Как оформить обмен квартиры на дом?

В этой статье:

Как проходит обмен недвижимости?

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

паспорт,
правоустанавливающие документы,
выписку из ЕГРП,
кадастровый паспорт,
справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
справку о составе семьи,
свидетельство о регистрации или расторжении брака,
письменное согласие со стороны супруга,
проект договора,
квитанцию об оплате госпошлины,
заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

насколько полный пакет документов у собственника;
проведена ли приватизация;
прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
Выписки из БТИ и из паспортного стола;
Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
Кадастровый паспорт;
Домовая книга;
Паспорт;
Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
Расходы на нотариальные услуги;
Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

Дата и место совершения сделки;
Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
Последствия нарушения сделки;
Форс-мажорные обстоятельства;
Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
Личные подписи сторон;
Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

Договор мены признан недействительным в суде;
Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/kak-obmenyat-kvartiru-na-chastniy-dom/

Как оформит обмен квартиры на дом: документы 2023

Сегодня всё более распространённым явлением становится обмен квартиры на дом. Связано это с желанием людей перебраться ближе к природе от шума городов, отсутствием повышенных коммунальных плат за услуги в домах и рядом других причин. Гражданский Кодекс РФ считает квартиры и дома равноправными объектами недвижимости. При этом нужно учитывать их принадлежность к различным категориям жилья, поэтому документы на них несколько отличаются. Это стоит иметь в виду участникам обмена, когда формируются пакеты документов, требуемые законом.

Какие дома доступны владельцам квартир в случае обмена

Выбор домов зависит от финансовой состоятельности собственников квартир. Если они не располагают средствами для доплаты, то стоит сразу исключить вариант с домами в новых коттеджных посёлках. Новый дом, даже сопоставимый по стоимости с городским жильём (редкий случай), потребует дополнительных инвестиций, так как они сдаются в «сером» варианте (только голые стены, стяжка на полу). Такие дома проектируются с большими площадями (начиная с 200 м2), а квартиры редко строятся с подобными параметрами.

Стандартный вариант – когда обмен квартир на индивидуальные дома производится с доплатой. При отсутствии средств возможно приобретение частного дома, построенного давно, с минимумом инфраструктуры рядом с ним. Хотя такое строение потребует вложений, если в нём отсутствуют некоторые коммуникационные системы. Эти моменты нужно учесть, приступая к обмену.

Как проходит процедура обмена

Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.

Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:

Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
Получения устного согласия на сделку от его собственника.
Сбора пакета документов на квартиру.
Проверки документации на дом, представленной его собственником.
Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
Подписания договоров.
Регистрации в государственном органе (Росреестр).

После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.

Плюсы и минусы обмена квартир на частные дома

Что касается владельцев индивидуальных домов, меняющихся на квартиры, они имеют свои причины на переезд (близость к городу, культурным центрам, работе и т. д.). Существенные плюсы получают лица, переезжающие из квартиры в загородный дом, преимущества которых заключаются в следующем:

быстрое получение желаемого результата без всякого риска;
участвуя в сделке, невозможно остаться без недвижимости;
правильное использование (при необходимости доплаты) имеющихся средств, которые не уменьшатся из-за инфляции, потому что будут вложены в недвижимость;
уплата НДФЛ только с доплат (при наличии таковых);
значительная экономия средств на оплату коммунальных услуг;
отсутствие соседей, способных затопить, устроить пожар, шумный ремонт, причинить другие неудобства;
приобретение более просторного жилья;
возможность обустроить земельный участок по своему вкусу (построить баню, хозпостройки, создать ландшафтный дизайн и т.п.);
постоянное нахождение на свежем воздухе у дома (особенно значимо для семей с детьми);
возможность заводить домашних животных в любом количестве.

Но у загородной жизни есть и минусы. Это необходимость иметь свободные финансы, так как дом требует много вложений (если он недостаточно обустроен, комфортен) и больше свободного времени для занятия им.

