Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2020 году
Статья обновлена: 22 января 2020 г.
Здравствуйте. То что я описала на этой странице, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала описывать то, что написано на других юридических сайтах. Хочу, чтобы моя статья дополняла ваши знания.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).
Про проверку квартиры
По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, то после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.
Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника
После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Как проверить квартиру на задолженность по «коммуналке».
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.
Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, то задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Если вы будете передавать задаток, то обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, то суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.
Для оформления сделки может потребоваться нотариус
С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.
Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.
Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.
Передавайте деньги продавцу через гаранта
Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.
Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.
Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки
Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года. Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку. Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», то некоторым банкам потребуется именно эта выписка, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.
После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, то также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.
Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру
Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.
Если используете мат.капитал
Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, то после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.
Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/chto-nuzhno-znat
Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички — Юридические консультации
Статья обновлена: 21 ноября 2018 г.
Здравствуйте, читатель. Инструкция написана на моем опыте работы, опыте моих коллег и ситуаций у клиентов. Опишу на что обратить внимание, какие документы потребовать от продавца и изучить. Внимательно прочтите всю статью.
Здесь описана проверка только на вторичном рынке. Если собираетесь купить квартиру в новостройке у застройщика, эта статья не для Вас. Там совсем другие рекомендации, которые я опишу в другой статье, и обязательно вставлю сюда ссылку на неё.
- Проверяем квартиру и документы на неё
- Проверяем продавцов
Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест
Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной).
Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры.
Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.
Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 30 минут, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.
Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.
Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение или арест. Например, квартира находится в залоге у банка.
Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения или ареста быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём.
Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.
Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.
Образцы обычной выписки
(нажмите на картинку для ее увеличения)
БумажнаяЭлектронная
Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался)
Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту. Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.
https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew
В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору/документу.
Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа.
Или по решению суда.
Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года.
Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года.
На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.
https://www..com/watch?v=yEWD2BSGoew
Образцы расширенной выписки (о переходе прав)
(нажмите на картинку для ее увеличения)
БумажнаяЭлектронная
Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. А их много.
Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.
Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял.
Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник.
И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.
В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю. Если Вы откажитесь от такого варианта, я только за.
Источник: http://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverka-na-juridicheskuju-chistotu
Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Сделки с жильем на вторичном рынке недвижимости занимают существенную долю объема всех продаж. Это связано с неугасающим спросом на уже обжитые квартиры, находящиеся в районах с развитой социальной инфраструктурой.
Ведь не все могут себе позволить купить жилье в новостройке и потратиться на отделочные работы. Между тем не каждый представляет себе особенности сделок с объектами недвижимости, которые уже были в употреблении.
О том, что нужно знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке в России в 2018 году, пойдет речь далее.
Особенности вторичного рынка жилья в России
Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования.
Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало.
Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.
С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения.
В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации.
Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.
Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников.
Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни.
Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.
Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:
- регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
- квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
- арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.
Источник: https://sud-inform.com/pokupka-kvartiry-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu-vtorichki/
Что нужно знать, чтобы покупать жилье — Рынок жилья
14.11.2018 | 08:00 3164
Приобретение жилья, будь то квартира или дом, для подавляющего большинства самая крупная покупка в жизни. Рисковать такими суммами не хочется никому, поэтому, даже прибегая к услугам посредника, лучше самому разобраться в нюансах.
А разбираться – есть в чем. Сегодня мы поговорим о покупке квартиры на вторичном рынке. На первый взгляд, здесь меньше ловушек и подводных камней, чем при приобретении жилья в новостройке. Но это только так кажется.
Ликбез для миллионеров
Если у вас есть два миллиона рублей или более, то, скорее всего, с основами экономики вы знакомы. Впрочем, как говорится, повторение – мать учения.
Недвижимость является таким же товаром, как и все, что продается и покупается. Но имеются – как без этого – и свои особенности. Безусловно, как и на любом рынке, стоимость обусловлена желанием одного продать, а другого купить за какую-то сумму денег.
В зависимости от состояния рынка решающее слово остается за той или иной стороной. Когда цены растут стремительно – преимущество у продавца, когда топчутся на месте или повышаются незначительно – это уже рынок покупателя. Сегодня мы наблюдаем как раз второй случай.
Не стоит забывать и о том, что недвижимость – это актив и, как всякий актив, она обладает некоей ликвидностью. Чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала что-нибудь ненужное продать.
Или иначе: сегодня ты покупатель, а завтра – продавец. Конечно, мобильность российского населения существенно отличается от уровня, скажем, США. Однако варианты с улучшением жилищных условий никто не отменял.
Отсюда правило: покупаем то, что потом легко продать быстро и по адекватной цене. А потому учитываем такие факторы, как местоположение, время постройки, этажность дома, материал стен, планировки.
Листаем и просматриваем
Определившись с бюджетом будущей покупки, начинаем изыскания. Кто-то привязывает их к своим финансовым возможностям, кто-то – к любимой географии, поскольку жить хорошо там, где привычно, или, допустим, рядом с работой (детсадом, школой для ребенка – нужное подчеркнуть).
