Для чего нужна кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать в 2023 году

Время чтения: 6 минут

Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358, стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

• экономическая ситуация в регионе;
• удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
• категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
• виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;
• наличие «недостроя» или зданий и прочие.

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

• сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
• доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
• затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
• комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Цели установления КС имущества

Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

• налога на недвижимость;
• арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
• штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ);
• налога с продажи и прочих платежей.

Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2019 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

Подробнее о том, как определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Что влияет на величину КС

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

• площадь объекта;
• местоположение;
• год ввода в эксплуатацию;
• назначение объекта;
• материал стен – для объектов капитального строительства;
• разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

• оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
• цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

где:

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Узнайте подробнее, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости.

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

• установление факторов, влияющих на конечную оценку;
• категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
• собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

• частного дома,
• квартиры,
• гаража,
• земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

• принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
• привлечение оценочной компании;
• определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
• утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
• внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Подробнее о том, как рассчитывается кадастровая стоимость дома.

Где и как узнать КС объекта недвижимости

Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

• адрес недвижимости;
• ее кадастровый номер.

В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

Ознакомьтесь с тем, как узнать кадастровую стоимость недвижимости по интернету.

Как оспорить КС недвижимости

Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

• Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
• ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

Ознакомьтесь, как правильно организовать оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

Ознакомьтесь с тем, как осуществляется кадастровая оценка объектов недвижимости.

Выводы

КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti.html

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.

Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

• Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
• Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
• Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja

Кадастровая оценка объектов недвижимости: кто проводит

Кадастровая оценка проводится для корректного налогообложения объектов недвижимости. Сделать ее необходимо при оплате налога на жилплощадь, продаже, разделе. Сведения о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости вносятся в общий реестр.

Общие понятия и термины

По сути, кадастровая оценка объектов недвижимости должна отображать реальную рыночную цену объекта, но это не всегда так, зачастую кадастровая ниже. Оцениваться могут любые объекты недвижимости.

Совет! Цены на недвижимость, в частности жилые, помещения нестабильны, поэтому рекомендовано проводить переоценку регулярно – каждые 5 лет.

При оценке применяются такие методы:

1. Массовой оценки.
2. Индивидуальный подход. Этот вариант распространен, если первый метод не может дать достоверных результатов или его невозможно применить.

Кадастровая оценка необходима при взыскании налога на имущество.

Статистика! В 2016 году было много нареканий на то, что есть отличие между кадастровой и рыночной стоимостью объектов жилого и нежилого фонда, земли в несколько раз.

Основой для расчета кадастровой стоимости являются:

• локация объекта и его планировка;
• инфраструктура – наличие и развитие ее;
• престижность района расположения.

Не повлияют на кадастровую оценку: наличие или отсутствие ремонта, состояние сантехники, вид из окна и другие подобные аспекты.

Благоприятность условий оказывает прямое влияние на оценку.

Для чего нужна оценка

Кадастровая оценка призвана обеспечивать реальную и полную уплату налогов за недвижимость при ее продаже, покупке, разделе. Этот критерий применим в таких случаях:

1. Купля-продажа недвижимости.
2. Раздел имущества.
3. При расчете налога на недвижимость, если в собственности гражданина больше 20 кв метров.
4. При покупке жилья в ипотеку.
5. В случае передачи объекта государственной собственности в аренду. Кадастровая оценка нужна для формирования арендной платы.
6. При страховке объекта. Страховые компании в таком случае требуют такого рода данные.

Внимание! Если вы не согласны с результатами оценки, обжаловать их можно в суде.

Кто проводит оценку?

Методы расчета разработаны Минэкономразвития РФ. Этот же орган занимается документацией, нормами. Ними пользуются уполномоченные государством оценщики. Все методические правила прошли согласование с исполнительными органами.

Территориальное отделение государственной службы есть во всех крупных населенных пунктах. Необходимо подать заявление в установленной форме, также нужны некоторые документы, для того чтобы заявление приняли, а именно:

1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, которая будет оцениваться. Подается копия.
2. Акт обследования, он является основанием, по которому объект недвижимости будет снят с учета, и не будет продолжать свое существование.
3. Планы – технический, межевой.
4. Документы, которые подтверждают категорию участка. Подается копия.
5. Квитанция об оплате госпошлины.

