Обмен ипотечной квартиры на дом

Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

от
3.2 млн
руб.

от
3.8 млн
руб.

от
1 млн
руб.

от
879 тыс
руб.

24 июля 2014 года

Ипотека – дело серьезное. И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России. Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой? Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться.

Жизненная ситуация или смена места жительства

В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Заемщики платили аккуратно и не допускали просрочек. Жизнь текла размеренно и спокойно. Однако в 2012 году руководство фирмы, где работал глава семьи, предложило ему пойти на повышение и переехать в Санкт-Петербург.

Предложение было заманчивое, но встал вопрос: что делать с ипотечной квартирой? Муж, конечно, мог снять в аренду жилище в Северной столице и периодически приезжать в Москву, однако вскоре и супруга нашла в Санкт-Петербурге высокооплачиваемую работу. В этих условиях Добротворские решили отказаться от жилплощади в Москве. Но как это сделать? Квартира в ипотеке и платить за нее надо было еще семь лет.

Закрыть же полностью кредит семья не могла: слишком большой была сумма разовой выплаты.

Совет банкиров

Добротворские обратились за советом в банк, где его сотрудники пояснили, что проблему можно решить тремя способами: полностью закрыть кредит, оформить перевод долга на третье лицо либо обменять квартиру на равноценную. Представители банка предупредили, что хотя закон и позволяет перевести долг на третье лицо, но кредитные организации неохотно идут на это, так как замена должника ухудшает качество ссуды в глазах ЦБ РФ. В итоге выбор оказался невелик: Добротворские остановились на обмене.

Обмен или замена залога

Эта процедура называется заменой залога, возможность которой предусмотрена ст. 345 ГК РФ. Порядок ипотечной замены регулируется даже не кредитным договором, а внутренними регламентами и положениями банка. У каждой кредитной организации здесь свои требования: одни разрешают замену ипотечного залога после истечения не менее чем 2/3 срока кредитного договора.

Другие – разрешают обменять жилье через два-три года после заключения сделки. Обязательное условие: заемщик не может иметь просроченную задолженность или нарушать график платежей. Новая квартира в стоимостном выражении должна покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся задолженность по кредиту с учетом начисленных процентов.

При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных условий банк откажет в замене залога.

Краткий алгоритм замены залога

Итак, что же надо сделать. Для начала необходимо выяснить: предусматривают ли регламенты кредитной организации замену залога по желанию заемщика. Именно по желанию, а не по каким-то другим основаниям.

Затем следует узнать у сотрудников банка, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, новая квартира должна находиться в зоне деятельности филиала или представительства банка.

Если облюбованное жилище располагается, например, в 1000 километров от ближайшего отделения кредитной организации, то последняя никогда не разрешит подобный обмен.

Кредитор должен держать должника на расстоянии «вытянутой руки», то есть иметь возможность добраться до него в течение одного дня на автомобиле и проверить состояние залога. Если это правило не соблюдается, кредит вообще не выдается. Тем более ипотечный. Конечно, есть и исключения, но они очень редки.

Следующий этап – это проверка правовой чистоты выбранной для обмена квартиры. Схема, в принципе, стандартная. Проводится она заемщиком совместно со службой безопасности или отделом по взысканию долгов банка. За короткий срок предстоит взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС. Параллельно «безопасники» кредитной организации по базам, имеющимся в их распоряжении, проверяют вторую сторону сделки на судимость и собирают о ней сведения всеми законными средствами.

Если замечаний и претензий нет, то одновременно готовятся два пакета бумаг: договор обмена квартир и передача нового жилья в залог банка. Нелишне упомянуть, что регистрация прав собственности владельцев на жилые помещения происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на недвижимость. И все это осуществляется под контролем банка. Обычно всю процедуру можно провести за два-три месяца.