Распространённые причины миграции городских жителей в пригород заключаются в получении возможности:

проживания в экологически чистых местах;
кардинального изменения жизни при наличии такого желания;
заняться фермерством;
удалённо работать (программист, фрилансер и т. п.) в оптимальных условиях и др.

Процедура обмена квартир на дома согласно законодательству РФ

Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.

Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.

Тонкости сделок с участием квартир и домов

Отличительной чертой таких сделок является их оформление в виде встречных 2-х соглашений купли-продажи. Законодательство РФ требует обязательную регистрацию сделок по обмену в территориальных органах Росреестра, куда сдаются требуемые документы. На их рассмотрение и регистрацию отводится месяц, после чего стороны договора получают свидетельства на право владеть приобретаемой недвижимостью. Если к дому прилагается земельный участок, то это требует дополнительного оформления документов для передачи новым собственникам.

Обмен квартир с прописанными в них детьми

Осуществлять любые юридические манипуляции с жильём сложнее, когда прописан ребенок в квартире. Российское законодательство позволяет этот обмен при определённых обстоятельствах. Он становится возможным только после получения разрешения органов опеки, попечительства, которые нужно известить о предстоящем событии. Они должны проверить новые условия проживания ребёнка. Если они соответствуют нормам, то такую перемену согласуют. А произойдёт это, если условия проживания детей не ухудшатся, будут равноценными или существенно улучшатся.

Если обмениваемая квартира была не в собственности, а приобретена по ипотечному кредиту, то она также подлежит обмену, но лишь при соблюдении определённых условий. Согласно российскому законодательству, несовершеннолетние жильцы квартиры, взятой по ипотеке, должны быть автоматически прописаны в ней. О готовящейся сделке, участниками которой становятся дети, не достигшие совершеннолетия, должны обязательно уведомляться органы опеки. Её сотрудники рассмотрят детали сделки и дадут разрешение на обмен, если он не противоречит закону.

Обмен с участием маткапитала

Обмен может быть произведён с доплатой материнского капитала, который выплачивается государством после рождения 2-го ребёнка. Только следует обратить внимание на тот факт, что использование средств невозможно, пока ребёнку не исполнится 3 года.

Федеральный закон №256, в котором рассматриваются меры дополнительной поддержки государством семей с детьми, в статья 10 регламентирует правила оформления жилья, которое приобретается с участием маткапитала. Согласно закону, оно должно находиться на территории России. Общая собственность оформляется на супругов и всех детей, для каждого члена семьи определяется доля жилья.

Документы, необходимые для госрегистрации

В регистрирующий орган участники обмена обращаются со следующими документами:

свидетельствами о госрегистрации прав собственности на все обмениваемые объекты, выданными до 15 июля 2016 г, либо выписками из ЕГРН, полученными после 31 декабря 2016 г;
паспортами на объекты (кадастровый, технический), справками БТИ;
передаточными актами на каждый их них;
выписками из домовых книг с полным перечнем всех жильцов (бывших и настоящих);
документами на земельный участок при доме (свидетельство о праве собственности, межевое дело, кадастровый паспорт);
документами (копия) о согласии органов опеки (если в качестве собственников присутствуют несовершеннолетние дети);
копиями документов от соответствующих органов, если в помещениях, подлежащих обмену, прописаны недееспособные лица, инвалиды в качестве членов семьи;
договорами обмена;
заявлением от сторон сделки (заверено нотариусом) о согласии на обмен жилья;
оплатой государственной пошлины (квитанция) за госрегистрацию жилья.

Представленные договора нужно правильно оформлять, чтобы они содержали полную информацию о характеристиках и реальной стоимости обмениваемого жилья, сторонах сделки, дате её заключения, имели ссылки на правоустанавливающие документы.

Сделка по обмену квартир на загородные дома сама по себе – не сложная процедура. Главное, как и при всех манипуляциях с недвижимым имуществом, тщательно проверять юридическую чистоту участвующих в сделке объектов недвижимости, а также иметь желание переехать жить за пределы города!