Прежде чем проводить оценку, уполномоченное лицо заключает договор, в нем прописываются все объекты, которые подлежат оценке.

Специалист определяет метод оценки, а дальше собирает все необходимые данные для ее проведения. На основе полученных данных происходит расчет. Для этого используются формулы. Результаты переносятся в реестр. На руки заказчик получает кадастровый паспорт.

Если оценка уже была проведена ранее и нужна только выписка, ее можно заказать без переоценки, если в ней нет необходимости. Для этого вам потребуется подать такие документы:

1. Заявление.
2. Паспорт.
3. Документ, подтверждающий право собственности.
4. Технический паспорт недвижимости.

Собрав комплект документов, и обратившись в кадастр, на руки вы получаете расписку, в которой указанна дата, когда вы сможете получить выписку. Также кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Нюансы расчета

Все расчеты осуществляются без учета индивидуальных характеристик, как раз это становится причиной того, что рыночная стоимость выше кадастровой, ведь множество факторов, в том числе новый ремонт, наличие техники, даже вид из окна, повышают стоимость квадратных метров.

Источниками для формирования кадастровой стоимости являются:

• Информация из реестров относительно сделок с аналогичной недвижимостью, которая находится неподалеку.
• Сайты, СМИ, в которых имеются объявления о недвижимости.
• Отчет о рыночной стоимости.

Расчет стоимости земли, жилых и нежилых помещений во многом зависит от площади объекта. При высчитывании кадастровой стоимости участков земли ключевое значение имеет целевое использование земли.

Если дело касается жилых домов, то важным аспектом будет материал, из которого он изготовлен, эти данные есть в техпаспорте сооружения. В случае, когда поблизости имеется объект с похожими параметрами, и имеется факт сделки по купле-продаже ее, то применяется сравнительный метод, стоимость обоих объектов должна быть схожей.

Все полученные данные, отчет направляются в исполнительный орган, он утверждает полноту и правильность расчетов. Если показатели в норме, то данные могут использоваться для начисления налогов.

Оспаривание кадастровой стоимости

Иногда кадастровая стоимость не устраивает заявителя оценки. В таких случаях ее можно оспорит в суде или представить на суд комиссии, которая рассматривает подобные споры.

Основой для подачи заявления на рассмотрение в суд являются результаты независимой оценки коммерческой компании. Основание – отличия от рыночной стоимости, установленной компанией и государственными оценщиками.

В состав последней входят по одному представителю от:

1. Органа исполнительной власти.
2. Органа, которым осуществлено оценку.
3. Органа кадастрового учета.
4. Организации оценщиков.
5. Нацсовета по оценке недвижимости.

Специфика работы комиссии:

• Обращение в нее можно оформить не позже, чем через 6 месяцев после проведения оценки.
• Комиссия должна единогласно проать за пересмотр расчетов.
• Подавать заявление в комиссию может владелец или другое заинтересованное лицо.
• На суд комиссии можно выносить оценки, которые были рассчитаны с использованием недостоверных данных, а также, если рыночная цена была установлена в момент установления кадастровой.
• По результатам работы комиссии могут быть приняты 2 варианта решения: отклонить или пересмотреть.

Ошибки

Разного рода ошибки в документах – это не редкость. Могут они возникнуть и в кадастровой оценке, ведь человеческий фактор задействован. Закон определяет такие виды ошибок, которые влияют на кадастровую стоимость:

1. Единичная техническая. Это может быть описка, опечатка, арифметическая ошибка и т.п.
2. Системная техническая. Те же самые типы ошибок, но допущенные при расчете стоимости нескольких объектов.
3. Единичная методологическая (несоответствие расчетов, используемой методике).
4. Системная методологическая – аналогично предыдущему пункту, но применимо к нескольким объектам оценки.

