Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартира на вторичке: Плюсы, минусы и юридические нюансы выбора

Квартира на «вторичке»: Плюсы, минусы и юридические нюансы выбора

Фото из открытых источников

Квартиры на вторичном рынке привлекают покупателей меньшими рисками по сравнению с приобретением жилья в новостройке, отсутствием необходимости два года ждать заселения, а также развитым уровнем инфраструктуры. «Заезжай и живи» – главный принцип «вторички», но минусов у этого типа жилья также хватает, как и рисков

На ценообразование жилья на вторичном рынке в разной степени влияют множество факторов, среди которых – месторасположение, состояние квартиры и домовых коммуникаций, уровень развития инфраструктуры и т. д. Выбор такого жилья огромен, ведь в его перечне и «убитые» «хрущевки», и «сталинки», и «панельки», и даже то новое, что ввели в эксплуатацию 5 лет назад, – уже «вторичка».  

• Квартирный вопрос: Как выбрать жилье на «первичке»

Плюсы обжитого жилья

Главное преимущество «вторички» состоит в том, что приобретение квартиры с документами значительно снижает риски мошенничества (но полностью не нивелирует оные), а также то, что обычно не нужно ждать заселения: права пользования жильем возникает в момент покупки и регистрации у нотариуса.

Во многом преимущества «вторички» зависят от месторасположения жилья и наличествующей инфраструктуры. Как бы кто не относился к наследию СССР, но в те времена застройка не носила хаотический характер, а сами жилые районы, как правило, располагают развитой инфраструктурой (магазины, детсады, школы, детские и спортивные площадки) в силу своей обжитости на протяжении уже многих лет. Это важное преимущество многих спальных массивов.

«В тех микрорайонах, которые застраивались с конца 70-х, например, Оболонь, Виноградарь, Русановка, начало Троещины и другие – развитая инфраструктура общественного транспорта, наличие главных автомагистралей района и в общем нагрузка автотранспортом значительно ниже, нежели вокруг высотных новостроек Харьковского района или тех ЖК, что находятся на границе столицы», – поясняет Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL.

Эксперт отмечает и другие важные преимущества «вторички».

• Преобладающе умеренное количество жильцов в зоне застройки, спланированные междворовые пространства, наличие зеленых насаждений, мест отдыха и детских площадок.
• Умеренно-комфортное расстояние до ближайших домов.
• Наличие как ночных, так и дневных мест парковки автомобилей в пешеходной доступности от дома. Есть возможность парковки, если не у себя во дворе, то на общей охраняемой парковке.
• Во многих кирпичных домах (тех, которые считались с квартирами «улучшенной планировки») намного качественнее звукоизоляция в квартирах и теплопроводность внешних стен по сравнению со многими новыми домами.
• Возможность получения предварительной информации о статусе соседей и их образе жизни.
• Возможность покупки квартиры с готовым ремонтом в состоянии «заезжай и живи».

Потенциальный покупатель квартиры на «вторичке» обладает куда большим выбором вариантов приобретения жилья, чем в случае с новостройками, т.е. может учитывать большее количество факторов и своих предпочтений (транспортная доступность, социальная инфраструктура и др.).

Недостатки «вторички»

По понятным причинам, список недостатков вторичного жилья также весьма внушителен. Старое жилье априори предполагает наличие устаревших инженерных сетей и коммуникаций, внутри- и околодомовой инфраструктуры, а также зачастую невозможность перепланировки.

Обновление, ремонт и поддержание в рабочем состоянии домовых коммуникаций влетит в дополнительную «копейку» (если квартира продается без ремонта). Именно поэтому в таких домах создание ОСББ – огромная проблема, т. к.

чаще всего большая социальная неоднородность жильцов, многие из которых не могут и/или не хотят платить за приведение в порядок старых сетей и коммуникаций, т. е. возможность экономии на коммунальных платежах отсутствует как понятие.

«Электросети в старом жилом фонде не предназначены для современного комплекта бытовых электроприборов. У таких домов ограниченный срок эксплуатации домов, а множество из них уже исчерпали свой эксплуатационный ресурс. Также можно отметить невозможность установки индивидуальных систем отопления за исключением верхних этажей и только в домах с наличием газа.

При этом при проведении ремонтно-отделочных работ необходимо провести замену труб и коммуникаций. Кроме того, панельные дома не предназначены для перепланировок – отсутствует возможность изменить внутреннее пространство квартир.

Как следствие всего вышесказанного – повышенный риск получения урона по причине неисправности коммуникаций и устаревших систем, находящихся в плохом техническом состоянии», – отмечает Олег Приходько. 