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom

Обмен недвижимости: особенности и нюансы оформления

Обмен квартир в советские годы был почти главным способом улучшения жилищных условий. В сегодняшнее рыночное время сделки по обмену стали редкостью. Но, тем не менее, такое явление как обмен продолжает существовать на рынке, и определенная доля граждан с его помощью успешно решает свои вопросы и приобретает желаемые объекты.

Обзор объявлений казахстанских интернет-ресурсов показывает, что варианты обмена предлагаются самые разнообразные. Люди хотят расшириться, и меняют «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки», квартиры на дома. Другие, напротив, хотят жилплощадь поменьше, и просят доплату.

Встречаются варианты обмена недвижимости в поселке на город, междугородние и обмены между странами.

Например, встречаются такие предложения: меняют квартиру в Алматы на дом в Московской области, двухэтажный дом в Саратове на 2- или 3-комнатную квартиру в Астане, 2-комнатную квартиру в Туркменабаде (Туркменистан) на 1-комнатную квартиру в Алматы и так далее.

Как участвовать в программе «Нурлы жер» в 2018 году >>>

Плюсы обмена

Обмен можно осуществить без всякой доплаты.
Крыша над головой всегда гарантирована.
Даже если по каким-то причинам договор мены признают недействительным, вы получите назад свою недвижимость.
Нет причин беспокоиться о росте цен, так как обмен происходит одновременно.

Как встать в очередь на квартиру в 2018 году >>>

Особенности обмена в городах Казахстана

— Очень частый обмен — это авто с доплатой на квартиру, — говорит руководитель карагандинского риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — Раньше это было редко, так как продавцу недвижимости хотелось наличные, а уж машину он и сам, если надо, выберет, какую захочет, или авто ему совсем не нужно.

Но времена изменились, очень много сейчас продавцов недвижимости, а покупателей на порядок меньше, поэтому чаще всего сейчас соглашается продавец (особенно, если это дорогая недвижимость). Он получает таким образом часть денег уже сейчас, а часть после продажи этого авто. Следующий обмен — это квартиру большую на меньшую. Это вариант, когда срочно нужны деньги.

Например, не справляются с кредитом, на обучение детям, лечение. Или дом хотят поменять на квартиру, когда сложно жить в доме в связи с возрастом, например.

А в столице обращения по обмену более редки, считает директор компании «Этажи» в Астане Жани Турысов. По его оценке они составляют менее 1%.

— Как правило, обмен предлагают или люди, у которых о современном рынке недвижимости нет практически никакого представления — люди в возрасте, из глубинки и другие. Часто встречается категория людей, кто уже пробовал продавать и не смог реализовать свою недвижимость. Как правило, в силу несоответствия рыночным ценам — по этой причине меняют частные дома и многокомнатные квартиры. То есть, если вы видите объявления, предлагающие обмен, то с вероятностью выше 90% цена у этих объектов завышена!

Ипотека «Нурлы жер»: как получить заем под 10% годовых >>>

Жани Турысов считает, что ни для опытного риелтора, ни для опытного нотариуса никакой сложности в подобных сделках нет.

— Кстати, чтобы подтвердить редкость мены на рынке, точнее не предложений, а реальных сделок, вы можете обратиться к нотариусам с опросом, — предлагает директор агентства «Этажи». — Мы его делали и выяснили, что есть нотариусы, работающие более 5 лет, которые ни разу не сталкивались с договором мены! У работающих более 10 лет процент таких сделок был ниже 1%, что подтверждает статистику нашей компании «Этажи» по обращениям клиентов.

По словам Жани Турысова, в сделке по мене стоимость услуг риелтора будет точно такой же, как и в обычной сделке.

Стоит также отметить и другие особенности обмена. Например, обменять 3-комнатную квартиру на две 1-комнатные не получится, если только они не будут расположены в менее престижных районах. Это связано с тем, что, в основном, стоимость 1 кв. м 1-комнатной квартиры выше, чем 2-или 3-комнатной. Также неравноценным будет обмен 2-комнатной квартиры на две 1-комнатные в одном районе. Без доплаты будет не обойтись. Сложно перечислить все варианты сделок обмена. Каждый случай требует индивидуального подхода.

