Нужна ли оценка квартиры при продаже?

Почему многие не делают оценку для физических лиц при продаже

В 2019м году мы получаем большое число звонков от клиентов, которым нужна оценка недвижимости физических лиц для её продажи. Во всех разделах нашего сайта мы стараемся обращать внимание, что такую услугу мы не оказываем. Более того, далеко не все оценочные компании делают такие работы. Люди не могут понять, в чём здесь дело, поэтому звонят, чтобы просто разобраться, как провести оценку для нотариуса при продаже имущества. Чтобы сэкономить Ваше время на поиск информации, мы и написали эту статью.

Обратите внимание! Речь идёт исключительно о недвижимости физических лиц и только для продажи и оформления наследства. А также о дарении имущества дальнему родственнику или постороннему человеку.

Какая разница для чего нужна оценка

Мы уже много писали о том, что согласно Закону каждый отчет об оценке имеет четко определенную цель или функцию. При этом документ может быть использован исключительно для выполнения этой цели. Самыми популярными функциями оценки являются: продажа или дарение, предъявление в суде и определение стоимости для целей бухгалтерского учёта.

Казалось бы, какая разница, например, между подготовкой документов для продажи и для дарения. Ведь оба таких отчета оценщика делаются для предъявления у нотариуса. И сама процедура проведения похожа: анализируем объявления по продаже недвижимости и делаем вывод о вероятной цене нашего имущества.

Отличие же в том, что при проведении оценки имущества физических лиц для продажи необходима регистрация в базе данных Фонда государственного имущества Украины. Вот на этом моменте мы остановимся подробнее.

Регистрация отчетов оценщиков в базе данных ФГИУ

Давайте рассмотрим данный вопрос «с двух сторон». Во-первых, необходимо понять, о какой регистрации идёт речь и зачем она нужна. Во-вторых, понять, почему не все оценочные компании предоставляют услуги по внесению результатов проведения оценки в этот реестр.

Что такое регистрация, для чего она нужна

Общеизвестно, что с тех пор, как появилась оценка недвижимости для целей налогообложения физических лиц, для недобросовестных оценщиков и их клиентов велико было желание исказить стоимость. Поскольку именно с оценочной стоимости рассчитываются налоги и обязательные платежи при оформлении сделки купли-продажи недвижимости.

Был достаточно длительный период, когда такие горе-фирмы определяли стоимость квартиры в Киеве в 49 тысяч грн. В результате государство недополучало налоги, а «белые» оценщики были неконкурентными. Ведь не все задумываются, что подобные заниженные оценки чреваты уголовными делами. Подписи в таких отчетах в большинстве случаев подделываются, печать сейчас тоже сделать для аферистов не проблема… Ну, в общем, нужно было что-то делать с этим явлением.

Исходя из этого, Фонд государственного имущества как регулятор оценочной деятельности в Украины, ввел обязательную регистрацию отчетов для целей налогообложения – а именно для продажи и для оформления наследства. Результатом проведения регистрации является присвоение документу уникального номера. Этот номер нужен для того, чтобы нотариус мог проверить, есть ли такой документ в базе данных. Если есть, – можно проводить сделку.

В этой базе данных есть ориентиры по стоимости недвижимости в разных районах Киева и других городов. Ниже этой стоимости зарегистрировать оценку нельзя. Таким образом, планировалось нечестным оценщикам что называется «перекрыть кислород». Однако на практике не всё получилось так, как планировалось.

Почему регистрация – это проблема для оценщиков

На практике всё выглядит не так красиво. Мы хотим обратить внимание на три главных аспекта, из-за которым, собственно, мы и не делаем оценку недвижимости физических лиц для продажи.