Совет адвоката

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, в которой необходимо учесть все нюансы, прежде чем проводить ее в жизнь. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам сначала посоветоваться с адвокатом. Ведь если что-то пойдет не так, то проиграть может любая из сторон.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

37058 (4 сегодня)

Источник: https://www.irn.ru/articles/37796.html

Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Идентификационный код.
• Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
• Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

• ни разу не просрочили платеж.
• участвуют в зарплатном проекте.
• хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
3. Квартира становится вашей.
4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

• Покупатель становится новым заемщиком.
• Продавец теряет статус собственника и заемщика.
• Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

• Меньший долг перед банком.
• Все чисто в юридическом плане.
• Банк выступает в качестве гаранта сделки.
• Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/ipoteka/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Как проходит обмен недвижимости?

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Как обменять ипотечную квартиру?

На сего­дняш­ний день ипо­те­ка — это наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ный спо­соб обза­ве­стись жильем с помо­щью заем­ных средств. Одна­ко, несмот­ря на то, что жил­пло­щадь сра­зу же ста­но­вит­ся соб­ствен­но­стью заем­щи­ка, она оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка. При этом ипо­теч­ные зай­мы оформ­ля­ют­ся, чаще все­го, на десят­ки лет, а за этот пери­од мате­ри­аль­ное поло­же­ние заем­щи­ка и его жиз­нен­ные обсто­я­тель­ства могут суще­ствен­но изме­нить­ся.

Как обме­нять квар­ти­ру в ипо­те­ке: усло­вия обме­на и аль­тер­на­ти­ва

Появ­ле­ние в семье детей, уве­ли­че­ние или, наобо­рот, умень­ше­ние дохо­да, жела­ние обза­ве­стись дру­гой более или менее ком­фор­та­бель­ной недви­жи­мо­стью — все это ста­но­вит­ся пово­дом, что­бы заду­мать­ся об обмене квар­ти­ры, кото­рая нахо­дит­ся в ипо­те­ке у бан­ка. Тот факт, что жилье, нахо­дить­ся в зало­ге, в свою оче­редь, затруд­ня­ет сво­бод­ное про­ве­де­ние раз­лич­ных сде­лок, свя­зан­ных с этой квар­ти­рой. В тео­рии обме­нять ипо­теч­ную квар­ти­ру не слож­но, но на прак­ти­ке совер­шить обмен не так уж и про­сто.

На такую сдел­ку, в первую оче­редь, заем­щи­ку нуж­но полу­чить согла­сие от бан­ка на обмен, ведь имен­но у него в зало­ге нахо­дить­ся квар­ти­ра. Для это­го необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в кре­ди­ту­ю­щий банк с прось­бой, оформ­лен­ной в пись­мен­ном виде, раз­ре­шить обме­нять квар­ти­ру, нахо­дя­щу­ю­ся у него в ипо­те­ке. Вме­сте с заяв­ле­ни­ем необ­хо­ди­мо пред­ста­вить сле­ду­ю­щий набор доку­мен­тов:

• Копия и ори­ги­нал пас­пор­та
• Сви­де­тель­ство о заклю­че­нии бра­ка, если заем­щик состо­ит в бра­ке
• Копия лице­во­го сче­та
• Выпис­ка из домо­вой кни­ги
• Доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие свое­вре­мен­ность выплат.

Про­це­ду­ра обме­на ипо­теч­ной квар­ти­ры несколь­ко про­бле­ма­тич­ная и доволь­но слож­ная, при этом не несу­щая кре­ди­то­ру ника­кой выго­ды. Одна­ко финан­со­вые учре­жде­ния, как пра­ви­ло, идут навстре­чу сво­им доб­ро­со­вест­ным заем­щи­кам, но тре­бу­ют от них выпол­не­ния кон­крет­ных усло­вий.

Условия обмена ипотечной недвижимости

Перед тем, как обме­нять недви­жи­мость в ипо­те­ке, важ­но отме­тить тон­ко­сти и нюан­сы дан­ной сдел­ки. По усло­ви­ям кре­ди­то­ров обмен жилья, взя­то­го в ипо­те­ку, воз­мо­жен толь­ко при заклю­че­нии дого­во­ра про­да­жи уже суще­ству­ю­щей квар­ти­ры и покуп­ки новой недви­жи­мо­сти, соот­вет­ству­ю­щей тре­бо­ва­ни­ям кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Банк в обя­за­тель­ном поряд­ке дол­жен оце­нить новый объ­ект кре­ди­то­ва­ния, а за оцен­ку жилья пла­тит заем­щик.