Как взять ипотеку от Жилстройсбербанка на вторичное жилье >>>

— Не всегда обе стороны могут сразу договориться, каждая хочет завысить стоимость своей недвижимости, — говорит директор риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — «У меня ремонт лучше, у меня район, этаж» и так далее. Ведутся долгие переговоры, и только в 50% получается результат. Всегда проще продать и купить то, что хочется, выбрать район, этаж, дом, ремонт, Иногда это обмен с рассрочкой, и здесь все индивидуально: на какой срок, как передаваться будут деньги.

Что касается обмена междугороднего или международного, то хоть и встречаются предложения подобного рода, все же такой вид операции является наиболее сложным, затратным и осуществляется очень редко. Гораздо проще продать недвижимость, а потом спокойно выбрать понравившуюся в другом городе или государстве.

Как накопить на квартиру в Жилстройсбербанке: условия, лайфхаки >>>

Какой договор правильнее заключить при обмене

Нотариус Салтанат Бельбаева считает, что, если фактически есть обмен, то людям выгоднее оформить все это договором мены.

— Стоит это 28 860 тенге, также как и договор купли-продажи, дарения между посторонними людьми, — говорит она. — Если оформлять это двумя договорами купли-продажи, то соответственно, эту сумму надо умножить вдвое.

Договор мены не только экономически выгоднее, но и юридически безопаснее. Не стоит заменять договор мены другими — договорами купли-продажи, дарения и т. д. Например, вы совершили обмен, но решили оформить два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму (статья 406 п.1 ГК РК). Но денег вы фактически не получаете, а только другую квартиру.

Если же договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно (например, не учтены права супруга и т. д.), сделка может быть признана недействительной. Вы можете лишиться полученной квартиры. А так как договор купли-продажи составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас не будет, и денег за нее вы не получите. Таким образом, вы лишаетесь и квартиры, и денег. Поэтому не стоит рисковать, а лучше оформить сделку договором мены.

Согласно договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса РК, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир. При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (промерзающие стены, течь крыши и т.д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и др.). Желательно все это отразить в договоре мены.

Также в договоре обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. Для подтверждения факта передачи желательно оформить акт приема-передачи. Стороны подписывают его непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Окончательный обмен должен состояться не позже обозначенной в договоре даты.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

— Если стороны действуют с согласия супругов, то указываются данные супругов, — уточняет нотариус Салтанат Бельбаева. — Указываются технические характеристики, описание обмениваемых объектов. Берутся с ЕНИСа справки о зарегистрированных правах (обременениях). Обмен может производиться без доплаты, указывается это. Если с доплатой, то указывается сумма, какая сторона какой передает какую сумму при обмене. После заключения договора мы отправляем его на регистрацию.

В течение трех рабочих дней новый собственник должен заплатить за регистрацию на Казпочте. Через сутки примерно появляется информация, что зарегистрировано право, то есть в кабинете нотариуса появляется это уведомление. Если происходит обмен на машину, то клиент с этим договором мены идет в специализированный ЦОН и получает техпаспорт на свое имя.

Нотариусы могут сейчас брать справки об отсутствии обременения на машину за исключением автомобилей, которые принадлежат собственникам на основании свидетельства о регистрации транспортного средства старого образца.

Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>>

Что необходимо при обмене

личная явка всех сособственников недвижимости старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;
личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если жилье приобретено во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;
правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним (нотариус сам может взять ее в личном кабинете ЕНИС);
свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу (отчуждение) доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8401/

Как обменять квартиру на дом без посредников — документы на обмен

Обмен недвижимости сегодня является одним из самых популярных вариантов для улучшения текущих жилищных условий. Такие сделки позволяют собственникам сменить район проживания с города на деревню и, наоборот, из пригорода переехать в черту города.