Обращаться за исправлением ошибок любого типа можно, написав заявление или через форму обратной связи на портале государственных муниципальных услуг. Причем это можно сделать в ограниченный период. Со дня принятия акта об утверждении результатов оценки и до момента принятия акта.

Обращение должно включать:

1. Ф.И.О. физлицаилинаименование юридического лица, которое подает обращение,если расчетом затронуты права и обязанности.
2. Кадастровый номер/адрес объекта.
3. Суть обращения – можно указывать по желанию номера страниц отчета, где допущены ошибки.
4. Информация – нужны ли разъяснения, относительно расчетов.

Важно! Результатом процесса рассмотрения будет решение о пересчете, если ошибки обнаружены, или отказ, если они не подтверждены.

Вывод

Процесс кадастровой оценки имеет большое значение для полноты наполнения государственного бюджета через налогообложение. Без проведения оценки невозможно осуществлять операции по купле-продаже недвижимого имущества и ряд других юридически значимых действий.

Зачем нужна, кто проводит и какие нюансы нужно знать о кадастровой оценке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/kadastr/ocenka.html

Кадастровая оценка недвижимости: зачем она нужна?

13.10.2016

При совершении сделок с недвижимостью или при определении уровня налогообложения может потребоваться знание реальной – кадастровой стоимости объекта. В каком порядке производится расчет? Какие службы занимаются кадастровой оценкой недвижимости? Для чего может потребоваться получение данных о такой цене квартиры? На эти вопросы дадим ответы в статье.

Порядок оценивания

Для начала разберемся, что такое кадастровая цена. Здесь речь идет о параметре, который получен посредством расчета с применением одной из существующих методик, и внесен в госкадастр недвижимости (ГКН). В роли оценщиков выступают независимые компании. При этом все процедуры проводятся в порядке, который прописан в Федеральном законе №135. Последовательность следующая:

• Принимается решение о необходимости организации кадастровой оценки на государственном уровне (ГКО).
• Создается список земельных участков или сооружений, которые подлежат оцениванию.
• Проводится конкурс на выбор достойного исполнителя по определению кадастровой цены. После с победителем заключается соглашение. В договоре прописываются задачи исполнителя и сроки предоставления результатов расчета.
• Определяется кадастровая цена, после чего формируется итоговый отчет.
• Проводится экспертиза готового отчета на факт корректности применения действующих методик, правильности выбора сферы применения объекта и так далее.
• Утверждаются результаты вычисления кадастровой цены.
• Результаты расчетов вносятся в госреестр недвижимости.

Вопрос принятия решения о необходимости проведения ГКО лежит на региональных или местных структурах, выбирающих компанию-оценщика. Далее они оформляют с ним соглашение. По закону частота ГКО должна производиться раз в пять лет (максимальный промежуток). Существуют требования и в отношении минимального периода оценки – раз в 2 года.

Для организации ГКО формируется список объектов, которые подлежат оцениванию. При этом оценка проводится комплексно – то есть для всех объектов, расположенных на определенной территории, находящейся во владении муниципалитета или субъекта РФ. Вычисление кадастровой цены в рамках ГКО проводят независимые оценщики (об этом упоминалось выше).

По закону оценщики имеют право лично определяться с подходящим методом для расчета цены на те или иные объекты недвижимости. Как только процедура оценки завершена, ее результаты передаются в организацию Росреестра. Последний должен перенести информацию в ГКН.

Как получить данные о кадастровой цене?

Последнее время предоставление рассматриваемой услуги организовано на государственном уровне. При этом главные принципы работы – точность расчета и прозрачность для общества. Так, при желании каждый может получить информацию о кадастровой цене. Сделать это можно несколькими способами:

1. На сайте Росреестра. Наиболее простой вариант получения информации – через интернет, путем получения требуемой информации на ресурс Росреестра. Здесь также стоит выделить несколько способов:

