Как оформляется обмен квартир с доплатой?

В этой статье:

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

МЕНА	КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.	На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

ФИО, паспорта и адреса сторон;
описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
порядок передачи (по акту или по договору);
иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
Сбор документов на квартиры по списку выше.
Оформление соглашения.
Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
техпаспорт не старше 5 лет;
нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Обмен квартиры на автомобиль с доплатой

Договор обмена транспортными средствами набирает популярность. Некоторые аналитики даже сходятся во мнении о том, что в ближайшее время такой вариант оформления обмена автомобилями заменит все остальные виды сделок, так как он максимально удобен для обеих сторон.

Договор мены обладает сразу целым рядом преимуществ, благодаря которым к такому варианту оформления права собственности на транспортное средство прибегает все большее количество граждан.

Одно из таких удобств заключается в возможности обменять автомобиль на недвижимое имущество (чаще всего на квартиру). Конечно же, такая сделка производится с доплатой, за исключением случаев, когда стоимость авто преимум-класса идентична со стоимостью вторичного жилья.

Общая информация

Просматривая сайты объявление, можно часто встретить просьбы обменять автомобиль на квартиру или небольшой дом. Возможно ли осуществить такой обмен на самом деле, и как происходит его оформление на практике?

Необходимость обменять свою квартиру на хороший автомобиль рано или поздно может возникнуть у любого человека. Для принятия такого решения может быть сразу несколько различных причин.

Если по каким-либо причинам у собственника отпала необходимость в использовании своей квартиры, а сдавать ее неизвестным людям, равно как и заниматься поиском потенциальных покупателей, совсем не хочется, почему бы не воспользоваться удобным вариантов, и не обменять жилое помещение на хороший дорогостоящий автомобиль, который сложно приобрести себе просто так?

Что говорит закон

По нормам законодательства, любая сделка с имуществом, вне зависимости от того, является данная собственность движимой или недвижимой, должна осуществляться в строгом соответствии с определенными нормативными правовыми актами.

Исчерпывающий перечень сделок, которые могут проводиться на законных основаниях между физическими лицами, представлен в Гражданском кодексе Российской Федерации. В этом нормативном правовом акте содержится процедура обмена имущества между собственниками.

Порядок оформления договора мены отражен в статье 567 данного законодательного акта.

Несмотря на то, что мена – это достаточно популярная сделка, и каждый человек хотя бы раз в своей жизни про нее слышал, не стоит думать, что любой собственник сможет без каких-либо затруднений осуществить эту процедуру самостоятельно.

Оформление договора мены

В соответствии с нормами гражданского законодательства, по договору мены каждая из сторон сделки обязуется передать в собственность второй стороне одно имущество и получить в обмен другое имущество.

К данному соглашению должны применять нормы, касающиеся оформления договора купли-продажи, но только в случае, если это не противоречит нормам гражданского законодательства и существу договора мены.

Каждая из сторон такой сделки выступает продавцом того имущества, которое она обязуется передать. Одновременно с этим этот человек выступает и покупателем товара, который данный участник обязуется принять в обмен.

Из-за того, что договор мены связан с проведением большого количества сделок, нормы, касающиеся оформления данного соглашения, постоянно изменяются и дополняются. Именно по этой причине, прежде чем приступить к заключению данного договора мены, обе стороны должны внимательно изучить все внесенные в законодательство изменения.

Такой контракт подлежит обязательному нотариальному утверждению. Госпошлина за услуги нотариуса в 2019 году составляет 500 рублей за каждый утвержденный контракт договора, но такая процедура – дополнительная мера защиты от обжалования соглашения мены. Нотариус:

подтверждает личность участников;
подтверждает вменяемость и добровольность участия в сделке;

проверяет контракт на наличие ошибок и помогает устранить их.

Причины для обмена квартиры на автомобиль

Для простого человека может стать загадкой, зачем лишаться своей недвижимости для получения вместо нее автомобиля. На самом деле, рассматривая практику, можно выделить сразу несколько причин, которые могут толкнуть людей на совершение такой сделки.

