после 15 июля 2016 года;
- Выписка из домой книги;
- Подтверждение оплаты ЖКХ;
- Паспорта собственника – заемщика, созаемщика и покупателя.
Источник: https://ipotekunado.ru/voprosy/pokupka-ipotechnoy-kvartiry