Кро­ме того, преж­де чем обме­нять жилье в ипо­те­ке, заем­щик дол­жен будет предо­ста­вить повтор­но пол­ный пакет доку­мен­тов, тре­бу­е­мый для заклю­че­ния ипо­теч­но­го дого­во­ра, сно­ва при­не­сти все справ­ки. Так­же необ­хо­ди­мо напи­сать заяв­ле­ние на уве­ли­че­ние раз­ме­ра ипо­те­ки на сум­му по раз­ни­це меж­ду сто­и­мо­стью обме­ни­ва­е­мо­го и поку­па­е­мо­го жилья. Финан­со­вые учре­жде­ния часто тре­бу­ют, что­бы заем­щик сра­зу пога­сил пер­во­на­чаль­ный взнос за новую квар­ти­ру.

Усло­вия обме­на недви­жи­мо­сти, нахо­дя­щей­ся в ипо­те­ке у бан­ка

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция лег­че согла­сит­ся на сдел­ку, если заем­щик обра­тит­ся в агент­ство недви­жи­мо­сти, с кото­рым сотруд­ни­ча­ет банк. А если первую недви­жи­мость заем­щик при­об­ре­тал так­же через это агент­ство, то сле­ду­ю­щее при­об­ре­те­ние или обмен квар­ти­ры будет более доступ­ным. При этом банк име­ет пра­во пере­про­ве­рить кре­дит­ную исто­рию заем­щи­ка с целью выяв­ле­ния нега­тив­ных сто­рон, и вполне может отка­зать в обмене ипо­теч­ной квар­ти­ры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отка­зал­ся давать согла­сие на обмен жилья в ипо­те­ке, то тут уже ниче­го не поде­ла­ешь, при­дет­ся жить на ста­ром месте или же досроч­но пога­сить ипо­теч­ный кре­дит. Ну а при полу­че­нии офи­ци­аль­но­го под­твер­жде­ния того, что кре­ди­тор не воз­ра­жа­ет про­тив обме­на квар­ти­ры, упро­щен­ная после­до­ва­тель­ность дей­ствий по совер­ше­нию двух сде­лок куп­ли-про­да­жи будет про­ис­хо­дить, при­мер­но, так:

• Заклю­че­ние двух дого­во­ров куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­го иму­ще­ства, при этом та квар­ти­ра, кото­рую заем­щик про­да­ет, юри­ди­че­ски все еще будет нахо­дить­ся в зало­ге у бан­ка
• После реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти заем­щи­ка на новую недви­жи­мость, она пере­хо­дит в залог кре­дит­ной орга­ни­за­ции
• Банк дает согла­сие на сня­тие обре­ме­не­ния с про­дан­ной квар­ти­ры, а новый соб­ствен­ник полу­ча­ет воз­мож­ность прой­ти госре­ги­ста­цию пра­ва соб­ствен­но­сти на дан­ное жилье.

При этом в выгод­ном поло­же­нии ока­зы­ва­ет­ся толь­ко заем­щик, посколь­ку ни бан­ку, ни поку­па­те­лю ника­ких выгод при реа­ли­за­ции дан­ной схе­мы не преду­смот­ре­но. Поэто­му заем­щи­ку даже при согла­сии бан­ка на обмен будет весь­ма про­бле­ма­тич­но най­ти поку­па­те­ля-про­дав­ца, кото­рый согла­сить­ся на то, что какое-то вре­мя его квар­ти­ра будет зало­же­на кре­ди­то­рам. Кро­ме того, про­дав­цу при­дет­ся под­го­то­вить целых ряд доку­мен­тов и бумаг на недви­жи­мость, что­бы поку­па­тель-заем­щик мог ее застра­хо­вать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заем­щик не может или не хочет по каким-либо при­чи­нам совер­шать обмен, то он может вос­поль­зо­вать­ся аль­тер­на­тив­ной схе­мой: про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру и при­об­ре­сти дру­гую недви­жи­мость. Этот вари­ант будет осу­ществ­лять­ся по сле­ду­ю­ще­му алго­рит­му:

• Сбор заем­щи­ком все­го паке­та бумаг на новый жилищ­ный кре­дит
• Пода­ча заяв­ле­ния и ожи­да­ние поло­жи­тель­но­го реше­ния бан­ка на сдел­ку
• Ипо­теч­ное жилье выво­дит­ся из-под зало­га бан­ка посред­ством крат­ко­сроч­но­го зай­ма
• Недви­жи­мость без обре­ме­не­ния быст­ро реа­ли­зу­ет­ся по рыноч­ной цене
• На денеж­ные сред­ства, выру­чен­ные от про­да­жи квар­ти­ры, преж­де все­го, пога­ша­ет­ся крат­ко­сроч­ный кре­дит
• На остав­шу­ю­ся сум­му при­об­ре­та­ет­ся новое жилье или при­об­ре­та­ет­ся более ком­фор­та­бель­ная недви­жи­мость с помо­щью ипо­те­ки, а остав­ши­е­ся день­ги направ­ля­ют­ся на пер­во­на­чаль­ный взнос.

Отме­тим, что в дан­ном слу­чае необ­хо­ди­мо забла­го­вре­мен­но полу­чить под­твер­жде­ние от бан­ка, что он готов предо­ста­вить ссу­ду на при­об­ре­те­ние дру­го­го жилья, ина­че заем­щик рис­ку­ет остать­ся без обе­их квар­тир.

(3 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Обмен квартир с доплатой через ипотеку

В настоящее время прямой обмен квартиры на квартиру редко встречается. Чаще всего речь идет о купле-продаже, потому как найти две практически равнозначные квартиры для обычного обмена в основном не представляется возможным. Высокая стоимость недвижимости и финансовые трудности не всем позволяют купить или обменять квартиру, используя в качестве доплаты личные финансы. Поэтому все большую популярность набирает обмен квартир с доплатой через ипотеку.

Такая сделка имеет смысл, если человек хочет улучшить свои жилищные условия, обменяв маленькую квартиру на более просторную или, находящуюся в более престижном или удобном районе. Ипотечный кредит берут на сумму ценовой разницы между имеющейся и приобретаемой квартирой. Обмен, при котором происходит продажа квартиры с одновременной покупкой новой квартиры (с доплатой), принято называть альтернативным. Для таких обменов многие банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования.

Чтобы разобраться в сложных нюансах ипотечных схем, часто требуется помощь опытного специалиста.

Обмен квартир с доплатой по ипотеке возможен в нескольких вариантах

• Заемщик одновременно продает старое и покупает новое жилье, привлекая ипотечный кредит для уплаты разницы в стоимости квартир. Таким образом, квартира, которую заемщик покупает, будет находиться в залоге у банка. Если квартира, которую хочет купить заемщик, стоит больше, чем вырученные деньги от продажи старого жилья вместе с ипотечным займом, заемщик оплачивает недостающую сумму самостоятельно.
• Для обмена квартиры с доплатой ипотекой заемщик передает в залог банку свою старую квартиру. Банк, в свою очередь, выдаст заемщику около 70% от ее стоимости. Как и в первом случае, если приобретаемая квартира стоит больше, чем полученные от банка 70%, заемщик должен дополнительно изыскать недостающую сумму.
• Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры. Получается, что и старая, и новая квартира находятся под залогом. Это наиболее сложный вариант обмена квартиры с доплатой по ипотеке, и он больше подходит людям с прочным финансовым состоянием.

Как обменять квартиру с ипотекой

Заемщик может столкнуться с рядом сложностей и нюансов. Во-первых, банк может отказать в ипотечном кредитовании на обмен квартиры. Причем, заемщику могут даже не объяснить причину отказа в ипотеке. По этой причине перед продажей своей квартиры, сначала нужно подать документы в банк, и только после одобрения, браться за продажу жилья.

Во-вторых, у заемщика может не хватать времени, опыта и сил на оперативную продажу своего жилья. Чтобы снизить риски при обмене квартиры на квартиру с доплатой по ипотеке, продажа старой и покупка новой квартиры должна быть осуществлена в один день. В случае если это сделать невозможно, срок между продажей и покупкой должен быть сокращен до минимума.

