Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Инна Пчелянская | www.bolcor.com
Приобретая недвижимость, всегда нужно помнить о возможном риске при заключении сделки. Для того чтобы его минимизировать или вовсе исключить, необходимо тщательно проверить чистоту документов. «Крыша» узнала у юристов, как правильно это сделать.
Итак, на что следует обратить внимание перед покупкой жилья, чтобы долгожданное событие в итоге не привело к потерям?
Правоустанавливающие документы
Когда вы приняли решение приобрести определённую квартиру, в первую очередь попросите у продавца правоустанавливающий документ и сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию (позже вы сравните её с данными, указанными в справке об обременениях).
Сегодня в Казахстане законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Наравне с договорами купли-продажи, мены, дарения, приватизации это могут быть: свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое.
Владелец квартиры обязан иметь также техпаспорт на квартиру, в котором указаны идентификационные и технические характеристики недвижимости: материал, год постройки, план квартиры с указанием количества комнат, их размеры. Главное — в нём должны быть отражены реальные показатели объекта.
Поэтому специалисты советуют пройтись с этим планом по квартире на предмет обнаружения перепланировки. Конечно, непрофессионалу трудно будет разобраться в документе, но вы, по крайней мере, сможете увидеть, на месте ли дверные и оконные проёмы, а также стены и перегородки. В случае подозрений можно попросить продавца вызвать техника из БТИ, правда, эта процедура небесплатная и займёт несколько дней.
Все документы должны быть зарегистрированы в органах юстиции РК, иметь соответствующие подписи и печати. Без указанных выше бумаг продавец не только не может доказать своё право собственности, но и распоряжаться недвижимостью.
Обязательно сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки. Случается, что мошенники используют чужие документы.
Справка об обременениях
Это определённый гарант спокойствия покупателя. В ней указан не только правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, но и количество сохозяев, если они есть, а также возможные обременения, ведь квартира может находиться в залоге у банка или другого кредитора или быть арестованной за долги.
Правда, есть несколько нюансов. Справка действительна один день, и получить её может только владелец жилья или его доверенное лицо. Для получения документа нужно обратиться в районный ЦОН с заявлением и удостоверением личности собственника или доверенностью на право получения этого документа. Также справку можно получить онлайн на сайте электронного правительства egov.kz, если у продавца есть электронно-цифровая подпись.
Сейчас справку об обременениях может на месте запросить и получить сам нотариус.
Продавец и другие заинтересованные лица
Случается, что продавец оказывается недееспособным (алко-, наркозависимым или душевнобольным). В этом случае в любой момент купленное у него жильё могут отсудить.
Чтобы этого не произошло, юрист советует во время первого общения с хозяином выяснить, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет вам не только понять общую картину, но и узнать продавца немного лучше.
При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки.
Если продавец получил квартиру в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом, или в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства, то недвижимость в будущем также могут отсудить.
Для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки.
Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.
Бахыт Касымбеков
юрист по жилищным вопросам
— Запросить справку у медиков о том, что человек не болеет психическими заболеваниями, вменяем и осознаёт свои действия, нужно и в случае, когда пожилого человека опекает молодая семья с условием передачи жилья после его смерти. Часто после смерти собственника из ниоткуда появляется куча родственников, которые не общались с покойным при жизни, но отсуживают жильё, ссылаясь на старость хозяина и принуждение со стороны опекунов.
Если продавец действует по доверенности, проверьте, что она дана именно на право продажи квартиры. В ней должны быть указаны реквизиты жилья, подпись доверителя, срок действия документа и полномочия доверенного лица. Может случиться так, что последнему предоставили только право заключения сделки, но не получения денег. Эта обязанность позже, возможно, ляжет на плечи покупателя.
— Пристальное внимание нужно уделить дубликатам правоустанавливающих документов и доверенности, выданной не родственниками. В некоторых случаях можно обратиться с запросом в Министерство юстиции. Например, чтобы проверить добросовестность нотариуса, который заверял документ, срок действия его лицензии, — рассказала риелтор АН Grand Estate Company Елена Макаренко.
Что касается срока действия доверенности, то по закону он составляет 3 года. Если срок не указан, то доверенность действительна в течение одного года со дня выдачи. Кроме того, в доверенности должна быть указана дата выдачи. Если её нет, то документ является недействительным.
Легитимность документа следует проверить у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях этого специалиста, например запросить лицензию. Бывает, что «доверенности» оформляют несуществующие нотариусы.
Юрист также рекомендует попросить доверенное лицо дать контакты доверителя. Так вы сможете встретиться с доверителем и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление.