1. Стоимость регистрации составляет около 1900 грн. Речь не об услугах оценочной компании, а о том, что указанную сумму нужно перечислить за регистрацию одной из нескольких частных компаний. То есть при стоимости работы по определению стоимости квартиры, например, в 2500 грн, 1900 грн из них нужно отдать за регистрацию результатов работы.
2. Ориентиры по стоимости не всегда адекватны. В целом, описанная выше система, работает более-менее корректно. Однако по некоторым конкретным объектам бывают казусы. Система может пропускать только отчеты с явно завышенной стоимостью. Получаем ситуацию: клиент не доволен качеством работы, поскольку стоимость неадекватна, а лишние налоги никто платить не хочет. Однако работа уже сделана, и деньги за регистрацию заплачены.
3. Оплата идёт не за саму регистрацию, а за её попытку. Часто бывает и так, что для того, чтобы зарегистрировать стоимость объекта недвижимости нужно более одной попытки. А каждая из них, как мы упоминали выше, стоит 1900 грн. Причины такой ситуации могут быть разные. «Не угадали» со стоимостью, поскольку в базе указан неадекватный ориентир (см. пункт 2). Или просто сбой системы. Понятно, что деньги за такие неудачные регистрации никто никому не возвращает.
4. Недобросовестная конкуренция. Мы начинали с того, что вся эта история с регистрацией в базе данных затевалась для того, чтобы не допустить заниженной оценки и уклонения от налогов. Однако, на практике, полностью избавиться от такого явления не удалось. Регулярно появляются оценщики, которые пользуются техническим несовершенством электронного модуля и таки ухитряются регистрировать заниженные оценки. Для квартир это делается вводом в систему заведомо неправдивых данные. Например, состояние современного качественного дома указывается как неудовлетворительное и чуть ли не аварийное. Для квартир на Крещатике пишут, что они расположены в периферийной части поселка городского типа. Ну и так далее. Нужно сказать, что Фонд государственного имущества, регулярно забирает сертификаты у таких оценочных компаний, но они всё равно появляются, как грибы после дождя.

Исходя из этого, мы не определяем стоимость недвижимости физических лиц для продажи и для оформления наследства. Если же Вам необходима оценка для предъявления в суде, оформления договора дарения или для целей бухгалтерского и налогового учёта, – мы к Вашим услугам!

Источник: https://realexpert.ua/pochemu-my-ne-delaem-oczenku-nedvizhimosti-fizicheskih-licz-dlya-prodazhi/

В украине готовят новые правила налоговой оценки жилья при покупке-продаже

В Украине поменяют правила налоговой оценки недвижимости при сделках купли-продажи и перезапустят государственную базу данных — «Единую базу данных отчетов об оценке». Для этого разрабатывается специальный законопроект: «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины (о ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации с отчетов об оценке объектов недвижимости)».

Документ еще не готов — потому до конца неясно, как именно будет работать новая система оценки. Но уже понятна его цель и главный лейтмотив. По словам одного из соавторов главы комитета Верховной Рады по вопросам энергетики и жилищно-коммунальных услуг Андрея Геруса, доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже рыночной стоимости такого объекта в «Единой базе отчетов об оценке».

В Украине запретят риелторов. Вместо них будут брокеры и агенты

Как заметил Герус, законопроект разрабатывался, чтобы «при оформлении сделок с недвижимостью украинцы не платили несправедливые и искусственно придуманные платежи каким схемным прокладкам».

На текущий момент средняя оценка квартиры в Киеве стоит порядка 1500 грн. Сам оценщик берет 200-500 грн., остальное — оплата за внесение данных в единую базу оценки. Эксперты подчеркивают, что этот ценник завышен как минимум на треть, уверяя, что реальная стоимость находится в рамках 700-1000 грн. Это услуги оценщикам вместе с правом пользования базой ФГИ.

«Конечно, много зависит от стоимости времени разных профессионалов-оценщиков. Плюс, хранение в базе (хостинг/сервер/блокчейн)», — отметил UBR.ua частный риелтор Александр Гришко.

Что исправят в базе оценки недвижимости

Завышенные цены на налоговую оценку недвижимости возникли из-за дополнительных посредников, без которых нельзя провести сделку. Когда человек продает квартиру и проводит обязательную оценку (с которой будут рассчитываться налоги), ему приходится платить не только оценщикам, но и компаниям, которые вносят данные в вышеупомянутую базу ФГИ. Без этого никак.

Именно услуги допущенных к реестру компаний (аккредитованы при Фонде госимущества) самые дорогие, и именно от них предложат отказаться авторы нового законопроекта, если верить Андрею Герусу.

Оценщикам могут открыть прямой доступ в «Единую базу данных отчетов об оценке». Со всеми вытекающими отсюда последствиями: ответственностью за вносимые данные, за использование базы и пр.