Поэтому проще и безопаснее осуществить обмен квартир с доплатой по ипотеке с помощью риэлтерской компании. У таких фирм, как правило, налажены отношения с банкам, выдающими ипотечные кредиты, и вероятность получения  кредита их клиентом выше, чем вероятность получения ипотечного кредита самостоятельного заемщика.

Стоимость услуг риэлтора по обмену квартиры с доплатой по ипотеке

Наша компания по купле-продаже и обмену недвижимости «Дом Недвижимости Вотчина» будет рада помочь Вам обменять квартиру с максимальной выгодой. Мы работаем со многими известными банками: Альфа Банк, ВТБ 24, Сбербанк, Московский кредитный банк и др.

Стоимость услуг при обмене квартир:

• новостройки – от 2%;
• вторичное жилье – от 2%;
• загородная недвижимость – от 3%.

Наши специалисты окажут консультацию по вопросам обмена квартир с доплатой по ипотеке, помогут получить наиболее выгодный ипотечный кредит, подберут максимально подходящую Вам квартиру. Мы возьмем на себя продажу Вашей квартиры, в том числе, проведем оценочные работы для определения ее стоимости, найдем покупателя, подготовим документы для продажи.

Кроме того, мы проверим покупаемую квартиру на юридическую чистоту и наличие мошеннических схем, подготовим документы для покупки жилья, обеспечим безопасный взаиморасчет между сторонами сделки. Мы на рынке оказания услуг по купле-продаже недвижимости уже более 15 лет, и за это время помогли приобрести жилье многим семьям!
Объекты

Фото Название объекта Цена Площадь Комнат Этаж

Москва, район Северное Тушино, Планерная ул., 3К1	6 500 000 р.	Общая: 36 кв.м.	1	3/9
Москва, СВАО, р-н Останкинский, Березовая аллея, 17к1	6 700 000 р.	Общая: 30 кв.м.	1	3/18
Новощукинская ул., 6	7 100 000 р.	Общая: 42,8 кв.м.	2	4/5
Москва, район Теплый Стан, Профсоюзная ул., 156К1	7 135 000 р.	Общая: 44 кв.м.	2	6/9
Московская область, Красногорский район, Красногорск, Павшинская Пойма, Красногорский бульвар, д.20	8 400 000 р.	Общая: 75 кв.м.	2	4/22
Москва, район Фили-Давыдково, Большая Филевская ул., 47 к1	8 500 000 р.	Общая: 49 кв.м.	2	2/5
Москва, СВАО, р-н Отрадное, ул. Декабристов, 26	8 500 000 р.	Общая: 52,1 кв.м.	2	2/12
Москва, СВАО, р-н Отрадное, Северный бул., 6	8 600 000 р.	Общая: 64 кв.м.	3	6/12
Москва, ЦАО, р-н Басманный, Рубцовская наб., 4К1	8 900 000 р.	Общая: 38,7 кв.м.	1	12/16
Москва, район Текстильщики, Саратовская ул., 1К2	9 100 000 р.	Общая: 63,1 кв.м.	3	10/16
Москва, район Измайлово, Нижняя Первомайская ул., 12Б	10 400 000 р.	Общая: 60 кв.м.	2	5/5
Москва, Крылатское, Осенний бульвар, 10К2	10 750 000 р.	Общая: 38 кв.м.	1	13/17
Москва, район Кузьминки, Волгоградский просп., 94к1	12 490 000 р.	Общая: 72,3 кв.м.	2	3/12
Москва, район Текстильщики, 1-й Саратовский проезд, 3	12 800 000 р.	Общая: 84,7 кв.м.	4	3/5
Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Фридриха Энгельса, 3-5С1	13 200 000 р.	Общая: 50 кв.м.	2	4/6
Москва, ЦАО, р-н Басманный, Казарменный пер., 8С1	17 990 000 р.	Общая: 48,8 кв.м.	1	2/7
Москва, район Куркино, Юровская ул., 95К2	20 000 000 р.	Общая: 72,1 кв.м.	2	5/10
Москва, ВАО, р-н Преображенское, Суворовская ул., 10А	25 000 000 р.	Общая: 75 кв.м.	2	3/9
Москва, район Академический, ул. Кедрова, 19К1	25 500 000 р.	Общая: 98,8 кв.м.	4	5/17
Москва, ЮАО, р-н Чертаново Северное, Кировоградская ул., 9К3	28 500 000 р.	Общая: 145 кв.м.	4	5/18