• «Получение сведений из ГКН». Для многих пользователей сайта самым простым решением является заказ выписки из ГКН. Для решения поставленной задачи достаточно зайти в соответствующий раздел, выбрать категорию получателя (юрлицо или физлицо) и заполнить необходимые поля. После этого формируется заявка на передачу информации о кадастровой цене. Учтите, что поля с восклицательным знаком в конце заполнять обязательно. Остается убедиться, что сервис принял заявку и записать приведенный номер. В дальнейшем номер заявки может использоваться для проверки текущего статуса исполнения. Время на предоставление услуги – до пяти рабочих суток со дня передачи бумаг.
• «Публичная кадастровая карта». Мало кто знает, но на официальном ресурсе Росреестра есть специальная карта кадастра, в которой несложно найти нужную информацию. Все, что требуется для получения данных – иметь под рукой кадастровый номер и «пробить» его через расширенный поиск. Благодаря такой услуге, каждый пользователь может получить следующую информацию – кадастровую цену, характеристики, площадь и данные лица, обслуживающего объект. Стоит отметить, что информация имеет справочный характер и использовать ее в качестве бумаги с юридической силой запрещено.
• «Справка по недвижимости в online-режиме». На официальном сайте Россреестра предусмотрен специальный раздел электронных услуг и сервисов, где доступны данные об интересующем объекте. Поиск информации можно осуществлять по любым данным – будь это условный или кадастровый номер или местоположение участка (сооружения).
• Получение информации из фонда данных ГКО. В этом случае пользователь может получить интересующие его сведения из специального фонда, где указываются результаты ГКО. При этом оценка проводится местными структурами или субъектами РФ. Чтобы получить интересующую информацию, стоит зайти в один из разделов (для физлиц или для юрлиц), после чего перейти в рассматриваемый раздел. Чтобы получить интересующую информацию, достаточно указать кадастровый номер в специальном поле и нажать на кнопку поиска. Как только эта операция произведена, открывается вкладка с данными об интересующем объекте или же надпись, что запрошенные данные отсутствуют (такое возможно, если для определенного объекта ГКО не проводилась). В ряде случаев достаточно скачать отчет о вычислении кадастровой цены, где должны быть данные об интересующем участке (сооружении). Услуга по предоставлению информации о кадастровой цене, бесплатна и передается в режиме онлайн.

2.      Непосредственно в офисе Росреестра (как вариант – в многофункциональном центре). Если рассмотренные выше способы не позволили получить необходимую информацию, то есть другой вариант – отправить запрос на получение справки об интересующей цене из ГКН.

Для реализации такой задачи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр. Сделать это можно персонально или же направить почтовый запрос. В случае если в ГКН имеется требуемая цена, то она предоставляется в течение пяти суток с момента запроса.

В процессе создания запроса стоит написать, каким образом должен передаваться результат – по почте или путем личной передачи в руки.

Кадастровая оценка квартиры: для чего она может пригодиться?

Наиболее популярный запрос касается кадастровой оценки квартиры. При этом не всегда понятно, зачем вообще такая информация может потребоваться заявителю. Здесь все просто. Наличие кадастровой цены на руках позволяет узнать точный размер налога на объект, находящийся во владении. Это может быть не только квартира, но и дом или земельный участок.

Как упоминалось, расчетом параметра занимаются специализированные структуры путем учета различных данных – месторасположения, площади, рыночной стоимости и прочих. На практике существует несколько методик оценки, выбор которых – задача оценочной компании.

Наличие кадастровой цены на руках позволяет более точно определить рыночную цену в случае купли-продажи квартиры (дома, участка).

Можно ли обойтись без этой информации? Еще недавно для вычисления уровня налогов применялась инвентаризационная цена недвижимости, определением которой занималось БТИ. Но практика показала, что расчетная цена слишком занижена, что часто приводило к потере средств. Наличие кадастровой цены также помогает во время вступления в наследство, в процессе оформления ипотечного кредита, при дарении объекта или осуществлении обменных сделок.

Но стоит учитывать, что кадастровая цена – величина не постоянная. Время от времени она меняется и подлежит пересмотру. При этом на практике цена постепенно растет и все активнее приближается к рыночной.