Киев и пригород застроят доходными домами. Что предложат людям

«Вопрос сейчас не в обязательности оценки для целей налогообложения, а в оплате услуг непонятным частным структурам непонятно за что. Оценка должна быть, здесь нет вопросов. Единственное, что нужно сделать — чтобы оценщики не имели возможность искусственно занижать стоимость объекта в отчете. Видимо в целом все можно оставить, но убрать частные структуры, передав все в управление государству», — подчеркнул в беседе с UBR.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

Какой будет минимальная/максимальная стоимость пользования государственной базой данных ФГИ — пока неизвестно. Ясно лишь, что ее надо обслуживать. Непонятен и новый механизм, который будет предложен законодателями. Есть только надежда на то, что он будет объективным, удобным и недорогим.

Кому нужно оценивать недвижимость

Точно известно, что новый законопроект не коснется новостроек. На первичке покупатель приобретает не квартиры, а инвестирует в строительство квартиры. Все остальное считается вторичкой, то есть когда квартира уже готова и есть владелец.

Следовательно, проект затронет вторичный рынок жилой недвижимости, коммерческих объектов, земли и госимущества. Где проводить оценку обязаны по закону.

«При продаже/покупке вторичного жилья обязательно участие оценщика. Смысл в том, чтобы нельзя было оформить фиктивную продажу по заниженной цене. Именно оценщики должны определять оценочную стоимость квартиры. Но неясно, что будет иметь большую силу, вердикт оценщика или желание собственника быстрее продать квартиру по заниженной цене, например, в случае какого-то личного форс-мажора», — отметила UBR.ua эксперт по недвижимости Виктория Берещак.

Объективная оценка недвижимости

Впрочем, цена налоговой оценки — не единственная проблема. У риелторов остается масса вопросов и к механизму оценки, который применяется старой системой ФГИ. До сих пор никто толком не знает, по каким алгоритмам она определяет цены квартир — данные закрыты. И методология непостижима для экспертов. Известно лишь, что есть специальные модули, которые мониторят средние цены по разным видам недвижимости, в привязке к запросам продавцов, а не к реальным сделкам по купле-продаже.

Потому эксперты жалуются на то, что алгоритм выдает завышенную стоимость жилья (так называемые хотелки продавцов), и людям приходится серьезно переплачивать на налогах.

Ипотека-2019. Украинские банки готовятся снижать ставки

«При продаже приходилось делать оценку на несколько тысяч долларов выше (чтобы система пропустила покупку-продажу) и платить налог соответственно больше, чем по факту договаривались стороны», — рассказал UBR.ua Александр Гришко.

Как новый законопроект будет решить эту проблему — пока и близко непонятно. Не исключено, что он вообще не затронет техническую часть работы оценочной базы данных ФГИ. Хотя риелторы очень надеются на то, что Фонд госимущества обяжут сделать оценку квартир по-настоящему рыночной и объективной. Ведь от нее зависит самое главное — сумма уплаченных налогов при сделке. Она может исчисляться десятками и сотнями тысяч гривен.

При покупке-продаже недвижимости уплачиваются следующие налоги:

• Госпошлина 1% от стоимости имущества (как правило, делится поровну между покупателем и продавцом).
• Военный сбор 1,5% (платит продавец).
• Сбор в Пенсионный фонд 1% (не нужно платить, если покупатель приобретает жилье впервые).
• 5% налог на доход от продажи (если за год проводится более одной сделки продажи).

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/v-ukraine-hotovjat-novye-pravila-nalohovoj-otsenki-zhilja-pri-pokupke-prodazhe-3886304

Оценка квартиры 2019, оценка квартиры для продажи | Юридическая самооборона

В Украине рынок жилья набирает обороты. В своей жизни практически каждый человек так или иначе сталкивается с проблемой купли-продажи квартиры. Об основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры, о самых распространённых проблемах и подводных камнях, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также об уплате налогов при оформлении сделки вам расскажет наша статья «Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине».

Но помимо юридических тонкостей оформления возникают логичные вопросы: «Если квартира продаётся, то откуда взята её цена? Кем и как она сформирована, и почему в одном и том же доме недвижимость может стоить по-разному?». Это зависит от многих факторов, которые как раз учитываются при оценке квартир. Как делается оценка квартиры, зачем она нужна и что потребуется для установления оценочной стоимости квартиры в Украине ‒ ответы на эти и другие вопросы вы узнаете, изучив нашу статью.