Договор купли-продажи
Он должен включать перечень существенных и обычных условий. К существенным относят: условие о предмете договора, то есть полный адрес местонахождения жилья, этажность, площадь, цену, а также порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.
В перечне обычных условий указывается: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.
Договор обязательно заключается в письменной форме в двух экземплярах, сумма сделки указывается в тенге, затем документ заверяется нотариусом. Он должен отправить его на госрегистрацию, без этого право собственности не перейдёт к новому владельцу.
При расчёте наличными в договоре нужно отразить факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. При этом нотариус должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением это подтверждается соответствующим банковским документом.
Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.
Не лишним будет составить акт приёма-передачи имущества. В нём необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство квартиры.
Что должно насторожить покупателя
- Частая смена собственников жилья, особенно за последние 3 года. Это срок исковой давности в Казахстане, в течение которого сделку могут признать недействительной по искам третьих лиц.
- Наличие судебных споров, касающихся квартиры.
- Разночтения в документах.
- Продажа по доверенности.
- Срочная продажа.
- Цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам.
— В моей практике был случай с квартирой, которая находилась в судебном споре.
Её хозяйка, выиграв промежуточный спор, смогла снять арест с жилья и тут же дёшево продала и уехала в Россию. Оппоненты подали иск в городской суд, арестовали заново квартиру и выиграли суд, оставив покупателя ни с чем. Поэтому советую всем покупателям перед сделкой узнать более подробную информацию об объекте. Для этого нужно зайти на портал «Судебный кабинет» Верховного суда РК, ввести в необходимые поля фамилию продавца, район нахождения квартиры и по годам проверить, были ли судебные споры у собственника с кем-либо по поводу жилья, — добавил юрист.
«Крыша» советует перед покупкой квартиры также воспользоваться нашей шпаргалкой, с помощью которой можно отсеять ненужные варианты. Удачных вам сделок!
Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/kak-proverit-kvartiru-na-yuridicheskuyu-chistotu
Как продать квартиру самому. Пошаговая инструкция для продажи квартиры
Памятка из 10 пунктов, для собственника квартиры, продающего её без помощи риэлтора. В качестве основного рассматривается вариант «чистой» продажи, когда взамен жилья продавец получает деньги. Тем не менее, инструкция годится для обменных сделок и для купли-продажи с привлечением ипотечного кредита.
1. Определить цену продажи квартиры
Чаще всего используется сравнительный метод оценки. Проще говоря, необходимо узнать, сколько стоит подобная квартира в том же районе, в похожем доме, с тем же метражом и планировкой. Это несложно сделать, так как в России пока еще преобладают типовые дома.
Для этого можно посмотреть объявления о продаже квартир на специализированных сайтах. При этом стоит учесть, что в объявлениях часто указывается завышенная (против рынка) цена и в реальности продажи идут с дисконтом 5-10%.
Например, по оценке директора офиса АН «Новосёл» Елены Майдановой, 60-70% объектов, выставленных в Екатеринбурге на продажу, заявлены по завышенной цене.
Также узнать цену на конкретную квартиру можно с помощью онлайн-сервиса по оценке квартир, который позволяет получить профессиональную оценку объекта.
Продавцу следует помнить, что низкая цена квартиры, выставленной на продажу, была и остаётся основным, а иногда и единственным аргументом для принятия покупателем решения о её покупке. Как замечает директор ЦН «Академический» Екатерина Горнова, чтобы объект был гарантировано продан в разумные сроки, он должен входить в пятёрку квартир с самой низкой ценой (в своём классе и в своём районе). Все остальные плюсы жилища покупатель примет во внимание, только если будет выбирать из нескольких квартир в одной ценовой категории.
2. Подготовить квартиру к продаже
Подготовка квартиры к продаже состоит из двух этапов. Во-первых, необходимо привести в порядок все бумаги, во-вторых, придать самой квартире товарный вид. Как замечает директор офиса АН «Новосёл» Александр Лузин, сегодня покупатель сразу обращает внимание на правовые нюансы, способные усложнить регистрацию сделки или стать проблемой для будущего владельца.
Поэтому ещё до выхода на сделку надо подготовить полный пакет документов: погасить долги, согласовать перепланировку, ликвидировать несовпадения данных в документах, в идеале – выписать из квартиры всех проживающих. В целом получить представление о том, какие бумаги понадобятся для сделки можно с помощью специального сервиса на сайте Росреестра.
Здесь надо посетить специальный раздел «Жизненные ситуации» (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»). На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о продающемся объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру.