Источник: СТРОИМ ПРОСТО

( 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта. Загрузка…

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/kadastrovaya-ocenka-nedvizhimosti-zachem-ona-nuzhna/

Кадастровая стоимость недвижимости, изменения в оценке + советы собственникам по пересмотру и уточнению ранее определенной стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость необходима для совершения многих сделок, влияет на начисление налогов на недвижимость. Многих интересует, как определяется кадастровая стоимость и где можно получить информацию об оценке. Также интересует стоимость земельного участка, порядок оценки, какие последние изменения в законодательстве о кадастровой стоимости.

В Фонде государственной кадастровой оценки хранятся сведения о том, когда, по чьему заказу, кем была установлена стоимость, отчеты по кадастровой оценке.

Узнать оценку можно разными способами. Она легко находится по номеру или адресу нахождения данного объекта. Уникальный номер присваивается всем объектам недвижимости и не меняется в течение всего времени их существования. Справочная информация о цене недвижимости, данные кадастра выдаются на сайтах государственных служб совершенно бесплатно.

Она требуется в случаях:

• для проведения большинства сделок и операций с домами, квартирами, землей, проводимых на законных основаниях, находящихся во владении собственника;
• расчета величины налога на объект недвижимости;
• при проведении сделок и других операций с недвижимостью;
• определении налога при наследовании;
• определения нотариальных услуг;
• при оформлении кредита в банке (требуется залог — объект недвижимости);
• при оформлении субсидий от региона, муниципалитета;
• для возможных судебных разбирательств.
• при проведении кадастрового учета (появился новый объект недвижимости), при изменении характеристик объекта, оказывающих влияние на стоимость (например, продана часть участка земли).

Факторы, влияющие на оценку кадровой стоимости

При определении цены объекта по кадастру, учитываются факторы:

• положение в экономике и средняя региональная зарплата;
• территориальное расположение объекта (близость к автобусным остановкам, ж/д станциям и т.д.);
• возраст и состояние постройки;
• занимаемая площадь;
• используемые материалы при строительстве.

Рекомендуется для определения приблизительной стоимости владения предварительно узнать его цену на рынке. Кадастровая стоимость обычно приблизительно соответствует стоимости на рынке недвижимости в данном регионе.

Получение информации о кадастровой стоимости в Росреестре

Подобной информацией владеют несколько инстанций, и получить ее можно по номеру или адресу нахождения объекта. Более эффективный способ получения сведений — посещение отделения Росреестра. Информация предоставляется запросом или онлайн.

В Росреестре информация предоставляется очень быстро. Однако официальную справку получить не удастся. Для получения официальной выписки из кадастра, следует обратиться в кадастровую палату.

При запросе онлайн на сайт Росреестра нужно:

• в разделе справочной информации выбрать «Адрес»;
• в опцию «государственная кадастровая недвижимость» («ГКН») ввести полный адрес нахождения недвижимости;
• кликнуть «Сформировать запрос».

Сервис выдаст кадастровую оценку и другую информацию. Ответ на запрос можно получить и на электронную почту заявителя. В полученном документе будут сведения о кадастровой цене и другие сведения об объекте (о владельцах, обременении и т.д.)

Учтите, чем больше предоставлено данных для поиска онлайн, тем быстрее будет найдена необходимая информация.

Обращение в Кадастровую палату

В Кадастровой палате предоставляется официальная выписка о стоимости объекта по его кадастровому номеру.

Для этого потребуется обратиться с заявлением к сотрудникам, предъявив:

• паспорт;
• документы о приобретении недвижимости (покупку, дарение, наследство);
• план помещений в квартире (имеется в техпаспорте);
• экспликацию плана помещения (при ее отсутствии, заказать ее можно в БТИ);
• получить документ, который обычно изготовляется в течение недели. Его можно предъявлять по необходимости.

Выдача выписки — бесплатная услуга кадастровой палаты, за экспликацию необходимо заплатить.

Можно получить информацию онлайн на официальном сайте палаты. Потребуется ввести требуемую информацию при запросе.

Получение информации в отделении МФЦ

Сведения из кадастра открытые и доступные для всех желающих. Получить их можно по кадастровому номеру через МФЦ. При обращении необходимо предоставить паспорт РФ.

Получение сведений из ЕГРН

Если требуются данные об оценке на определенную дату или официальный документ, то лучше заказать выписку из ЕГРН.