Оценка квартиры: что это и для чего

Около года назад законодатель всерьез занялся проблемой оценки. Это привело к внесению соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее – НКУ).

Раньше существовала распространённая практика уклонения от уплаты налогов при купле-продаже квартиры. И прежде и сейчас налоги при продаже составляют: 5% НДФЛ плюс военный сбор, которые не нужно платить только в определённых случаях. Однако ранее налогом облагалась в основном не рыночная стоимость, а та, которую указывал оценщик. Потому для того, чтобы сократить расходы на уплату налогов и составлялась заниженная оценка имущества. Именно для искоренения подобной практики и были внесены изменения.

Теперь процедура усложнилась и урегулирована Порядком ведения единой базы данных отчётов об оценке, утверждённым приказом Фонда государственного имущества Украины от 17.05.2018 № 658. Согласно этому порядку оценщик направляет свой отчет на сайт посредника, а тот уже передает его Фонду госимущества. Если модуль признает ее адекватной, то есть соответствующей рыночной, отчет регистрируют и присваивают ему уникальный номер. А если нет, то регистрация не производится. Без регистрации в базе и присвоения уникального номера, отчёт считается недействительным.

Итак, оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов на определенную дату.

Основная ее цель ‒ установить наиболее вероятную цену имущества на свободном конкурентном рынке.

Оценка проводится для различных целей, например, для определения стоимости объекта для совершения сделок купли-продажи или для определения базы налогообложения в случаях, предусмотренных налоговым законодательством, определения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Что подлежит оценке

Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Что касается имущественных прав, которые могут быть оценены, то таковыми считаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе право владения, распоряжения, пользования, а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Прежде, чем разобраться в основах этой процедуры, нужно понимать, чем же эта деятельность регулируется. Итак, основы проведения оценки имущества или имущественных прав закреплены в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее ‒ Закон №2658).

Но одного Закона недостаточно. Так, например, дополнительно можно выделить три основных нормативных акта:

• Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10 сентября 2003 года.
• Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утверждённый постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от 28 октября 2004 года.
• Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.11.2006 г. №1655.

Подобные стандарты считаются обязательными для выполнения субъектами оценочной деятельности всех форм собственности и в любых случаях ее проведения.

Кто оценивает недвижимость

В Украине разрешается заниматься оценкой имущества и имущественных прав только лишь субъектам оценочной деятельности.

К таковым мы можем отнести 2 группы субъектов:

1. субъекты хозяйствования, в составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с Законом. Это могут быть как физлица-предприниматели, так и юридические лица любой формы собственности.
2. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления, в составе которых работают оценщики (по поводу государственного и коммунального имущества).

При этом оценка имущества, проведенная именно субъектом хозяйствования, считается независимой оценкой.

Регулятором оценочной деятельности является Фонд государственного имущества Украины.

Кстати проверить информацию о субъектах оценочной деятельности можно непосредственно на сайте Фонда госимущества в соответствующем Реестре оценщиков недвижимости (Государственный реестр оценщиков в Украине).

Когда нужна оценка квартиры в 2023 году

По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:

• налогом на доходы физических лиц в размере 5%;
• военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке.

Конечно же, никто не ограничивает покупателя и продавца договориться о любой стоимости недвижимости. Сумма сделки может быть меньше, но сумма налога будет привязана к сумме, указанной в оценке. А вот если в договоре будет прописана цена больше, то налог будет рассчитываться и выплачиваться с большей суммы. Тут работает принцип «используй то, что больше». Оценка по сути нужна, чтобы были корректно уплаченные налоги.

Но обратите внимание также на исключения из общего правила.

Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

• если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
• если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.

Нужна ли оценка квартиры при дарении и ипотеке

Если вы получаете квартиру в подарок, то по общим правилам получение подарка облагается налогом согласно правилам, установленным разделом IV для налогообложения наследства (п. 174.6 ст. 174 НКУ по ставке 5 % базы налогообложения (оценочной стоимости подарка).

