Как сделать оценку квартиры для продажи?

В этой статье:

DOM.RIA – Оценка недвижимости – кем и как проводится

Кем и как проводится оценка недвижимости. Редко кто задумывается над этим, до того, когда нужно совершить операцию с недвижимостью. Постараемся рассмотреть, что это такое, кто оценивает жилье, что нужно для оценки и всегда ли она необходима.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – процесс определения стоимости недвижимого имущества или его части, если объект находится в собственности нескольких владельцев. Оценка – обязательный шаг для многих сделок, и она проводится специально подготовленным работником или субъектами оценочной деятельности.

По итогам оценки выдается письменное заключение или отчет с указанием стоимости объекта, документ удостоверяется печатями и подписями оценщика. Согласно украинскому законодательству в документе об оценке недвижимого имущества в обязательном порядке указывается функция или цель, объясняющая причину оценивания объекта.

В связи с этим, использование заключения для других целей невозможно – оценку, сделанную для продажи квартиры, нельзя использовать при рассмотрении судебного иска.

Оценивать можно любой объект недвижимого имущества:

жилая недвижимость (квартиры, частные дома, коттеджи, дачи и прочее);
коммерческая недвижимость (склады, производственные и торговые помещения, офисы, гаражи);
незавершенное строительство (объекты, которые построены частично и не введены в эксплуатацию).

4 подводных камня оценки недвижимости

Оценку недвижимого имущества могут заказать собственники, которым принадлежит объект на законных основаниях, лица, которые действуют по поручению собственников, а также может осуществляться по запросу учреждений или определенных органов.

Особенности оценки доли квартиры

Ситуации, когда квартира или частный дом принадлежит нескольким собственникам, довольно распространены. И если в определенный момент один из совладельцев решит продать свою часть недвижимости (или она станет залогом в банке, будет значиться в наследстве – все, как и в случае с полноценным объектом), то потребуется оценка:

стоимости всей квартиры или частного дома, если доля не выделена в натуре – высчитывается пропорциональная стоимость;
стоимости выделенной доли, если она выделена в натуре (включает в себя конкретные комнаты).

В такой ситуации доля в натуре более ликвидна, чем определенное количество квадратных метров недвижимого имущества.

Когда требуется оценка недвижимости?

Имеется множество ситуаций, в которых в обязательном порядке необходимо оценивать недвижимое имущество. К таким относятся:

приватизация недвижимости;
сдача в аренду, если объект находится в государственной или коммунальной собственности;
сделка купли-продажи, встречной продажи или обмена – по требованию нотариуса для расчета налоговых сборов;
любая другая операция с недвижимостью, которая подлежит налогообложению (отчуждение и другие).

Когда оценка недвижимости необязательна

Согласно украинским нормативно-правовым актам, в некоторых ситуациях отказ от оценки недвижимого имущества не считается правонарушением. К таким случаям относятся:

передача объекта в качестве залога – предъявляется по требованию банковской структуры;
раздел имущества после расторжения брака, при расчете компенсации за убытки, нанесенные пожаром, и прочие ситуации – предъявляется по требованию суда;
вступление в наследство и передача недвижимости по дарственному договору (родственники I и II степени родства освобождены от уплаты налога на доход);
сдача в аренду частной собственности;
заключение договора страхования недвижимого имущества (для определения размера страхового взноса).

Но в описанных ситуациях собственник имеет право заказать оценку недвижимости дополнительно.

Оценка недвижимости: кто проводит?

Оценивать недвижимое имущество имеют право далеко не каждый желающий. Оценку и письменное заключение имеют право осуществлять:

независимые эксперты;
оценщики фонда Государственного имущества Украины (ФГИУ);
субъекты рыночной деятельности (экспертные советы и бюро, организации оценщиков и прочее).

Вердикт могут выносить работники, имеющие минимум 2 года опыта в сфере оценивания недвижимого имущества.

Сейчас в Украине существует много фирм и компаний, которые рекламируют свои услуги как «оценка недвижимости». Желательно заранее интересоваться у оценщиков наличием обязательных разрешительных документов, таких как:

сертификат субъекта оценочной деятельности ФГИУ;
квалификационные свидетельства оценщиков;
сертификаты о повышении квалификации;
свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков.

Удостовериться в праве оценивания у конкретного работника можно основываясь данных, размещенных на официальном сайте Госреестра оценщиков. Также свободный доступ к реестру дает каждому право лично связаться с оценщиком, воспользовавшись контактной информацией. Отсутствие в Украине нормы относительно личного осмотра оценщиком объекта дает возможность заказать эксперта из любого региона страны.

Необходимые документы для оценки недвижимости

Необходимо предоставить копии и оригиналы таких официальных бумаг:

паспорт и идентификационный код собственника и всех совладельцев;
правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, решение суда, договор купли-продажи, дарственная и прочее);
техпаспорт;
паспорт наследника и свидетельство о смерти собственника (в случае оценки объекта для оформления наследства);
документы, подтверждающие право на земельный участок (в случае оценки частного дома, коттеджа и прочее).