Стоимость жилых объектов при этом не всегда бывает соразмерной, поэтому собственники могут предусмотреть в договоре обязанность по доплате. Далее будет рассказано, как можно оформить такой обмен, не прибегая к услугам всевозможных посредников.

Условия обмена квартиры на дом в 2023 году

Особенность подобных соглашений заключается в их нерегулируемом характере. Такие правоотношения официально входят в частный сегмент, поэтому все обязательные условия устанавливаются на индивидуальном уровне. Если ежедневно мониторить объявления, а также разместить собственное предложение, то будет велика вероятность обмена на более подходящих условиях. Но если брать практику прошлых лет, то, конечно, важно обращать внимание на индивидуальные особенности недвижимости.

К примеру, если взять московский регион, то загородные жилье, находящиеся на расстоянии до 30 километров от кольца в большинстве случаев могут стоить как несколько городских квартир. Но существуют и исключения, в силу которых собственник небольшого дома захочет поменять его на городскую квартиру. Основную ценность в договоре будет стоимость участка, а не строения на нем находящегося.

Оформить обмен квартиры на дом в пригороде можно только при соразмерной стоимости, либо с доплатой собственника городского объекта. В одном из случаев можно будет рассчитывать на успех.

Как оформить договор обмена квартиры на дом в пригороде?

Можно воспользоваться предложениями, которые сегодня имеются в небольшом количестве. Но для собственника городской недвижимости важно понимать, что на загородные участки всегда большой спрос, Тем более, если такой загородный участок находится недалеко от черты города. Приобретают его в основном под строительство нового коттеджа. Поэтому здесь придется либо производить доплату, либо менять большую и фешенебельную квартиру на фактически «голый» участок.

Без посредников находить такие предложения самостоятельно крайне тяжело. Если необходимый вариант все же будет найден, то потребуется оформить типовой договор мены с его последующей регистрацией.

Как обменять квартиру на дом в пригороде без посредников?

В России жители загородных поселков крайне редко хотят переехать из области в городской район. Поэтому дефицит в таких предложениях в нашей стране был практически всегда. На жилье в пригороде всегда очень большой спрос, а если это хороший дом, не требующий дополнительных вложений, то его покупка или обмен для большинства граждан попросту будут недоступными.

Для тех, кто все же хочет сделать это без посредников, рекомендуется распространить соответствующее предложение ни на одном, а сразу на нескольких ресурсах. Также можно распространить свое предложение среди бывших загородных жильцов, у которых могли остаться соответствующие контакты. Проще всего оформить договор обмена квартиры на дом с доплатой. Здесь многое будет зависеть от конечного размера доплаты.

Список документов от собственника на обмен квартиры на дом в пригороде

Независимо от того в виде объекта выступает ипотечная недвижимость, отдельная комната, новый загородный дом и любой другой объект жилья, при оформлении обмена от собственников потребуется в полный пакет документов о правах собственности.

Перед тем как заключать образец договора, собственники должны уточнить, полную укомплектованность и актуальность всех документов.

В их число обязательно должны входить следующие бумаги:

Кадастровый паспорт в отношении самого объекта в отношении земельного участка;
Технический план на условный загородный дом;
Экспликация;
Поэтажный графический план;
Выписка из ЕГРП;
Домовые книги;
Свежая архивная выписка из Росреестра;
Свидетельство о праве собственности.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры на дом?

В данном случае следует провести аналогию с куплей-продажей. Независимо от наименования имущества если оно было в законной собственности более 3-х лет, то при оформлении обмена никакого налога оплачивать не надо. Данное правило не распространяется на те дома, которые были приобретены после 1-го января 2016 года. В их отношении срок законного владения для обхода налоговой базы составляет уже 5 лет.

Если в обоих случаях срок меньше указанного, то придется оплачивать налог по фиксированном размеру в 13%. (О том, как получить НДФЛ с покупки квартиры читайте здесь…)

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/nedvizhimost/kak-obmenyat-kvartiru-na-dom-bez-posrednikov-dokumenty-na-obmen.html