Кроме того, возможно, какие-то бумаги попросит предоставить покупатель квартиры. Часто, например, спрашивают «расширенную» форму 40 – справку обо всех когда-либо прописанных в квартире.
Что касается предпродажной подготовки, то надо как минимум провести уборку и вынести из квартиры мусор и старые вещи. О том, как представить продающуюся квартиру в самом выгодном свете и увеличить ее конкурентные преимущества перед аналогичными квартирами, подробно рассказано в статьях «Как подготовить квартиру к продаже» и «9 хитростей для ускорения продажи квартиры».
3. Опубликовать объявления о продаже квартиры
Сегодня в Екатеринбурге существуют несколько специализированных справочников и интернет-порталов, куда можно бесплатно подать объявление о продаже квартиры. Чем на большем числе ресурсов будет размещено объявление, тем выше вероятность, что его увидит человек, заинтересованный в покупке именно этой квартиры. Дополнительно повысить эффективность объявление позволяет грамотно составленный – продающий текст. О том, как избежать ошибок при его составлении, можно узнать из публикации «Как не надо писать объявление о продаже квартиры».
Весьма вероятно, что уже в ходе продвижения квартиры не рынок, владельцу придётся снижать цену. Как замечает директор АН «Корифей» Ольга Ширыкалова, объекты с актуальной ценой приходят смотреть каждый день. Если в течение двух недель после выставления объекта на продажу, нет звонков от покупателей – надо корректировать цену.
4. Организовать просмотр квартиры
Неотъемлемой частью продажи квартиры является ее презентация потенциальному покупателю. Как уже говорилось, на момент визита потенциальных покупателей в квартире должно быть прибрано. На время осмотра квартиры лучше убрать из неё животных, а может и отправить на прогулку часть жильцов. Всё это улучшит восприятие объекта потенциальным покупателем.
Также, нужно учесть, что на просмотр придут незнакомые люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Возможно, особое внимание придётся уделить нейтрализации неприятных запахов – табака, затхлости, лекарств, домашних животных. Если уборка, проветривание и ликвидация старых тряпок не помогают, можно заглушить запахи – например, к назначенному времени сварить хороший кофе с выраженным ароматом.
Был случай владелец продаваемой квартиры перед визитом покупателей специально пёк булочки с корицей.
Принципиальный момент организации осмотра квартиры – возможность встретить посетителей в удобное для них время и не заставлять их ждать под дверью. Если потенциальный покупатель два раза не сможет договориться о встрече в «урочный час», в третий раз он, скорее всего, просто перестанет интересоваться этим объектом.
5. Грамотно торговаться с покупателем
Предположим, квартира покупателю понравилась. Начинается обсуждение условий продажи. У профессионалов рынка на этот счет есть специальное выражение – выдержать торг. Это значит, что продавцу не стоит сразу же соглашаться на все условия покупателя. Дав немедленное согласие, он тем самым покажет, что психологически готов снизить цену. Этим обязательно воспользуется покупатель, либо его представитель – риэлтор. Покупатели и его агент могут использовать и другие приёмы для снижения цены.
Существует неписанное правило: не продавать квартиру первому клиенту, который незамедлительно решил ее купить и согласился со всеми условиями, в том числе и с ценой. Такое, как правило, редкость. Возможно, вы просто недооценили квартиру и продаете ее дешевле рыночной стоимости. Хотя, и обычное везение не исключено. Может быть, первому пришедшему на просмотр человеку просто нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену.
Если визитёр квартирой не заинтересовался, то продавцу возможно, следует позвонить несостоявшемуся покупателю на следующий день и попытаться выяснить, что того не устроило. Это поможет скорректировать в нужную сторону процесс продаж. Если же у покупателя в ходе осмотра глаза загорелись – звонить ему не стоит. Продавцу лучше дождаться звонка от заинтересованного человека. В этой ситуации диктует условия тот, кому позвонили. Если первым позвонит продавец, то покупатель начнёт «давить его по цене», а если позвонит покупатель, то цена может и устоять.
6. Заключение предварительного договора и получение аванса
Не всегда согласие покупателя бывает окончательным решением. Даже согласившись на сделку человек, может продолжить поиски более выгодного варианта. В тоже время продавец уже снял рекламу квартиры уверенный в том, что сделка непременно состоится. Поэтому резонно после устного согласия покупателя поставить вопрос о предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру. Это может быть аванс либо задаток. Впрочем, система внесения задатков сегодня почти не применяется.