Как работает оценка недвижимости

Для оценки объектов коммерческой недвижимости пакет необходимых документов может отличаться в зависимости от ситуации (форма собственности, цель оценки и прочее).

Если собственник не согласен с оценкой

В некоторых ситуациях владелец недвижимого имущества остается недовольным оцененной стоимостью объекта. Но существует возможность заказа рецензию отчета об оценке недвижимости – она делается на основании норм Закона Украины №2658-14 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Услуга может заказывать одним лицом несколько раз, но предоставляется на платной основе.

Оценка недвижимости: сколько стоит?

Сколько сейчас стоит оценка недвижимости при ее продаже? Представители Минюста называют цену около 300 гривен. Дело в том, что ранее министр юстиции в одном из своих выступлений рекомендовала оценщикам установить стоимость не выше 300 гривен.

Стоимость услуги по оценке недвижимого имущества не имеет фиксированной ставки. Она определяется в ходе переговоров между заказчиком и оценщиком, указывается в письменном соглашении о проведении оценки. В зависимости от региона и типа недвижимости цена услуги колеблется в диапазоне от 300 до 2000 грн. При выборе оценщика стоит руководствоваться рекомендациями и опытом исполнителя.

Период действия оценки недвижимости

Действие письменного заключение об оценке недвижимого имущества имеет ограниченные сроки. При этом временной отрезок, на протяжении которого вердикт остается актуальным, указывает сам оценщик. Этот срок не может превышать 6 месяцев с момента подписания отчета об оценке недвижимого имущества. По истечении этого периода письменное заключение становится недействительным и оценку объекта необходимо проводить повторно.

Источник: https://dom.ria.com/articles/oczenka-nedvizhimosti-kem-i-kak-provoditsya-177598.html

Оценка квартиры для продажи — в 2020 году, сколько стоит, критерии, недвижимости, для чего нужна

Оценка квартиры при продаже в 2020 году может осуществляться с применением нескольких способов.

В любом случае во внимание важно применять критерии, в соответствии с которыми рассчитывается цена. К наиболее важным из них относится общая площадь жилой площади и её техническое состояние.

Оценка квартиры требуется для того, чтобы:

установить оптимальную стоимость и быстро продать жилую площадь;
не завысить стоимость объекта (или, напротив, поднять её, что зависит от пожеланий продавцов);
рассчитать размер ипотеки, которую необходимо оформить для покупки квартиры;
не продешевить с продажей объекта недвижимости.

Влияние на цену недвижимости

На цену недвижимости оказывает влияние множество факторов. Они делятся на основные и дополнительные, причем обе категории играют существенную роль при определении стоимости.

К основным относятся:

метраж;
этаж расположения;
месторасположение;
наличие ремонта;
состояние дома.

К второстепенным факторам причисляются:

уровень безопасности;
наличие дополнительных условий, к примеру, лифта, а также вид из окна.

Предусматривается несколько способов, в соответствии с которыми может осуществляться оценка квартиры при продаже.

Каждый из них обладает своими достоинствами и недостатками. Какой способ выбрать? На этот вопрос каждый продавец ответит себе после изучения нижеприведенного материала.

Способы

Выделяют несколько способов, в соответствии с которыми происходит оценка недвижимости:

«Официальный» – оценка квартиры органами БТИ или организациями, имеющими соответствующую лицензию. При обращении к частным компаниям удастся получить полный отчет о состоянии квартиры, её сравнении с другими объектами, представленными на рынке недвижимости. Важно, что без наличия такого отчета не удастся приобрести жилую площадь по ипотеке, следовательно, основные потребители подобных услуг – граждане, желающие приобрести недвижимости в ипотеку (банк, исходя из этого, рассчитывает размер жилищного кредита). Минусом подобного подхода является учет предложения, поэтому цена может несколько отставать от реальной. Чтобы исключить эту проблему, работники подобных организаций дополнительно включают в отчет поправки, основанные на росте или падении стоимости квартиры за 30 дней.
«Массово-реалистичный» – стоимость квартиры определяется риэлторами. Многие граждане полагают, что это делается ими в рамках рабочей деятельности, но нет – они применяют этот инструмент для привлечения клиентуры. Агент определяет приблизительную стоимость объекта при разговоре по телефону, чем заслуживает признание со стороны продавца. Достоинствами таких способов является то, что риэлторы используют реальные цифры, в соответствии с которыми совершаются сделки. Более того, они пользуются интуитивным мышлением, позволяющим определить, по какой стоимости может быть продан объект.
«Самостоятельный» способ – он основывается на том, что все сведения по оценке стали доступны в Интернете. Существуют сайты, онлайн-калькуляторы и программы, с использованием которых можно рассчитать приблизительную стоимость, даже не выходя из дома, оперируя лишь характеристиками квартиры. Другим способом является использование баз недвижимости, когда в строки поиска вбиваются характеристики квартиры, выдаются похожие запросы, и на их основе составляется стоимость объекта. К минусам относится применение базы предложений, отсутствие учета торга, вероятность определения завышенной стоимости, не принимаются во внимание индивидуальные достоинства квартиры, которые в некоторой степени способы сделать её уникальной, что отразится на стоимости.
«Авторитарный» – суть способа заключается в том, что установить ту стоимость, которую хочется, и ожидать покупателей. Такой метод работает на рынке недвижимости, рост которого только начинается. Минусом является то, что ждать «своего покупателя» можно несколько лет, и никто не даст гарантию, что он когда-нибудь найдется. Скорее всего, со временем выставленная стоимость станет оптимальной для определенного периода, и тогда она будет приобретена.

