Как правильно обменять квартиру?

В этой статье:

Как правильно обменять квартиру?

Столкнуться с потребностью в обмене квартиры может абсолютно любой человек. Различные жизненные обстоятельства могут послужить весомой причиной для этого – переезд в другой район или даже город, улучшение условий жилья, новое место учебы или работы. Не стоит бояться обмена квартиры как очень сложной сделки, требующей длительного времени и денежных средств. Серьезный и внимательный подход к делу обеспечит быстрое и удачное предприятие.

Обменять квартиру можно, даже если она взята в ипотеку, в таком случае придется соглашаться на условия банка.

Мена

При оформлении договора мены владельцы жилья должны передать во владение свою недвижимость, получив взамен помещение, заявленное в договоре. Если в договоре не обозначена стоимость квартир, то они считаются равноценными.

Отрицательной стороной мены считается сложность в том, чтобы найти именно то жилье, которое устроит обе стороны сделки. Из-за этого такой обмен имущества зачастую затягивается и кажется сложным.

Выгодным преимуществом мены является возможность улучшить жилищные условия не прибегая к большим затратам. Покупка новой квартиры, как правило, обходится в разы дороже. А обмен с небольшой доплатой – отличная альтернатива, которая может помочь сэкономить семейный бюджет.

Обмен с помощью купли-продажи

Эта сделка проводится в 2 этапа: Сначала происходит отчуждение имущества собственника, затем проводится покупка нового жилья. Этапы должны быть сделаны одновременно.

Владелец жилья имеет право потребовать задаток от покупателя, это поможет ему обрести уверенность в осуществляемой сделке.[/предупреждающий]

Минусом такого бартера является необходимость в оформлении сразу 2 сделок: сперва – продажа, после – покупка. К тому же придется 2 раза оплачивать государственную пошлину. И опасность в резкой повышении цены на покупаемую квартиру тоже присутствует, поэтому нужно проявлять максимальную осторожность.

Обмен квартиры через сделку купли-продажи имеет существенное преимущество перед меной, ведь найти покупателя гораздо проще, чем найти замену, которая устроит обе стороны. И бартер такого плана проходит гораздо быстрее, поэтому многих людей привлекает этот способ.

Трейд-ин

Улучшение условий жизни с помощью бартера старой квартиры на жилье в новостройке возможно с привлечением риэлтерских услуг или компаний застройщиков. Это необходимо из-за того, что требуется провести сразу 2 независимые сделки.

В первую очередь заключается договор между собственником и риелтором на реализацию жилья вторичного рынка. Далее бронируется квартира в новостройке, по цене, которая фиксируется в этот период. За обговоренный срок риэлтор продает недвижимость, и денежные средства перечисляются в счет нового жилья.

К рискам этого способа можно отнести неуверенность в совершении продажи вторичного жилья за время, которое отведено, ведь цена нового помещения зафиксирована только на определенный период. За риэлтерские услуги необходимо платить.

К сожалению, новостройки не всегда сдают в эксплуатацию в срок. И могут возникнуть сложности с продажей старого жилья по желаемой стоимости, иногда приходится существенно занижать ее, чтобы продать как можно быстрее.

Затраты на риелтора окупаются временем, которое получается сэкономить. Владельцу помещения нет необходимости постоянно участвовать в поиске, нужно лишь посещение фирмы в первый раз, последующие операции могут проводиться дистанционно. Плюсом также является то, что цена на квартиру в новом доме не поменяется.

Равноценный обмен

Если бартер происходит на абсолютно равных условиях, важно соблюсти следующие правила:

Запрос подтверждения собственности необходим из Единого государственного реестра.
Справка подтверждающая отсутствие долга за коммунальные услуги.
Понадобятся копии лицевых счетов, которые нужны для того, чтобы удостовериться в отсутствии граждан, прописанных в помещении.
Выписка из кадастрового учета.
Письменное подтверждение обеих сторон договора, говорящее о том, что недвижимость полностью устраивает их.
Оформление договора с указанием данных собственников, условия, сроки сделки и их стоимость.
Все документы нужно направить в специализированный орган. На сегодняшний день большинство подобных сделок проводятся в МФЦ. Если все сделано верно, будет совершена регистрация.
Когда все операции будут проведены, необходимо получить выписку из ЕГРН.

Обмен жилья с доплатой

Существуют обстоятельства, по которым обмен недвижимости возможен только с внесением доплаты одной из сторон:

Бартер квартиры с меньшей площадью на большую.
Обмен старого жилья на квартиру в новостройке.
Мена помещения, которое располагается в пригородном районе, на квартиру в центре города.
Замена площади, находящейся в аварийном состоянии на новую квартиру.

Сумма доплачиваемых средств зависит от:

Качества недвижимости и условий жизни в нём: состояние сантехнического оборудования и электроприборов, водоснабжение и газ, а также проводимые работы по ремонту.
Инфраструктура квартиры: близость к школам и детским садам, отдаленность от остановок общественного транспорта, близость магазинов и торговых центров.
Доход, который сложился из продажи квартиры. Чем дороже удалось продать жилье, тем меньше понадобится доплата.

Обмен с доплатой очень схож с меной, есть лишь 3 пункта, которые дополнительно прописываются в договоре:

Сумма доплаты.
Каким образом будет осуществляться расчет.
Период оплаты.

Что необходимо для обмена квартиры, которая находится в ипотеке?

Так как квартира в ипотеке находится в залоге у банка, предоставившего на неё кредит, в первую очередь для совершения сделки обмена необходимо согласие банка на эту процедуру. У некоторых организаций есть свои правила на этот счет, только следования им позволят совершить бартер. Дополнительно потребуется профессиональная оценка новой недвижимости, так как банк должен иметь представление о стоимости и качестве жилья, которое окажется у него в залоге.