Со своей стороны руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник выделяет и другие недостатки «вторички».

• Вероятность неблагоприятного окружения (соседи с вредными привычками, злоупотребляющие алкогольными напитками или принимающие наркотики).
• Отсутствие консьержа / низкий уровень безопасности – вероятность присутствия в подъездах лиц без определенного места жительства, доступность для криминального элемента.
• Неоднородная социальная среда.

Кроме того, среди негативов старого жилья Олег Приходько выделяет отсутствие каких-либо условий для инвалидов (нет пандусов), узкие домовые входные двери, а также существенное удешевление жилья в низшем ценовом сегменте.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Ну и, наверное, основной минус «вторички» (в тандеме с изношенностью сетей и коммуникаций) – высокие цены. Потенциальный покупатель за аналогичную квартиру на вторичном рынке заплатит процентов на 20-30% и выше, чем в новостройке. И эту сумму необходимо внести сразу, т. к. банковское ипотечное кредитование сейчас практически не работает.

Юридический аспект

Несмотря на то, что юридические риски на «вторичке» существенно ниже, чем при покупке квартиры в новостройке на стадии «котлована», но и тут могут возникнуть «вопросы». Покупатель имеет возможность проверить правоустанавливающие документы и историю недвижимости. Однако все равно не стоит расслабляться.

«Обращать внимание стоит на все – на личность самого продавца, документы на право собственности, историю имущества и регистрацию прав в установленном порядке. Право собственности, возникшее до 2010 года, может не иметь так называемого электронного следа, поскольку раньше регистрацией занимались БТИ и выдавалось бумажное свидетельство. Лучше самостоятельно проводить проверку таких документов, так как нельзя быть уверенным, что архивные справки или иные документы на имущество старого образца не подделаны мошенниками», – говорит адвокат Ольга Додух.

Проверьте, не является ли продавец должником в исполнительном производстве и не имеет ли открытых судебных дел о взыскании с него суммы денег. В дальнейшем сделка между вами может быть признана недействительной, так как в отдельных случаях можно признать, что она совершалась продавцом с целью уклонения от оплаты своих финансовых обязательств.

Если сделку совершает представитель, проверьте его полномочия, их объем и не отозвана ли доверенность.

Далее проверяем, на каком основании у продавца возникло право собственности и не предшествовали ли такому праву несколько сделок подряд. Покупателя должна насторожить ситуация, когда с имуществом совершили несколько сделок подряд за короткий промежуток времени.

Как отмечает Ольга Додух, детального изучения требует право продавца, если оно возникло на основании решения суда. В этом случае стоит проверить, когда и каким судом вынесено решение суда, есть ли такое решение в Едином реестре судебных решений, нет ли рисков обжалования третьими лицами, каков был предмет спора.

Случаи подделки решений судов с неподконтрольных территорий происходили неоднократно, и риск попасть на мошенников существует до сих пор. Сюрпризом может оказаться и обжалование решения суда через длительное время третьим лицом, которое также претендует на имущество.

Поэтому изучение истории возникновения права собственности на основании судебного решения стоит поручить специалистам.

«Скрупулезно проверяем и право, возникшее в порядке принятия наследства по закону. На каком-то этапе могут возникнуть другие наследники, претендующие на имущество.

Обращаем внимание и на семейное положение продавца. Причем не только на нынешнее. Имущество, приобретенное в браке, за исключением приватизированного, подаренного или полученного по наследству, по общему правилу является совместным. Но и тут есть исключения. Например, если это был подарок на свадьбу, такое имущество может быть признано совместным. Поэтому даже если брак расторгнут, при отсутствии договора супругов или решения суда о разделе имущества продавец не может без нотариального согласия второго супруга заключать договоры в отношении имущества, приобретенного во время брака», – рассказывает Ольга Додух.

Внимание заслуживают и прописанные лица, особенно несовершеннолетние дети. Без разрешения органа опеки и попечительства или решения суда проводить любые сделки по продаже, мене, дарению или передаче в залог жилья запрещено.

В случае если квартиру вы приобретаете у юридического лица, изучите историю получения компанией прав на эту квартиру. Мошенники могут использовать схему, при которой по незаконным документам квартира вносится в уставной капитал компании и потом становится ее собственностью.

До сих пор правоохранительные органы раскрывают схемы, когда в уставной капитал компании вносилось имущество уже умерших людей и потом перепродавалось.

Если вы покупаете квартиру у юридического лица, просите у компании все документы, связанные с предыдущим собственником и его правом собственности, и принятым решением о внесении квартиры в уставной капитал компании.