В качестве оснований, которые могут подтолкнуть собственника квартиры обменять свою недвижимость на транспортное средство, можно выделить следующие:

Если собственнику необходимости избавиться от ненужной ему жилой площади. К примеру, это может быть связано с необходимостью оплачивать достаточно большую стоимость коммунальных платежей, в то время как собственник не пользуется и даже не планирует пользоваться данной недвижимостью. Это – одна из самых популярных причин для обмена.
Если автолюбитель желает обзавестись транспортным средством без оформления договора купли-продажи, а путем заключения договора мены, что гораздо проще и удобнее.
У собственника квартиры стоит выбор между недвижимостью и хорошим автомобилем. Порой, чтобы жить в квартире, необходимо провести ее полный капитальный ремонт, а у человека может просто не быть на это денежных средств. В этом случае гораздо проще распрощаться с ненужным недвижимым имуществом и получить хороший автомобиль и денежные средства.
Квартира неликвидная, у собственника не получается продать или реализовать данное имущество любыми иными способами.

Квартиры, которые можно обменять на авто

При возникновении у обеих сторон желания обменять квартиру на транспортное средства, они должны осознавать, что недвижимое имущество ценится гораздо больше, чем автомобили. Именно по этой причине, даже если обмениваемая квартира находится не в самом лучшем состоянии или имеет небольшой метраж, собственник все равно должен потребовать доплаты.

На таких же условиях должен проводиться и обмен отдельной комнаты на автомобиль. Владелец имущества имеет право на получение хоть и большой, но доплаты за обмен своей недвижимости на легковое транспортное средство.

Размер такой доплаты напрямую зависит от качества и модели обмениваемого автомобиля. Авто премиум класса стоит гораздо дороже, чем обычная иномарка, которая длительное время находилась в эксплуатации собственника. Поэтому собственник квартиры имеет право на получение большего размера компенсации за получение старого автомобиля, не относящегося к премиум моделям.

Способы обмена квартиры на автомобиль с доплатой

Как правильно осуществить обмен квартиры на транспортное средство с доплатой? Если хотя бы для одной из сторон решающим фактором является доплаты, но ни в коем случае не стоит соглашаться на, то чтобы обговаривать это условие только в устной форме. Чтобы данное соглашение имело юридическую силу, оно обязательно должно быть урегулировано договором мены.

https://www.youtube.com/watch?v=tT5rLjFwKkI

В этом случае, если одна из сторон нарушит требование соглашения, второй участник сможет доказать свою правоту в суде, подав исковое заявление и подтвердив факт наличия условия о доплате предоставлением в качестве доказательства договора мены.

Как оформить договор мены квартиры на машину

В соответствии с нормами гражданского законодательства, собственник недвижимого имущества может рассчитывать на получение доплаты по договору обмена квартиры на автомобиль, при оформлении данной сделки двумя способами.

Первый вариант – оформление между участниками сделки договора мены. В этом документе обязательно должна быть прописана сумма, которую вторая сторона соглашения должна выплатить, чтобы сделка считалась равноценной.

Второй вариант – оформление сразу двух договоров купли-продажи. В таком случае участники сделки будут являться одновременно и продавцами, и покупателями.

Отличие договора мены заключается в том, что данная сделка проводится путем заключения договора не в одном, а сразу в двух экземплярах. В такой ситуации сторонам будет гораздо проще указать в документе о факте доплаты для того, чтобы обмен можно было считать равноценным.

По гражданскому законодательству, каждая из сторон имеет право установить стоимость своего отчуждаемого имущества самостоятельно. В свою очередь, второй участник сделки имеет право согласиться или не согласиться с данным условием договора.

Помимо положительных моментов, данное соглашение имеет и отрицательный момент. В соответствии с нормами российского законодательства, такая сделка облагается налогами. То есть, установленные налоговым законом 13 процентов придется уплачивать не с одного договора, а сразу с двух.