Порядок обмена квартиры, находящейся в ипотеке, выглядит так:

Потребуются два договора: первый на продажу имущества, второй на покупку.
Оформление банком обременения на новую квартиру.
Необходимо получить согласие кредитной организации на снятие залога с квартиры, на которую изначально была оформлена ипотека.
Единственный способ совершения такой сделки – оформление купли-продажи.

Продажа или обмен квартиры – что выбрать?

Только собственник может решить какой вариант сделки ему выбрать. Чтобы решение было взвешенным, необходимо заострить внимание на сходства и различия этих сделок.
Сходства

Налог 13% (если недвижимость находится в собственности более 5 лет, оплачивать сбор не нужно).
Одним из важных аспектов является соблюдение прав несовершеннолетних и недееспособных граждан.
Жилье не должно находиться в залоге или аресте.
Без согласия супруга или супруги, предварительно заверенного у нотариуса, сделка невозможна.
Оплата государственной пошлины.
Есть возможность воспользоваться услугами риэлторов или представителей.

Отличия:

По договору социального найма возможен только обмен, продажа недопустима.
Продажа квартиры осуществляется путем получения одной из сторон денежных средств, при бартере достаточен взаимный обмен имуществом.
Если расторгнуть договор мены, возможно вернуть все на свои места. При отмене сделки купли-продаже не всегда удается вернуть назад ту же сумму денежных средств, которая была оплачена.
Процедура бартера жилья обычно затягивается, продажа же наоборот оформляется быстро.

Итог

Владелец жилья должен самостоятельно решить как поступить со своим имуществом: продать его или обменять. Для того чтобы данные процедуры не затянулись и не показались слишком хлопотными необходимо обратиться к специалистам. На помощь к собственникам могут прийти нотариусы, юристы, риэлторы и специалисты в этой области. Лишняя трата денежных средств не самое страшное, что может произойти, гораздо опаснее допустить ошибки в документах и превратить сделку в недействительную. Грамотный, внимательный и ответственный подход к такому важному вопросу обеспечит быстрое и удачное завершение дела.

Loading…

Источник: https://vozvrat-tehniki.ru/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru.html

Как правильно обменять квартиру

С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания. Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

Зачем обменивать квартиру.
Какие есть способы обмена квартиры.
Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры.
Какой договор нужно заключать при обмене квартиры.
Что такое прямой и альтернативный обмен.
Как обменять квартиру по схеме trade-in.
В чем особенности обмена неприватизированной квартиры.
Перечень документов для обмена приватизированной и неприватизированной квартиры.
Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры.
Нужно ли платить налоги за обмен квартиры.

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную.
Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир.
Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты).
Обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры?

При обмене квартиры владельцам или жильцам придется столкнуться со схожими проблемами, что и при покупке. Необходимо трезво оценить стоимость квартиры и найти подходящий аналог, а также проверить собственника выбранного варианта.

Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную. Запрета на обмен на приватизированную квартиру в Жилищном кодексе нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Обмен муниципальными квартирами тоже достаточно редко встречается на практике. Такие сделки на рынке жилья единичны. Гораздо чаще стороны перед сделкой оформляют жилье в собственность, чтобы упростить процесс.

Как оформить квартиру в собственность, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В чем особенности обмена неприватизированной квартиры?

В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру. Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.

К минусам относится сложность поиска квартиры, которая соответствовала бы пожеланиям жильцов. Еще больше проблем может возникнуть, если одна квартира меняется на две квартиры или несколько комнат. Однако на этом трудности не заканчиваются. Даже если жильцы находят подходящий вариант, необходимо получить согласие государства, — нет никаких гарантий, что муниципальный орган власти утвердит подобранное жилье.

При обмене муниципального жилья есть некоторые нюансы, которые должны обезопасить вас от рисков. Согласно ст. 73 ЖК РФ нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Какой договор нужно заключать при обмене квартиры?

В случае с обменом муниципального жилья по закону можно заключить только договор мены. Для сделок с частными (приватизированными) квартирами есть два варианта:

договор мены (для прямого обмена);
договор купли-продажи (для альтернативного обмена, в том числе по схеме trade-in).

Объекты недвижимости, которые должны стать предметом договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет.

Важно отметить, что объекты недвижимости, в отношении которых планируется заключение договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности лиц, имеющих намерение заключить договор мены, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

При простом обмене используется договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную).

В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Можно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту (порядок такого обмена регулирует ст. 345 ГК РФ). При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет потребительный кредит или займ на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки и некредитные организации неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

На практике сделки по обмену муниципальными квартирами практически не применяются. В основном в таких случаях стороны оформляют жилье в собственность и регистрируют переход прав собственности на каждую квартиру в Росреестре. Однако если вы столкнулись с необходимостью обмена муниципальной квартиры, для этого необходимо собрать пакет документов и получить разрешение на обмен от местного органа самоуправления по месту жительства (администрации или муниципалитета). Перечень основных документов для этого следующий:

заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
договор обмена;
договоры социального найма для обеих квартир;
ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
копии паспортов квартиросъемщиков;
справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России (ЖК РФ разрешает такой обмен), то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
договор мены или договоры купли-продажи.

Инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Что делать после заключения сделки?

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

https://www.youtube.com/watch?v=tT5rLjFwKkI

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-pravilno-obmeniat-kvartiru-5d405be4f0d4f421aad1138e