При задатке, если договорённость разрывается по инициативе покупателя, то он теряет сумму задатка, а если по инициативе продавца – то он должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому сегодня почти повсеместно используется система аванса. Что менее рискованно для сторон. Аванс – это всего лишь предоплата за квартиру, выплачиваемая для обеспечения бронирования конкретного варианта. На практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью в однократном размере.
При получении аванса продавец даёт расписку, в которой указано какую сумму и за что он получил.
Одновременно с передачей задатка/аванса продавец и покупатель заключают предварительный договор (форму можно скачать), в котором указываются основные условия договора будущего купли-продажи (полные данные всех сторон, цена, условия выписки жильцов, сроки освобождения квартиры и пр.). Предварительный договор можно оформить как «Соглашение об авансе». В этой бумаге также прописываются основные условия планирующегося договора купли-продажи. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь.
7. Подготовка документации для сделки
Все документы, предоставляемые на регистрацию в регистрационную службу нужно обязательно сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.
В несложном случае для регистрации права собственности необходимы следующие документы:
- заявление о государственной регистрации перехода права (оригинал) — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
- заявление о государственной регистрации права (оригинал) — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
- документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости;
- договор купли – продажи объекта недвижимости (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен – не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал);
- нотариально заверенное согласие супруги/супруга владельца квартиры на совершение сделки (либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества и пр.).
Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетние или граждане признанные недееспособными, то понадобится согласие на сделку от органа опеки и попечительства. Возможно, понадобятся и другие бумаги, о чём будет указано на упомянутой выше странице «Жизненные ситуации».
Проверить правильность собранного пакета документов можно с помощью уже упоминавшегося сервиса «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра. Кроме официального списка бумаг здесь будет указан размер пошлины за регистрацию перехода права собственности.
8. Подписание договора и передача денег
На портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи квартиры, а также формы договоров для сделок с участием маткапитала или жилищного сертификата. Одновременно с договором можно заключить соглашение о передаче квартиры (или соглашение об освобождении квартиры). В нём указывается, в какой комплектности продавец оставляет квартиру – с какой обстановкой и оборудованием. Такая бумага особенно нужна, если продавец пообещал оставить в квартире какую-то мебель и технику… Впрочем, условия о состоянии квартиры могут быть включены и в текст самого договора купли-продажи.
В Екатеринбурге сложилась практика, что деньги покупатель передаёт продавцу непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор. Если стороны хотят обезопасить себя от неожиданностей, они могут воспользоваться одним из трёх механизмов, исключающих риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильём. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.
9. Регистрация сделки в Росреестре
В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ. Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на сайте МФЦ или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00).
Следует учесть, что по предварительной записи обычно предлагаются довольно отдалённые сроки – через день-два и более. Если же время не ждёт, то сторонам по сделке лучше прийти лично, взять талон и отстоять электронную очередь. Бывает, что надо объехать несколько офисов МФЦ и выбрать тот, где людей поменьше. Как правило, быстрее получается подать документы в офисах, расположенных на окраинах. Офисы в центре – более загружены.
Стандартный срок регистрации перехода прав собственности при подаче бумаг через МФЦ – 9 рабочих дней. Если квартира покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней. Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ. Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.
Если на регистрацию поданы не все необходимые документы, процедура перехода права собственности может быть приостановлена на срок до 90 дней. Участник сделки, не предоставивший нужный документ должен получить уведомление о приостановке. Но на практике бывает так, что покупатель приходит за выпиской о регистрации права, а получает уведомление о приостановке. Ему приходится искать (оформлять) недостающую бумагу и предъявлять её в офис МФЦ.
10. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи
Когда продавец квартиры получит Свидетельство о государственной регистрации прав, ему необходимо сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Акт приёма передачи обычно оформляется, если продавец передаёт вместе с квартирой какое-то имущество – мебель, кухонный гарнитур, дорогую душевую кабину. В акте надо указать, что стороны не имеют претензий друг к другу.
Если человек, продавший квартиру, владел ею менее 3 лет (для квартир купленных после 01.01.16 действует 5-летний срок владения), то, возможно, ему придётся заплатить подоходный налог. Впрочем, под налог подпадают не все сделки. Можно продать квартиру и легально не платить налог.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как сделать осознанный выбор: продавать квартиру самому или с риэлтором. Если принято решение поручить проведение сделки риэлтору, то это не значит, что собственнику следует полностью устраниться от участия в процессе. Существует несколько несложных правил контроля работы своего агента, которые позволят продавцу квартиры убедиться, что сделка проведена без ущерба для его интересов.
by HyperComments
Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11010