Источник: http://www.votchina.com/obmen-kvartir-s-doplatoy-cherez-ipoteku/

Как продать или обменять ипотечную квартиру

Вы купили квартиру в ипотеку и однажды решили переехать в другой город или страну. Или в ожидании двойни поняли, что нужно больше пространства. Или вот ещё — знакомые продают квартиру, которая вам очень нравится: район хороший, планировка удобная, ремонт с душой. Да мало ли случаев, когда вы решили продать или обменять квартиру в ипотеке. Можно ли это сделать, сложно ли, долго ли — обо всём этом и расскажем, в деталях, как вы любите.

Три способа продать квартиру в ипотеке

1. Досрочная оплата ипотеки: рискованно, но быстро
Схема простая — закрыть ипотеку, снять обременение с квартиры и после этого заключить обычный договор купли-продажи. Погасить ипотеку можно самим, взяв потребительский кредит, накопив или заняв у друзей. Или с помощью покупателя, согласного отдать задаток, который и поможет закрыть ипотеку. Такая сделка для покупателя довольно рисковая, поэтому многие идут на подобное, если хозяин квартиры согласен уступить 20-30% от рыночной стоимости. Это самый быстрый вариант продать квартиру в ипотеке, хотя и с высокой степенью риска как для продавца, так и покупателя.

https://www.youtube.com/watch?v=HOm61QjB8zU

План действий

• Найти покупателя.
• Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
• Составить предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверить у нотариуса.
• Взять у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту.
• Внести остаток в банк, закрыть ипотеку, снять обременение.
• Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
• Получить оставшуюся сумму от покупателя.

2. Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не быстро
В отличие от первого варианта, банк берёт на себя роль получателя задатка. В этом случае обе стороны процесса могут не волноваться. Сделка с участием банка — безопасная. Другое дело, что все сроки тоже диктует банк, поэтому продажа может затянуться.

План действий

• Найти покупателя.
• Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
• Арендовать две депозитарные ячейки (такая услуга стоит денег). В первой разместить сумму остатка по кредиту для банка. Во второй — оставшуюся часть стоимости квартиры для продавца.
• Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
• После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
• Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
• Продавец получает доступ к второй ячейке с оставшимися деньгами.

3. Переоформление ипотеки на покупателя: все довольны, но сложно
В этом случае одновременно продаётся квартира и кредит. Покупатель берёт на себя обязательства по ипотеке продавца — на тех же условиях или на других, в зависимости от того, как банк оценит нового заемщика. Проще и удобнее проводить такую сделку в рамках одного банка.

План действий

• Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
• Найти покупателя или выбрать по рекомендации банка.
• Покупатель вносит первый взнос, закрывающий остаток долга продавца перед банком.
• Снять обременение с квартиры.
• Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
• Банк подписывает с новым собственником кредитный договор.
• Получить оставшуюся сумму от покупателя (или его банка).

Можно ли не продавать, а обменять квартиру в ипотеке?

Если кратко, то да, но нужно соответствовать определенным требованиям. В разных банках они разные. В целом условия выглядят примерно так или очень похоже.

• Прошло 5 лет с момента подписания ипотечного договора, а большая часть задолженности погашена. Срок существует, чтобы ограничить перепродажу жилья с целью заработать на этом.
• Вы добросовестно и без просрочек оплачиваете ипотеку.
• Новая квартира находится в регионе, который обслуживается данным банком.

План действий

• Получить согласие банка на обмен ипотечной квартиры.
• Подписать договор мены. Залогом становится другой объект недвижимости.
• Оформить потребительский кредит для погашения предыдущей ипотеки.
• Заключить одновременно два договора купли-продажи. Старая квартира продается, новая покупается.

Какой бы путь вы ни выбрали, обязательно сначала проконсультируетесь со специалистами вашего банка.

Источник: https://www.sevgorod.ru/about/articles/id43/