Заметьте, такой налог может считаться и по нулевой ставке. В таком случае оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. Это возможно:

1. если подарок дарится близким членам семьи дарителя (первой и второй степени родства). К таковым Налоговый кодекс отнес детей, родителей, супругов, родных братьев и сестер, бабушек и дедушек со стороны матери и со стороны отца и, конечно же, внуков.
2. По нулевой ставке облагается еще и недвижимость, полученная в подарок инвалидом I группы, ребенком-сиротой или ребенком, лишенным родительской опеки, а также ребенком-инвалидом.

Что же касается оценки квартиры для ипотеки, то цена продажи предмета ипотеки должна быть установлена по соглашению между ипотекодержателем и ипотекодателем. В случае если стороны не достигли согласия относительно цены продажи предмета ипотеки, то продажа осуществляется по цене не ниже установленной независимой оценкой, что подтверждается соответствующим актом об оценке.

Как обратиться к оценщику

Итак, вы можете воспользоваться вышеуказанным реестром, чтобы выбрать субъекта оценочной деятельности. Доступ является свободным, поэтому клиенты выбирают оценщиков сами.

Для начала вам необходимо с собой взять следующие документы:

• оригинал паспорта;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• технический паспорт, составленный государственным или независимым лицензированным бюро технической инвентаризации (БТИ).

Договор на проведение оценки квартиры

Когда вы определились с тем, кто будет проводить оценку имущества, с ним нужно заключить договор в письменной форме.

Но помните, что в договоре обязательно нужно указать:

• имущество, которое будет оцениваться;
• цель, с которой проводится оценка;
• вид стоимости имущества;
• дата оценки;
• срок выполнения работ по оценке имущества;
• размер и порядок оплаты работ (не стоит указывать, что оплата работ субъекта оценочной деятельности зависит от стоимости имущества, которое необходимо оценить. Это противоречит законодательству);
• права и обязанности сторон договора;
• условия конфиденциальности;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров.

Никто не запрещает добавить в договор любые другие условия, о которых договорятся стороны.

На практике многие оценщики договора не заключают.

Как проводится оценка квартиры

Согласно Национальному стандарту №1 проведению независимой оценки стоимости квартиры предшествует подготовительный этап. Он необходим для того, чтобы оценщик мог ознакомиться с объектом, установить цель ее проведения, определить базу и предложить свои условия договора.

Дальше идет этап заключения договора, о котором указано выше и следует непосредственно сам процесс оценки.

Независимая оценка квартиры проводится в такой последовательности:

• ознакомление с объектом, сбор и обработка исходных данных и другой необходимой информации;
• идентификация объекта и связанных с ним прав;
• выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур;
• согласование результатов;
• составление отчета об оценке имущества и заключения о стоимости объекта оценки на дату оценки.

Отчет об оценке стоимости квартиры

Итогом всей процедуры является получение отчета об оценке имущества.

Отчет об оценке квартиры ‒ документ, в котором указаны выводы о стоимости имущества. По общему правилу он составляется в двух экземплярах (один ‒ для оценщика, второй ‒ для заказчика). Такой документ подписывается оценщиками, которые непосредственно проводили оценку имущества, и скрепляется подписью их руководителя.

Требования к его содержанию и оформлению установлены положениями (национальными стандартами) оценки имущества.

В полной форме отчета нужно указать описание самого объекта, дату проведения оценки, нормативные акты, базу и иную информацию, которую использовал оценщик, ну и, конечно же, заключение о стоимости имущества. К такому документу также прилагаются копии всех исходных данных и другие документы, которые использовались при проведении оценки.

Срок действия отчета об оценке в основном не больше 6 месяцев и он является действующим только при условии его регистрации в Единой базе данных отчетов об оценке.

Рецензирование отчета об оценке имущества

Законодатели закрепили в статье 13 Закона №2658 право заказчика требовать рецензию отчета. По письменному заявлению клиента вывод о стоимости имущества рецензируют оценщики:

• с практическим опытом работы по оценке имущества более двух лет;
• экспертные советы по качеству оценки имущества при саморегулируемых организациях оценщиков;
• специалисты-оценщики из Фонда госимущества Украины с практическим опытом работы более двух лет.