Порядок оформления обмена

Выполнение обмена квартиры на транспортное средство проходит с некоторыми особенностями. В целом, можно выделить следующий алгоритм действий, придерживаясь которого стороны смогут заключить договор, полностью соответствующий всем нормам гражданского законодательства:

Участники сделки находят устраивающий их вариант.
Устная договоренность.
Сбор всех необходимых для оформления сделки документов.
Подготовка объектов обмена к предстоящей сделке.
Составление договора. Можно сделать это самостоятельно или обратиться к специалисту. Заверка документов у нотариуса.
Следующий шаг – обращение сторон в Росреестр, предоставление специалисту собранного пакета документов.
Следующий этап – оплата налогового сбора, приобщение факта его оплаты к пакету документов.
Специалист Росреестра устанавливает недельный срок, в течение которого регистратор проверяет законность сделки и готовит все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности.
В день, указанный в расписке, стороны сделки обращаются в регистрирующий орган для получения документов о праве собственности.

Именно на этом этапе завершается процедура обмена квартиры на транспортное средство. По окончании этого, кто-то из сторон сделки отправляется в свою новую квартиру, а кто-то в ГИБДД, для оформления перехода права собственности на автомобиль.

Особенности договора мены квартиры на авто

В соответствии с нормами российского законодательства автомобиль – это движимое имущество, поэтому оно относится к отдельной категории вменяемых вещей. То есть пакет документов, который потребуется предоставить автовладельцу, будет значительно отличаться от бумаг, представленных собственником квартиры.

К примеру, для того, чтобы обменять автомобиль на квартиру, автомобилист должен подготовить следующий пакет документов:

Документы, подтверждающие право собственности на транспортное средство.
Паспорт технического средства.
Свидетельство о постановке автомобиля на регистрационный учет.
Страховой полис ОСАГО.
Справка, подтверждающая, что у собственника нет неоплаченных штрафов. Данный документ выдается в отделении ГИБДД по требованию.

Не стоит бояться проводить нестандартные процедуры обмена имущества, так как законодательством осуществление таких сделок не запрещено. Важно помнить, что от собственника недвижимости требуется только знание основных норм законодательства, этого будет вполне достаточно, чтобы провести юридически чистую сделку, без каких-либо неприятных последствий.

Нюансы обмена

Практика полная ситуациями, когда одна из сторон готова на проведение сделки, по обмену недвижимого имущества на транспортное средство, но у нее недостаточно документов для ее осуществления. На самом деле, такая сделка не сможет считаться оформленной, и не будет иметь никакого юридического значения. В суде ее легко можно будет расторгнуть.

Если квартира – это муниципальная собственность, то для оформления такой сделки необходимо получение согласия от жилищного отдела городской администрации. Жилищная площадь, которая находится в собственности, может быть обменена на автомобиль, но только при условии получения согласия от всех собственников данного недвижимого имущества.

В случае если квартира находится в собственности супругов, для получения разрешения на обмен данной недвижимости на легковой автотранспорт, данной стороне сделки потребуется предоставить в Росреестр заверенное у нотариуса согласие собственника на заключение такого соглашения.

Если же автомобиль был приобретен в браке, но после этой покупки стороны развелись, все равно желательно получить согласие от бывшего супруга на проведение такой сделки. Это позволит избежать неприятностей и судебных разбирательств в дальнейшем.

Вариантов проведения такого обмена может быть несколько и каждый из них – законен. Главное, чтобы стороны внимательнее относились к составлению документов. Получив новые свидетельства о праве собственности на имущество, участники сделки становятся полноправными владельцами квартиры и автомобиля соответственно.

Информация на сайте может быть не полной, т.к. законодательство регулярно меняется, вносятся поправки в законы.
В каждом отдельном случае могут быть особые условия.
Именно по этой причине обратитесь за консультацией бесплатно к нашим экспертам, мы выслушаем и окажем помощь в решении вашей проблемы! Задавайте вопрос сейчас!

Источник: https://autolegal.ru/avtoyurist/obmen-kvartiry-na-avtomobil-s-doplatoj/