Далее, соразмерно предпочтениям и кошельку, то есть желаниям и возможностям, изучаем листинги – каталоги, в которых предлагается к продаже жилая недвижимость. Например, bn.ru, где предложений о продаже вторички немало.
Начинаем с того, что минимизируем собственные риски. Для этого отсекаем все подозрительные и заведомо проблемные квартиры. Одним из главных критериев здесь является цена, а именно те случаи, когда она значительно, на 20-30%, ниже среднерыночной.
Строго говоря, уже на стадии выбора консультация с риэлтором не будет лишней. Специалист сэкономит ваше время, сузит область поиска, а значит, не придется потом совершать лишние телефонные звонки и, что еще важнее, лишние выезды на просмотры.
А уж в умении правильно торговаться риэлтору вообще равных нет. А то иногда кандидат в покупатели пытается сбивать цену уже в первом телефонном разговоре и отказывается ехать на просмотр по той простой причине, что «продавец не хочет торговаться». Бывает, основанием для скидки кто-то считает тот факт, что больше денег нет.
Оставим подобные наивные попытки для каких-нибудь других случаев. Недвижимость – дело серьезное.
И вообще, опыт показывает, что два агента обычно находят общий язык быстрее, чем продавец и покупатель напрямую.
Вчитываемся и думаем
Итак, подходящий вариант найден, о цене тоже договорились. Что дальше? А дальше – бумажная волокита, то бишь проверка юридической чистоты квартиры.
Для этого сначала изучаем все документы на жилье. Начинаем с правоустанавливающих – это могут быть договоры купли-продажи, ренты, дарения, мены, передачи (в случае приватизации), свидетельство о наследстве, вступившие в силу решениях суда. Необходимо убедиться в том, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в Росреестре – об этом свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН).
В том случае, если продавец состоит или состоял в браке на момент приобретения недвижимости, для совершения сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу.
Если же есть несовершеннолетние дети, которые владеют долями в этой квартире, то нужно удостовериться в том, что органы опеки не возражают против продажи жилья.
Далее проверяем и самого продавца. Вот он предъявляет паспорт, а кто поручится, что этот паспорт подлинный и действующий, то есть не значится в базе данных МВД в качестве утерянного? Этот вопрос решается в местном паспортном столе.
Дееспособность продавца – тоже важная деталь. Иногда советуют, чтобы исключить неприятные сюрпризы в будущем, посетить вместе с ним местные психоневрологический и наркологический диспансеры для получения соответствующих справок. Но представьте себе реакцию гражданина, когда вы сделаете ему такое предложение. Опять-таки лучше действовать через посредников – риэлтор риэлтору глаз не выклюет.
Когда пора заключать договора
Гражданский кодекс РФ утверждает, что договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме, обязательного нотариального заверения не требуется. Типовой формы договора нет, но на практике риэлторы стараются внести в его текст максимальное количество сведений.
Как уберечься от недействительной сделкиСуществует ряд оснований, по которым заключенная сделка с недвижимостью может >>Одна часть этих сведений нужна для регистрации факта перехода собственности в Росреестре, а другая часть понадобится сторонам сделки в случае возникновения взаимных претензий.
Возможно, собственник будет уговаривать: давайте укажем в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры. Его выгода понятна – меньше налогов заплатит. Но вам-то, покупателю, оно надо?
В случае возникновения судебных споров или еще каких разбирательств вы сможете претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре, а не той, что уплачена фактически.
И потом, получение налогового вычета в полном объеме тоже немаловажно (об этом ниже).
О расчетах. Лучше всего воспользоваться помощью банка – это наиболее безопасный и давно апробированный способ передачи денег от покупателя к продавцу. Это может быть банковская ячейка (метод наиболее популярный), банковский аккредитив, депозит нотариуса или специальный эскроу-счет – этот способ только испытывают на вторичном рынке, а на первичке с 1 июля 2019 года для новых проектов он станет уже нормой.
Налоговый вычет
Что еще нужно узнать, прежде чем покупать квартиру? Важный момент: вы имеете право на имущественный налоговый вычет. Согласно российскому законодательству, после несложной процедуры покупатель может вернуть до 260 тыс. руб., а если квартира приобретена с помощью средств ипотечного кредита, то и вовсе до 650 тыс.
О других особенностях сделок с недвижимостью вам расскажет ваш риэлтор или специализированный юрист.
Игорь Воронин pressfoto.ru, Алексей Александронок
Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/249501/
Типовые риски при покупке квартиры
Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?
Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.
Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.
Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).
Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.
Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).
Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.
Что касается Продавца, то у него забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.
Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.
Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.
У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.
Типовые риски покупки квартиры в новостройке
Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.
Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:
- «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
- Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
- «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
- «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
- Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
- Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.
Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.
Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».
Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.
Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.
Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.
Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):
По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.
Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.
Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.
Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке
Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю.
Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем.
Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.
Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.
А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.
Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.
С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.
Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).
Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/