Рецензию оценок имущества, в случаях обязательных по Закону №2658, субъекты-рецензенты проводят бесплатно. В иных случаях эта услуга платная. Число обращений за рецензией оценки одного объекта не ограничено. Но в обычных случаях купли-продажи квартиры за рецензией обращаться не стоит.

Сколько стоит оценка квартиры

Заказчик и оценщик согласовывают и указывают цену услуги в договоре. Размер оплаты зависит от специфики объекта и сроков работы и выходит примерно 1 000 гривен (средняя стоимость оценки квартиры в Киеве).

Особенности оценки квартир

Специалисты в ходе независимой оценки жилья учитывают следующие факторы:

• состояние квартиры, каждой комнаты и самого здания;
• износ строительных материалов и конструкций;
• наличие инфраструктуры и безопасности;
• место расположения объекта и другие характеристики квартиры.

1. Оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов.
2. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в Единой базе данных отчетов об оценке.
3. В случае дарения любых объектов, облагаемых по нулевой ставке, оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. А вот в других случаях подобная стоимость подарков определяется в соответствии с законом.
4. Основа проведения оценки ‒ договор между субъектом оценочной деятельности и заказчиком, а результат оформляется в виде отчета об оценке имущества в двух экземплярах.

Понравился материал? Будем благодарны за репост в соцсетях!

Источник: https://ursambo.com/zashhita-prav-na-nedvizhimost/ocenka-kvartiry-dlja-prodazhi-darenija-ipoteki.html

Что надо знать при купле-продаже недвижимости в Украине

С 2013 года при заключении договоров купли-продажи на рынке недвижимости появилось такое обязательное направление, как оценка недвижимости для цели налогообложения. Иными словами, теперь перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке должна пройти ее оценка независимыми оценщиками. Как это работает – читайте в Деньги Информатор.

проблема оценки 

По словам президента Днепровской ассоциации специалистов по недвижимости Валерия Головина, в 2013 году была введена новая профессия «Оценка недвижимости для цели налогообложения».

«Это было сделано, несмотря на то, что оценщики недвижимости получали право на такую деятельность, даже не проходя полный курс обучения и стажировки в оценочных компаниях. Это было сделано наспех для того, чтобы получать и определенные платежи в бюджет, и определенную выгоду для авторов этой системы.

Она была поломана в 2014 году из-за событий на Майдане и начавшихся боевых действий на Донбассе. И до июля 2017 года все оценщики, имевшие необходимые сертификаты субъекта оценочной деятельности, могли производить такую работу. Но в июле 2018 года появились так называемые электронные площадки для оценки недвижимости, и их на данный момент – четыре.

На эти площадки оценщики заносят результаты своей работы по оценке каждого объекта недвижимости, оплачивая 510 гривен сбора. В случае неполучения положительного результата, оценщик должен еще раз зайти на эту площадку, оплатив еще раз те же самые 510 гривен сбора. Причиной отказа регистрации оценки объекта недвижимости – неправильная цена с точки зрения этой площадки. А как формируются там «правильные» цены, оценщикам непонятно до сих пор.

К тому же, цена, выставляемая оценочной площадкой, не учитывает ни тип дома, ни его расположение в городе. А ведь в одном и том же районе города могут быть новостройки с ценно квадратного метра до 1000 долларов, и хрущевки с ценой квадратного метра до 600 долларов, и старые ветхие дома начала прошлого века, где цена квадратного метра не превышает 300-400 за квадратный метр.

Цена на площадке для всех этих домов будет одинакова – порядка 800-1000 долларов за квадратный метр, и оценщики вынуждены подгонять свои оценки под тарифную сетку этих площадок», — говорит Валерий Головин.

Алексей Головин

Тут важно понимать, что срок действия оценки – 6 месяцев. Если за этот срок объект недвижимости не продался, оценку придется делать снова.

Оценщики зарегистрировали петицию об отмене этих площадок

16 октября этого года на сайте президента Украины Кирилл Жовтопуп зарегистрировал петицию за отмену площадок по оценке недвижимости.

«21 ноября этого года было внесено изменение в законодательство Украины о том, что оценщики и нотариусы имеют право обращаться в реестры регистрации оценки объектов недвижимости бесплатно, но пока они не набрали законной силы. То есть, оценщики и нотариусы по 510 гривен за каждый заход на такую площадку платить обязаны по-прежнему.