Заказать выписку можно лично, онлайн, по почте. В ЕГРН содержатся все необходимые данные по недвижимости со всей страны. Систематизированная база данных все время пополняется. Сведения самые точные, достоверные и актуальные на текущий момент.

В ЕГРН содержится вся информация об объекте — о владельцах, правах и основаниях их возникновения, о кадастровой стоимости, обременениях и т.д.

Для поиска информации требуется на сайте онлайн выбрать услугу — «Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах», затем ищите объект по известному вам кадастровому номеру или полному адресу.

Сведения можно получить в виде:

• документа, заверенного ЭЦП Росреестра в течение нескольких минут;
• информационной выписки. Она формируется автоматически из сведений электронной базы ФГИС ЕГРН Росреестра. Выписки в электронном виде удостоверяются только с помощью электронной подписи этого ведомства. Так подтверждается, подлинность данных и, что выписка действительно сформирована Росреестром. Информация предоставляется в зависимости от скорости работы базы и внутренних сервисов Росреестра;
• электронной выписки, заверенной электронной подписью сотрудника Росреестра. Можно получить его в течение 5 дней.

Выписка в электронном виде, полученная из ЕГРН, имеет такую же юридическую значимость, как бумажный вариант с печатью. Она заверяется ЭЦП сотрудника, который готовит выписку.

Бумажный документ с печатью и подписью готовится сотрудником регионального подразделения Росреестра в течение 5 дней и направляется почтой. Стоимость выписки зависит от запрашиваемых данных и вида предоставляемого документа.

Получение сведений об оценке земельных участков

При оценке важны индивидуальные характеристики каждого участка: место нахождения, площадь, находящаяся рядом инфраструктура. Учитывается уровень рыночных цен в данном регионе. Информацию можно получить из разных источников:

• онлайн, по кадастровому номеру на сайте Кадастровой палаты. Достаточно ввести требуемую информацию в специальные поля;
• на официальном сайте Росреестра, используя специальную формой поиска;
• заказать выписку из кадастра Росреестре, в кадастровой палате или в МФЦ.

Налог на недвижимость с учетом кадастровой стоимости

Налог на недвижимость – ежегодные выплаты собственниками самой разной недвижимости в пользу государства (квартир, домов, машино-мест, гаражей и т.д.). В настоящее время налоги на недвижимость начисляются налоговыми службами в зависимости от инвентаризационной стоимости.

Существует переходный период в течение, которого предусмотрено постепенное повышение налогов. С 2020 года налог значительно вырастет, и будет определяться только по кадастровой оценке. Налог будет рассчитываться как произведение налоговой ставки и кадастровой оценки. Налоговая ставка будет устанавливаться местными властями в зависимости от кадастровой стоимости кв. м. площади объекта и самой площади. Например, в Москве при стоимости до 10 млн. руб., ставка составляет 0,1 процента и затем увеличивается.

При начислении налога учитывается наличие льгот у плательщика, возможная только доля в собственности. При начислении налога на земельный участок, предоставленный для дачи, постройки дома учитываются имеющиеся удобства (наличие газа, водоснабжения и т.д.).

Проведение кадастровой оценки

Государственная оценка недвижимости осуществляется специалистами Федслужбы Кадастра и Кадастровой палаты. С 2020 года кадастровая стоимость будет определяться только государственными оценщиками.

Расчёт производится на основе данных о недвижимости, которые внесены были предварительно в кадастр. Власти региона или органы местного самоуправления самостоятельно принимают решение об осуществлении государственной оценки.

Такая оценка проводится обычно не чаще одного раза в три года, но должна проводиться обязательно не реже одного раза в 5 лет.

Оценка проводится в следующей последовательности:

• сначала делается список объектов для оценки;
• затем назначается исполнитель всех работ по оценке и с ним заключается соответствующий договор;
• делается расчет и затем составляется официальный отчет по оценке;
• после этого ведомство делает экспертизу оценочного отчета;
• затем проводится утверждение результатов оценки;
• внесение кадастровой оценки собственности в Кадастр.