По словам адвоката, любые предварительные договоренности по приобретению недвижимости оформляются также нотариально. В таком предварительном договоре стоит прописать сумму задатка, особенно если невозможность заключить основной договор связана с необходимостью со стороны продавца в определенный срок совершить формальности, без которых заключение основного договора невозможно. В случае если продавец не выполнит свои обязательства, он обязан будет вернуть двойную сумму задатка покупателю.

«Никогда не соглашайтесь на большую сумму задатка по предварительному соглашению. Даже санкция в двойном размере от суммы задатка за нарушение договоренностей не обезопасит вас, если продавец не захочет добровольно выполнять обязательства или изначально имел намерение вас обмануть. А судиться в нашей стране дело долгое, хлопотное и затратное», – напоминает Ольга Додух.

Самостоятельно проверьте наличие задолженности по оплате коммунальных услуг, чтобы потом такие долги не стали сюрпризом. Изучите техническую документацию. И хотя сегодня перепланировка помещений без вмешательства в несущие конструкции не требует дополнительного согласования, покупая квартиру, вы не можете быть уверенным, что продавец или предыдущий собственник не вносил коррективы в несущие конструкции помещения.

«Не занижайте цену в договоре. Если в дальнейшем договор будет обжалован или расторгнут, продавец вам должен будет вернуть ровно ту сумму, которая указана в договоре. Расписки о получении денег с отсылкой на ваш договор далеко не всегда смогут помочь отсудить деньги у продавца, даже если вы потом обратитесь за помощью к адвокату. Уделяйте внимание всем условиям договора и просите возможность заранее ознакомиться с текстом договора, если его готовит продавец», – советует Ольга Додух.

Сейчас нотариус не только заверяет договор, но и сразу регистрирует ваше право собственности. Получение дополнительного бумажного документа не обязательно, но все-таки стоит просить выдержку из Реестра с печатью нотариуса для подтверждения проведения всех формальностей по переходу права собственности.

Приведенный перечень особенностей, требующих внимания при заключении сделок с недвижимостью, является основным, но далеко не полным. Частые изменения в законодательстве, многообразие правоотношений и оснований возникновения прав не всегда дает возможность самостоятельно разобраться во всех нюансах и условиях сделки. Это как раз тот случай, когда стоит обратиться за помощью к специалисту, чтобы минимизировать возможные риски.

Юрий Григоренко

Источник: https://112.ua/statji/kvartira-na-vtorichke-plyusy-minusy-i-yuridicheskie-nyuansy-vybora-471358.html

Нюансы покупки квартиры без посредников

Как найти квартиры без посредников? Перебирая ворох объявлений в прессе и отсеивая все, что не вызывает доверия или предлагается агентствами – около 80% всех предложений. Или обращаясь на те сайты, где действительно размещается информация из первых рук.

Большинство людей при покупке квартиры пользуются услугами посредников – как правило, это агентства недвижимости. Причин тому несколько. Во-первых, профессиональные участники рынка осуществляют проверку юридической чистоты покупаемого жилья, что делает сделку гораздо более безопасной для покупателя.

Во-вторых, с помощью опытного агента можно гораздо быстрее найти подходящий вариант квартиры, чем при самостоятельном поиске.

И, в-третьих, риелторы отлично ориентируются в юридических нюансах и особенностях оформления сделок купли-продажи жилья, что избавляет клиента от необходимости заниматься бумагами самостоятельно, экономит время и нервы.

Конечно, использование услуг агентства недвижимости стоит денег: как правило, это 1-5% от стоимости сделки. Сумма получается достаточно серьезная, и, решив купить квартиру без посредников, можно хорошо сэкономить. Но при этом придется самостоятельно оценивать все потенциальные риски и вникать в те или иные юридические аспекты сделки.

Как найти квартиру самостоятельно?

Самыми безопасными являются сделки с новостройками, поскольку это жилье без юридической истории, и вы будете первым хозяином квартиры. Но и здесь не стоит терять бдительность: следует внимательно изучать все бумаги, предоставляемые застройщиком, оценивать репутацию и надежность компании. Максимальную защищенность вам даст покупка новостройки по договору долевого участия в строительстве.

Найти квартиру без посредников в новостройке достаточно просто. Информация о таких вариантах размещается на сайтах застройщиков, различных интернет-порталах недвижимости, в газетах, на плакатах рядом со строительными площадками. Кроме того, если решите купить квартиру в новостройке, то сможете сэкономить: жилье в домах на стадии строительства, как правило, дешевле «вторички».