Антимонопольный комитет говорит, что поскольку площадок четыре, то никакой монополии нет, Фонд госимущества разрешает открывать еще подобные площадки на любых условиях авторов, но по факту никто новые площадки не регистрируют, хотя оценщики постоянно пытаются это сделать», — говорит Кирилл Жовтопуп.

Кирилл Жовтолуп

На данный момент эта петиция набрала 816 из необходимых 25 тысяч.

Сколько приходится платить продавцам и покупателям недвижимости

О том, как эта система работает на практике, рассказала частный нотариус Юлия Солошенко.

«Оценка продаваемой частными лицами частным лицам же объектов недвижимости нужна для установления ставки налогообложения обеих сторон сделки. Продавец недвижимого имущества обращается в любую оценочную организацию для проведения оценки его, допустим, квартиры.

В Днепре есть тарифная сетка стоимости квадратного метра жилья в зависимости от его расположения. Средняя стоимость квадратного метра сегодня от 11 тысяч гривен в отдаленных районах города до 18 тысяч – в центральных. Оценщики изготавливают оценку, регистрируют ее на площадке и приносят ее нотариусу для того, чтобы он проверил реальность ее регистрации. Каждый заход нотариуса на площадку стоит также 510 гривен.

От стоимости оценки и формируется сумма налогов на продавца и покупателя. Покупатель платит в Пенсионный фонд 1% от суммы договора, но не менее 1% от оценочной стоимости квартиры. Покупатель платит 5% НДФЛ (подоходного налога), 1% — в Пенсионный фонд и 1,5% — на армию, всего – 7,5% от суммы сделки», — говорит Юлия Солошенко.

Юлия Солошенко

Важно понимать, что все эти затраты плюс каждый удачный или неудачный заход на электронную площадку оценщика и заход нотариуса для проверки реальности регистрации оценки на площадке, включая и их финансовый интерес за выполненную работу, лягут на участников сделки.

«С 2014 по 2018 год оценщики получили полную свободу и делали оценки квартир так, как было выгодно покупателям и продавцам. В Днепре все квартиры стоили 150 тысяч гривен в оценке, не важно – однокомнатная на окраине или элитная в новостройке в центре города.

А когда ввели ограничения по банковскому обслуживанию все квартиры стали стоить также одинаково – по 49 тысяч гривен, поскольку при такой стоимости не нужно было проводить сделку через банк. Соответственно и поступления в бюджеты шло именно с 49 тысяч гривен с каждой проданной квартиры.

Поэтому и изменения, сделанные нынешним летом, направлены на то, чтобы собирать больше налогов», — считает глава отраслевого совета участников рынка недвижимости в Днепропетровской области Сергей Логутенко.

Сергей Логутенко

Какие тут могут быть нюансы

«Все налоги и сборы от договора купли-продажи должны платиться от суммы договора, но не ниже оценочной стоимости.

Если квартира продается за 1 миллион гривен, а оценщик оценил ее в 500 тысяч гривен, и такая оценка была принята, но в договоре стоит сумма продажи 1 миллион, то все платежи платятся с миллиона гривен.

Но, как правило, в договорах люди указывают стоимость оценки и продажи одинаковую, и таковых – 90% договоров купли-продажи. В данном случае все налоги и сборы будут платиться с суммы оценки. В нашем примере – с 500 тысяч гривен, вне зависимости от суммы реальной продажи квартиры», — пояснила Юлия Солошенко.

Алексей Логинов

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://dengi.informator.ua/2018/12/05/chto-nado-znat-pri-kuple-prodazhe-nedvizhimosti-v-ukraine/

Оценка квартиры для продажи: нужна ли, стоимость, кто делает

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

• Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
• Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
• Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
• Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
• Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
• Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
2. предоставление специалисту документов по квартире;
3. выезд оценщика на осмотр;
4. определение стоимости оценки и составление отчета;
5. передача отчета  заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• технический паспорт;
• план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

• основание для проведения оценки (реквизиты договора);
• сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
• цель оценки;
• точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
• перечень документов, которые использовались при оценке;
• перечень использованных методов и данных;
• результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре. 

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи. Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Источник: https://law03.ru/finance/article/ocenka-kvartiry-dlya-prodazhi