Изменения в определении кадастровой стоимости

По всей стране до вступления в силу с 2017 года закона о единой госоценке, оценку недвижимости осуществляли независимые оценщики. В результате в разных регионах, часто даже в одном регионе, цена одинаковых объектов очень отличалась. С 2020 года во всех субъектах РФ полномочия по определению кадастровой цены будут переданы созданным госучреждениям.

Государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам и только государственными кадастровыми оценщиками. Они будут определять кадастровую стоимость любого объекта недвижимости (дачи, дома, гостиницы и большого частного завода). Контролировать работу, нести ответственность за работу новой государственной структуры должны власти регионов.

Как доказать недостоверность сведений

При кадастровой оценке используется множество факторов: площадь, местоположение, целевое назначение и другие. В случае оценки помещения, постройки, здания учитывается материал стен, его износ, проведение ремонта и т.д.

Если какой — либо фактор не учтен, учтен неверно, то можно настаивать на пересмотре кадастровой стоимости. В качестве доказательств ошибки можно использовать документы БТИ, сведения, ранее внесенные в ЕГРН.

Как доказать что кадастровая стоимость выше рыночной

Необходимо провести оценку объекта недвижимости профессиональными оценщиками. Только их оценка может иметь юридическую силу. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков, соблюдать стандарты и требования организации.

Он обязан застраховать свою ответственность за свою деятельность. Для проведения оценки заключается договор и составляется отчет об оценке объекта недвижимости.

При обращении в суд обязательно потребуется экспертиза отчета экспертом саморегулируемой организации оценщиков и соответствие оценки стандартам. При обращении в комиссию Росреестра — при превышении рыночной стоимости более чем на 30%.

Документы для пересмотра

Для пересмотра кадастровой оценки через Росреестр нужно:

• заявление;
• выписка ЕГРН с указанием текущей кадастровой оценки;
• копия документа о возникновении прав на объект (причем нотариально заверенная);
• документы, подтверждающие недостоверность внесенных ранее данных по этому объекте (повлиявших на неверную оценку).

Документы подаются в комиссию Росреестра по месту нахождения рассматриваемого объекта. Затем ваше заявление рассматривают в ведомстве в течение 30 дней. Заявитель имеет право присутствовать на заседании комиссии.

При оспаривании оценки через суд необходимо предоставить документы:

• исковое заявление;
• выписку из ЕГРН с указанием кадастровой оценки;
• копии документов о возникновении прав на объект (нотариально заверенных);
• новый отчет о проведенной рыночной оценке;
• экспертизу этого нового отчета по рыночной оценке;
• документы, подтверждающие недостоверность внесенных ранее данных по этому объекте (повлиявших на предыдущую неверную оценку);
• подтверждение об уплате госпошлины.

Заключение

Кадастровая стоимость устанавливается государством, является фиксированной. Она ориентирована на рыночную стоимость, рассчитывается строго по принятой методике. Ее используют для начисления налогов на имущество физлиц и земельного налога. Кадастровая стоимость используется очень часто при совершении сделок с имуществом собственников.

В настоящее время она определяется по кадастровой и рыночной стоимости. Действует переходный период до 2020 года. Затем вступят в силу новые правила. Кадастровая стоимость будет определяться только по рыночной стоимости.

Во всех регионах страны будут созданы госучреждения. Вся ответственность по созданию и деятельности новой структуры возлагается на власти региона. Оценка недвижимости будет проводиться только специально уполномоченными государством оценщиками.

Некоторые регионы уже начали проводить кадастровую оценку по новым правилам. Оценка будет проводиться с учетом экономических, социальных факторов региона (инфляции, уровня ВВП субъекта РФ, жизни населения, социального состава жителей региона).

Новая методика оценки была недавно разработана Минэкономразвития при участии Росреестра. С новыми изменениями должно повыситься качество работы при проведении оценки, обеспечена однородность подходов и методов при проведении оценочных работ с недвижимостью. С введением изменений обязательно уменьшится количества обращений собственников недвижимости о пересмотре кадастровой стоимости.

Источник: https://www.finanbi.ru/kadastrovaya-stoimost-868