Квартира на вторичном рынке недвижимости – это более рискованный вариант, поскольку такое жилье имеет свою юридическую историю, и подчас достаточно длинную. Даже профессиональные участники рынка не всегда могут гарантировать на 100% безопасность сделки, поскольку проверить удается не все и не всегда. И если в случае с новостройкой покупка квартиры без посредника – совершенно нормальная ситуация, то самостоятельное приобретение жилья на вторичном рынке несет в себе риск нарваться на мошенников.

Найти различные варианты квартир на вторичном рынке можно в газетных объявлениях и на тематических интернет-порталах. Но здесь нужно учитывать, что далеко не всегда эти объявления пишутся владельцами квартир: нередко за ними стоят те же риелторы, даже если это раздел «недвижимость без посредников». Объявление, данное риелтором, зачастую легко распознать по телефонному номеру, который раз за разом повторяется в различных объявлениях.

Изучая варианты квартир без посредников, учитывайте, что не все из этих вариантов существуют в природе. Иногда недобросовестные посредники составляют «завлекающие» объявления, где фигурирует какая-нибудь несуществующая квартира с привлекательными параметрами и выгодной ценой. Цель – побудить вас позвонить по указанному телефону, где вам радостно объявят, что данная квартира уже продана, но есть масса других интересных предложений.

Как правильно вести себя с продавцом?

Итак, вы нашли приемлемый вариант и отправились смотреть квартиру. Коль вы покупаете квартиру без посредников, ответственность за безопасность сделки лежит полностью на вас. Здесь следует быть предельно внимательным: не стесняйтесь задавать «неудобные» вопросы, обращайте внимание на ответы и поведение продавца. Обязательно следует проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца, а также поинтересоваться, как именно данная недвижимость оказалась в его собственности.

Нужно понимать, что о наличии других претендентов на квартиру (если таковые имеются, например, в результате наследования) мошенник вас точно информировать не будет. Плохим знаком в этом смысле можно назвать излишнюю уступчивость продавца, который, не торгуясь, принимает ваши условия. Нежелание отправиться к юристу для проверки документов также должно вас насторожить.

Договор задатка и нюансы сделки купли-продажи

Заключение договора задатка служит определенной гарантией того, что эту квартира будет продана именно вам. Оформляется он в письменном виде, для чего необходимо указать данные продавца и покупателя, описать объект недвижимости, указать сумму задатка. Обязательного нотариального заверения договор не требует, но, покупая квартиру без посредника, некоторые люди все же предпочитают составлять документ у нотариуса. Подписывая договор задатка, помните: если сделка сорвется по вашей вине – вам придется попрощаться с задатком, а если сделку сорвет продавец – он должен вернуть задаток в двойном размере.

До подписания договора купли-продажи квартиры требуйте от продавца предоставления справок об отсутствие коммунальных задолженностей и выписки из домовой книги. Подписание договора и передачу денег желательно проводить на нейтральной территории. В настоящее время сделки часто проводятся непосредственно в регистрационных центрах, чтобы можно было сразу отдать документы на госрегистрацию. Государственная регистрация договора купли-продажи при сделках с жилой недвижимостью является обязательной, именно после нее осуществляется переход права собственности.

Резюме

Купить квартиру без посредников можно, но это достаточно рискованный шаг, и следует проявлять максимальную бдительность. Чтобы существенно снизить риски, а заодно и сэкономить, приобретайте квартиру в новостройке. Если же вас интересует вторичная недвижимость – изучайте каждый документ и каждую деталь самым внимательным образом, или обращайтесь к специалистам в агентство недвижимости.

Источник: http://xn--h1afidekj.xn--p1ai/articles/article-id-502

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир),  кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас».  Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.

Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки. В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок. Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.

Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.

Как выбрать правильное жилье?

Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам. 

Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:

• Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);

• Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;

• Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);

• Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).

Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».

Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.

Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир.

В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины.

Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:

• Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;

• Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;

• Приобретение новой мебели или транспортировка старой;

• Расходы на оформление всех требуемых документов.

При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.

Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:

• Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;

• Число комнат с их общим метражом и планировкой;

• Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;

• Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;

• Инфраструктура на прилежащей территории;

• Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.

По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.

При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:

• Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;

• Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);

• Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;

Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.

Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.

В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.

Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи. 

Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

• Паспорта продающей и покупающей стороны;

• Сам договор купли-продажи;

• Акт приема-передачи жилья;

• Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);

• Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;

• Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.

Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).

Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.

К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:

• Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;

• Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;

• Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.

Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками.

Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение.

Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.

Заключение

Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.

Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир. 

Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/