Критерии

Основные критерии, учитываемые при оценке недвижимости:

место, в котором располагается квартира;
расстояние от центра города, транспортное сообщение, доступность станций метро;
«чистота» квартиры в юридическом отношении (отсутствие долгов, обременений, наличие несовершеннолетних собственников и т.д.);
конструкция дома, в котором располагается объект;
техническое состояние этого здания;
состояние квартиры, которая выставлена на рынок недвижимости;
число комнат;
этаж, на котором располагается объект;
наличие балкона или лоджии;
наличие изъянов (к примеру, нелегальная перепланировка, наличие пристройки, расположение квартиры на первом или последнем этаже, т.д.);
площадь;
уровень безопасности.

Типичные ошибки

При оценке недвижимости продавцы могут столкнуться со следующими ошибками:

завышают стоимость квартиры, надеясь, что все равно смогут её продать, такая логика оправдывает себя очень и очень редко;
не стоит ориентироваться на уже выставленные объявления, поскольку это приводит к потере объективности, кроме того, продавцы забывают о возможности проведения торга;
некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – все это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно.

Сколько стоит?

Если заказать оценку недвижимости у профессионалов, то придется заплатить за услугу, стоимость которой варьирует от 2 до 5 тысяч рублей.

Цена устанавливается каждой компанией самостоятельно, напрямую зависит от работ, которые ими будут проводиться.

Можно ли определить самостоятельно?

Если вы знаете, как обстоят на данный момент дела на рынке недвижимости, то оценка квартиры при продаже может быть проведена самостоятельно.

Сразу важно отметить, что она осуществляется способом сравнения стоимостей схожих объектов. В этих целях рекомендуется воспользоваться базами недвижимого имущества и досками объявлений.

При определении стоимости важно учитывать следующие критерии:

Общую площадь (жилую площадь) в квадратных метрах.
Число комнат, состояние планировки.
Месторасположение недвижимости (в центре в престижном районе она будет стоить дороже, нежели на окраине города).
Состояние информационной и социальной структуры (наличие магазинов, школ, больниц, детских садов, поликлиник, детских площадок и т.д.).
Состояние дома, в котором располагается квартира (в основном принимается во внимание «возраста» строения).
Физическое состояние, в котором пребывает объект на момент продажи (наличие капитального или косметического ремонта, его отсутствие).

Существует ряд порталов, деятельность которых заключается в предоставлении информации касаемо недвижимости или проведении с ней сделок.

Они предлагают пользователям зарегистрироваться, после чего оформить поисковую форму. В ней устанавливаются определенные параметры, на основе которых рассчитывается стоимость жилой площади.

К достоинствам такого способа относится:

скорость оценки;
отсутствие лишних расходов;
изучая объявления, можно узнать многое о том, как грамотно представить свою жилую площадь, избежать стандартных ошибочных формулировок.

К сожалению, использование такого способа дает только поверхностную оценку, поскольку его точность является невысокой.

Во внимание не принимаются второстепенные факторы, также оказывающие влияние на цену, например, вид из окна, чистота района, статус жилой площади и т.д.

Алгоритм

Как самостоятельно установить цену квартиры:

Изучить базу предложений о продажах недвижимости, важно уточнить актуальность информации, связавшись с продавцами по телефону.
Несколько выбранных предложений скорректируйте с учетом величины скидки, предлагаемой при скидке. Учитывайте, что при росте цен на жилье, продавцы не делают скидки, при падении, напротив, стремятся быстрее продать квартиру. Обычно предоставляемая скидка варьирует в пределах от 5 до 15% от общей стоимости.
Осуществляется подсчет стоимости одного квадратного метра в аналогичных квартирах при учете скорректированной стоимости.

Самостоятельная оценка недвижимости позволит сэкономить денежные средства.

На видео о правильной оценке жилья при продаже

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/ocenka-kvartiry-dlja-prodazhi.html